ZNALECKÝ POSUDEK. č

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1429-6-2014

Předmětem ocenění je: Bytová jednotka č. 1071/24, která se nachází v bytovém domě č.p. 1071, s příslušenstvím a pozemky č. 3203/4, v katastrálním území Libeň, obec Praha, Hlavní město Praha.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad, JUDr. Monika Elfmarková K Beránku 3 140 00 Praha 4

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 30.12. 2013 znalecký posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.

Znalecký posudek obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze dne 30.1. 2014 1

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Libeň. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Libeň, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů.

2

Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Bytová jednotka č. 1071/24 U Svobodárny 1071/7 Praha 9 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Libeň Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.12. 2013 bez přítomnosti majitelky.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 10739 ze dne 10.12. 2012

3

Kopie katastrální mapy Prohlášení vlastníka budovy Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené od SVJ nemovitosti.

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Exekutorský úřad, JUDr. Monika Elfmarková, K Beránku 3, 140 00 Praha 4, vlastnictví: výhradní Exekutorský úřad, JUDr. Monika Elfmarková, K Beránku 3, 140 00 Praha 4, vlastnictví: výhradní

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 10739, ze dne 10.12. 2012

Vlastník: Sochorová Kateřina, U Svobodárny 1071/7, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9

6. Celkový popis nemovitosti

Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1071/24, která se nachází v bytovém domě č.p. 1071, s příslušenstvím a pozemky č. 3203/4, v katastrálním území Libeň, obec Praha, Hlavní město Praha. Dům je tradiční cihlová stavba z padesátých let minulého století, jedná se o netypovou stavbu o šesti nadzemních podlažích. Na domě jsou vyměněna původní dřevěná okna za plastová, včetně hlavních vchodových dveří. Celkově je dům průměrně udržovaný. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v pátém nadzemním podlaží, je o velikosti 1+kk, a skládá se z těchto místností o následující ploše: 4

Pokoj + kk

25,1m2

Předsíň

6,1m2

Koupelna sWC _______________________________

3,6m2

CELKEM

34,8m2

K vlastnictví jednotky č. 1071/24 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 348/19475 na společných částech budovy a pozemku č. 3203/4. Součástí ocenění je i Věcné břemeno spočívající v právu umístění, provozování, provádění oprav a údržby technického zařízení.

7. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 1071/24 1.2. Příslušenství a.21) Přípojka vody DN 50 mm a.22) Přípojka kanalizace DN 250 mm a.23) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel b) Ocenění pozemků b1) Pozemek c) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti c1) Věcné břemeno

5

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

a) Ocenění staveb – nákladovým způsobem

1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 1071/24

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 13 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: Zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy ( 25,1+6,1+3,6 ) * 1,00 = 34,80 m2 34,80 m2

Podlahové plochy bytu Bytová jednotka č. 1071/24: Započítaná podlahová plocha bytu:

6

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. Jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S S S X

6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

7

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00 100,00 1,0000

Výpočet opotřebení analytickou metodou

(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,00 60 200 30,00 1,8000 2. Svislé konstrukce S 18,80 100,00 1,00 18,80 18,80 60 200 30,00 5,6400 3. Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,20 60 200 30,00 2,4600 4. Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,30 60 150 40,00 2,1200 5. Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,40 60 80 75,00 1,8000 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,70 60 80 75,00 0,5250 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 6,90 60 80 75,00 5,1750 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 60 60,00 1,8600 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,10 60 55,00 1,1550 10. Schody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,00 60 200 30,00 0,9000 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,20 60 80 75,00 2,4000 13. Okna S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,40 7 80 8,75 0,4725 14. Povrchy podlah S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 60 80 75,00 2,3250 15. Vytápění S 4,70 100,00 1,00 4,70 4,70 60 55,00 2,5850 16. Elektroinstalace S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,20 60 55,00 2,8600 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 60 55,00 0,2200 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,30 60 55,00 1,8150 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,20 60 55,00 1,7600 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 7 60 11,67 0,0467 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,10 60 55,00 1,1550 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,80 60 55,00 0,9900 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100,00 1,00 3,80 3,80 60 55,00 2,0900 24. Výtahy S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,30 60 55,00 0,7150 25. Ostatní S 5,60 100,00 1,00 5,60 5,60 60 100 60,00 3,3600 Opotřebení: 46,2 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m2]

= * * * * * =

Plná cena: 34,80 m2 * 56 190,49 Kč/m2 Opotřebení analytickou metodou: 46,2 %

= -

1 955 429,05 Kč 903 408,22 Kč

Bytová jednotka č. 1071/24 - zjištěná cena

=

1 052 020,83Kč

8

9 630,0,9390 1,0000 1,2000 2,1310 2,4300 56 190,49

1.2. Příslušenství a.21) Přípojka vody DN 50 mm

Zatřídění pro potřeby ocenění

Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.3. Přípojka vody DN 50 mm 2,00 m 2222

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená cena Kč/m

= * * * =

420,1,2000 2,3130 2,4300 2 832,78

Plná cena:

=

5 665,56 Kč

=

4 356,82 Kč 1 308,74 Kč

2,00 m * 2 832,78 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,9 % Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Přípojka vody DN 50 mm - zjištěná cena

=

9

348 / 19 475 23,39 Kč

a.22) Přípojka kanalizace DN 250 mm

Zatřídění pro potřeby ocenění 2.1.3. Přípojka kanalizace DN 250 mm Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2,00 m 2223

Ocenění


= * * * =

1 810,1,2000 2,3140 2,4300 12 213,20

Plná cena:

=

24 426,40 Kč

=

15 266,50 Kč 9 159,90 Kč

2,00 m * 12 213,20 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,5 %

Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Přípojka kanalizace DN 250 mm - zjištěná cena

=

348 / 19 475 163,68 Kč

a.23) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 2,00 m 2224 10

Ocenění


= * * * =

215,1,2000 2,2340 2,4300 1 400,58

Plná cena:

=

2 801,16 Kč

=

2 154,09 Kč 647,07 Kč

2,00 m * 1 400,58 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,9 % Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel - zjištěná cena

=

348 / 19 475 11,56 Kč

b) Ocenění pozemků

b1) Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ § 27 cenová mapa

Název

zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 3203/4

11

Výměra [m2] 415,00

Jedn. cena [Kč/m2] 5 400,00

Cena [Kč] 2 241 000,-

=

2 241 000,2 241 000,- Kč

Výpočet vlastnického podílu

Úprava ceny vlastnickým podílem

*

348 / 19 475

Pozemek - zjištěná cena

=

40 044,57 Kč

=

10 000,- Kč 10 000,- Kč

Věcná břemena váznoucí na nemovitosti

c1) Věcné břemeno Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku::

Výpočet vlastnického podílu

Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Ocenění věcného břemene činí

=

348 / 19 475 178,69 Kč

C. REKAPITULACE – nákladový způsob a) Ocenění staveb b) 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 1071/24 1.2. Příslušenství a.21) Přípojka vody DN 50 mm a.22) Přípojka kanalizace DN 250 mm a.23) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel a) Ocenění staveb celkem

1 052 020,80 Kč 23,40 Kč 163,70 Kč 11,60 Kč 1 052 219,50 Kč

12

b) Ocenění pozemků b1) Pozemek

40 044,60 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

40 044,60 Kč

Celkem

1 092 264,10 Kč

Věcná břemena c) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti c1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:

178,70 Kč 178,70 Kč

Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

1 092 085,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 092 085,40 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

1 092 090,- Kč

a) Ocenění staveb - Porovnávací způsob dle vyhl. 450/2012 Sb.

1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 1071/24 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Praha 9 60 let 49 314,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy ( 25,1+6,1+3,6 ) * 1,00 = 34,80 m2 34,80 m2

Podlahové plochy bytu Bytová jednotka č. 1071/24: Započítaná podlahová plocha bytu:

13

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 60 let: 0,70

č. IV

Vi 0,10

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

III

0,00

I

-0,03

III III II

0,00 0,00 1,05

Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části II obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II

Pi -0,03

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,70 = 0,786 i=1

Index polohy pozemku

14

0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I I

0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

8

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,950 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,786 * 0,950 * 0,850 = 0,635 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 49 314,- Kč/m2 * 0,635 = 31 314,39 Kč/m2 CP = CU * PP = 31 314,39 Kč/m2 * 34,80 m2 = 1 089 740,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1.2. Příslušenství

a.21) Přípojka vody DN 50 mm



1.1.3. Přípojka vody DN 50 mm 2,00 m 2222

15

1 089 740,77 Kč

Ocenění


= * * * =

420,1,2000 2,3130 2,4300 2 832,78

Plná cena:

=

5 665,56 Kč

=

4 356,82 Kč 1 308,74 Kč

2,00 m * 2 832,78 Kč/m



*

Přípojka vody DN 50 mm - zjištěná cena

=

348 / 19 475 23,39 Kč

a.22) Přípojka kanalizace DN 250 mm



2.1.3. Přípojka kanalizace DN 250 mm 2,00 m 2223

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená cena Kč/m 16

= * * * =

1 810,1,2000 2,3140 2,4300 12 213,20

Plná cena:

2,00 m * 12 213,20 Kč/m

=

24 426,40 Kč

=

15 266,50 Kč 9 159,90 Kč



*

Přípojka kanalizace DN 250 mm - zjištěná cena

=

348 / 19 475 163,68 Kč

a.23) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel



3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 2,00 m 2224

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená cena Kč/m

= * * * =

215,1,2000 2,2340 2,4300 1 400,58

Plná cena:

=

2 801,16 Kč

2,00 m * 1 400,58 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků 17

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,9 %

=


*

Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel - zjištěná cena

=

2 154,09 Kč 647,07 Kč 348 / 19 475 11,56 Kč

b) Ocenění pozemků

b1) Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Jedn. cena [Kč/m2] 5 400,00

Cena [Kč] 2 241 000,-

=

2 241 000,2 241 000,- Kč


*

348 / 19 475

Pozemek - zjištěná cena

=

Typ

Název

§ 27 cenová mapa

zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek – celkem

Parcelní číslo 3203/4

Věcná břemena váznoucí na nemovitosti

c1) Věcné břemeno

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou 18

Výměra [m2] 415,00

40 044,57 Kč

Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: = Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Ocenění věcného břemene činí

=

10 000,- Kč 10 000,- Kč 348 / 19 475 178,69 Kč

C. REKAPITULACE a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 1071/24 1.2. Příslušenství a.21) Přípojka vody DN 50 mm a.22) Přípojka kanalizace DN 250 mm a.23) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel a) Ocenění staveb celkem

1 089 740,80 Kč 23,40 Kč 163,70 Kč 11,60 Kč 1 089 939,50 Kč

b) Ocenění pozemků b1) Pozemek

40 044,60 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

40 044,60 Kč

Celkem Věcná břemena

1 129 984,10 Kč

c) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti c1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:

178,70 Kč 178,70 Kč

Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 129 805,40 Kč

1 129 805,40 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

19

1 129 810,- Kč

Věcná hodnota dle THU

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem

a1) Bytová jednotka č. 1071/24 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem:

=

34,80 m2

Jednotkové množství – celkem:

=

34,80 m2

Ocenění: Základní cena: 54 000,- Kč/m2 34,80 m2 * 54 000,- Kč/m2

=

1 879 200,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 59,513 %

-

1 118 377,69 Kč

Bytová jednotka č. 1071/24 - výsledná cena

=

760 822,31 Kč

Bytová jednotka č. 1071/24 - cena po zaokrouhlení

=

760 820,- Kč

Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 1071/24

=

Cena bytů a nebytových prostor činí celkem

760 820,- Kč

760 820,- Kč

20

Porovnávací metoda

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 1071/24

Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00

Prodej, byt 1+kk, 29 m² Celková cena: 1 290 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: V zahradách, Libeň Datum aktualizace: 01.02.2014 ID zakázky: A13SF151 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Zástavba: Obytná Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 29 m2 Plocha podlahová: 29 m2 Topení: Lokální plynové Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Zařízeno: Ne Popis: EVROPA realitní kancelář nabízí nízkoenergetický byt s dispozicí 1+kk/SK. Byt o výměře 29m2. Byt je zařízený: kuchyň(včetně spotřebičů), vestavěné skříně na míru, postel. Ihned k nastěhování bez potřeby jaké koli investice do zařízení. Byt se nachází v cihlovém domě. Použity kvalitní materiály. Výborná dopravní dostupnost PID. V blízkosti je kompletní občanská vybavenost: lékař,

21

škola, školka, pošta, společenské centrum, lékárna, restaurace a nákupní centra. Cena je konečná, včetně DPH. Pro více informací volejte. Prohlídky možné kdykoliv.

Prodej, byt 1+kk, 34 m²

Celková cena: 1 350 000 Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: Cena včetně provize a právní služby Adresa: Novovysočanská, Vysočany Datum aktualizace: 28.01.2014 ID zakázky: 351769 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 34 m2 Plocha podlahová: 34 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Jiné Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: MHD Zařízeno: Částečně

Popis: Nabízíme k prodeji byt v 1 NP čtyřpatrového domu. Byt má klidný výhled do vnitrobloku. Součástí prodeje je i částečné zařízení. V místě je veškerá občanská vybavenost. Školy, školky, obchody, restaurace. Dostupnost do centra města cca 15 minut. Lze financovat hypotékou se kterou vám rádi pomůžeme. Více info u RK

22

Prodej, byt 1+kk, 38 m²

Zlevněno: 1 290 000 Kč za nemovitost Původní cena: za nemovitost Adresa: Prosecká, Libeň Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 14526 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 38 m2 Plocha podlahová: 38 m2 Lodžie: Ano Terasa: 1 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, MHD, Autobus Popis: Prodej bytu o celkové dispozici 1+kk s balkonem a sklepem. Byt se nachází v 1.patře cihlového domu v ulici Prosecká. V bytě jsou plovoucí podlahy, původní dřevěné dveře i s obložkami, zděné jádro s vanou, komůrka. K bytu náleží balkon a sklepní koje. Veškerá občanská vybavenost v okolí. Zastávka TRAM 200m od domu. K nastěhování Ihned.

Seznam porovnávaných objektů: Název 1 2 3 Součet:

Realizovaná cena 1 290 000,- Kč 1 350 000,- Kč 1 290 000,- Kč

Průměrná jednotková cena:

Km Kc

Kv K1 K2 K3

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

1,00 0,95 0,95 0,95 1,00 1,00 1,01 1 095 063,12 1,00 1,00 0,95 0,95 1,00 1,00 1,10 1 107 613,64 1,00 0,95 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 1 106 013,75 3 308 690,51 Kč/jedn. /3 1 102 896,84 Kč/jedn. 23

Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 1 102 896,84 Kč 1,00 á 1 102 896,84 Kč/

1 095 063,12 Kč/jedn. 1 107 613,64 Kč/jedn. =

1 102 896,84 Kč

Bytová jednotka č. 1071/24 - výsledná cena

=

1 102 896,84 Kč


=

1 102 900,- Kč


=

1 102 900,- Kč


1 102 900,- Kč

Srovnávací hodnota

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem

a1) Bytová jednotka č. 1071/24 Popis oceňované stavby: Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem:

=

34,80 jedn.

Jednotkové množství - celkem:

=

34,80 jedn.

24

Ocenění: Základní cena: 54 000,- Kč/jedn. 34,80 m3 á 54 000,- Kč/m3

=

1 879 200,- Kč

Věcná hodnota nemovitosti:

=

1 879 200,- Kč

Výpočet cenových koeficientů:

Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 050 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 350 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,559 CB = 0,599 CC = 0,639 CD = 0,678 CE = 0,718

Hodnocení situování nemovitosti Název znaku

znak

vk

ci * vk

Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě: Příslušenství nemovitosti:

A C E D E C E D D D D D C D C C C

5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1

2,795 3,195 2,154 3,390 3,590 3,195 3,590 3,390 3,390 3,390 3,390 1,356 3,195 3,390 3,195 3,195 0,639

25

Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

C A D B

5 1 5 5

3,195 0,559 3,390 2,995

92

60,578

Koeficient k = 60,578 / 92 = 0,6585 Korekce ceny

*

Cena stavby:

=

1 237 453,20 Kč


=

1 237 450,- Kč

0,6585


=


1 237 450,- Kč 1 237 450,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek č. 3203/4 - § 27 - § 32

Pozemek oceněný dle cenové mapy.

Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 415,00 5 400,00

Zastavěná plocha 3203/4 Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem

26

Cena [Kč] 2 241 000,2 241 000,2 241 000,- Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

348 / 19 475

Pozemek č. 3203/4 - zjištěná cena

=

40 044,57 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4

=

40 040,- Kč

Cena pozemků činí celkem

40 040,- Kč

Indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemek č. 3203/4 Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - typ polohy: D - územní připravenost, infrastruktura: E - speciální charakteristiky:

=

2 250,- Kč/m2

* * * * *

1,00 1,40 1,80 1,00 1,00

Výchozí cena upravená Jednotková cena stavebního pozemku: 5 670,- Kč/m2

=

5 670,- Kč/m2

Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha p.č. 3203/4

415 m2

Výměra stavebních pozemků: 415 m2 415,00 m2 á 5 670,- Kč/m2 = 2 353 050,- Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem

=

2 353 050,- Kč

=

2 353 050,- Kč

Úprava ceny: spoluvlastnickáý podíl 348/19475

*

0,018

Pozemek č. 3203/4 - výsledná cena

= 27

42 046,80 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4

=

42 050,- Kč

Cena pozemků činí celkem

42 050,- Kč

Metoda cenových map a) Pozemky a1) Pozemek č. 3203/4 Pozemek oceněný dle cenových map zastavěná plocha p.č. 3203/4

415 m2 á 5 400,- Kč/m2

Pozemek oceněný dle cenových map - celkem

=

2 241 000,- Kč

=

2 241 000,- Kč

=

2 241 000,- Kč


*

0,018


=

40 044,57 Kč

=

40 040,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 Cena pozemků činí celkem

40 040,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek č. 3203/4 28

Seznam porovnávaných pozemků:

Název reálná hodnota

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 5 400,1 5 400,00

Kp

Váha

1,00

1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 5 400,00 5 400,- / 1,000 5 400,00 Kč/m2 5 400,00 Kč/m2 5 400,00 Kč/m2

Oceňovaný pozemek:

zastavěná plocha p.č. 3203/4

415 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 415 m2 415,00 m2 á 5 400,- Kč/m2 = 2 241 000,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem

=

2 241 000,- Kč

=

2 241 000,- Kč


*

0,018


=

40 044,57 Kč

=

40 040,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 Cena pozemků činí celkem

40 040,- Kč

29

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

1 089 770,- Kč 40 040,- Kč 1 129 810,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Srovnávací hodnota:

760 820,- Kč 1 237 450,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

1 095 157,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Cena indexovou metodou: Cena určená z cenových map:

42 050,- Kč 40 040,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

40 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

1 135 157,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

1 102 900,- Kč 40 040,- Kč 1 142 940,- Kč

Obvyklá cena: 1 140 000,- Kč

slovy: jedenmilionjednostočtyřicettisíc Kč

30

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1429-6-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 30.1. 2014

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Mobil: +420 737 256 76 E-mail: [email protected]

31

ZNALECKÝ POSUDEK. č

Recommend Documents