Znalecký posudek. č

Znalecký posudek č. 1382-17-2013

Předmětem ocenění je: krajní řadová garáž bez č.p., která je postavená na pozemku č. 91/40, v katastrálním území Honice, obec Stochov, okres Kladno.

Objednatel posudku:

JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku 3 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční příkaz 115 EX 373/11-042 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2013 Sb. Podle stavu ke dni 24.3. 2013 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.

Posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, 30.3. 2013 1

A. Nález

1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Honice. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Honice je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2

Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Řadová garáž bez č. 273 03 Stochov Region: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Stochov

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.3. 2013 přítomnosti majitelky.

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 676 ze dne 18.3. 2013 Kopie katastrální mapy Usnesení č. 115 Ex 373/11-054, ze dne 6.3. 2013 Exekuční příkaz č. 115 Ex 373/11-042, ze dne 28.3. 2012

3

Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné mimo majitele nemovitosti

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 676, ze dne 18.3. 2013

Vlastník:

Houdková Zdeňka, Hornická 329, 273 03 Stochov

6. Celkový popis nemovitosti:

Předmětem ocenění je krajní řadová garáž bez č.p., která je postavená na pozemku č. 91/40, v katastrálním území Honice, obec Stochov, okres Kladno. Oceňovaná garáž byla postavena přibližně před 30 lety, jedná se o přízemní nepodsklepený objekt, který je krytý pultovou střechou, živičné pásy, klempířské konstrukce jen částečné, fasáda rozpracované zateplení, ale nedokončené, vrata kovová, silně zkorodovaná, přípojka elektro. Součástí ocenění je i pozemek č. 91/40, zapsaném na listu vlastnictví č. 676, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno, pro obec Stochov a katastrální území Honice.

4

7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Řadová garáž b) Ocenění porovnávacím způsobem b1) Řadová garáž c) Pozemky c1) Pozemek č. 91/40

B. Posudek

Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

a) Ocenění staveb 1.2. Příslušenství a.21) Řadová garáž

5

Zatřídění pro potřeby ocenění:

Garáž § 8: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Název I. Nadzemní podlaží

Plocha 6,90*3,60

=

[m2] 24,84

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,80 m 24,84 m2

Název I. Nadzemní podlaží

Obestavěný prostor:

Výpočet jednotlivých výměr: Název I. Nadzemní podlaží

Obestavěný prostor (6,90*3,60)*(2,80)

=

[m3] 69,55 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

I. Nadzemní podlaží Obestavěný prostor - celkem:

NP

6

Obestavěný prostor 69,55 m3 69,55 m3

Výpočet koeficientu K4:

Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy P 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov X 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava povrchů C 8. Dveře C 9. Okna C 10. Vrata S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

Část [%] 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 2,85 30,10 26,20 0,00 5,70 1,45 0,00 0,00 0,00 0,00 6,80 7,20 6,00 86,30 0,8630

Výpočet opotřebení analytickou metodou:

(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Opotřebení:

P S S S S S S S

OP [%] 6,20 30,10 26,20 5,70 2,90 6,80 7,20 6,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 100,00 100,00 100,00

7

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP [%] 2,85 30,10 26,20 5,70 1,45 6,80 7,20 6,00

PP St. Živ. Opot. [%] části 3,31 30 35,00 34,88 30 55,00 30,36 30 55,00 6,60 30 85,00 1,68 30 97,00 7,88 30 95,00 8,34 30 95,00 6,95 30 95,00

Opot. z celku 1,1585 19,1840 16,6980 5,6100 1,6296 7,4860 7,9230 6,6025 66,2916

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 375,0,8630 1,0000 2,0930 1,2840

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 69,55 m3 * 3 188,95 Kč/m3

= =

3 188,95 221 791,47 Kč

=

147 029,11 Kč 74 762,36 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 66,2916 % Úprava ceny za opotřebení

Výpočet vlastnického podílu:

Úprava ceny vlastnickým podílem

* =

1/1 74 762,36 Kč

Řadová garáž - zjištěná cena

b) Ocenění pozemků b1) Pozemek č. 91/40

Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -5 % Úprava cen: -5 % 8

Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: nezpevněná přístupová komunikace Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)

1,2840

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

2,3180

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění

Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 69,02 1,00 2,3180 1,2840

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 91/40

Výměra [m2] 22,00

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

-5,00

195,15

Jedn. cena [Kč/m2] 195,15 =

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Pozemek č. 91/40 - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 4 293,30 4 293,30 4 293,30 Kč

1/1 4 293,30 Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace výsledných cen

a) Ocenění staveb 1.2. Příslušenství a.21) Řadová garáž

74 762,40 Kč

a) Ocenění staveb celkem

74 762,40 Kč

9


4 293,30 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

4 293,30 Kč

Celkem

79 055,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

79 055,70 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

79 060,- Kč

Porovnávací metoda a.11) Řadová garáž

Zatřídění pro potřeby ocenění:

Typ objektu: Poloha objektu:

Garáž § 24 porovnávací metoda Středočeský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel

Stáří stavby:

30 let

Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):

2 716,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

I. Nadzemní podlaží: Název podlaží I. Nadzemní podlaží:

6,90*3,60

=

Zastavěná plocha 24,84 m2 10

24,84 m2

Konstrukční výška 2,80 m

Obestavěný prostor:

I. Nadzemní podlaží: (6,90*3,60)*(2,80) Obestavěný prostor - celkem:

= =

69,55 m3 69,55 m3

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení:

Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby – řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - exekuce 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

č. II

Vi typ B

I II II II II IV

-0,01 0,00 -0,02 -0,01 -0,05 0,65

č. II I

Pi -0,05 -0,03

II III I

0,00 0,00 -0,10

Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 5

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V6 * 0,90 = 0,532 i=1

Index polohy:

Název znaku 1. Poloha v obci - na okraji souvisle zastavěného území obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - exekuce 5

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,820 i=1

11

Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č. I

Ti -0,10

II

0,00

II

0,00

3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,532 * 0,820 * 0,900 = 0,393

Ocenění:

Cena upravená CU = IPC * I = 2 716,- Kč/m3 * 0,393 = 1 067,39 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 067,39 Kč/m3 * 69,55 m3 = 74 236,97 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= =

74 236,97 Kč 74 236,97 Kč


*

Úprava ceny vlastnickým podílem Řadová garáž - zjištěná cena

=


12

1/1 74 236,97 Kč

Ocenění:

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:

Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: Úprava cen: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: nezpevněná komunikace Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

-5 % -5 % 1,2840 2,3180

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků:

Zatřídění

Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 69,02 1,00 2,3180 1,2840

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha Stavební pozemek – celkem


Výměra [m2] 22,00

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

-5,00

195,15


Cena [Kč] 4 293,30 4 293,30 4 293,30 Kč


Úprava ceny vlastnickým podílem

*


=

13

1/1 4 293,30 Kč

C. Rekapitulace a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Řadová garáž

74 237,- Kč

a) Ocenění staveb celkem

74 237,- Kč


4 293,30 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

4 293,30 Kč

Celkem

78 530,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

78 530,30 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

Věcná hodnota dle THU

a) Hlavní stavby a1) Řadová garáž

14

78 530,- Kč

Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží:

6,90*3,60

Název podlaží I. Nadzemní podlaží:

= Zastavěná plocha 24,84 m2

24,84 m2 Konstrukční výška 2,80 m

Jednotkové množství:

Jednotka: m3 I. Nadzemní(6,90*3,60)*(2,80) podlaží:

=

69,55 m3

Jednotkové množství – celkem:

=

69,55 m3

Ocenění:

Základní cena: 2 800,- Kč/m3 69,55 m3 * 2 800,- Kč/m3

=

194 740,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 66,292 %

-

129 096,26 Kč

Řadová garáž - výsledná cena

=

65 643,74 Kč

Cena objektů činí celkem

65 640,- Kč

Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Řadová garáž 15

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00

Prodej, garáž, 19 m² Celková cena: 80 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Smečenská, Rozdělov Datum aktualizace: 20.02.2013 ID zakázky: 324 Hypotéka - procenta: 2,49 Stavební spoření - procenta: 2,89 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Plocha užitná: 19 m2 Datum nastěhování: 27.11.2012 Elektřina: 400V Doprava: Silnice, MHD, Autobus

Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji zděnou garáž o velikosti 19 m2 v osobním vlastnictví v lokalitě Kladno – Rozdělov, Smečenská ul. Stav objektu je dobrý, je zde připojena elektřina, betonová podlaha, vyklápěcí železná vrata s bezpečnostním zámkem. Garáž je ihned k dispozici.

16

Prodej, garáž, 19 m²

Celková cena: 92 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Smečenská, Rozdělov Datum aktualizace: 10.02.2013 ID zakázky: KK 0067 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Plocha zastavěná: 19 m2 Plocha užitná: 19 m2

Zděná řadová garáž, v osobním vlastnictví, zastavěná plocha 19 m2, v dobrém stavu, nová střecha betonová podlaha, plechová dvoukřídlá otevírací vrata, bez elektroinstalace. Garáž se nachází v Kladně Rozdělově ul. U cihelny.

Seznam porovnávaných objektů: Název 1 2 Součet:

Realizovaná cena 80 000,- Kč 92 000,- Kč

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena:

Km Kc

Kv K1 K2 K3

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 72 000,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 74 520,00 146 520,- Kč/jedn. /2 73 260,- Kč/jedn. 72 000,- Kč/jedn. 17

Maximální jednotková cena: Základní cena: 73 260,- Kč 1,00 á 73 260,- Kč/

74 520,- Kč/jedn. =

73 260,- Kč


=

73 260,- Kč


73 260,- Kč

Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a1) Řadová garáž Jednotka: m3 Jednotkové množství:

I. Nadzemní podlaží: (6,90*3,60)*(2,80) Jednotkové množství - celkem:

=

69,55 jedn.

=

69,55 jedn.

Podlaží:

I. Nadzemní podlaží zp

=

24,84 m2 výška = 2,80 m

Ocenění: Základní cena: 2 800,- Kč/jedn. 69,55 m3 á 2 800,- Kč/m3

=

194 740,- Kč

Věcná hodnota nemovitosti:

=

194 740,- Kč

18

Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Skladový objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 65 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 85 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,334 CB = 0,359 CC = 0,385 CD = 0,411 CE = 0,436

Hodnocení situování nemovitosti Název znaku

znak

vk

ci * vk

Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě: Příslušenství nemovitosti: Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

A C E C D B C C C C B C C D C C C C A D B

5 1 5 1 1 3 5 1 1 1 1 1 2 1 3 3 5 3 5 1 5

1,670 0,385 2,180 0,385 0,411 1,077 1,925 0,385 0,385 0,385 0,359 0,385 0,770 0,411 1,155 1,155 1,925 1,155 1,670 0,411 1,795

54

20,379

Koeficient k = 20,379 / 54 = 0,3774 Korekce ceny

* 19

0,3774


=

73 494,88 Kč


73 490,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.)

a) Pozemky a1) Pozemek č. 91/40 - § 27 - § 32 Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -5 % Úprava cen: -5 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: nezpevněná komunikace Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2840 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,3180 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění

Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 69,02 1,00 2,3180 1,2840

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha Stavební pozemek – celkem


Výměra [m2] 22,00

Upr. cena [Kč/m2]

-5,00

195,15


20

Úprava [%]

Cena [Kč] 4 293,30 4 293,30 4 293,30 Kč

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*


=

1/1 4 293,30 Kč

Metoda tříd polohy a) Pozemky a1) Pozemek č. 91/40 Pozemek oceněný metodou tříd polohy.

Název: zastavěná plocha

parcelní číslo: 91/40

22 m2

výměra:

Výměra pozemku celkem

=

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy:

Reprodukční cena stavby: 194 740,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 22 m2 Pozemek pro stavbu provozní v ostatních obcích

Tabulka tříd polohy:

Název znaku

Třída polohy

Všeobecná situace:

Třída 1

21

22 m2

Intenzita využití pozemku: Dopravní relace k velkoměstu: Obytný sektor: Řemesla, průmysl, administrativa, obchod:

Třída 1 Třída 1 Třída 1 Třída 1

Průměrná třída polohy: 1,00 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 1,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 2,50 %

Výpočet ceny:

Základní cena pozemku: (194 740,- Kč * 2,50 %) / (100,0 - 2,50 %) = 4 993,33 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 4 993,33 Kč / 22 m2) = 226,97 Kč/m2 Výsledná cena pozemku: 4 993,33 Kč Pozemek č. 91/40 - výsledná cena

=

4 993,33 Kč

=

4 990,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 91/40 Cena pozemků činí celkem

4 990,- Kč

Indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemek č. 91/40 Výchozí cena:

= 22

100,- Kč/m2

Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce: D - typ polohy: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:

* * * * * *

Výchozí cena upravená

=

1,00 1,30 1,00 1,30 1,05 1,05 186,32 Kč/m2

Jednotková cena stavebního pozemku: 186,32 Kč/m2

Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha p.č. 91/40

22 m2

Výměra stavebních pozemků: 22 m2 2 2 22,00 m á 186,32 Kč/m = 4 099,04 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Pozemek č. 91/40 - výsledná cena

=

4 099,04 Kč

=

4 099,04 Kč

=

4 100,- Kč


4 100,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek č. 91/40

23

Seznam porovnávaných pozemků:

Název reál

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 200,1 200,00

Kp

Váha

1,00

1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 200,00 200,- / 1,000 200,00 Kč/m2 200,00 Kč/m2 200,00 Kč/m2

Oceňovaný pozemek:

zastavěná plocha p.č. 91/40

22 m2

Výměra oceňovaných pozemků:

22 m2

22,00 m2 á 200,- Kč/m2 = 4 400,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem

Pozemek č. 91/40 - výsledná cena

=

4 400,- Kč

=

4 400,- Kč

=

4 400,- Kč


4 400,- Kč

24

C. Rekapitulace

Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

74 240,- Kč 4 290,- Kč 78 530,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Administrativní cena objektů: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota:

65 640,- Kč 74 240,- Kč 73 260,- Kč 73 490,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

73 586,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Cena metodou tříd polohy: Porovnávací cena pozemků: Cena indexovou metodou:

4 290,- Kč 4 990,- Kč 4 400,- Kč 4 100,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

4 500,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

78 086,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

73 260,- Kč 4 400,- Kč 77 660,- Kč

Obvyklá cena: 78 000,- Kč

slovy: sedmdesátosmtisíc Kč

25

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1382-17-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 30.3. 2013

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

26

Znalecký posudek. č

Recommend Documents