Znalecký posudek č. 66 2014 O ceně obvyklé - bytové jednotky č. 170/4 v budově čp. 170, na poz .č. parc. 219/136, dále podíl na společných částech domu a pozemků č.parc. 219/152 - 158 ve výši 536/16400, vše zapsané v katastru nemovitostí pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, katastrální území Pitkovice.
Objednatel posudku:
Účel posudku:
Mgr. Veronika Jakubovská Vocelova 394 284 01 Kutná Hora
stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j. 192 EX 98/14-17
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.10. 2014 posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy
Posudek obsahuje 17 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy, 26.10. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne 8.9.2014, č.j. 192 EX 98/14-17 vydaného Exekutorským úřadem Kutná Hora, se sídlem Vocelova 394, 284 01 Kutná Hora, je předmětem znaleckého posudku zjištění ceny obvyklé výše uvedených nemovitostí. Nemovitosti jsou oceněny cenou obvyklou podle zvláštního předpisu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ke dni prohlídky. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Dne 16.10.2014 byla provedena prohlídka nemovitosti za přítomnosti zástupců Exekutorského úřadu a uživatelů bytové jednotky. Vlastník nebyl přítomen.
3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha - list vlastnictví č. 2518, - kopie katastrální mapy - smlouva o převodu bytové jednotky a pozemků - právní účinky vznikly dne 7.4.2010 - skutečnosti zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny
4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Katastrální území:
Praha Pitkovice (773417)
LV č. 2518 List vlastnictví číslo: 2518 Vlastník: Kasalá Tereza Husovo náměstí 23/1, 28922 Lysá nad Labem
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
LV č. 2087 List vlastnictví číslo: 2087
5. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace je založena v archivu na stavebním úřadě.
6. Celkový popis nemovitosti Při místním šetření bylo zjištěno, že bytový dům se nachází v katastrálním území Pitkovice, objekt byl dokončen v roce 2009. Přístup je po zpevněné místní komunikaci, dům je napojen na veškeré rozvody. Práva a závady , které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Zřízená věcná břemena - nemají vliv na cenu obvyklou. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které by nezanikly dražbou.
7. Obsah posudku LV č. 2518 II. Byt a) Bytová jednotka č. 170/4
LV č. 2087 a) Pozemky na LV číslo 2087
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00
0,00 0,01
–5– III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 7
Osobní hromadná doprava
0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 1,020 i=2
LV č. 2518 II. Byt
a) Bytová jednotka č. 170/4 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název předsíň koupelna+ WC ob. pokoj+KK pokoj komora terasa
Plocha [m2] celková koef. započítaná 7,90 1,00 7,90 6,10 1,00 6,10 24,00 1,00 24,00 12,90 1,00 12,90 2,70 1,00 2,70 3,50 0,17 0,60 57,10 54,20
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 246 780 Základní cena (ZC): 32 915,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu III. Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo
Vi 0,10 0,00 0,10 0,00 0,03 0,00 0,00
–6– užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav * Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) III. Dálkové, ústřední, etážové III. Bez vlivu na cenu I. Byt ve výborném stavu 2009 5 0,975
0,00 0,00 1,05*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
1,259
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 41 439,98 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,020 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 54,20 × 41 439,98 × 1,000 × 1,020 =
2 290 967,85 Kč
Bytová jednotka č. 170/4 – určená cena:
2 290 967,85 Kč
LV č. 2087 a) Pozemky na LV číslo 2087 – § 2 Pozemky vedené KN jako orná, jsou užívány vlastníky bytových jednotek jako zahrádky a jsou uvedeny v cenové mapě. § 2 – Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m2] Základní cena [Kč/m2] 219/136 zast.plocha a 716 4 010,– nádvoří 219/152 orná 1 275 4 010,– 219/153 orná 124 4 010,– 219/154 orná 78 4 010,– 219/155 orná 70 4 010,– 219/156 orná 191 4 010,– 219/157 orná 63 4 010,– 219/158 orná 165 4 010,– Součet: 2 682 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky na LV číslo 2087 – určená cena:
× =
Cena [Kč] 2 871 160,– 5 112 750,– 497 240,– 312 780,– 280 700,– 765 910,– 252 630,– 661 650,– 10 754 820,–
536 / 16 400 351 499,– Kč 351 499,– Kč
–7–
C. Rekapitulace LV č. 2518 Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 170/4
2 290 967,85 Kč
LV č. 2087 Výsledné ceny: a) Pozemky na LV číslo 2087 LV č. 2087 – výsledná cena činí celkem:
351 499,– Kč 351 499,– Kč
Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
2 642 466,85 Kč 2 642 470,– Kč
Zjištěná cena: 2 642 470,– Kč Cena slovy: dvamilionyšestsetčtyřicetdvatisícečtyřistasedmdesát Kč
Ocenění porovnávací metodou V případě stanovení ceny obvyklé bytové jednotky č. 170/4 včetně podílu na společných částech domu a pozemků je použito realitní inzerce, kde je možné sledovat nabídkové ceny podobných nemovitostí po dobu jejich prezentace. Dále je možné sledovat případné slevy. Při výběru podobných nemovitostí v současné době jsou v nabídce ve shodné lokalitě shodné bytové jednotky k prodeji, které lze použít k porovnání a stanovení ceny obvyklé.
Zjištěnou cenu u výše uvedené nemovitosti po vyhodnocení všech vlivů na cenu obvyklou lze považovat za cenu obvyklou. Vrdy, 26.10. 2014 Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy
–8–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.11.1985 č.j. Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 66 2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 66 2014 podle připojené likvidace.
–9–
A. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace Porovnatelné nemovitosti
– 10 –
– 11 –
– 12 –
– 13 –
– 14 –
– 15 –
– 16 –
– 17 –
