Znalecký posudek. č

Znalecký posudek č. 1384-19-2013

Předmětem ocenění je: rodinný dům č.p. 422, s příslušenstvím a pozemky č. 402 a 403, v katastrálním území Vysočany, obec Praha, Hlavní město Praha.

Objednatel posudku:

JUDr. Monika Ejfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku 3 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční příkaz 115 EX 484/12-015 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Podle stavu ke dni 10.4. 2013 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí

Posudek obsahuje 38 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, 10.4. 2013 1

A. Nález

1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Vysočany, Praha 9. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Vysočany, Praha 9 je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních 2

koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu.

Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 422 U Vysočanského pivovaru 422 190 00 Praha 9 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 9 Katastrální území: Vysočany

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.4. 2013 za přítomnosti pana Baziky.

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 24 ze dne 18.3. 2013 Kopie katastrální mapy 3

Usnesení č. 115 Ex 484/12-036, ze dne 15.2. 2013 Exekuční příkaz č. 115 Ex 484/12-015, ze dne 14.12. 2012 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné od bývalého vlastníka nemovitosti

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 34, ze dne 18.3. 2013 Vlastník: BLACK SYSTEM s. r. o., U Vysočanského pivovaru 422, Vysočany, 190 00 Praha

6. Celkový popis nemovitosti:

Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 422, s příslušenstvím a pozemky č. 402 a 403, v katastrálním území Vysočany, obec Praha, Hlavní město Praha. Dům je postavený na mírně svažitém pozemku směrem k jihu, v zástavbě obdobných rodinných domů z třicátých let minulého století. Dům je dispozičně řešen jako objekt o dvou nadzemních podlažích, v celém půdorysu podsklepený, se zastřešením. Dům je krytý valbovou střechou, s pálenou krytinou, klempířské konstrukce PZ, okna plastová, fasáda břizolit, dveře svlakové, podlahy betonové, dlažby a PVC, vytápění ústřední s kotlem na plyn, teplá voda el. boiler, I když majitel v devadesátých letech provedl menší rekonstrukci domu, která se týkala výměny oken za plastová, rozvod el. enrgie v CU, klempířské konstrukce PZ, fasáda proveden břizolit a krov přeložena krytina a výměna laťování, tak dnes celý objekt je zanedbaný neudržovaný.

4

Jednotlivá podlaží jsou řešena tak, v každém nadzemním podlaží je samostatná bytová jednotka v tomto rozložení: I. PP

3 místnosti, chodba a garáž s vjezdem ze zahrady.

I. NPByt v přízemí: 3x pokoj, koupelna, WC, spíž, kuchyň a chodba II. NP Byt v patře: Zastřešení:

3x pokoj, koupelna, WC, spíž, kuchyň a chodba

Půdní prostor, 1x místnost, WC

Součástí ocenění jsou i drobné venkovní úpravy, trvalé porosty, pozemky dle L.V. č. 34, a věcné břemeno užívání na dobu existence zajišťovaných pohledávek dle článku V. smlouvy. Oprávněný z věcného břemene je firma Trim Group a. s., Křenova 438/7, povinnost k parcelám č. 402, 403 a stavba č.p. 422.

VB zřízeno na dobu existence zajišťovaných pohledávek, tedy na dobu rozhodně delší než 5 let, rovná se pětinásobku ročního užitku

7. Obsah posudku:

a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 422 b) Venkovní úpravy b1) Přípojka vody DN 25 mm b2) Přípojka kanalizace DN 150 mm 5

b3) Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi b4) Pilíř zděný z obyč. cihel

b5) Plynová přípojka do DN 40 b6) Podezdívka z cihel tl. do 30cm, výšky do 60 cm b7) Plot z kovových profilů, kovové sloupky b8) Vrátka ocelová plechová b9) Vrata ocelová plechová c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Stavební pozemky

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 6

1.1. Hlavní stavby 1.1a) Rodinný dům č.p. 422

Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ D zděná podsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11 stanovena na: -30,00 % Zdůvodnění: mimo jiné, morálně zastaralé vybavení, exekuce a věcné břemeno Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 2,2040 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,5428

Výpočet jednotlivých ploch: Název I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží II. Nadzemní podlaží Zastřešení

Plocha 11,15*10,10+5,80*1,20 10,0*11,0+1,20*5,79+1,20*2,70 10,0*11,0 10,0*11,0

= = = =

[m2] 119,58 120,19 110,00 110,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,82 m 119,58 m2

Název I. Podzemní podlaží 7

I. Nadzemní podlaží II. Nadzemní podlaží Zastřešení

120,19 m2 110,00 m2 110,00 m2

3,40 m 3,40 m 1,80 m

= = = =

[m3] 337,20 m3 408,64 m3 374,00 m3 198,00 m3

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr:¨ Název I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží II. Nadzemní podlaží Zastřešení

Obestavěný prostor (11,15*10,10+5,80*1,20)*(2,82) (10,0*11,0+1,20*5,79+1,20*2,70)*(3,40) (10,0*11,0)*(3,40) (10,0*11,0)*(1,80)

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Název

Typ

I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží II. Nadzemní podlaží Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP Z

Obestavěný prostor 337,20 m3 408,64 m3 374,00 m3 198,00 m3 1 317,84 m3

Výpočet koeficientu K4:

Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky:

Hodnocení standardu P S S S S S S S

Obj. podíl [%] 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 8

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 1,98 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30

9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností:

S S S S S S S

0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40

100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40

16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S S S S C

4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 0,00 94,68 0,9468

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy: P 4,30 100,00 0,46 1,98 2,09 83 150 55,33 1,1564 2. Zdivo: S 24,30 100,00 1,00 24,30 25,66 83 120 69,17 17,7490 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 9,82 83 110 75,45 7,4092 4. Střecha: S 4,20 70,00 1,00 2,94 3,11 83 100 83,00 2,5813 4. Střecha: S 4,20 30,00 1,00 1,26 1,33 20 90 22,22 0,2955 5. Krytina: S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,17 83 88 94,32 2,9899 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,74 21 40 52,50 0,3885 7. Vnitřní omítky: S 6,40 100,00 1,00 6,40 6,76 83 88 94,32 6,3760 8. Fasádní omítky: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,49 21 31 67,74 2,3641 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,42 83 88 94,32 0,3961 10. Vnitřní obklady: S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,53 83 88 94,32 2,3863 11. Schody: S 3,90 100,00 1,00 3,90 4,12 83 100 83,00 3,4196 12. Dveře: S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,59 83 88 94,32 3,3861 9

13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody:

S S S S S S S S

5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60

5,60 2,43 1,48 4,44 4,22 0,53 2,96 1,69

21 83 83 35 18 83 83 25

50 88 88 40 38 88 88 30

42,00 94,32 94,32 87,50 47,37 94,32 94,32 83,33

2,3520 2,2920 1,3959 3,8850 1,9990 0,4999 2,7919 1,4083

21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: Opotřebení:

S S S S S

0,50 2,90 0,50 5,00 0,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,50 2,90 0,50 5,00 0,40

0,53 3,06 0,53 5,28 0,42

20 83 83 83 83

30 88 88 88 88

66,67 94,32 94,32 94,32 94,32

0,3534 2,8862 0,4999 4,9801 0,3961 76,6377

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 317,84 m3 * 7 147,14 Kč/m3

= =

7 147,14 9 418 786,98 Kč

=

7 218 341,71 Kč 2 200 445,27 Kč

1 900,0,9468 1,2000 2,1460 1,5428

Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 76,6377 % Úprava ceny za opotřebení

10

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Rodinný dům č.p. 422 - zjištěná cena

=

1/1 2 200 445,27 Kč

1.2. Příslušenství

1.2a) Přípojka vody DN 25 mm

Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm 4,00 m 2222

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 11): 4,00 m * 340,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

11

= * * * =

1 360,- Kč 1,2000 2,3130 1,5428 5 823,79 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou:

Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 60 = 75,000 %

=

4 367,84 Kč 1 455,95 Kč

Výpočet vlastnického podílu:

Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Přípojka vody DN 25 mm - zjištěná cena

=

1/1 1 455,95Kč

1.2b) Přípojka kanalizace DN 150 mm

Zatřídění pro potřeby ocenění:

Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm 4,50 m 2223

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,50 m * 1 180,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

12

= * * * =

5 310,- Kč 1,2000 2,3140 1,5428 22 748,29 Kč



=


*

Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena

=

14 217,68 Kč 8 530,61 Kč

1/1 8 530,61Kč

1.2c) Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

3.1.1. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 4,50 m 2224

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,50 m * 140,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

13

=

630,- Kč

* * * =

1,2000 2,2340 1,5428 2 605,64 Kč



-

781,69 Kč

Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi - zjištěná cena

=

1 823,95Kč

1.2d) Pilíř zděný z obyč. cihel


Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

3.3.1. Pilíř zděný z obyčejných cihel 1,20*0,3*0,80 = 0,29 m3 obestavěného prostoru 2224

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 11): 0,29 m3 * 2 810,- Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

814,90 Kč 1,2000 2,2340 1,5428 3 370,38 Kč

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 60 = 25,000 %

-

842,60 Kč

Pilíř zděný z obyč. cihel - zjištěná cena

=

2 527,78Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 15 roků

14

1.2e) Plynová přípojka do DN 40



4.1. Plynová přípojka do DN 40 4,50 m 2221

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 11): 4,50 m * 305,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

1 372,50 Kč 1,2000 2,2950 1,5428 5 831,58 Kč

=

2 915,79 Kč 2 915,79 Kč





*

Plynová přípojka do DN 40 - zjištěná cena

=

15

1/1 2 915,79Kč

1.2f) Podezdívka z cihel tl. do 30cm, výšky do 60 cm



13.16. Podezdívka cihelná tl. do 30 cm, výška do 60 cm, omítka nebo spárování 11,00 m 111

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 11,00 m * 1 300,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

14 300,- Kč 1,2000 2,1460 1,5428 56 814,17 Kč


-

22 725,67 Kč

Podezdívka z cihel tl. do 30cm, výšky do 60 cm - zjištěná cena

=

34 088,50Kč


1.2g) Plot z kovových profilů, kovové sloupky

Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10:

13.3.1. Plot z kovových profilů, zděné nebo kovové 16

Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

sloupky 11,0*1,0 = 11,00 m2 pohledové plochy 111

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 11,00 m2 * 840,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

9 240,- Kč 1,2000 2,1460 1,5428 36 710,69 Kč

=

18 355,35 Kč 18 355,35 Kč


Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 30 = 50,000 % Výpočet vlastnického podílu:


*

Plot z kovových profilů, kovové sloupky - zjištěná cena

=

1/1 18 355,35Kč

1.2h) Vrátka ocelová plechová Zatřídění pro potřeby ocenění:

Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

14.3. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1,00 ks 111

17

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 600,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

1 600,- Kč 1,2000 2,1460 1,5428 6 356,83 Kč

=

3 814,10 Kč 2 542,73 Kč





*

Vrátka ocelová plechová - zjištěná cena

=

1/1 2 542,73Kč

1.2i) Vrata ocelová plechová

Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1,00 ks 111

18

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

3 700,- Kč 1,2000 2,1460 1,5428 14 700,17 Kč

=

8 820,10 Kč 5 880,07 Kč




*

Vrata ocelová plechová - zjištěná cena

=

1/1 5 880,07Kč

2. Ocenění pozemků

2a) Stavební pozemky Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Typ

Název

§ 27 cenová mapa Zastavěná plocha § 27 cenová mapa Zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 402 403

Výměra [m2] 128,00 302,00

Jedn. cena [Kč/m2] 4 720,00 4 720,00 =

19

Cena [Kč] 604 160,1 425 440,2 029 600,2 029 600,- Kč


*

1/1

Stavební pozemky - zjištěná cena

=

2 029 600,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů

3a) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč m2 m2 Kč * =

Trvalé porosty - celkem: = Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Trvalé porosty - zjištěná cena

1 425 440,00 302 75 354 000,00 0,065 23 010,00 23 010,- Kč 23 010,- Kč 1/1 23 010,- Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1a) Rodinný dům č.p. 422

9 418 787,- Kč 20

1.2. Příslušenství 5 823,80 Kč 1.2a) Přípojka vody DN 25 mm 1.2b) Přípojka kanalizace DN 150 mm 1.2c) Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi 1.2d) Pilíř zděný z obyč. cihel 1.2e) Plynová přípojka do DN 40 1.2f) Podezdívka z cihel tl. do 30cm, výšky do 60 cm 1.2g) Plot z kovových profilů, kovové sloupky 1.2h) Vrátka ocelová plechová 1.2i) Vrata ocelová plechová

22 748,30 Kč 2 605,60 Kč 3 370,40 Kč 5 831,60 Kč 56 814,20 Kč 36 710,70 Kč 6 356,80 Kč 14 700,20 Kč 9 573 748,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2. Ocenění pozemků 2a) Stavební pozemky

2 029 600,- Kč 2 029 600,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty

23 010,- Kč 23 010,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem 11 626 358,60 Kč Celkem

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

21

11 626 358,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1a) Rodinný dům č.p. 422 1.2. Příslušenství 1.2a) Přípojka vody DN 25 mm 1.2b) Přípojka kanalizace DN 150 mm 1.2c) Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi 1.2d) Pilíř zděný z obyč. cihel 1.2e) Plynová přípojka do DN 40 1.2f) Podezdívka z cihel tl. do 30cm, výšky do 60 cm 1.2g) Plot z kovových profilů, kovové sloupky 1.2h) Vrátka ocelová plechová 1.2i) Vrata ocelová plechová

2 200 445,30 Kč 1 456,- Kč 8 530,60 Kč 1 824,- Kč 2 527,80 Kč 2 915,80 Kč 34 088,50 Kč 18 355,40 Kč 2 542,70 Kč 5 880,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 278 566,20 Kč

2. Ocenění pozemků 2a) Stavební pozemky

2 029 600,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

2 029 600,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty

23 010,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

23 010,- Kč

Celkem

4 331 176,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

4 331 176,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

slovy: Čtyřimilionytřistatřicetjednatisícjednostoosmdesát Kč

22

4 331 180,- Kč

Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 422 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: II. Nadzemní podlaží: Zastřešení:

11,15*10,10+5,80*1,20 10,0*11,0+1,20*5,79+1,20*2,70 10,0*11,0 10,0*11,0

Název podlaží I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: II. Nadzemní podlaží: Zastřešení:

= = = =

Zastavěná plocha 119,57 m2 120,19 m2 110,00 m2 110,00 m2

119,57 m2 120,19 m2 110,00 m2 110,00 m2 Konstrukční výška 2,82 m 3,40 m 3,40 m 1,80 m

Jednotkové množství:

Jednotka: m3 I. Podzemní(11,15*10,10+5,80*1,20)*(2,82) podlaží: I. Nadzemní(10,0*11,0+1,20*5,79+1,20*2,70)*(3,40) podlaží: II. Nadzemní(10,0*11,0)*(3,40) podlaží: Zastřešení: (10,0*11,0)*(1,80) Jednotkové množství – celkem:

Ocenění:

Základní cena: 5 882,- Kč/m3 23

=

337,20 m3

=

408,64 m3

=

374,00 m3

=

198,00 m3

=

1 317,84 m3

1 317,84 m3 * 5 882,- Kč/m3

=

7 751 534,88 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 76,638 %

-

5 940 598,05 Kč

Rodinný dům č.p. 422 - výsledná cena

=

1 810 936,83 Kč

=

1 810 940,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 422 Cena objektů činí celkem

1 810 940,- Kč

Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 422 Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00

Prodej, dům rodinný, 150 m² Celková cena: 4 390 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH Adresa: Pod Krocínkou, Vysočany Datum aktualizace: 29.03.2013 ID zakázky: 4037 24

Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Plocha užitná: 150 m2 Plocha pozemku: 165 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano

Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V

Popis: Prodej rodinného domu, Praha 9 – Vysočany, ul. Pod Krocínkou 26/772. Dům má tři byty: 1) 1+1 v přízemí, 2) 1+1 v 1.patře, 3) garsoniéra s terasou ve druhém patře. Dům je plně podsklepený, plocha pozemku 165 m2. Stav domu: před rekonstrukcí a modernizací. Napojení domu na inženýrské sítě: elektřina, plyn, voda, kanalizace.

Prodej, dům rodinný, 80 m² Celková cena: 5 290 000 Kč za nemovitost Adresa: Praha 9 Datum aktualizace: Včera ID zakázky: N00995 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí 25

Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obytná Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 80 m2 Plocha užitná: 80 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Plocha pozemku: 591 m2 Sklep: 24 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD Komunikace: Asfaltová

Popis: Nabízíme k prodeji starší rodinný dům v Praze 9, Hrdlořezy. Dům se nachází na pozemku o celkové výměře 591m2. Užitná plocha domu činí 80m2. Na pozemek je přivedena elektřina, vodovod, možnost připojení kanalizace a plynu. Samotný dům je určen ke kompletní rekonstrukci, nebo demolici. Hezké prostředí v zeleni s výbornou dopravní dostupností do centra.

Prodej, dům rodinný, 118 m² Celková cena: 5 990 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Nad Krocínkou, Prosek Datum aktualizace: 11.02.2013 ID zakázky: 43164 Stav: Rezervováno 26

Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Rohový Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 88 m2 Plocha užitná: 118 m2 Plocha podlahová: 118 m2 Plocha pozemku: 432 m2 Plocha zahrady: 321 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace

Popis: Nabízíme prodej rohového řadového domu se zahradou v ulici Nad Krocínkou, Praha 9, Prosek. Pozemek se zahradou 321m2, zastavěná plocha 88m2, užitná 118m2 na 3 patrech. V domě se nacházejí v současnosti 2 bytové jednotky, půda a suterénní prostor se vstupem na zahradu s menším zahradním domkem v havarijním stavu. Rekonstrukce nutná. Možno vytvořit jedno nebo dvou generační rodinný dům nebo na investici s možností až 4 bytových jednotek a rozšíření zastavěné plochy až po zahradní domek a přestavby půdního prostoru. Dům se nachází v klidné vilkové čtvrti pouhé 3 min chůze od stanice metra Prosek a obchodního centra. Parkování možno na ulici před domem nebo po úpravách na pozemku.

Seznam porovnávaných objektů: Název 1 2 3

Realizovaná cena 4 390 000,- Kč 5 290 000,- Kč 5 990 000,- Kč

Km Kc

Kv K1 K2 K3

1,00 1,00 0,95 1,00 0,50 1,00 0,90 1,05 1,00 1,00 0,40 1,00 1,02 1,02 1,00 0,80 0,45 1,00 27

Množství [jedn] 1,05 1,00 1,10

Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 985 952,38 1 999 620,00 2 039 562,33

Součet:

6 025 134,71 Kč/jedn. /3

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 2 008 378,24 Kč 1,00 á 2 008 378,24 Kč/

2 008 378,24 Kč/jedn. 1 985 952,38 Kč/jedn. 2 039 562,33 Kč/jedn. =

2 008 378,24 Kč


=

2 008 378,24 Kč

=

2 008 380,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 422 Cena objektů činí celkem

2 008 380,- Kč

Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 422

Jednotka: m3 Jednotkové množství: I. Podzemní podlaží: (11,15*10,10+5,80*1,20)*(2,82) I. Nadzemní podlaží: (10,0*11,0+1,20*5,79+1,20*2,70)*(3,40) II. Nadzemní podlaží: (10,0*11,0)*(3,40) Zastřešení: (10,0*11,0)*(1,80)

= = = =

Jednotkové množství - celkem:

= 1 317,84 jedn. 28

337,20 jedn. 408,64 jedn. 374,00 jedn. 198,00 jedn.

Podlaží:

I. Podzemní podlaží zp I. Nadzemní podlaží zp II. Nadzemní podlaží zp Zastřešení zp =

119,57 m2 výška = 2,82 m 120,19 m2 výška = 3,40 m 110,00 m2 výška = 3,40 m výška = 1,80 m

= = = 110,00 m2

Ocenění: Základní cena: 5 882,- Kč/jedn. 1 317,84 m3 á 5 882,- Kč/m3

=

7 751 534,88 Kč

Věcná hodnota nemovitosti:

=

7 751 534,88 Kč

Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 2 050 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 2 450 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,264 CB = 0,277 CC = 0,290 CD = 0,303 CE = 0,316

Hodnocení situování nemovitosti Název znaku

znak

vk

ci * vk

Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství:

A C E D E C E E E

5 5 3 5 5 5 5 5 5

1,320 1,450 0,948 1,515 1,580 1,450 1,580 1,580 1,580

29

Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě: Příslušenství nemovitosti: Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

E E E D D C C C C A D B

5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5

1,580 1,580 0,632 1,515 1,515 1,450 1,450 0,290 1,450 0,264 1,515 1,385

92

27,629

Koeficient k = 27,629 / 92 = 0,3003 Korekce ceny

*


=

2 327 785,92 Kč

=

2 327 790,- Kč

0,3003

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 422

Cena objektů činí celkem

2 327 790,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Pozemky a1) Stavební pozemky - § 27 - § 32

Pozemky oceněné dle cenové mapy. 30

Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 128,00 4 720,00 302,00 4 720,00

Zastavěná plocha 402 Zahrada 403 Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

Cena [Kč] 604 160,1 425 440,2 029 600,2 029 600,- Kč 1/1

*

Stavební pozemky - zjištěná cena

=

Cena pozemků činí celkem

2 029 600,- Kč

2 029 600,- Kč

Metoda tříd polohy a) Pozemky a1) Stavební pozemky Pozemky oceněné metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 402 Název: zahrada parcelní číslo: 403

128 m2 302 m2

výměra: výměra:

Výměra pozemků celkem

=

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 7 751 534,88 Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 128 m2

31

430 m2

Tabulka tříd polohy: Název znaku

Třída polohy

Všeobecná situace: Intenzita využití pozemku: Dopravní relace k velkoměstu: Obytný sektor: Řemesla, průmysl, administrativa, obchod:

Třída 5 Třída 5 Třída 5 Třída 5 Třída 7

Průměrná třída polohy: 5,40 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 5,40 Podíl ceny stavebního pozemku: 19,60 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (7 751 534,88 Kč * 19,60 %) / (100,0 - 19,60 %) = 1 889 677,66 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 1 889 677,66 Kč / (3 * 128 m2) = 4 921,04 Kč/m2 Cena stavební části pozemku: 4 921,04 Kč/m2 * 384 m2 = 1 889 677,66 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 4 921,04 Kč/m2 * 0,15 = 738,16 Kč/m2 Cena ostatních pozemků: 738,16 Kč/m2 * 46,00 m2 = 33 955,36 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 4 473,57 Kč/m2 Výsledná cena pozemku: 1 923 633,02 Kč Stavební pozemky - výsledná cena

=


1 923 633,02 Kč 1 923 630,- Kč

Indexová metoda

32

a) Pozemkya1) Stavební pozemky Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - typ polohy: D - územní připravenost, infrastruktura: E - speciální charakteristiky:

=

2 250,- Kč/m2

* * * * *

1,00 1,50 1,30 1,10 1,00

Výchozí cena upravená

=

4 826,25 Kč/m2

Jednotková cena stavebního pozemku: 4 826,25 Kč/m2

Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č. 402 zahrada p.č. 403

128 m2 302 m2

Výměra stavebních pozemků:

430 m2

430,00 m2 á 4 826,25 Kč/m2 = 2 075 287,50 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem

=


2 075 287,50 Kč 2 075 290,- Kč

Metoda cenových map a) Pozemkya1) Stavební pozemky

Pozemky oceněné dle cenových map

zastavěná plocha p.č. 402 zahrada p.č. 403

128 m2 á 4 720,- Kč/m2 302 m2 á 4 720,- Kč/m2 33

= =

604 160,- Kč 1 425 440,- Kč

Pozemky oceněné dle cenových map - celkem

=

Stavební pozemky - výsledná cena

2 029 600,- Kč

=

2 029 600,- Kč

=

2 029 600,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky Cena pozemků činí celkem

2 029 600,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemkya1) Stavební pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Reál

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 4 600,1 4 600,00

Oceňované pozemky: zastavěná plocha p.č. 402 zahrada p.č. 403

Kp

Váha

1,00

1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 4 600,00 4 600,- / 1,000

128 m2 302 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 430 m2 2 2 430,00 m á 4 600,- Kč/m = 1 978 000,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Stavební pozemky - výsledná cena

= =

34

1 978 000,- Kč 1 978 000,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků

a) Stavební pozemky

=


1 978 000,- Kč

1 978 000,- Kč

35

C. Rekapitulace Administrativní cena:

Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

2 139 570,- Kč 2 029 600,- Kč 4 169 170,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota:

1 810 940,- Kč 2 008 380,- Kč 2 327 790,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

1 915 648,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Cena metodou tříd polohy: Cena indexovou metodou: Porovnávací cena pozemků: Cena určená z cenových map:

2 029 600,- Kč 1 923 630,- Kč 2 075 290,- Kč 1 978 000,- Kč 2 029 600,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

2 000 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

3 915 648,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

2 008 380,- Kč 1 978 000,- Kč 3 986 380,- Kč

Obvyklá cena: 3 900 000,- Kč

slovy: třimilionydevětsettisíc Kč 36

Nemovitosti jsou zatíženy věcným břemenem spočívajícím v užívání na dobu existence pohledávek Věcná břemena váznoucí na nemovitosti:

a1) VB - užívání na dobu existence pohledávek Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu. Obvyklé nájemné: Stavby celkem: Jednotková cena: 1 900 000,- Kč/m2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: 1 900 000,- Kč/m2 * 3,40 % = 64 600,- Kč/rok Pozemky celkem: Jednotková cena: 2 000 000,- Kč/m2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 2 000 000,- Kč/m2 * 5,00 % = 100 000,- Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 164 600,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100,00 % 164 600,- Kč/rok * 100,00 % = 164 600,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 164 600,- Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 164 600,- Kč * 5 let = 823 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí:

823 000,- Kč

Věcné břemeno váznoucí na nemovitosti snižuje hodnotu nemovitosti a proto se od hodnoty nemovitosti odečítá. zaokrouhleno:

-

Obvyklá cena: 3 077 000,- Kč slovy: třimilionysedmdesátsedmtisícKč 37

823 000,00 Kč

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1384-19-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 10.4. 2013

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

38

Znalecký posudek. č

Recommend Documents