Znalecký posudek. č

Znalecký posudek č. 1380-15-2013

Předmětem ocenění je: rodinný dům č.p. 283, s příslušenstvím a pozemky č. 324, 590 a 165/92, v katastrálním území Hostouň u Prahy, obec Hostouň, okres Kladno..

Objednatel posudku:

JUDr. Monika Ejfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku 3 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční příkaz EX 203/12-020 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2013 Sb. Podle stavu ke dni 24.3. 2013 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.

Posudek obsahuje 47 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, 29.3. 2013 1

A. Nález

1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Hostouň u Prahy. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Hostouň u Prahy, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2

Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 283 Nová ulice 283/7 273 53 Hostouň Region: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Hostouň u Prahy

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.3. 2013 za přítomnosti nemovitosti..

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 299 ze dne 18.3. 2013 Kopie katastrální mapy Usnesení č. 115 Ex 203/12-058, ze dne 1.3. 2013 Exekuční příkaz č. 115 Ex 203/12-020, ze dne 15.8. 2012

3

majitele

Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené synem majitelem nemovitosti

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 299, ze dne 18.3. 2013 Vlastník: Kopernický František, Nová ulice 283, 27353 Hostouň SJM Nepeřil Petr a Nepeřilová Eva, Nová ulice 283, Hostouň

1/2 1/2

6. Celkový popis nemovitosti:

Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 283, s příslušenstvím a pozemky č. 324, 590 a 165/92, v katastrálním území Hostouň u Prahy, obec Hostouň, okres Kladno. Obec Hostouň se nachází poblíž výpadové silnice Praha, Karlovy Vary. Obec je dopravně dostupná vlakem, ale i autobusovou dopravou. V době ocenění bylo trvale hlášeno 962 obyvatel. Oceňovaný rodinný dům se nachází v lokalitě obdobných rodinných domů, byl postavený v roce 1958, jako přízemní částečně podsklepený objekt s využitým podkrovím. Dům je krytý valbovou střechou z pálené krytiny, klempířské konstrukce kompletní, fasáda břizolit, okna plastová, podlahy keramické plovoucí a dlažby, vytápění ústřední, radiátory litina, boiler na teplou vodu, Dispoziční řešení: I. Nadzemní podlaží: veranda, 3x pokoj, kuchyň, koupelna, WC, spíž, chodba Podkroví:

pokoj 2x, chodba, komora, schody a půdní prostor

Dům je průměrně udržovaný, majitel v posledních letech provedl výměnu některých konstrukcí, takže celý objekt v dobrém stavu.

4

K zadní levé části domu je přistavěna takzvaná letní kuchyň a sklad zahradního vybavení, jedná se o půdorysný tvar protáhlého obdélníka se sedlovou střechou. Objekt je přízemní nepodsklepený jen s nízkým zastřešením. Součástí ocenění je i zděný přístřešek, který je také za domem a na tento přístřešek je přistavěna zděná garáž s pultovou střechou. Součástí ocenění jsou i venkovní úpravy, kopaná studna, trvalé porosty a pozemky dle L.V. č. 299.

7. Obsah posudku:

a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 283 a2) Garáž b) Vedlejší stavby b1) Sklad a dílna b2) Přístřešek c) Studny c1) Kopaná studna d) Venkovní úpravy d1) Přípojka vody DN 40 mm d2) Přípojka kanalizace DN 150 mm d3) Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi d4) Pilíř zděný z obyč. cihel d5) Plynová přípojka do DN 40 d6) Podezdívka zděná d7) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky e) Porosty e1) Trvalé porosty f) Ocenění porovnávacím způsobem f1) Rodinný dům č.p. 283 g) Pozemky g1) Pozemky

5

B. Posudek

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.)

a) Ocenění staveb – nákladovým způsobem 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 283

Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví:

§ 5, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch: Název I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží Podkroví + zastřešení

Plocha 11,75*8,58 11,75*8,58+1,70*3,80 11,75*8,58

= = =

[m2] 100,81 107,28 100,81

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Zastavěná. Konstr. výška plocha 1,94 m 100,81 m2 2,70 m 107,28 m2 2 3,25 m 100,81 m

Název I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží Podkroví + zastřešení

6

Obestavěný prostor:

Výpočet jednotlivých výměr: Název I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží Podkroví + zastřešení

Obestavěný prostor (11,75*8,58)*(1,94) (11,75*8,58+1,70*3,80)*(2,70) (11,75*8,58)*(3,25)

= = =

[m3] 195,58 m3 289,64 m3 327,65 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží Podkroví + zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

Obestavěný prostor 195,58 m3 289,64 m3 327,65 m3 812,87 m3

Výpočet koeficientu K4:

Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod:

Hodnocení standardu P S S S S S S S S S S S S S S S S S

Obj. podíl [%] 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60

7

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 2,48 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60

19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S C

2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00

100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 0,00 93,08 0,9308

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: Opotřebení:

P S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

OP [%] 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

8

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] části celku 2,48 2,66 55 175 31,43 0,8360 23,40 25,13 55 140 39,29 9,8736 9,10 9,78 55 140 39,29 3,8426 5,40 5,80 55 110 50,00 2,9000 3,30 3,55 55 60 91,67 3,2543 0,80 0,86 55 85,00 0,7310 6,10 6,55 55 65 84,62 5,5426 2,80 3,01 55 75,00 2,2575 0,50 0,54 55 75,00 0,4050 2,20 2,36 20 40 50,00 1,1800 2,30 2,47 55 140 39,29 0,9705 3,20 3,44 5 65 7,69 0,2645 5,10 5,48 5 65 7,69 0,4214 2,10 2,26 5 47 10,64 0,2405 1,30 1,40 55 60,00 0,8400 5,30 5,69 55 50,00 2,8450 4,20 4,51 55 70,00 3,1570 0,60 0,64 55 75,00 0,4800 2,90 3,12 55 65,00 2,0280 1,70 1,83 55 70,00 1,2810 0,50 0,54 3 35 8,57 0,0463 2,70 2,90 55 65,00 1,8850 0,50 0,54 55 55,00 0,2970 4,30 4,62 55 50,00 2,3100 0,30 0,32 55 50,00 0,1600 48,0488

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 812,87 m3 * 7 805,21 Kč/m3

= =

7 805,21 6 344 621,05 Kč

Opotřebení analytickou metodou: 48,0488 % Úprava ceny za opotřebení

-

3 048 514,28 Kč

Rodinný dům č.p. 283 - zjištěná cena

=

3 296 106,77 Kč

2 130,1,1200 0,9308 0,8500 2,1460 1,9270

Výpočet opotřebení analytickou metodou:

1.2. Příslušenství

a.21) Garáž

Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž § 8: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

9

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha 7,57*3,84

Název I. Nadzemní podlaží

=

[m2] 29,07


Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,60 m 29,07 m2



Výpočet jednotlivých výměr: Název I. Nadzemní podlaží

Obestavěný prostor (7,57*3,84)*(2,60)

=

[m3] 75,58 m3


Typ

I. Nadzemní podlaží Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 75,58 m3 75,58 m3


Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Dveře

Hodnocení standardu S S S X P C S S 10

Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,10 26,20 0,00 2,62 0,00 4,80 2,70

9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S

1,40 6,80 7,20 6,00

100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00

1,40 6,80 7,20 6,00 94,02 0,9402

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 375,0,9402 0,8500 2,0930 1,9270


= =

4 431,93 334 965,27 Kč

Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 %

-

223 311,30 Kč

Garáž - zjištěná cena

=

111 653,97 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou:

a.22) Sklad a dílna

Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

11

Výpočet jednotlivých ploch: Název I. Nadzemní podlaží

Plocha 14,60*3,60

=

[m2] 52,56

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,60 m 52,56 m2





=

[m3] 189,22 m3


Typ


NP



Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna

Hodnocení standardu P S S S S S S X S S

12

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 3,27 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10

11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S

8,20 5,80

100 100

1,00 1,00

8,20 5,80 96,17 0,9617

Ocenění:


= * * * *

1 250,0,9617 0,8500 2,0930 1,9270

Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 189,22 m3 * 4 121,16 Kč/m3

= =

4 121,16 779 805,90 Kč


-

536 116,56 Kč

Sklad a dílna - zjištěná cena

=

243 689,34 Kč


a.23) Přístřešek

Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 13


Plocha 11,05*2,24

=

[m2] 24,75






=

[m3] 55,44 m3


Typ


NP



Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna

Hodnocení standardu P S C S P C S X C C

14

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 3,27 31,80 0,00 7,30 3,73 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00

11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S C

8,20 5,80

100 100

1,00 0,00

8,20 0,00 60,40 0,6040

Ocenění:


= * * * *

1 250,0,6040 0,8500 2,0930 1,9270


= =

2 588,31 143 495,91 Kč


-

112 746,17 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

30 749,74 Kč


a.24) Kopaná studna

Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

kopaná 11,00 m 1 ks 2222

15

Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m další hloubka: 1,00 m * 5 200,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 11 990,- Kč/ks Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

+ + + + = * * * =

9 750,- Kč 19 050,- Kč 5 200,- Kč 11 990,- Kč 45 990,- Kč 0,8500 2,3130 1,9270 174 236,72 Kč


-

104 542,03 Kč

Kopaná studna - zjištěná cena

=

69 694,69 Kč


a.25) Přípojka vody DN 40 mm

Zatřídění pro potřeby ocenění:

Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm 15,00 m 2222

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 11): 15,00 m * 360,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena: 16

= * * * =

5 400,- Kč 0,8500 2,3130 1,9270 20 458,32 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,000 %

-

4 091,66 Kč

Přípojka vody DN 40 mm - zjištěná cena

=

16 366,66Kč

a.26) Přípojka kanalizace DN 150 mm

Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm 15,00 m 2223

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 11): 15,00 m * 1 180,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

17 700,- Kč 0,8500 2,3140 1,9270 67 086,83 Kč


-

5 590,35 Kč

Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena

=

61 496,48Kč


17

a.27) Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi


3.1.1. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 15,00 m 2224

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 11): 15,00 m * 140,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

2 100,- Kč 0,8500 2,2340 1,9270 7 684,28 Kč


-

922,11 Kč

Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi - zjištěná cena

=

6 762,17Kč


a.28) Pilíř zděný z obyč. cihel

Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

3.3.1. Pilíř zděný z obyčejných cihel 0,3*1,40*0,60 = 0,25 m3 obestavěného prostoru 2224 18

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 11): 0,25 m3 * 2 810,- Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

702,50 Kč 0,8500 2,2340 1,9270 2 570,57 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 54 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 60 = 10,000 %

-

257,06 Kč

Pilíř zděný z obyč. cihel - zjištěná cena

=

2 313,51Kč

a.29) Plynová přípojka do DN 40


Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

4.1. Plynová přípojka do DN 40 15,00 m 2221

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 11): 15,00 m * 305,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

19

= * * * =

4 575,- Kč 0,8500 2,2950 1,9270 17 197,86 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 37 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 40 = 7,500 %

-

1 289,84 Kč

Plynová přípojka do DN 40 - zjištěná cena

=

15 908,02Kč

a.210) Podezdívka zděná


13.16. Podezdívka cihelná tl. do 30 cm, výška do 60 cm, omítka nebo spárování 8*1,96 = 15,68 m 111

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 11): 15,68 m * 1 300,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

20 384,- Kč 0,8500 2,1460 1,9270 71 650,59 Kč


-

55 728,40 Kč

Podezdívka zděná - zjištěná cena

=

15 922,19Kč


20

a.211) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky


Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel. sloupky do betonových patek 8*1,96*1,0 = 15,68 m2 pohledové plochy 111

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 11): 15,68 m2 * 450,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

7 056,- Kč 0,8500 2,1460 1,9270 24 802,13 Kč


-

19 290,60 Kč

Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky - zjištěná cena

=

5 511,53Kč


b) Ocenění pozemků

b1) Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: 21

Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: a Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

1,9270 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění

Zákl. cena [Kč/m2]

Koef.

Ki

Kp

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,01 1,00 2,1460 1,9270 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,01 0,40 2,1460 1,9270 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha § 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha § 28 odstavec 5 Zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 324 590 165/92

Výměra [m2] 376,00 54,00 723,00

Pozemky - zjištěná cena

144,78 57,91

Jedn. cena [Kč/m2] 144,78 144,78 57,91

Cena [Kč] 54 437,28 7 818,12 41 868,93 104 124,33

=

104 124,33 Kč

c) Ocenění trvalých porostů

c1) Trvalé porosty

Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * =

41 869,00 723 450 26 059,54 0,065 1 693,87 1 693,87 Kč

22

C. Rekapitulace

Rekapitulace výsledných cen

a) Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 283 1.2. Příslušenství a.21) Garáž a.22) Sklad a dílna a.23) Přístřešek a.24) Kopaná studna a.25) Přípojka vody DN 40 mm a.26) Přípojka kanalizace DN 150 mm a.27) Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi a.28) Pilíř zděný z obyč. cihel a.29) Plynová přípojka do DN 40 a.210) Podezdívka zděná a.211) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky a) Ocenění staveb celkem

3 296 106,80 Kč 111 654,- Kč 243 689,30 Kč 30 749,70 Kč 69 694,70 Kč 16 366,70 Kč 61 496,50 Kč 6 762,20 Kč 2 313,50 Kč 15 908,- Kč 15 922,20 Kč 5 511,50 Kč 3 876 175,10 Kč

b) Ocenění pozemků b1) Pozemky

104 124,30 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

104 124,30 Kč

c) Ocenění trvalých porostů c1) Trvalé porosty

1 693,90 Kč

c) Ocenění trvalých porostů celkem

1 693,90 Kč

Celkem

3 981 993,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

3 981 993,30 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

23

3 981 990,- Kč

Porovnávací metoda

a) Ocenění staveb – porovnávací metodou

1.1. Hlavní stavby

a.11) Rodinný dům č.p. 283


Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 55 let 5 006,- Kč/m3


I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: Podkroví: Název podlaží I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: Podkroví:

11,75*8,58 11,75*8,58+1,70*3,80 11,75*8,58 Zastavěná plocha 100,81 m2 107,28 m2 100,81 m2

= = =

100,81 m2 107,28 m2 100,81 m2

Konstrukční výška 1,94 m 2,70 m 3,25 m


I. Podzemní podlaží: (11,75*8,58)*(1,94) I. Nadzemní podlaží: (11,75*8,58+1,70*3,80)*(2,70) Podkroví: (11,75*8,58)*(3,25) Obestavěný prostor - celkem:

24

= = = =

195,58 m3 289,64 m3 327,65 m3 812,87 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,88

107,28 m2 308,92 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení:

Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

č. III III III II I V

Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,00 0,08

II III I III II

-0,04 0,00 0,00 0,00 0,00

III II II

0,01 -0,05 1,05

č. II

Pi 0,01

III

0,01

Koeficient pro stavby 5 let po celkové rekonstrukci: 1,00 12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 1,00 = 1,050 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí měst) 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 25

3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II II

0,00 0,00

I I II II II III II

-0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,960 i=1

Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce

3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,050 * 0,960 * 0,850 = 0,857

Ocenění:

Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m3 * 0,857 = 4 290,14 Kč/m3 CP = CU * OP = 4 290,14 Kč/m3 * 812,87 m3 = 3 487 326,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

26

3 487 326,10 Kč

1.2. Příslušenství

a.21) Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž § 8: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha 7,57*3,84


=

[m2] 29,07






=

[m3] 75,58 m3


Typ


NP

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny

Hodnocení standardu S S 27

Obj. podíl [%] 6,20 30,10

Část [%] 100 100

Koeficient 1,00 1,00


Upravený obj. podíl 6,20 30,10

3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S X P C S S S S S S

26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

26,20 0,00 2,62 0,00 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00 94,02 0,9402

Ocenění:


= * * * *

1 375,0,9402 0,8500 2,0930 1,9270


= =

4 431,93 334 965,27 Kč


-

223 311,30 Kč

Garáž - zjištěná cena

=

111 653,97 Kč


a.22) Sklad a dílna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce:

typ B zděná tl. nad 15 cm 28

Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274


Plocha 14,60*3,60

=

[m2] 52,56



Název I. Nadzemní podlaží Obestavěný prostor:



=

[m3] 189,22 m3


Typ


NP



Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina

Hodnocení standardu P S S S S

29

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10

Část [%] 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 3,27 31,80 19,80 7,30 8,10

6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S X S S S S

1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 96,17 0,9617

Ocenění:


= * * * *

1 250,0,9617 0,8500 2,0930 1,9270


= =

4 121,16 779 805,90 Kč


-

536 116,56 Kč

Sklad a dílna - zjištěná cena

=

243 689,34 Kč


a.23) Přístřešek

Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 30

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

1.nadz. podlaží Nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274


Plocha 11,05*2,24

=

[m2] 24,75



Název I. Nadzemní podlaží Obestavěný prostor:



=

[m3] 55,44 m3


Typ


NP



Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce

Hodnocení standardu P S C S P C

31

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70

Část [%] 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00

Upravený obj. podíl 3,27 31,80 0,00 7,30 3,73 0,00

7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S X C C S C

6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00

6,10 0,00 0,00 0,00 8,20 0,00 60,40 0,6040

Ocenění:


= * * * *

1 250,0,6040 0,8500 2,0930 1,9270


= =

2 588,31 143 495,91 Kč


-

112 746,17 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

30 749,74 Kč


a.24) Kopaná studna

Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny:

kopaná 11,00 m 32

Elektrické čerpadlo:

1 ks

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2222

Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: druhých 5,00 m hloubky: další hloubka: elektrické čerpadlo: Základní cena celkem:

5,00 m * 1 950,- Kč/m 5,00 m * 3 810,- Kč/m 1,00 m * 5 200,- Kč/m 1 ks * 11 990,- Kč/ks

+ + + + =

9 750,- Kč 19 050,- Kč 5 200,- Kč 11 990,- Kč 45 990,- Kč

* * * =

0,8500 2,3130 1,9270 174 236,72 Kč


-

104 542,03 Kč

Kopaná studna - zjištěná cena

=

69 694,69 Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou:

b) Ocenění pozemků

b1) Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: a Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

33

1,9270 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění

Zákl. cena [Kč/m2]

Koef.

Ki

Kp

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek – zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,01 1,00 2,1460 1,9270

144,78

§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,01 0,40 2,1460 1,9270 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha § 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha § 28 odstavec 5 Zahrada Stavební pozemky – celkem


Výměra [m2] 376,00 54,00 723,00

Pozemky - zjištěná cena

57,91

Jedn. cena [Kč/m2] 144,78 144,78 57,91

Cena [Kč] 54 437,28 7 818,12 41 868,93 104 124,33

=

104 124,33 Kč

c) Ocenění trvalých porostů

c1) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * =

41 869,00 723 450 26 059,54 0,065 1 693,87 1 693,87 Kč

34

C. Rekapitulace

Rekapitulace výsledných cen

a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 283

3 487 326,10 Kč

1.2. Příslušenství a.21) Garáž a.22) Sklad a dílna a.23) Přístřešek a.24) Kopaná studna

111 654,- Kč 243 689,30 Kč 30 749,70 Kč 69 694,70 Kč

a) Ocenění staveb celkem

3 943 113,80 Kč

b) Ocenění pozemků b1) Pozemky

104 124,30 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

104 124,30 Kč

c) Ocenění trvalých porostů c1) Trvalé porosty

1 693,90 Kč

c) Ocenění trvalých porostů celkem

1 693,90 Kč

Celkem

4 048 932,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

4 048 932,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

35

4 048 930,- Kč

Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 283


I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: Podkroví + zastřešení:

11,75*8,58 11,75*8,58+1,70*3,80 11,75*8,58

Název podlaží I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: Podkroví + zastřešení:

= = =

Zastavěná plocha 100,82 m2 107,28 m2 100,82 m2

100,82 m2 107,28 m2 100,82 m2 Konstrukční výška 1,94 m 2,70 m 3,25 m

Jednotkové množství:

Jednotka: m3 I. Podzemní(11,75*8,58)*(1,94) podlaží: I. Nadzemní(11,75*8,58+1,70*3,80)*(2,70) podlaží: Podkroví +(11,75*8,58)*(3,25) zastřešení: Jednotkové množství – celkem:

=

195,58 m3

=

289,64 m3

=

327,65 m3

=

812,87 m3

Ocenění: Základní cena: 9 000,- Kč/m3 812,87 m3 * 9 000,- Kč/m3

=

7 315 830,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 48,050 %

-

3 515 256,32 Kč

Rodinný dům č.p. 283 - výsledná cena

=

3 800 573,68 Kč

36

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby Hlavní stavby - celkem

=

Cena objektů činí celkem

3 800 570,- Kč 3 800 570,- Kč

Porovnávací metoda a) Hlavní stavby

a1) Rodinný dům č.p. 283 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00

Prodej, dům rodinný, 220 m² Celková cena: 2 200 000 Kč za nemovitost Adresa: Na Pohoří, Hostouň Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 299124 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý

37

Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha užitná: 220 m2 Plocha podlahová: 217 m2 Plocha pozemku: 330 m2 Plocha zahrady: 160 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Doprava: Vlak Popis: Prodej staršího, prostorného a částečně podsklepeného RD 5+1 V Hostouni u Prahy, okres Kladno. RD má menší okrasnou zahradu 160 m2, na pozemku o 330 m2 je též zděná garáž a kůlna. Dům má plastová okna, vytápění vlastním plynovým kotlem. Z půdy se může vybudovat další bytová jednotka. Dům je udržovaný, čistý, suchý. Volný ihned. Vyřídíme veškerý právní a finanční servis

Prodej, dům rodinný, 130 m² Celková cena: 2 990 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: plus provize Adresa: V Koutě, Hostouň Datum aktualizace: 13.03.2013 ID: 2247869276 Budova: Cihlová

38

Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha užitná: 130 m2 Plocha pozemku: 480 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Prodej rodinného domu (4+1)v obci Hostouň. Dispozice jsou: vstup, chodba, koupelna s rohovou vanou a pračkou, WC, kuchyně, komora, obývací pokoj, ložnice. Z obývacího pokoje vstup do dvou podkrovních pokojů v patře. K dispozici prostorná zahrada, s krásným výhledem. U domu přístřešek, který lze využít na grilování či venkovní posezení. Dům prošel rekonstrukcemi odbornou firmou( zateplení, nová plastová okna, rozvody, nová koupelna, radiátory, WC). Topení plynový kotel. Je potřeba dodělat podlahy, natřít fasádu, schody do podkroví. Zbývající náklady na dodělání cca 100 tis. Obytná plocha 130 m2, zahrada 400 m2. Výborná dostupnost do Prahy. Z Ruzyně 12 km. V místě ZŠ, pošta, obchody. Městská MHD. Plus provize a realitní servis. Možno financovat hypotékou.

Prodej, dům rodinný, 196 m² Celková cena: 2 780 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: gen. Eliáše, Dubí Datum aktualizace: Včera ID: 490324828 Budova: Cihlová

39

Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha užitná: 196 m2 Plocha pozemku: 305 m2 Terasa: Ano Sklep: 16 m2 Topení: Ústřední tuhá paliva, Ústřední elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Nabízíme k prodeji patrový rodinný dům o dispozici 5+kk, sklep, půda, terasa (196m2) se zahradou cca 100m2 v klidné části Kladna čtvrti Dubí, ul. gen. Eliáše. Dům prošel v nedávné době rozsáhlou rekonstrukcí. Vnitřních částí se rekonstrukce týkala nového rozvodu kanalizace, nového rozvodu vody, nového rozvodu el., nových plastových oken/dveří, nových podlah ve dřevě, nového rozvodu topení v mědi včetně nových radiátorů, zateplení vnitřních stropů polystyrenem tl. 100mm, nové vnitřní štukové omítky. Na vnějších částech domu se rekonstrukce především týkala odizolování základů domu proti zemní vlhkosti, renovace střechy včetně nových klempířských prvků (okapy, žlaby apod.). V současné době se dokončuje vnější zateplení fasády polystyrenem tl. 100mm s finální fasádou v bílém provedení. Termín dokončení je plánován v jarních měsících tohoto roku. Dům sestává ze tří podlaží (jedno podzemní). V suterénu, který je ve zcela suchém stavu, se nachází sklep o velikosti 16m2 a kotelna. V přízemí se nachází předsíň, chodba, kuchyň (16m2) s kuchyňskou linkou z masivu dřeva, myčkou, el. troubou a sklokeramickou varnou deskou, pokoj (16m2), pokoj (20m2), koupelna s WC, spíž a schodiště vedoucí jak do sklepa a na zahradu, tak do prvního patra. V prvním patře se nachází nově postavená koupelna s WC, chodba, terasa, půda a dva pokoje (10 a 16m2). V domě bydlí rodina se dvěma dětmi a důvod stěhování je přestěhování zaměstnavatele jednoho z manželů. Na zahradě jsou vzrostlé ovocné stromy (1x višeň, 2x jabloň, 1x meruňka) a ovocné keře (rybízy, angrešt). Další výhodou tohoto domu je způsob vytápění kombinací tzv. zplynovacím kotlem zn. Atmos a elektrokotlem, čímž jsou dosaženy velmi nízké náklady na výtápění (za topnou sezónu 12 000 Kč), což majitel doloží fakturami. Celkový stav domu je ve velmi dobrém stavu, což bude završeno právě probíhajícím vnějším zateplením poslední části fasády z čela domu do ulice. Vřele doporučujeme! Seznam porovnávaných objektů: Název 1 2 3 Součet:

Realizovaná cena 2 200 000,- Kč 2 990 000,- Kč 2 780 000,- Kč

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Km Kc

Kv K1 K2 K3

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

1,05 1,20 1,15 0,95 1,00 1,00 0,75 4 037 880,00 1,00 1,10 1,10 0,95 1,00 1,00 0,85 4 043 535,29 0,98 1,15 1,15 0,95 1,00 1,00 0,85 4 026 903,59 12 108 318,88 Kč/jedn. /3 4 036 106,29 Kč/jedn. 4 026 903,59 Kč/jedn. 4 043 535,29 Kč/jedn. 40

Základní cena: 4 036 106,29 Kč 1,00 á 4 036 106,29 Kč/

=

4 036 106,29 Kč


=

4 036 106,29 Kč

=

4 036 110,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby Hlavní stavby - celkem Cena objektů činí celkem

4 036 110,- Kč

Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 283

Jednotka: m3

Jednotkové množství:

I. Podzemní podlaží: (11,75*8,58)*(1,94) I. Nadzemní podlaží: (11,75*8,58+1,70*3,80)*(2,70) Podkroví + zastřešení: (11,75*8,58)*(3,25) Jednotkové množství - celkem:

= = =

195,58 jedn. 289,64 jedn. 327,65 jedn.

=

812,87 jedn.

Podlaží:

I. Podzemní podlaží zp I. Nadzemní podlaží zp Podkroví + zastřešení zp

= = =

100,82 m2 výška = 1,94 m 107,28 m2 výška = 2,70 m 100,82 m2 výška = 3,25 m 41

Ocenění: Základní cena: 9 000,- Kč/jedn. 812,87 m3 á 9 000,- Kč/m3

=

7 315 830,- Kč

Věcná hodnota nemovitosti:

=

7 315 830,- Kč

Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 3 950 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 4 350 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,540 CB = 0,554 CC = 0,567 CD = 0,581 CE = 0,595

Hodnocení situování nemovitosti

Název znaku

znak

vk

ci * vk

Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě: Příslušenství nemovitosti:

A C E C E C C C C C B C C D C C C

5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1

2,700 2,835 1,785 2,835 2,975 2,835 2,835 2,835 2,835 2,835 2,770 1,134 2,835 2,905 2,835 2,835 0,567

42

Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

C B D B

5 1 5 5

2,835 0,554 2,905 2,770

92

52,250

Koeficient k = 52,250 / 92 = 0,5679 Korekce ceny

*


=

4 154 659,86 Kč

=

4 154 660,- Kč

0,5679

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby Hlavní stavby - celkem Cena objektů činí celkem

4 154 660,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.)

Ocenění pozemků Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: a Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek – zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,01 1,00 2,1460 1,9270 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,01 0,40 2,1460 1,9270 43

1,9270 2,1460 Upr. cena [Kč/m2] 144,78 57,91

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha § 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha § 28 odstavec 5 Zahrada Stavební pozemky – celkem


Výměra [m2] 376,00 54,00 723,00

Jedn. cena [Kč/m2] 144,78 144,78 57,91

Cena [Kč] 54 437,28 7 818,12 41 868,93 104 124,33

=

104 124,33 Kč

Pozemky - zjištěná cena Cena pozemků činí celkem

104 120,- Kč

Indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemky Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - typ polohy: D - územní připravenost, infrastruktura: E - speciální charakteristiky:

=

Výchozí cena upravená Jednotková cena stavebního pozemku: 90,84 Kč/m2

=

Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č. 324 zastavěná plocha p.č. 590 zahrada p.č. 165/92

35,- Kč/m2

* * * * *

1,10 1,50 1,30 1,10 1,10 90,84 Kč/m2

376 m2 54 m2 723 m2

Výměra stavebních pozemků: 1153 m2 2 2 1 153,00 m á 90,84 Kč/m = 104 738,52 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Pozemky - výsledná cena

= =

Cena pozemků činí celkem

104 738,52 Kč 104 738,52 Kč 104 740,- Kč

44

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název reál

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 100,1 100,00

Kp

Váha

1,00

1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 100,00 100,- / 1,000

Oceňované pozemky:

zastavěná plocha p.č. 324 zastavěná plocha p.č. 590 zahrada p.č. 165/92

376 m2 54 m2 723 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 1153 m2 1 153,00 m2 á 100,- Kč/m2 = 115 300,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena

=

115 300,- Kč

=

115 300,- Kč

=

115 300,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky

Cena pozemků činí celkem

115 300,- Kč

45

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

3 945 860,- Kč 103 070,- Kč 4 048 930,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota:

3 945 860,- Kč 3 800 570,- Kč 4 036 110,- Kč 4 154 660,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

4 012 548,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Porovnávací cena pozemků: Cena indexovou metodou:

103 070,- Kč 115 300,- Kč 104 740,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

100 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

4 112 548,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

4 036 110,- Kč 115 300,- Kč 4 151 410,- Kč

Obvyklá cena: 4 100 000,- Kč

slovy: čtyřimilionyjednostotisíc Kč

46

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1380-15-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 29.3. 2013

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

47

Znalecký posudek. č

Recommend Documents