ZNALECKÝ POSUDEK č. 4420 - 090 - 2015
o ceně obvyklé podílu 1/8 rodinného domu č.p. 116 s příslušenství, které se sestává z venkovních úprav, stavbou dotčených pozemků parc.č. St. 187 - zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 37/4 zahrada včetně trvalých porostů v katastrálním území Nedošín, obec Litomyšl, okres Svitavy, kraj Pardubický. Objednatel znaleckého posudku:
Mgr. Jan Beneš soudní exekutor Exekutorský úřad Praha - západ Liborova 405/14 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel znaleckého posudku:
exekuční řízení č.j. 191 Ex 110/14
Posudek vypracoval:
Zdeněk Salvet Přímětická 1185/8 140 00 Praha 4 - Michle
Znalecký posudek obsahuje celkem 20 (slovy: dvacet) číslovaných stran formátu A4 včetně titulní strany a příloh a předává se ve třech vyhotoveních objednateli znaleckého posudku Mgr. Janu Benešovi, soudnímu exekutorovi.
V Praze, 3. 8. 2015
NÁLEZ
Znalecký úkol exekuční řízení sp. zn. 191 EX 100/14
Přehled podkladů Podklady předané žadatelem: Usnesení soudního exekutora Mge. Jana Beneše o ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne 28. 5. 2015 pod č.j. 191 Ex 100/14-36. Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 28. 5. 2015 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 2706 pro katastrální území Nedošín, obec Litomyšl, okres Svitavy, kraj Pardubický.
Podklady dodané znalcem: Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace pořízená při prohlídce rodinného domu č.p. 116, Nedošín, 570 01 Litomyšl, zaměření, zjištění skutečnosti a vizuelní zjištění exteriéru a interiéru znaleckým posudkem dotčeného výše uvedeného rodinného domu za přítomnosti pana Antonína Buriana, otca povinného Antonína Buriana ml.
Místopis Město Litomyšl se nachází cca 17.0 km jihozápadním směrem od souvisle zastavěného okaje bývalého okresního města Ústí nad Orlicí, přičemž vlastní katastrální území část obce Nedošín je situována na severozápadním okraji města. Rodinný dům je součástí zástavby rodinných domů obdobného rozsahu a charakteru v prostoru mezi místní vodotečí zv. Loučná a rybníkem zv. Velký Košíř, poblíž autobusové zastávky (Litomyšl, Nedošín - Na obrátce). Přístup k nemovitosti je odbočkou z místní městské komunikace. K nemovitosti jsou přivedeny veřejné energetické sítě v rozsahu vodovodní, kanalizační, elektro NN přípojky a přípojky veřejného rozvodu zemního plynu. Spojení s veřejnou dopravou (bus a železnice) je v dosahu do 50 resp 200 m, zásobování vlastní lokality včetně zastoupení občanské vybavenosti je dostatečné, kompletní občanská vybavenost je zajištěna v centru města.
-2-
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ý / ¨ voda ý / ¨ kanalizace ý / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ¨ telefon veř / vl.
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ý železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 459/1 - ost. komunikace Město Litomyšl, Bří Šťastných 1000, Litomyšl-Město, 57001 Litomyšl
Celkový popis Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 16 je samostatně stojící zděná stavba, která je postavena ve středu zahrady parc.č. 37/4. Rodinný dům je postavený na pozemku průměrně svažitého charakteru, přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Okolo domu je prostor zahrady, která je po obvodě v celém rozsahu oplocena vyjma prostor vjezdu do garáže v podzemní části rodinného domu. Nemovitost je v čase zjištění využívána výhradně k trvalému bydlení. Rodinný dům byl postavený odhadem na přelomu 70. a 80. let Pozemek zahrady je osázený t.č. nekultivovanými trvalými porosty. Rodinný dům je napojeny na všechny dostupné veřejné energetické sítě. Stavebně technický stav nemovitosti jako celku je v čase prohlídky zanedbaný. Nemovitost není zatížena žádnými povinnostmi popř. závadami s nemovitostí spojenými.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ¨ Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území ý Nemovitá věc v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Ostatní rizika: nejsou
-3-
OBSAH
Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 116 s příslušenstvím 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky
OCENĚNÍ
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Podílové vlastnictví čtyř subjektů. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
S Pi) = 0,884 i=1
-4-
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II I
0,00 -0,04
II III
0,00 0,95
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
S Pi) = 1,000 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,884 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Nedošín: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka -5-
č. I III
Pi 0,95 0,85
V I
0,80 1,00
II
0,95
O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
I
1,00
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 460,28 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1 Rodinný dům č.p. 116 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící zděná podsklepená stavba s jedním nadzemním podlažím, která je opatřena sedlovou střechou s vestavěným obytným podkrovím. Vstup do rodinného domu je z prostoru ulice přes tzv. předzahrádku. Přízemí dispozičně obsahuje zádveří, chodbu se schodištěm, dva pokoje, kuchyň a sociální zařízení (koupenu a WC). Podkroví domu, které je přístupné pevným schodištěm obsahuje rovněž dva pokoje, kuchyň a vlastní sociální zařízení. Součástí podkroví je venkovní terasa, ve své podstatě se jedná o stro přistavěného zádvěří přízemí. Podzemní část rodinného domu obsahuje kotelnu, dílnu, sklepní místnosti a garáž s vjezdem z přilehlé ulice. Prostor garáže je provozně propojený s vlastním rodinným domem.Charakter a stávající konstrukční stav rodinného domu v čase zjištění je určený výhradně k trvalému bydlení. Popis jednotlivých konstrukčních částí: základy - betonové s izolací proti vlhkosti obvodové nosné konstrukce - cihelné v tl. do 40 cm stropy - nespalné s rovným podhledem střecha - sedlová z dřev. vaznicové soustavy střešní krytina - AZC šablony 400/400 mm klempířské konstrukce - kompletní z pozinkového plechu vnitřní omítky - VP hladké vnější omítky - škrábaný břizolit
-6-
vnitřní obklady - keramické sociálního zařízení a kuchyňského koutu vnější obklady - nejsou součástí rodinného domu schody - betonové s povrchem teraco dveře - dřevěné hladké a prosklené vrata - dřevěná dvoukřídlová z palubek okna - dřevěná zdvojená povrch podlah - PVC, koberec a keramická dlažba vytápění - teplovodní soustava s kotlem na zemní plyn elektroinstalace - 220/380 V, jištění automaty bleskosvod - jímací tyč součástí hřebene střechy vodovod - rozvod studené i TUV pod omítkou kanalizace - odkanalizování zařizovacích předmětů do veř. kanalizační sítě rozvod plynu - rozvod zemního plynu v ocel. trubce ohřev TUV - bojler v kombinaci s ÚT vybavení kuchyně - sporák hyg. vybavení - vana, umyvadlo a WC okenice - nejsou součástí rodinného domu záchod - splachovací (2*) ostatní vybavení - není součástí rodinného domu Stavebně technický stav rodinného domu, který byl postavený odhadem na přelomu 70. a 80. let minulého století a od té doby využívaný k trvalému bydlení je úměrný stáří stavby, charakteru stavby, vybavení a její nedostatečné údržbě. Vlastní dům nebyl v minulosti rekonstruován. Prvky dlouhodobé životnosti v převažující většině jsou původní, prvky krátkodobé životnosti je nezbytně nutné vyměnit popř. rekonstruovat. Rodinný dům je vybaven převážně standardními prvky a v čase zjištění ceny obvyklé vzhledem k charakteru využívání vykazuje nutnost stavebních prací většího rozsahu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 35 let 1 743,00 Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha Sklep: 10,20*10,80+6,60*2,00 Přízemí: 10,20*10,80+6,60*2,00 Podkroví: 10,20*10,80 Název podlaží Sklep: Přízemí: Podkroví:
Zastavěná plocha 123,36 m2 123,36 m2 110,16 m2
-7-
= = =
[m2] 123,36 m2 123,36 m2 110,16 m2
Konstrukční výška 2,60 m 2,85 m 2,70 m
Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor Sklep: (10,20*10,80+6,60*2,00)*(0,10+2,35+0,25) Přízemí: (10,20*10,80+6,60*2,00)*(2,60+0,25) Podkroví: (10,20*10,80)*(0,15+4,75*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost:
= = =
ZP1 = ZP =
[m3] 333,07 m3 351,58 m3 278,15 m3 962,80 m3
123,36 m2 356,88 m2
ZP / ZP1 = 2,89
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1 - 0,005 * 35 = 0,825 12
Index vybavení
IV = (1 +
S Vi) * V13 * 0,825 = 0,606
i=1
-8-
Vi typ C 0,00 0,00 -0,02 0,02 0,08 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,65
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,884 Index polohy pozemku IP = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 743,00 Kč/m3 * 0,606 = 1 056,26 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 962,80 m3 * 1 056,26 Kč/m3 * 0,884 * 1,000= 898 998,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
898 998,94 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
S Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,884 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,884 * 1,000 * 1,000 = 0,884 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
-9-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 460,28
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky celkem
Parcelní číslo St. 187 37/4
Stavební pozemky - zjištěná cena
2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům č.p. 116
214,00 m2 962,80 m3 123,36 m2 388,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: RD Litomyšl (80 m2) Celková cena: 3 149 000 Kč za nemovitost Adresa: Litomyšl, Josefa Váchala Popis:
- 10 -
Koef.
0,884
Upr. cena [Kč/m2] 406,89
Jedn. cena [Kč/m2] 406,89
Cena [Kč] 49 233,69
267,00 406,89 388,00 m2
108 639,63 157 873,32
=
Ocenění majetku obecnou metodikou
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
Výměra [m2] 121,00
Index
157 873,32 Kč
RD 3+1 s garáží a zahradou v klidné části v blízkosti centra města Litomyšl. Jedná se o celopodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 120 m2, obytná je cca 80 m2. V roce 2014 prošla kompletní rekonstrukcí koupelna. V přízemí se nachází zádveří, chodba, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna se sprchovým koutem a toaletou a komora. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží garáž a pěkná udržovaná zahrada s ovocnými a okrasnými dřevinami o rozloze 665 m2. Nemovitost je oplocena. Kompletní rekonstrukce v 2014. V blízkosti domu se nachází kompletní občanská vybavenost a inženýrské sítě. Ostatní vybavenost: Kuchyňská linka, koupelnový nábytek a kotel. Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Lokalita Litomyšl (centrum) Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,75 1,10 0,80 0,95 0,80 0,90 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
150,00 m2
785 m2
Celkový koef. KC 0,45 Celková cena
Upravená j. cena Kč/m2 9 477 Jednotková cena
3 149 000 Kč
20 993 Kč/m2
Název: RD Řídký (189 m2) Celková cena: 1 500 000 Kč za nemovitost Adresa: Řídký, okr. Svitavy Popis: Prodej zděného rodinného domu, 3+1 v přízemí a 2+kk v patře, zahrada, 2 garáže. Zastavěná plocha 185 m2, užitná plocha 189 m2, plocha pozemku 1 700 m2.K dispozici průchozí kuchyň, 3 pokoje, vstup na terasu, koupelna s vanou a umyvadlem, společný vchod, schodiště. V patře kuchyň, spojená s obývacím pokojem, ložnice, koupelna s WC, půdní a skladovací prostory. Ústřední topení s kotlem na pevná paliva. Odkanalizování do žumpy, veřejný vodovod. Podsklepené. Zahrada s ovocnými stromy. Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky. Ukazatel energetické náročnosti budovy:442,0 kWh/m^2 za rok Vybavení:Částečně - 11 -
Lokalita Řídký Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,00 1,05 0,95 0,90 0,80 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
189,00 m2
1 700 m2
Celkový koef. KC 0,57 Celková cena 1 500 000 Kč
Upravená j. cena Kč/m2 4 560 Jednotková cena 7 937 Kč/m2
Název: RD Suchá (70 m2) Celková cena: 650 000 Kč za nemovitost Adresa: Litomyšl - Suchá Popis: Samostatně stojící rodinný domek, který je nepodsklepený, jednopodlažní, se sedlovou střechou a s nevyužitým podkrovím. Zastavěná plocha 97 m2, užitná plocha 70 m2, plocha zahrady 231 m2.Obsahuje bytovou jednotku 3+1 s garáží a zázemím. Půdorysné uspořádání: veranda, chodba, záchod, koupelna, kuchyně, tři průchozí pokoje za sebou, garáž přístupná zvenku. Podlahy jsou v pokojích koberce, v kuchyni PVC, v koupelně keramická dlažba. V kuchyni zůstane kuchyňská linka s propanbutanovým sporákem. RD byl postaven v roce 1977. Nemovitost je napojena na obecní vodovod, elektrickou energii, odpad je řešen vlastním septikem a vytápění je ústřední s kotlem na elektrickou energii a krbovými kamny se zabudovaným výměníkem. Stav objektu dobrý. Veřejný vodovod, odkanalizování do žumpy. Celková výměra pozemku je 328 m2. Obec Suchá je 3 km od města Litomyšl, kde je veškerá občanská vybavenost. Energetická náročnost budovy:Třída G Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky.
- 12 -
Lokalita Suchá Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,10 1,00 0,95 0,85 1,00 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
70,00 m2
328 m2
Celkový koef. KC 0,71 Celková cena 650 000 Kč
Upravená j. cena Kč/m2 6 599 Jednotková cena 9 286 Kč/m2
Název: RD Horky (300 m2) Celková cena: 1 490 000 Kč za nemovitost Adresa: Horky, okr. Svitavy Popis: K prodeji prostorný zděný rodinný dům v klidné obci Horky mezi Litomyšlí a Vysokým Mýtem. V přízemí jsou 3 pokoje a dvě kuchyně, takže lze využít jako 2 samostatné byty. V patře jsou dva velké pokoje a dvě půdy. 2 podlaží, zastavěná plocha 254 m2, užitná plocha 300 m2, plocha pozemku 481 m2. K domu náleží stodola, kotelna, garáž a voliéra. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva nebo elektrokotlem. Veřejný vodovod, kanalizace septik. Na hranici pozemku je zaveden plyn. Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky. Lokalita Horky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 0,90 1,05 1,05 0,90 0,95 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
300,00 m2
481 m2
Celkový koef. KC 0,68 Celková cena 1 490 000 Kč
- 13 -
Upravená j. cena Kč/m2 3 371 Jednotková cena 4 967 Kč/m2
Název: RD Litomyšl (85 m2) Celková cena: 690 000 Kč za nemovitost Adresa: Litomyšl, Benátská ul. Popis: K prodeji zděný jednopodlažní rodinný dům v klidné části Litomyšle, nedaleko centra – ulice Benátská. Dům je o dispozici 3+1, zastavěná plocha činí 141 m2. Užitná plocha 85 m2, plocha pozemku celkem 315 m2. V prvním nadzemním podlaží se nachází 3 obytné místnosti, chodba, koupelna a toaleta. Dům je podsklepen. Stav domu před rekonstrukcí. Kompletní inženýrské sítě. K domu náleží slunná zahrada o výměře 174m2. Nemovitost je před rekonstrukcí. V blízkosti obchod, supermarkety Billa a Albert, lékárna, nemocnice, krytý bazén, zimní stadion. Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná Lokalita Benátská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,85 1,10 0,95 1,05 1,10 1,00 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
85,00 m2
315 m2
Celkový koef. KC 1,03 Celková cena 690 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 14 -
Upravená j. cena Kč/m2 8 328 Jednotková cena 8 118 Kč/m2
3 371 Kč/m2 6 467 Kč/m2 9 477 Kč/m2 6 467 Kč/m2 214,00 m2 1 383 938 Kč
REKAPITULACE
Při zjištění ceny obvyklé vycházím jednak porovnáním zjištěných hodnot dle jednotlivých metodik, zvláště pak kladu důraz na porovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě. V dané lokalitě je dostatečné množství rodinných domů obdobného rozsahu a charakteru nabízeno k obchodování. Při zjištění porovnávací hodnoty jsem vycházel z vlastního šetření, vlastní zkušenosti, znalosti situace a údajů uvedených na realitních internetových stránkách renomovaných společností. Hodnota dle cenového předpisu vč. hodnoty pozemků Hodnota srovnávací
1 056 872,00 Kč 1 383 938,00 Kč
Po zvážení všech skutečností a zjištění výše uvedeného stanovuji cenu obvyklou nemovitosti jako celku, rodinného domu č.p. 116 s příslušenství, které se sestává z venkovních úprav, stavbou dotčených pozemků parc.č. St. 187 - zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 37/4 - zahrada včetně trvalých porostů v katastrálním území Nedošín, obec Litomyšl, okres Svitavy, kraj Pardubický v zaokrouhlené výši ceny zjištěné dle § 4 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů srovnávacím způsobem ve výši 1 384 000,- Kč. Vzhledem k tomu, že předmětem exekučního řízení je pouze spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 oceňované nemovitosti, snižuje se celková cena obvyklá celé nemovitosti. (obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové OC nemovitosti, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má typ nemovitostí a výše spoluvlastnického podílu. V podobných případech se snižuje cena podílu o 10% až 40%. V tomto případě s ohledem na počet podílových vlastníků a velikost vlastního podílu snižuji cenu spoluvlastnického menšinového podílu o 40 %. Na základě výše uvedeného stanovuji cenu obvyklou podílu 1/8 výše uvedeného rodinného domu s příslušenstvím přepočtem v zaokrouhlené výši
103 800,- Kč (Slovy: jednostotřiticícosmset Kč) V Praze 3. 8. 2015 Zdeněk Salvet Přímětická 1185/8 140 00 Praha 4
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni, dne 6.10.1993, č.j. 2052/93, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady staveb a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod č. 4420 - 090 - 2015 znaleckého deníku. - 15 -
PŘÍLOHY
Část fotodokumentace pořízená při prohlídce rodinného domu č.p. 116, Nedošín, 570 01 Litomyšl, zaměření, zjištění skutečnosti a vizuelní zjištění exteriéru a interiéru znaleckým posudkem dotčeného výše uvedeného rodinného domu za přítomnosti pana Antonína Buriana, otca povinného Antonína Buriana ml. Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 28. 5. 2015 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 2706 pro katastrální území Nedošín, obec Litomyšl, okres Svitavy, kraj Pardubický. Kopie katastrální mapy.
- 16 -
FOTODOKUMENTACE
- 17 -
