ZNALECKÝ POSUDEK č. 126-2012 o obvyklé ceně budovy č.p. 331, k.ú. Králíky vč. příslušenství a pozemků
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Šumperk Soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 1294/2 78701 Šumperk
Účel znaleckého posudku:
pro exekuční řízení č.j. 065 EX 00583/11-022
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 18.5.2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Helena Volfová Finská 18 787 01 Šumperk telefon: 737 436 787 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Šumperku, 24.5.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol 1) ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl k nemovitostem) zapsané na LV č. 1518, okres Ústí nad Orlicí, obec a k.ú. Králíky, které jsou ve vlastnictví povinného Ing. Zdeněk Pohl, bytem Valdštejnova č.p. 331, 561 69 Králíky, r.č. 571008/0475 a stanovit tržní (obvyklou) cenu jednotlivých nemovitostí se všemi jejími součástmi a příslušenstvím. 2) ocenit jednotlivá práva s nemovitostí spojená. 3) ocenit jednotlivé závady s nemovitostí spojené. Vše pro účely exekučního řízení dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk, č.j. 065 EX 00583/11-022 ze dne 13.3.2012. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Budova s příslušenstvím a pozemky Valdštejnova 331 561 69 Králíky Pardubický Ústí nad Orlicí Králíky Králíky 4 559
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 18.5.2012. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí, LV 1518. 238, k.ú. Králíky, vyhotovený dne 1.11.2011 dálkovým přístupem - Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk o ustanovení znalce ze dne 13.3.2012 - Informace z internetového prohlížeče web. stránka http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ ze dne 17.5.2012 - informace z internetového prohlížeče http://www.sreality.cz/ o cenách podobných nemovitostí pro určení ceny porovnávací metodou přímou - výsledky místního šetření ze dne 18.5.2012 zjištěné znalcem 5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Pohl Zdeněk a Pohlová Libuše, Valdštejnova 331, 561 69 Králíky, r.č. 571008/0475, 616017/1556 6. Dokumentace a skutečnost Výkresová dokumentace nemovitosti nebyla předložena, bylo provedeno místní ohledání a zaměření pouze částečné - nebylo možné provést prohlídku vnitřních prostor, protože majitelem nebyl umožněn vstup. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zděná, řadová budova č.p. 331, která se nachází na Valdštejnové ulici v Králíkách, v centru obce. V budově se v 1. NP nachází dva obchody - Kniha a Boom Shop (dámská a pánská móda), ve 2. NP se nachází byt. K budově náleží pozemky p.č. St. 313 a 364.
-2-
B. Znalecký posudek – odhad obvyklé (tržní) ceny Jedná se o tržní ocenění staveb a pozemků metodou porovnávací přímou, přičemž se obecná cena oceňované nemovitosti porovnává s cenami obdobných nemovitostí nabízených realitními kancelářemi, nebo na internetovém serveru s realitami v daném místě a čase. V současné době nejsou na trhu objekty, které by dostatečně přesně kopírovaly oceňovanou nemovitost. Pro určení obvyklé (tržní) ceny jsou použity tržní ceny nemovitostí, které se v současné době prodávají v okolí oceňovaných nemovitostí a jsou upraveny pro podmínky a stav oceňovaných nemovitostí.
Budova č.p. 331 + pozemky p.č. St. 313, 364 Popis nemovitosti: Jedná se o zděnou, řadovou budovu, která je pravděpodobně nepodsklepená, se dvěma nadzemními podlažími, se sedlovou střechou bez podkroví. Dispoziční řešení stavby: V 1. NP se nachází dva obchody – Kniha (vlevo) a Boom Shop (dámská a pánská móda). V 2. NP je pravděpodobně byt. Stav: Prohlídka budovy nebyla umožněna, dokumentace stavby nebyla doložena. Dům je v průměrném stavu, okna byla vyměněna za plastová, střecha a fasáda jsou starší. Dům je v průměrném technickém stavu. Poloha + přístup: Budova se nachází v centrální části obce Králíky, okres Ústí nad Orlicí, na Valdštejnově ulici. Dům je přístupný z veřejné komunikace. Za domem je pozemek zahrady, který je z velké části velmi svažitý. Nemovitost se nachází v ochranném pásmu vodního zdroje 2. Stupně. Pozemky ve funkčním celku: p.č. St. 313 – 500 m2 – zastavěná plocha a nádvoří 2 p.č. 364 – 330 m – zahrada Výměry budovy: 1. NP: 2. NP: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Pozemky:
14,30 x 12,50 + 4,00 x 8,00 m 14,30 x 12,50 + zastřešení cca 211,0 m2 cca 350,0 m2 830 m2
Výpočet ocenění V současné době jsou v nabídce nemovitosti uvedené v následující tabulce. Upravená cena
Cena / m2 UP
850.000 Kč
765.000 Kč
7.650 Kč
700 m2
7,900.000 Kč
7,505.000 Kč
10.721 Kč
500 m2
2,970.000 Kč
2,673.000 Kč
5.346 Kč
Adresa
Popis
Užitná plocha
Králíky, Valdštejnova
Obchodní prostory - prodejna, zděná budova, 2 NP, sklep, po rekonstrukci
100 m2
Ústí nad Orlicí
Dolní Dobrouč – budova po celkové rekonstrukci – prodejna, 2x kancelář, 5x byt – 2 NP s podkrovím, pozemek 706 m2
Žamberk, Tovární
Komerční objekt – 2 NP, po rekonstrukci – obchod, sklady, kanceláře, parkování, pozemek 580 m2
-3-
Cena z nabídky RK
Vyhodnocení srovnávací metody: 5 346,00 – 10 721,00 Kč/m2
Rozpětí redukovaných cen:
Po porovnání s podobnými nemovitostmi v současné době na trhu a po zvážení stavu nemovitosti, lokality a ostatních podmínek včetně současné prodejnosti podobných nemovitostí jsem odhadla následující obvyklou tržní cenu. Stanovená cena za 1 m2 v oceňované nemovitosti: Výpočet obvyklé ceny oceňované nemovitosti:
5 400,00 Kč/m2 5 400,00 Kč x 350 m2 =
Obvyklá (tržní) cena nemovitosti po zaokrouhlení:
-4-
1 890 000,00 Kč 1 890 000,00 Kč
C. Rekapitulace Výsledné ceny: Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 1518, okres Ústí nad Orlicí, obec a k.ú. Králíky, které jsou ve vlastnictví povinného Ing. Zdeněk Pohl, bytem Valdštejnova č.p. 331, 561 69 Králíky, r.č. 571008/0475 - budova č.p. 331, pozemky p.č. St. 313, 364 - cena jednotlivých práv s nemovitostí spojených - cena jednotlivých závad s nemovitostí spojených Výsledná obvyklá cena nemovitosti celkem
= = =
1 890 000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč 1 890 000,- Kč
Výsledná obvyklá cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
1 890 000,- Kč
slovy: Jedenmilionosmsetdevadesáttisíc Kč
V Šumperku, 24.5.2012 Ing. Helena Volfová Finská 18 787 01 Šumperk telefon: 737 436 787 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.3.2009 č.j. Spr 753/09 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 126-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 126-2012.
-5-
E. Mapa širšího okolí a katastrální mapy
-6-
