ZNALECKÝ POSUDEK č. 1710-2012 O ceně podílu 1/4 na rodinném domě č.p. 838, pozemcích parcelní číslo 115 a 116, kú 707511 Žilina u Nového Jičína, obec 599191 Nový Jičín.
Objednatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor, Exekutorský úřad Nový Jičín, JUDr. Jiří Fišer Čs.armády 224 743 01 Bílovec
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podílu 1/4 na rodinném domě č.p. 838, pozemcích parcelní číslo 115 a 116, kú 707511 Žilina u Nového Jičína, obec 599191 Nový Jičín podle platného cenového předpisu pro účely exekučního řízení č.j. 022 EX 140/07-46 povinný Jiří Hermann
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Grosman Malá strana 689 742 13 Studénka telefon: 732225721, 556401297 e-mail:
[email protected], Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává . Studénka, 21.6.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny podílu 1/4 na rodinném domě č.p. 838, pozemcích parcelní číslo 115 a 116, kú 707511 Žilina u Nového Jičína, obec 599191 Nový Jičín podle platného cenového předpisu pro účely exekučního řízení č.j. 022 EX 140/07-46 povinný Jiří Hermann
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) :
Rodinný dům č.p. 838, pozemky parcelní číslo 115, 116 Bařiny, Žilina 838/2 741 01 Nový Jičín Moravskoslezský Nový Jičín Nový Jičín Žilina u Nového Jičína 24 134 400,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne .
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - oceňovací předpisy , vyhláška a odborná literatura - informace a údaje sdělené vlastníky nemovitostí - skutečností a výměry zjištěné na místě - snímek katastrální mapy - výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví 525
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
Antonín Hermann, Dvořákova 1763/33, 741 01 Nový Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Jiří Hermann, Bařiny, Žilina 838/2, 741 01 Nový Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Václav Hermann, Dvořákova 1763/33, 741 01 Nový Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Jan Macoun, Supíkovice 30, 790 51, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Richard Macoun, Supíkovice 30, 790 51, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Marta Skřitková, Malá Strana 186, Hladká Strana, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Pavlina Vodová, Malá strana 29, 742 01 Suchdol nad Odrou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Antonín Hermann, Dvořákova 1763/33, 741 01 Nový Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Jiří Hermann, Bařiny, Žilina 838/2, 741 01 Nový Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Václav Hermann, Dvořákova 1763/33, 741 01 Nový Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Jan Macoun, Supíkovice 30, 790 51, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 -2-
Richard Macoun, Supíkovice 30, 790 51, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Marta Skřitková, Malá Strana 186, Hladká Strana, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Pavlina Vodová, Malá strana 29, 742 01 Suchdol nad Odrou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4
6. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti jsou v zastavěné části v lokalitě Bařiny, jsou v neudržovaném, zanedbaném stavu.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 838 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 115 a 116 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porost na parcele 116
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 838 Popis: Dům je dřevěné konstrukce jednopodlažní, nepodsklepený s půdním prostorem. V přízemí je byt 3+1. Stav domu je ve stavu, kdy je nutná rekonstrukce a údržba stávajících konstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel 50 let 2 632,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Přízemí: 6,38*7,35 Veranda: 6,40*2,71 Půdní prostor: 6,38*7,35 Název podlaží Přízemí: Veranda: Půdní prostor: Obestavěný prostor: Přízemí:
46,89 m2 17,34 m2 46,89 m2
= = =
Zastavěná plocha 46,89 m2 17,34 m2 46,89 m2
(6,38*7,35)*(2,68)
Konstrukční výška 2,68 m 2,66 m 2,03 m
= -3-
125,67 m3
Veranda: (6,40*2,71)*(2,66) Půdní prostor: (6,38*7,35)*(2,03/2) Obestavěný prostor - celkem:
46,14 m3 47,60 m3 219,41 m3
= = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,37
46,89 m2 111,12 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 - Celková výměra pozemků 275 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: 0,80
č. I
Vi typ L
III I
0,00 -0,08
I I IV
-0,02 0,00 0,04
II III I III II
-0,04 0,00 0,00 0,00 0,00
I
-0,01
III III
0,00 0,85
č. III II III II II II III II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,80 = 0,605 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: -4-
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Podílové vlastnictví, sedum vlastníků
č. II
Ti -0,05
II
0,00
I
-0,01
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,940 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,605 * 1,000 * 0,940 = 0,569 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 632,- Kč/m3 * 0,569 = 1 497,61 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 497,61 Kč/m3 * 219,41 m3 = 328 590,61 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= =
Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
328 590,61 Kč 328 590,61 Kč
*
Rodinný dům č.p. 838 - zjištěná cena
1/4
=
82 147,65 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 115 a 116 Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v odstavci1 písmeno b), d), f), 50 % h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Nový Jičín byl okresní město , má všechny potřebné úřady, školy, sportoviště Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8620 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří -5-
Kp
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
§ 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1550 0,8620 120,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 400,0,40 2,1550 0,8620 120,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2
zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 115
Výměra [m2] 61,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 634,70
214,00
653,88
116
= Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemky parcelní číslo 115 a 116 - zjištěná cena
=
1 634,70 653,88 Cena [Kč] 99 716,70
139 930,32 239 647,02 239 647,02 Kč
1/4 59 911,76 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porost na parcele 116 Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy:
Kč 139 930,00 2 m 214 214 m2 Kč 139 930,00 * 0,045 = 6 296,85
Porost na parcele 116 - celkem:
Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Porost na parcele 116 - zjištěná cena
=
6 296,85 Kč 6 296,85 Kč
*
1/4 1 574,21 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen dle vyhlášky 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 838
82 147,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
82 147,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 115 a 116
59 911,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
59 911,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů -6-
3.1. Porost na parcele 116
1 574,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 574,20 Kč
Celkem
143 633,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
143 633,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
143 630,- Kč
slovy: Jednostočtyřicettřitisícšestsettřicet Kč
Rekapitulace výsledných cen dle cen srovnatelných nemovitostí Ceny srovnatelných nemovitostí viz. přílohy se pohybují v rozmezí 700 000-870 000 Kč. Při koeficientu 0,85 pro realitní kanceláře je cena 595 000-739 500 Kč (hodnota koeficientu ceny nabízené a ceny prodejní vychází z článku Soudní inženýrství)
Pak cena podílu 1/4 vychází 148 750-184 875 Kč. Dle mého názoru cena vypočtená dle vyhlášky odpovídá ceně obvyklé
Výsledná obvyklá cena
143 630,- Kč
Níže podepsaný tímto dosvědčuje, že osobně přezkoumal vlastnické právo ke všem výše uvedeným nemovitostem a prohlašuje, že v součastné době ani v blízké budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z vlastnického právo k těmto nemovitostem. Ve výše uvedené zprávě je uvedeno všechno o předpokladech a omezujících podmínkách ovlivňujících analýzu, hodnoty a závěry v ní obsažené. Žádná jiná osoba mimo mne nepřipravovala tuto analýzu, hodnoty a závěry v této zprávě uvedené.
Studénka, 21.6.2012 Ing. Zdeněk Grosman Malá strana 689 742 13 Studénka telefon: 732225721, 556401297 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, Spr 2911/99 -7-
pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví, odvětví stavby obytná, stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1710-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20121710.
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 525 Snímek katastrální mapy ze dne Srovnatelná nemovitost (CHANJ21) Srovnatelná nemovitost (247516) Srovnatelná nemovitost (RDNJ93)
LV 525
-8-
Snímek mapy
-9-
Chalupa Veřovice - 10 -
RD Butovice - 11 -
RD Nový Jičín
- 12 -
- 13 -
