Znalecký posudek č. 605-73-2012 o obvyklé ceně nemovitosti - bytu č. 369/4 v bytovém domě č.p. 369 v obci Vejprnice, bývalý okres Plzeň – sever
Objednatel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 40001 Ústí nad Labem IČ: 28741552 č. obj.: 230/012, ze dne: 12.12.2012 Účel posudku:
podklad pro dražbu
V souladu se zákonem č. 26/2000 Sb., podle stavu ke dni 19.12.2012 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy Posudek obsahuje 15 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Klatovy, 23.12. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - bytu č. 369/4 v bytovém domě č.p. 369 v obci Vejprnice u Plzně. Nemovitost je situována v SV části obce Vejprnice, která se nachází cca. 5 km od Plzně, západním směrem.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla znalcem provedena dne 19.12. 2012, v 9:00. Protože se vlastník nemovitosti ani jeho zástupce v určený termín nedostavil, byla prohlídka provedena pouze z veřejného prostranství, bez vstupu do bytu či domu. Nebylo tedy možné zjistit ani polohu bytu v domě, ani informace o dispozici bytu, rozměrech místností, stavu, vybavení atd..
3. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka - kopie výpisu z KN ze dne 12.12.2012 Od znalce: - internetový výpis z KN - skutečnosti zjištěné při prohlídce - fotodokumentace pořízená při prohlídce - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce
4. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního pracoviště Plzeň - sever, a to v KÚ Vejprnice, na LV č. 1562. Jako vlastníci bytové jednotky jsou zapsáni manželé Reitlovi, kteří ji mají ve svém SJM. Manželé Reitlovi jsou rovněž zapsáni jako podíloví spoluvlastníci bytového domu a pozemku. Další části oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č. 2194 a č. 1972. Na LV č. 1562 je zapsáno a posudkem se oceňuje: - byt č. 369/4 v bytovém domě č.p. 369 - stavební parcela č. 698, zastavěná plocha a nádvoří, 181 m2
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Spoluvlastnický podíl na bytovém domě a parcelách, který náleží k oceňovanému bytu, činí 7663/41362. Na LV č. 2194 je zapsáno a posudkem se oceňuje: - pozemková parcela č. 703/17, 249 m2 evidována jako ostatní komunikace, ostatní plocha (jedná se o zpevněnou plochu na severní straně domu, užívanou jako přístupová / příjezdová komunikace) Parcela je ve výhradním vlastnictví manželů Reitlových. Na LV č. 1972 je zapsáno a posudkem se oceňuje: - pozemková parcela č. 703/15, 242 m2 (jedná se o zahradu, která navazuje na pozemkovou parcelu č. 703/17 na severní straně od domu) Spoluvlastnický podíl činí 1/6.
5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem dle KN a skutečností:
6. Celkový popis nemovitosti Předmětný byt je v domě čp. 369, situovaném po levé straně ulice Křimická, směrem z Vejprnic na Křimice. Velikostní kategorie ani poloha bytu v domě nejsou známy, a vzhledem k nemožnosti provést prohlídku nemohly být zjištěny na místě. Při ocenění je tedy nutné vycházet ze stavu, který lze důvodně přepokládat. Z údajů uvedených v KN lze usuzovat, že celková plocha bytu je 76,60 m2. To by odpovídalo velikostní kategorii cca. 3+1. Dům má obdélníkový půdorys, dvě nadzemní podlaží + využité podkroví pod valbovou střechou a je podsklepený. Podélná osa domu je přibližně ve směru východ - západ. Dům stojí na terénu s mírným spádem k jihu na st.p.č. 698, při průjezdní asfaltové komunikaci v ulici Křimické. Přístup k domu je z místní komunikace navazující na ulici Křimickou, a to na zpevněnou plochu u severní strany domu (p.p.č. 703/17), ve které je umístěn domovní vchod. Součástí ocenění je také pozemková parcela č. 703/15, která sousedí s p.p.č. 703/17 a je evidována jako zahrada. Na tomto pozemku je několik zcela zanedbaných kolen a skleník, plocha nejeví známky pravidelného užívání či alespoň udržování.
–4– V blízkém okolí stojí větší počet typově stejných domů, které byly zřejmě stavěny ve stejném období, a v současné době se liší pouze mírou údržby a množstvím provedených úprav. Obvodové stěny jsou zděné, stropy pravděpodobně železobetonové, schody ŽB, fasáda omítaná hladkou omítkou, nezateplená. Střecha je valbová, s nedávno vybudovaným obytným podkrovím (2 byty) a novější taškovou střechou. Celkový počet bytů v domě ... 6. Původní okna dřevěná dvojitá, u některých bytů byla vyměněna za nová plastová s dvojskly. Topení - podle četných komínů bylo původní topení lokální na pevná paliva, tj. kamny v jednotlivých místnostech. U některých bytů jsou vidět novější komíny tzv. turbokotlů některé byty tedy mají ústřední vytápění vlastními kotli na zemní plyn. Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Napojení na rozvody vody a el. energie. Kromě novější střechy a individuálních úprav v jednotlivých bytech je dům prakticky v původním stavu. Všechny fasády vykazují silné opotřebení, podle vnějšího vzhledu se jedná o nejvíce zanedbaný dům v okolí.
7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemek k bytu Byt b) Byt 1) Byt 369/4 c) Ocenění porovnávací metodou
–5–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Plzeň-sever Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
Popisy objektů Pozemek
a) Pozemky 1) Pozemek k bytu Byt
b) Byt 1) Byt 369/4 Veškeré údaje o bytu jsou předpokládané. Jedná se o konzervativní předpoklady na základě stavu objektu a porovnání s okolními domy stejného typu. Bytová jednotka cca. 3+1 umístěná ve 2. NP vpravo od schodiště, s obytnými místnostmi orientovanými na jih a západ. Byt obsahuje standardní příslušenství (koupelna, WC, kuchyňská linka), nemá balkón ani lodžii. Obvodové stěny zděné z neznámého materiálu, bez zateplení. Okna jsou původní, dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou z PVC, u ostatních místností keramické dlažby 10/10 cm, původní. Kuchyně - sporák na PP a původní kuch. linka. Koupelna - ocelová vana a umyvadlo, původní. WC . Vytápění lokální, kamny na PP. Ohřev TUV - el. bojler. V bytě jsou rozvody vody, kanalizace, el. instalace. Úpravy provedené v bytě: nedoloženy, předpokládá se že byt je v původním stavu se zanedbanou údržbou.
–6–
Ocenění Pozemek
a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemek k bytu – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 163,98 Kč. Cena je určena podle písm. f): ZC = Cp × 3,00, kde Cp = 35 + (3 652 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 3 652 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) Název zastavěná plocha
Parc. č. st. 698
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 181 163,98 242,0197 2
Pozemek k bytu – zjištěná cena:
2,139 0,690 Cena [Kč] 43 805,57 43 805,57 Kč
Byt
b) Byt b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Byt 369/4 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): byt
76,00 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Vejprnice Počet obyvatel: 3 652 Indexovaná prům. cena (IPC): 17 581,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V současné době je v místě poptávka po bytech v rovnováze s nabídkou. Nevýhoda nedostatku pracovních příležitostí v místě je kompenzována blízkostí krajského města Plzně.
–7– Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu
Ti 0,00 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
1,000
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Vejprnice jsou menší obec v blízkosti Plzně. Dům s oceňovaným bytem se nachází v severovýchodní, nikoli okrajové části obce.
1 2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12
Popis znaku Význam obce Úřady v obci Poloha nemovitosti v obci Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti Školství a sport v okolí nemovitosti Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti Veřejná doprava
I. I. III. III.
Hodnocení znaku Bez většího významu Obecní úřad Vnitřní území obce Převažující objekty pro bydlení
II. Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení II. Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště II. Omezená dostupnost zdravotnické péče
III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
12
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,000
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Obvodové zdivo z neznámého materiálu z 50. let minulého století - je nutné předpokládat podprůměrné tepelnětechnické vlastnosti. Předpokládá se, že dům má v suterénu alespoň společnou kočárkárnu nebo sušárnu. Byt nemá balkón ani lodžii, předpokládá se že má sklepní kóji. Vytápění se předpokládá lokální na tuhá paliva - není prokázáno že by byl vyšší typ vytápění. Předpokládá se že dům je v původním stavu, s nutností provedení rozsáhlých stavebních úprav.
–8– Popis znaku 1 Typ stavby 2 Společné části domu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav
Hodnocení znaku IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované II. Ostatní světové strany - částečný výhled
III. Příslušenství úplné - standardní provedení II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje I. Lokální na tuhá paliva III. Bez vlivu na cenu IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,7
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,01 –0,10 0,00 0,65*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,450
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
1,000 × 1,000 × 0,450 = 17 581,– × 0,450 =
0,450 7 911,45 Kč/m2
76,00 × 7 911,45 =
601 270,20 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena pozemku = 43 805,57 Kč Spoluvlastnický podíl: × 7 663 / 41 362 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 8 115,71 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: =
8 115,71 Kč 609 385,91 Kč
Byt 369/4 – zjištěná cena:
609 385,91 Kč
Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
–9–
c) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou pouze byty o velikosti cca. 3+1. Jeden z porovnávacích bytů je prakticky shodný s bytem oceňovaným - je situován ve stejné obci, ve stejném typu domu, na podobném místě. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je většinou vyšší než skutečná cena prodejní. Výchozím parametrem pro srovnání je velikost podlahové plochy, která je uváděna u všech nemovitostí. Množství jednotek oceňované nemovitosti: 76 m2 (předpoklad dle KN) Popis předpokládaného stavu oceňovaného bytu je uveden výše v Posudku.
Popis porovnávacích nemovitostí: I) Vejprnice, 2+1, 76 m2 Byt 2+1 o celkové velikosti 76,6 m2. Byt se nachází v 2.NP cihlového domu. V bytě jsou 2 velké neprůchozí pokoje, prostorná kuchyň, komora, chodba a sociální zařízení. Byt je v původním stavu, vhodný k okamžitému nastěhování, popř. k rekonstrukci. K bytu náleží zahrada o velikosti 128 m2, která je přímo u domu. Je možné zde postavit např. zahradní posezení. Z fotografií u inzerátu je zřejmé, že vytápění je řešeno kamny na plyn (WAW) s odkouřením do fasády, v kuchyni je nový sporák a linka, v koupelně nová vana + umyvadlo + obklady, nové WC. Byt je umístěn i ve stejné lokalitě, dům je podle fotografií celkově v lepším stavu. Prodejní cena: 1.150.000,- Kč Pramen: M+M reality holding, server Sreality.cz, datum aktualizace 17.12.2012 II) Vejprnice, 3+1, 77 m2 Byt v 1. podlaží bytového domu, situovaný ve stejné obci jako oceňovaný byt. Vnitřní část obce, při průjezdní komunikaci na Plzeň. Obvodové stěny jsou zděné, dům je viditelně novější než dům s oceňovaným bytem, u bytů jsou lodžie. Dálkové vytápění, ohřev vody bojlerem, velký sklep. Byt v původním stavu, umístění i lokalita jsou velmi podbné jako u oceňovaného bytu. Prodejní cena: 1.350.000,- Kč Pramen: M+M reality holding, server Sreality.cz, datum aktualizace 15.12.2012
– 10 – III) Tlučná, 3+kk, 64 m2 Byt v 1. podlaží cihlového domu, situovaný v obci Tlučná, což je obec sousedící s Vejprnicemi. Etážové plynové vytápění, byt po rekonstrukci včetně kuchyňské linky a koupelny, dům bez zateplení. Prodejní cena: 1.300.000,- Kč Pramen: Dum realit TOP, server Sreality.cz, datum aktualizace 18.12.2012
Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) I) Byt 76 m2 1 092 500,– Kč 1,00 0,90 0,92 11 902,50 Kč II) Byt 77 m2 1 282 500,– Kč 1,00 0,85 0,90 12 741,72 Kč III) Byt 64 m2 1 235 000,– Kč 0,95 0,90 0,85 14 024,– Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 76,00 m2 1,0 77,00 m2 1,0 64,00 m2 0,8 11 902,50 Kč 12 808,36 Kč 14 024,– Kč
V):
× =
12 400,– Kč 76,00 m2 942 400,– Kč
– 11 –
C. Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny: Cena podle cenového předpisu v daném případě neodpovídá reálné ceně na trhu nemovitostí, a má v rámci odhadu pouze informativní roli. Návrh obvyklé ceny se proto převážně odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky velmi podobné oceňované nemovitosti - byty srovnatelné velikosti v panelových domech, v lokalitách co nejblíže. V jednom případě se jedná dokonce o byt v téže obci, na stejném sídlišti a ve stejném typu domu. Ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, vzhledem k tomu že skutečné prodejní jsou v praxi obvykle nižší než ceny inzerované. Z hlediska prodejnosti se jedná o podprůměrnou nemovitost - dům se zanedbanou údržbou, v původním stavu prakticky bez modernizací a úprav, byt velmi pravděpodobně v zanedbaném stavu, vyžadující rekonstrukci. Silné stránky:
- nejsou známé
Možné pozitivum:
- zahrada o výměře 242 m2 v blízkosti domu
Slabé stránky:
- zcela původní stav a vzhled = silné opotřebení, technická i morální zastaralost, nutnost investic - zanedbaná údržba
Tyto nevýhody nejsou plně zahrnuty v porovnání a snižují atraktivitu bytu z hlediska případného zájemce. Cena zjištěná porovnávacím způsobem:
942.400,- Kč
Tato cena byla stanovena za předpokladu, že stav interiéru a vybavení domu jsou standardní – to však nebylo možné ověřit, protože znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Cena zjištěná porovnávacím způsobem se proto snižuje z důvodu neověřeného stavu interiéru a vybavení domu ... o 25%, tj. 942 400 * 0,75 = 706 800,- Kč
– 12 –
Cena v místě a čase obvyklá se tedy stanovuje ve výši: 705.000,- Kč Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu
43 805,57 Kč
Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
609 390,– Kč 942 400,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 705 000,– Kč Cena slovy: sedmsetpěttisíc Kč
Klatovy, 23.12. 2012 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy
– 13 –
D. Znalecká doložka Toto posouzení jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.11.1994 pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 605-73-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou.
Klatovy, 23.12. 2012 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy
– 14 –
E. Seznam příloh Výpis z KN - byt č. 369/4 Výpis z KN - p.p.č. 703/15 Porovnávací nemovitost I Porovnávací nemovitost II Porovnávací nemovitost III Fotopříloha
