Znalecký posudek č

Znalecký posudek č. 606-74-2012 o obvyklé ceně nemovitosti - bytu č. 81/7 v bytovém domě č.p. 81, 82 ve městě Příbram, katastrální území Březové Hory

Objednatel posudku: Mírové náměstí 2/5 40001 Ústí nad Labem IČ: 28741552 č. obj.: 456/012 ze dne: 12.12.2012 Účel posudku:

podklad pro dražbu

V souladu se zákonem č. 26/2000 Sb., podle stavu ke dni 28.12. 2012 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy Posudek obsahuje 14 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Klatovech, 31.12. 2012

–2–

A.Nález 1.Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - bytu č. 81/7 v bytovém domě č.p. 81,82 ve městě Příbram. Nemovitost je situována v ulici Politických vězňů, v části Příbram VII, která se nachází cca. 1,5 km od centra města, jihovýchodním směrem.

2.Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla znalcem provedena dne 28.12. 2012, v 17:00. Protože se vlastník nemovitosti ani jeho zástupce v určený termín nedostavil, byla prohlídka provedena pouze z veřejného prostranství, bez vstupu do bytu či domu. Nebylo tedy možné zjistit ani polohu bytu v domě, ani informace o dispozici bytu, rozměrech místností, stavu, vybavení atd..

3.Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka - kopie výpisu z KN ze dne 11.12.2012 Od znalce: - internetový výpis z KN - skutečnosti zjištěné při prohlídce - fotodokumentace pořízená při prohlídce - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce

4.Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního pracoviště Příbram, a to v KÚ Březové Hory, na LV č. 7684. Jako vlastník bytové jednotky je zapsána Johana Moštíková, kteří ji má ve svém výlučném vlastnictví. Johana Moštíková je rovněž zapsána jako podílový spoluvlastník bytového domu a pozemků. Další části oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č. 5916. Na LV č. 7684 je zapsáno a posudkem se oceňuje: - byt č. 81/7 v bytovém domě č.p. 81, 82, na stavebních parcelách č. 934 a 935 Spoluvlastnický podíl na bytovém domě a parcelách, který náleží k oceňovanému bytu, činí 929/17197. Na LV č. 5916 je zapsáno a posudkem se oceňuje: - stavební parcela č. 934, 203 m2 evidována jako zastavěná plocha a nádvoří (jedná se o zastavěnou plochu pod částí domu s č.p. 81) - stavební parcela č. 935, 350 m2 evidována jako zastavěná plocha a nádvoří (jedná se o zastavěnou plochu pod částí domu s č.p. 82) - bytový dům č.p. 81, 82

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3–

Zapsaný spoluvlastnický podíl Johany Moštíkové je 929/17197.

5.Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Nebyly zjištěny rozpory mezi stavem dle KN a skutečností:

6.Celkový popis nemovitosti Předmětný byt je v domě čp. 81, 82, situovaném po pravé straně ulice Politických vězňů, ve směru od centra města. Byt je ve vchodu č.p. 81, který je při pohledu z ulice na pravé straně objektu. Velikostní kategorie ani poloha bytu v domě nejsou známy, a vzhledem k nemožnosti provést prohlídku nemohly být zjištěny na místě. Při ocenění je tedy nutné vycházet ze stavu, který lze důvodně přepokládat. Z údajů uvedených v KN lze usuzovat, že celková plocha bytu je 92,9 m 2. To by odpovídalo velikostní kategorii cca. 3+1 - 4+1. Dům má pravoúhlý půdorys ve tvaru „L“, čtyři nadzemní podlaží a je plně podsklepený. Zastřešení valbovou střechou, bez využití podkroví. Podélná osa domu je přibližně ve směru východ - západ. Na pravé straně dům štítovou stěnou navazuje na vedlejší dům, jedná se o součást většího bloku. Dům stojí na terénu s mírným spádem k jihu na st.p.č. 934 a 935, při hlavní asfaltové komunikaci v ulici Politických vězňů. Přístup k domu je z chodníku v ulici Politických vězňů. Dům má i zadní vchod, orientovaný do vnitrobloku. V blízkém okolí stojí větší počet typově stejných domů, které byly zřejmě stavěny ve stejném období, a v současné době se liší pouze mírou údržby a množstvím provedených úprav. Výstavba byla zřejmě spojena s rozvojem těžby uranových rud a podle charakteristického vzhledu a technického provedení ji lze zařadit přibližně do poloviny 50. let minulého století. Obvodové stěny jsou zděné, stropy pravděpodobně železobetonové, schody ŽB, fasáda omítaná břizolitovou omítkou, nezateplená. Střecha je valbová, s obnovenou taškovou krytinou. Celkový počet bytů v č.p. 81 ... 8. Celkový počet bytů v č.p. 81 + 82 je 24. U většiny bytů byla původní dřevěná okna vyměněna za nová plastová s dvojskly. Topení - na střeše nejsou žádné komíny, ani ve fasádách nejsou žádné výstupy kouřovodů. Je tedy zřejmé, že byty jsou vybaveny ústředním vytápěním z centrálního zdroje. Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Napojení na rozvody vody a el. energie. V lokalitě je běžně zaveden plyn a předpokládá se proto rovněž napojení na rozvod plynu. Fasádní omítky vykazují vysoké opotřebení, nad úrovní terénu poškození vlhkostí.

–4–

7.Obsah posudku Pozemky a)Pozemky 2)Pozemek k bytu Byt c)Byt 4)Byt 81/7 e)Ocenění porovnávací metodou


–5–

B.Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:

Příbram

Popisy objektů Pozemky

a)Pozemky 2)Pozemek k bytu Pozemek v zastavěné části okresního města, v lokalitě dlohodobě užívané k bydlení, s kompletní občanskou vybaveností. Uplatňuje se přirážka ve výši 45%. Byt

c)Byt 4)Byt 81/7 Veškeré údaje o bytu jsou předpokládané. Jedná se o konzervativní předpoklady na základě stavu objektu a porovnání s okolními domy stejného typu. Bytová jednotka cca. 3+1 umístěná v 1. až 4. NP, s obytnými místnostmi orientovanými na jih a sever. Byt obsahuje standardní příslušenství (koupelna, WC, kuchyňská linka), pokud je ve vyšším než 1. NP, má alespoň 1 balkón. Obvodové stěny zděné z neznámého materiálu, bez zateplení. Podlahy obytných místností jsou z PVC, u ostatních místností keramické dlažby 10/10 cm, původní. Kuchyně - sporák na ZP a původní kuch. linka. Koupelna - ocelová vana a umyvadlo, původní. WC . Vytápění ústřední, dálkové. Stejně tak ohřev TUV. V bytě jsou rozvody vody, kanalizace, el. instalace. Úpravy provedené v bytě: nedoloženy, předpokládá se že byt je v původním stavu se zanedbanou údržbou.

–6–

Ocenění Pozemky

a)Pozemky 2)Vyhláška 387/2011 Sb. 3)Pozemek k bytu – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 45 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × Název

Parc. č.

zastavěná plocha čp. 81 zastavěná plocha čp. 82 Součet:

st. 934

Výměra [m2] 203

st. 935

350

Jednotková cena [Kč/m2] základní upravená

1,450 2,139 0,891 Cena [Kč]

400,–

1 105,3924

224 394,66

400,–

1 105,3924

386 887,34

553

Pozemek k bytu – zjištěná cena:

611 282,– 611 282,– Kč

Byt

d)Byt 5)Vyhláška 387/2011 Sb. 6)Byt 81/7 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): byt

92,00 m2

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Příbram Počet obyvatel: 34 068 Indexovaná prům. cena (IPC): 23 079,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V současné době je v Příbrami poptávka po bytech přibližně v rovnováze s nabídkou, přičemž


–7– poptávka po bytech v domech z 50. let je nižší než průměr. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Hodnocení znaku II. Poptávka nižší než nabídka II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu

Ti – 0,05 0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 +  Ti):

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Nemovitost je situována v rozsáhlé čtvrti pro bydlení, vybudované z velké části v 50. letech minulého století. Dům s oceňovaným bytem se nachází v jihozápadní, nikoli okrajové části obce, v jedné z hlavních ulic.

1 2 3 4 5 6 7 8

Popis znaku Hodnocení znaku Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení Parkovací možnosti v okolí II. Omezené nemovitosti Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy (IP = 1 +  Pi):

1,000

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Obvodové zdivo z neznámého materiálu z 50. let minulého století - je nutné předpokládat podprůměrné tepelnětechnické vlastnosti. Předpokládá se, že dům má v suterénu alespoň společnou kočárkárnu nebo sušárnu. Byt má pravděpodobně balkón, předpokládá se že má sklepní kóji nebo sklep. Vytápění se předpokládá ústřední. Předpokládá se že byt je v původním stavu, s nutností provedení rozsáhlých stavebních úprav. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10

–8–

2 Společné části domu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav

II. II. II. II.

konstrukce vyzdívaná Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Bez dopadu na cenu bytu Ostatní podlaží nevyjmenované Ostatní světové strany - částečný výhled

III. Příslušenství úplné - standardní provedení III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) III. Dálkové, ústřední, etážové III. Bez vlivu na cenu IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,7

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,65*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10): 0,500 i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

0,950 × 1,000 × 0,500 = 0,475 23 079,– × 0,475 = 10 962,53 Kč/m2 92,00 × 10 962,53 =

1 008 552,76 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena pozemků = 611 282,– Kč Spoluvlastnický podíl: × 929 / 17 197 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 33 022,10 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: =

33 022,10 Kč 1 041 574,86 Kč

Byt 81/7 – zjištěná cena:

1 041 574,86 Kč

g) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou pouze byty o srovnatelné velikosti. Jeden z porovnávacích bytů je prakticky shodný s bytem oceňovaným - je situován ve stejném bloku, ve stejném typu domu, pouze v jiné ulici (Komenského - porovnávací nemovitost č. III). Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je většinou vyšší než skutečná cena prodejní. Výchozím parametrem pro srovnání je velikost podlahové plochy, která je uváděna u všech nemovitostí. Množství jednotek oceňované nemovitosti: 92 m2 (předpoklad dle KN)


–9–

Popis předpokládaného stavu oceňovaného bytu je uveden výše v Posudku. Popis porovnávacích nemovitostí: I) Nám. 17. listopadu, 3+1, 88 m2 Byt se nachází v 1.NP cihlového domu, nedaleko od oceňovaného bytu. Okna jsou orientována do dvora. V bytě jsou 3 neprůchozí pokoje, kuchyň, komora, chodba a sociální zařízení. Byt je v původním stavu, vhodný k okamžitému nastěhování, popř. k rekonstrukci. K bytu náleží sklep o velikosti 6 m2. Prodejní cena: 1.150.000,- Kč Pramen: JADOMI s.r.o., Dobříš, server Sreality.cz, datum aktualizace 1.12.2012 II) S.K.Neumanna, 3+kk, 92 m2 Byt se nachází v 1.NP cihlového domu, nedaleko od oceňovaného bytu. Je přestavěný z původního 3+1. Byt po částečné rekonstrukci (rozvody vody, elektro, topení), umístění i lokalita jsou velmi podobné jako u oceňovaného bytu. V bytě jsou 2 neprůchozí pokoje, obývací pokoj propojený s kuchyní, komora, chodba a sociální zařízení. K bytu náleží 2 sklepy. Prodejní cena: 1.090.000,- Kč Pramen: JADOMI s.r.o., Dobříš, server Sreality.cz, datum aktualizace 28.12.2012 III) Komenského, 3+1, 92 m2 Byt se nachází v 1.NP cihlového domu (celkem pouze 2 NP), nedaleko od oceňovaného bytu. Byt je v původním stavu, umístění i lokalita jsou velmi podobné jako u oceňovaného bytu. V bytě jsou 2 neprůchozí pokoje, obývací pokoj propojený s kuchyní, komora, chodba a sociální zařízení. K bytu náleží 2 sklepy. Prodejní cena: 1.090.000,- Kč Pramen: RK Sting, server Sreality.cz, datum aktualizace 17.12.2012 IV) Obránců Míru, 3+1, 80 m2 Byt se nachází ve 2..NP cihlového domu o celkem 5 NP, nedaleko od oceňovaného bytu. Byt je po modernizaci (kuchyně, koupelna, elektroinstalace, podlahy, atd.), umístění i lokalita jsou velmi podobné jako u oceňovaného bytu. Součástí jsou 2 balkóny. Prodejní cena: 1.420.000,- Kč Pramen: Arka reality, server Sreality.cz, datum aktualizace 22.12.2012 Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta

Kčasový

Kvybav.

Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC)

Množství (M) Váha (V)

– 10 – I) Byt 88 m2 1,00 0,95 1,00 II) Byt 92 m2 1,00 0,95 0,90 III) Byt 92 m2 1,00 1,00 1,00 IV) Byt 80 m2 0,95 0,90 0,85 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.)

1 092 500,– Kč 11 794,03 Kč 1 035 500,– Kč 9 623,40 Kč 1 035 500,29 Kč 11 255,44 Kč 1 349 000,– Kč 12 254,82 Kč

Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:


88,00 m2 1,0 92,00 m2 1,0 92,00 m2 1,0 80,00 m2 0,8

9 623,40 Kč 11 178,09 Kč 12 254,82 Kč

× =

11 150,– Kč 92,00 m2 1 025 800,– Kč

– 11 –

C.Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny: Cena podle cenového předpisu je v daném případě mírně vyšší než ceny srovnatelných bytů v realitní inzerci. Tato cena má v rámci odhadu pouze informativní roli. Návrh obvyklé ceny se převážně odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétnější a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky velmi podobné oceňované nemovitosti - byty srovnatelné velikosti v cihlových domech, v lokalitách co nejblíže. V jednom případě se jedná dokonce o byt ve stejném bloku (porovnávací nemovitost č. IV). Ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, vzhledem k tomu že skutečné prodejní jsou v praxi obvykle nižší než ceny inzerované. Z hlediska prodejnosti se jedná spíše o podprůměrnou nemovitost - byt velmi pravděpodobně v zanedbaném stavu, vyžadující rekonstrukci; nadprůměrně velká podlahová plocha, která nevyhovuje nižší koupěschopnosti potenciálních zájemců, kteří hledají výrazně menší byty. Silné stránky: - nejsou známé Slabé stránky: - zcela původní stav a vzhled, silné opotřebení, technická i morální zastaralost, nutnost investic Tyto nevýhody nejsou plně zahrnuty v porovnání a snižují atraktivitu bytu z hlediska případného zájemce.

Cena zjištěná porovnávacím způsobem:

1.025.800,- Kč

Tato cena byla stanovena za předpokladu, že stav interiéru a vybavení domu jsou standardní – to však nebylo možné ověřit, protože znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. a)Cena zjištěná porovnávacím způsobem se proto snižuje z důvodu neověřeného stavu interiéru a vybavení domu ... o 30%, tj. 1 025 800 * 0,70 = 718 060,- Kč

Cena v místě a čase obvyklá se tedy stanovuje ve výši: 718.000,- Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 718 000,– Kč

– 12 –

Cena slovy: sedmdsetosmnácttisíc Kč Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem

611 282,– Kč

1 041 570,– Kč 1 025 800,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 718 000,– Kč Cena slovy: sedmsetosmnácttisíc Kč

Klatovy, 31.12. 2012 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy


– 13 –

D.Znalecká doložka Tento posudek jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.11.1994 pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 606-74-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou.

Klatovy, 31.12. 2012 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy

– 14 –

E.Seznam příloh Výpis z KN - byt č. 81/7 Informativní výpis z KN - st.p.č. 934 Porovnávací nemovitost I Porovnávací nemovitost II Porovnávací nemovitost III Porovnávací nemovitost IV Fotopříloha – 2 strany


Znalecký posudek č

Recommend Documents