Znalecký posudek. č

Znalecký posudek č. 1389-24-2013

Předmětem ocenění je: rodinný dům č.p. 254, s příslušenstvím a pozemky č. 2469 zastavěná plocha a 2518 zahrada, v katastrálním území Michle, obec Praha, Hlavní město Praha.

Objednatel posudku:

JUDr. Monika Ejfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku 3 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční příkaz 115 EX 564/12-018 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.4. 2013 znalecký posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.

Posudek obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, 18.4. 2013 1

2

A. Nález

1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Michle, Praha 4. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Michle, Praha 4 je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 3

Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 254 U Plynárny 254 149 00 Praha 4, Michle Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 4 Katastrální území: Michle

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.4. 2013 za přítomnosti majitele.

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 8723 ze dne 20.3. 2013 Kopie katastrální mapy Usnesení č. 115 Ex 564/12-035, ze dne 20.3. 2013 Exekuční příkaz č. 115 Ex 564/12-018, ze dne 18.2. 2013 4

Kompletní výkresová dokumentace Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 8723, ze dne 20.3. 2013 Vlastník: LATINA a,s., Türkova 828, Chodov, 14900 Praha 4

6. Celkový popis nemovitosti:

Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 254, s příslušenstvím a pozemky č. 2469 a 2518, v katastrálním území Michle, obec Praha, Hlavní město Praha. Dům je postavený na příkře svažitém pozemku směrem k jihu, v zástavbě obdobných rodinných domů z třicátých let minulého století. Oceňovaný dům je součásti areálu několika rodinných domů, které ve své době patřili do areálu Michelské plynárny. Jedná se o řadový dům koncový, neboť je součástí dvou domů k sobě postavených stejné konstrukce i velikosti, pouze obrazně otočené. Dům je dispozičně řešen jako objekt o dvou nadzemních podlažích, v celém půdorysu podsklepený, se zastřešením. Majitel před dvěma lety zahájil plánovanou rekonstrukci celého již značně opotřebeného domu, ale byly vyměněny pouze okna, vchodové dveře za plastové, několik drobných konstrukcí je rozpracováno, ostatní jsou původní a z větší části velmi opotřebené. Rozsah oprav je patrný z Analytické metody opotřebení. U venkovních úprav je provedeno kompletní osazení chodníků do zámkové dlažby a opěrné zídky. Celý objekt je krytý valbovou střechou, s pálenou krytinou, klempířské konstrukce kompletní , okna 5

plastová, břizolitová původní fasáda, podlahy betonové dřevěné v obytných místnostech v části původní parkety, dlažby, vytápění také pouze rozpracované, Jednotlivá podlaží jsou řešena tak, že v každém nadzemním podlaží je samostatná bytová jednotka. Vstup do domu je zajištěn z ulice Plynární. Dům má provedenou přípojku vody, kanalizace, el. je zemním kabelem a plyn. Součástí ocenění jsou i drobné venkovní úpravy, trvalé porosty, pozemky dle L.V. č. 8723, kde jsou vedeny parcely 2469 zastavěná plocha a 2518 zahrada, vše vedeno u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha.

7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 254 b) Venkovní úpravy b1) Schodiště - žulové stupně, lože z písku b2) Přípojka vody DN 50 mm b3) Přípojka kanalizace DN 200 mm b4) Přípojky elektro zemní kabel b5) Plynová přípojka do DN 40 b6) Betonová dlažba zámková - barevná b7) Obrubník betonový do betonového lože b8) Podezdívka - šedá b9) Plot z desek, sloupky rovněž c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Stavební pozemky

B. Posudek 6

Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.)

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby

a.11) Rodinný dům č.p. 254 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ D zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Výpočet jednotlivých ploch Název

Plocha

I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží II. Nadzemní podlaží Podkroví

16,83*11,0-5,23*2,27-3,79*3,75 14,70*11,0-3,87*5,20 9,50*11,0 9,50*11,0

7

= = = =

[m2] 159,05 141,58 104,50 104,50

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,05 m 159,05 m2 3,52 m 141,58 m2 3,42 m 104,50 m2 3,00 m 104,50 m2

Název I. Podzemní podlažíb I. Nadzemní podlažíb II. Nadzemní podlažíb Podkrovíb

Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží II. Nadzemní podlaží Podkroví

[m3]

(16,83*11,0-5,23*2,27-3,79*3,75)*(3,05) (14,70*11,0-3,87*5,20)*(3,52) (9,50*11,0)*(3,42) (9,50*11,0)*(3,00)

= = = =

485,09 m3 498,35 m3 357,39 m3 313,50 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží II. Nadzemní podlaží Podkroví Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP Z

Obestavěný prostor 485,09 m3 498,35 m3 357,39 m3 313,50 m3 1 654,33 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 8

Hodnocení

Část

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře:

izolace proti zemní vlhkosti nejsou funkční

standardu P

[%] 100

S S S P S S S S S P P

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

N S S P S S S C S S S S C S C

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100

bobrovka jednovrstvá

13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky:

Obj. podíl [%] P S S S P S S S

4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 9

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 1,98 24,30 9,30 4,20 1,38 0,70 6,40 3,30

9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení:

S S P P N S S P S S S C S S S S

0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50

1,00 1,00 0,46 0,46 1,54 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,40 2,40 1,79 1,56 8,16 2,30 1,40 1,93 4,00 0,50 2,80 0,00 0,50 2,90 0,50 2,50

24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C S C

5,00 0,40 3,00

50 100 100

0,00 1,00 0,00

0,00 0,40 0,00 85,60 0,8560

Výpočet opotřebení analytickou metodou

(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy: P 4,30 100,00 0,46 1,98 2,32 73 150 48,67 1,1291 2. Zdivo: S 24,30 100,00 1,00 24,30 28,39 73 95 76,84 21,8149 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 10,86 73 80 91,25 9,9097 4. Střecha: S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,91 73 80 91,25 4,4804 5. Krytina: P 3,00 100,00 0,46 1,38 1,61 73 98,00 1,5778 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,82 40 98,00 0,8036 7. Vnitřní omítky: S 6,40 100,00 1,00 6,40 7,48 73 98,00 7,3304 8. Fasádní omítky: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,86 73 95,00 3,6670 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,47 73 95,00 0,4465 10. Vnitřní obklady: S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,80 45 95,00 2,6600 11. Schody: P 3,90 100,00 0,46 1,79 2,09 73 85 85,88 1,7949 12. Dveře: P 3,40 100,00 0,46 1,56 1,82 73 95,00 1,7290 13. Okna: N 5,30 100,00 1,54 8,16 9,53 2 24 8,33 0,7938 10

14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: Opotřebení:

S S P S S S S S S S S

2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 100,00

1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,30 1,40 1,93 4,00 0,50 2,80 0,50 2,90 0,50 2,50 0,40

2,69 1,64 2,25 4,67 0,58 3,27 0,58 3,39 0,58 2,92 0,47

73 73 40 73 73 50 25 73 30 50 50

95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00

2,5555 1,5580 2,1375 4,4365 0,5510 3,1065 0,5510 3,2205 0,5510 2,7740 0,4465 80,0251

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

1 900,1,1000 0,8560 1,2000 2,1460 2,3700

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 654,33 m3 * 10 918,91 Kč/m3

= =

10 918,91 18 063 480,38 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou

Opotřebení analytickou metodou: 80,0251 % Úprava ceny za opotřebení

-

14 455 318,24 Kč

=

3 608 162,14 Kč

Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Rodinný dům č.p. 254 - zjištěná cena

=

1/1 3 608 162,14 Kč

11

1.2. Příslušenství

a.21) Schodiště - žulové stupně, lože z písku

Zatřídění pro potřeby ocenění

Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

12.6. Schodiště s žulovými stupni, lože z písku 5*2,10+4*2,10 = 18,90 m 242

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 18,90 m * 1 000,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

18 900,- Kč 1,2000 2,3180 2,3700 124 596,21 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 73 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 73 / 90 = 81,111 %

-

101 061,23 Kč

=

23 534,98 Kč


*

1/1

Schodiště - žulové stupně, lože z písku - zjištěná cena

=

23 534,98Kč

12

a.22) Přípojka vody DN 50 mm



1.1.3. Přípojka vody DN 50 mm 14,00 m 2222

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): 14,00 m * 420,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

5 880,- Kč 1,2000 2,3130 2,3700 38 679,65 Kč



-

30 943,72 Kč

=

7 735,93 Kč


*

1/1

Přípojka vody DN 50 mm - zjištěná cena

=

7 735,93Kč

13

a.23) Přípojka kanalizace DN 200 mm



2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm 14,00 m 2223

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): 14,00 m * 1 450,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

20 300,- Kč 1,2000 2,3140 2,3700 133 594,62 Kč



-

95 425,30 Kč

=

38 169,32 Kč


*

1/1

Přípojka kanalizace DN 200 mm - zjištěná cena

=

38

14

169,32Kč

a.24) Přípojky elektro zemní kabel



3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 14,00 m 2224

Ocenění


= * * * =

3 010,- Kč 1,2000 2,2340 2,3700 19 124,02 Kč



-

8 499,48 Kč

=

10 624,54 Kč


*

Přípojky elektro zemní kabel - zjištěná cena

=

1/1 10 624,54Kč

15

a.25) Plynová přípojka do DN 40



4.1. Plynová přípojka do DN 40 14,00 m 2221

Ocenění


= * * * =

4 270,- Kč 1,2000 2,2950 2,3700 27 870,20 Kč



-

13 935,10 Kč

=

13 935,10 Kč


*

Plynová přípojka do DN 40 - zjištěná cena

=

1/1 13 935,10Kč

16

a.26) Betonová dlažba zámková - barevná Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.3.30. Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm 1,5*2,0+8,4*2,2+8,3*1,1+15,0*1,10+5,2*4,2+5,9*1 ,1 = 75,44 m2 211

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): 75,44 m2 * 525,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

39 606,- Kč 1,2000 2,2560 2,3700 254 114,63 Kč


Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 40 = 5,000 %

-

12 705,73 Kč

=

241 408,90 Kč

Výpočet vlastnického podílu

Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Betonová dlažba zámková - barevná - zjištěná cena

=

1/1 241 408,90Kč

17

a.27) Obrubník betonový do betonového lože



Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11):

9.8. Obrubník betonový ABO 4 - 5, 8, š. 4 - 5 cm, do betonového lože 143*0,38 = 54,34 m 211

54,34 m * 80,- Kč / m

=

4 347,20 Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

* * * =

1,2000 2,2560 2,3700 27 891,91 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 40 = 5,000 %

-

1 394,60 Kč

=

26 497,31 Kč


*

Obrubník betonový do betonového lože - zjištěná cena

=

1/1 26 497,31Kč

18

a.28) Podezdívka - šedá



13.17. Podezdívka z prefa dílů tl. do 300 mm do výšky 600 mm - šedá 22,15 m 111

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 22,15 m * 780,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

17 277,- Kč 1,2000 2,1460 2,3700 105 445,40 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 70 = 71,429 %

-

75 318,59 Kč

=

30 126,81 Kč

Výpočet vlastnického podílu

Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Podezdívka - šedá - zjištěná cena

=

1/1 30 126,81Kč

19

a.29) Plot z desek, sloupky rovněž


Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.4. Plot z prefabrikovaných desek, sloupky prefa do betonových patek 22,13*3,0 = 66,39 m2 pohledové plochy 111

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 66,39 m2 * 600,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

39 834,- Kč 1,2000 2,1460 2,3700 243 115,82 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 70 = 71,429 %

-

173 655,20 Kč

=

69 460,62 Kč


*

Plot z desek, sloupky rovněž - zjištěná cena

=

1/1 69 460,62Kč

20

b) Ocenění pozemků

b1) Stavební pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ

Název

Parcelní číslo

§ 27 cenová mapa Zastavěná plocha

2469

§ 27 cenová mapa Zahrada

2518

Ostatní stavební pozemky - celkem

Výměra [m2] 174,00

Jedn. cena Cena [Kč] [Kč/m2] 6 1 157 650,00 100,899,00 6 5 978 650,00 350,7 135 450,= 7 135 450,- Kč


*

Stavební pozemky - zjištěná cena

=

1/1 7 135 450,- Kč

c) Ocenění trvalých porostů

c1) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku:

Kč

5 978 350,00

Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů

m2 m2 Kč

899 175 1 163 750,00

21

Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

* =

0,065 75 643,75

Trvalé porosty - celkem:

75 643,75 Kč =

75 643,75 Kč


*

1/1

Trvalé porosty - zjištěná cena

75 643,75 Kč

C. Rekapitulace a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 254

3

608

162,10 Kč

1.2. Příslušenství a.21) Schodiště - žulové stupně, lože z písku a.22) Přípojka vody DN 50 mm

23 535,- Kč 7 735,90 Kč

a.23) Přípojka kanalizace DN 200 mm

38

169,30

10

624,50

13

935,10

241

408,90

26

497,30

30

126,80

69

460,60

4

069

Kč

a.24) Přípojky elektro zemní kabel

Kč

a.25) Plynová přípojka do DN 40

Kč

a.26) Betonová dlažba zámková - barevná

Kč

a.27) Obrubník betonový do betonového lože

Kč

a.28) Podezdívka - šedá

Kč

a.29) Plot z desek, sloupky rovněž

Kč

a) Ocenění staveb celkem 655,50 Kč 22

b) Ocenění pozemků b1) Stavební pozemky

7

135

7

135

75

643,80

75

643,80

11

280

450,- Kč

b) Ocenění pozemků celkem 450,- Kč

c) Ocenění trvalých porostů c1) Trvalé porosty

Kč

c) Ocenění trvalých porostů celkem Kč Celkem 749,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

11 280 749,30 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

11 280 750,- Kč

Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 254

Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží:

16,83*11,0-5,23*2,27-3,79*3,75 23

=

159,05 m2

I. Nadzemní podlaží: II. Nadzemní podlaží: Podkroví:

14,70*11,0-3,87*5,20 9,50*11,0 9,50*11,0

Název podlaží I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: II. Nadzemní podlaží: Podkroví:

= = =

Zastavěná plocha 159,05 m2 141,58 m2 104,50 m2 104,50 m2

Konstrukční výška 3,05 m 3,52 m 3,42 m 3,00 m

Jednotkové množství: Jednotka: m3 I. Podzemní(16,83*11,0-5,23*2,27-3,79*3,75)*(3,05) podlaží: I. Nadzemní(14,70*11,0-3,87*5,20)*(3,52) podlaží: II. Nadzemní (9,50*11,0)*(3,42) podlaží: Podkroví:

(9,50*11,0)*(3,00)

Jednotkové množství – celkem:

Ocenění: Základní cena: 7 000,- Kč/m3 1 654,33 m3 * 7 000,- Kč/m3 Kč

=

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 80,030 % 722,09 Kč Rodinný dům č.p. 254 - výsledná cena 587,91 Kč

141,58 m2 104,50 m2 104,50 m2

=

485,09 m3

=

498,35 m3

=

357,39 m3

=

313,50 m3

=

1 654,33 m3

11 580 310,-

-

9

267

=

2

312

=

2 312 590,-

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 254 24

Kč Cena objektů činí celkem Kč

2 312 590,-

Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 254 Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00

Prodej, dům rodinný, 300 m² Celková cena: 13 800 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: cena včetně provize právních a hypotéčních služeb Adresa: U plynárny, Michle Datum aktualizace: 23.04.2013 ID zakázky: 114-N01432 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý 25

Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 150 m2 Plocha užitná: 300 m2 Plocha podlahová: 300 m2 Plocha pozemku: 752 m2 Plocha zahrady: 600 m2 Balkón: Ano Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Popis:

Prodej pěkného rodinného domu se třemi bytovými jednotkami na Praze 4 - Michle. Nemovitost je vhodná pro bydlení, dobudování obytného podkroví, či propojení domu na klasický rodinný dům, ale také pro komerční či firemní účely. Celková užitná plocha činí 300 m², zahrada 475 m². Dům je dvoupodlažní s obytným podkrovím, kde je mezonetový byt o velikosti 5+1. Každý byt má svou vlastní terasu. Kompletní IS. Na pozemku je garáž. Velmi pěkný pozemek v mírném svahu a možností přebudování na velmi luxusní bydlení.

Prodej, dům rodinný, 710 m² Celková cena: 17 900 000 Kč za nemovitost

26

včetně provize Adresa: Pobočná, Michle Datum aktualizace: 18.04.2013 ID zakázky: N03501 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 Plocha zastavěná: 291 m2 Plocha užitná: 710 m2 Plocha podlahová: 710 m2 Plocha pozemku: 291 m2 Balkón: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Zařízeno: Částečně Zajímavě řešený RD z roku 1996, postavený v lokalitě Prahy 4 - Michle. Možnost prodeje nebo pronájmu (nastěhování možné ihned). Dům je svým dispozičním řešením vhodný pro prostorné bydlení a nebo kombinaci bydlení / podnikání. Dispozičně řešen (plánky jsou u fotografií), PŘÍZEMÍ : 2x samostatná garáž, hlavní vstup z ulice, hala vč. vestavěných skříní a schodištěm do patra, předsíň, komora, kotelna, tělocvična vč. poloprofesionálních strojů, sauna, WC, sprcha a prostorná místnost s vnitřním bazénem (6x3), barem, billiardem a prostor pro posezení. 1NP : chodba, 3x pokoj (samostatný + jeden má mini-kuchyň), obývací pokoj se vstupem na terasu (mini zahrádku), kuchyň vč. vybavení, koupelna a WC. 2NP : pokoj s vlastní koupelnou, 2x pokoj (samostatný), 2x pokoj (průchozí), 2xkomora, koupelna a WC. PODKROVÍ : otevřený prostor využívaný jako ateliér, kuchyňka, terasa a balkon. Podlaha na chodbách, v hale, na všech schodištích, v kuchyni a společenské místnosti s bazénem je z mramoru, dále v 2NP je koberec. Topení je ústřední plynové. V koupelnách a u bazénu navíc podlahové elektrické. Společenské prostory v přízemí mají kromě klasického vytápění i vzduchotechnické zařízení s rekuperací pro snížení nákladů. Obývací pokoj je klimatizován. Zabezpečovací zařízení. Celková čistá podlahová plocha domu je cca 600m2 + 110m2 teras a balkónů. Umístění v klidné ulici mezi dvěma stanicemi metra - Budějovická a Kačerov, cca 400m od kancelářského centra BBC, pod Budějovickým náměstím.

27

Prodej, dům rodinný, 378 m² Celková cena: 20 790 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: cena zahrnuje servis a služby RK Adresa: Michle Datum aktualizace: 19.03.2013 ID zakázky: 41233 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Rušná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 Plocha zastavěná: 169 m2 Plocha užitná: 378 m2 Plocha podlahová: 378 m2 Plocha pozemku: 430 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Popis:

Prodej čtyřpodlažního rodinného domu, celková plocha 430m2, pozemek 1072m2. Tento rodinný dům na vlastním pozemku, prošel v roce 2012 kompletní rekonstrukcí, která byla zaměřena na původní třicátá léta, ze kterých dům pochází. Má čtyři podlaží a v každém je možná jedna bytová jednotka. Dům je možné využít i pro komerční účely. Je v samostatném oploceném komplexu rodinných domů. Veškerá občanská vybavenost v místě a velmi dobrá dostupnost na MHD. Doporučuji. Pro více informací volejte makléře. Číslo nabídky je 41233. 28

Prodej, dům rodinný, 194 m² Celková cena: 5 990 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Brtnická, Michle Datum aktualizace: 11.04.2013 ID: 1524839772 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Počet bytů: 2 Plocha užitná: 194 m2 Plocha pozemku: 343 m2

Popis:

Prodej 1/2 rodinného domu s výlučným užíváním dvou bytů 4+1+hala+3+1+garáž+2x stání (možnost sloučit v jeden byt) OV, zděný dům, Praha 10 – Bohdalec, ul. Brtnická. Plocha bytů cca 194m2 (121m2 + 73m2) + sklep cca 16m2, zděné jádro, poplatky za užívání 7.400,-Kč/měsíčně, klidný a tichý byt, prostorné a dobře řešené místnosti, možnost variabilních uprav, výborné spojení do centra Prahy, velice nízké poplatky spojené s bydlením, veškerá občanská vybavenost v místě. V současné době je byt o velikosti 3+1 pronajat za 14.000,-Kč/měsíčně. Dalších cca 30 doplňujících informací o bytě Vám rádi zašleme e-mailem. Seznam porovnávaných objektů: 29

Název 1 2 3 Součet:

Realizovaná cena

Km Kc

Kv K1 K2 K3

13 800 000,- Kč 1,00 0,80 0,75 0,55 1,00 1,00 17 900 000,- Kč 1,00 0,65 0,70 0,60 1,00 1,00 20 790 000,- Kč 1,00 0,70 0,65 0,50 1,00 1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 3 991 229,17 Kč 1,00 á 3 991 229,17 Kč/ 229,17 Kč

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

1,15 3 960 000,00 1,20 4 072 250,00 1,20 3 941 437,50 11 973 687,50 Kč/jedn. /3 3 991 229,17 Kč/jedn. 3 941 437,50 Kč/jedn. 4 072 250,- Kč/jedn.

Rodinný dům č.p. 254 - výsledná cena 229,17 Kč

=

3

991

=

3

991

=

3 991 230,-

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 254 Kč Cena objektů činí celkem Kč

3 991 230,-

Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 254 Jednotka: m3

30

Jednotkové množství:

I. Podzemní podlaží: (16,83*11,0-5,23*2,27-3,79*3,75)*(3,05) I. Nadzemní podlaží: (14,70*11,0-3,87*5,20)*(3,52) II. Nadzemní podlaží: (9,50*11,0)*(3,42) Podkroví: (9,50*11,0)*(3,00)

= = = =

Jednotkové množství - celkem:

485,09 jedn. 498,35 jedn. 357,39 jedn. 313,50 jedn.

= 1 654,33 jedn.

Podlaží: I. Podzemní podlaží zp I. Nadzemní podlaží zp II. Nadzemní podlaží zp Podkroví zp =

= = = 104,50 m2

159,05 m2 výška = 3,05 m 141,58 m2 výška = 3,52 m 104,50 m2 výška = 3,42 m výška = 3,00 m

Ocenění: Základní cena: 7 000,- Kč/jedn. 1 654,33 m3 á 7 000,- Kč/m3 Kč Věcná hodnota nemovitosti: Kč

Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 4 050 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 4 400 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,350 CB = 0,357 CC = 0,365 31

=

11 580 310,-

=

11 580 310,-

CD = 0,372 CE = 0,380

Hodnocení situování nemovitosti Název znaku

znak

vk

ci * vk

Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování:

A C B D E C D D D D D

5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5

1,750 1,825 1,071 1,860 1,900 1,825 1,860 1,860 1,860 1,860 1,860

Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě: Příslušenství nemovitosti: Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

D D D C C C C B D B

2 5 5 5 5 1 5 1 5 5

0,744 1,860 1,860 1,825 1,825 0,365 1,825 0,357 1,860 1,785

92

33,837

Koeficient k = 33,837 / 92 = 0,3678 Korekce ceny Rodinný dům č.p. 254 - výsledná cena 238,02 Kč

*

0,3678

=

4

=

4 259 240,-

259

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 254 Kč 32

Cena objektů činí celkem Kč

4 259 240,-

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Pozemky a1) Stavební pozemky - § 27 - § 32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 174,00 6 650,00 899,00 6 650,00

Zastavěná plocha 2469 Zahrada 2518 Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem Kč Úprava ceny vlastnickým podílem:

Cena [Kč] 1 157 100,5 978 350,7 135 450,7 135 450,-

*

Stavební pozemky - zjištěná cena 450,- Kč

1/1 =

7

135

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky Kč

=

Cena pozemků činí celkem Kč

7 135 450,7 135 450,-

33

Metoda tříd polohy a) Pozemky a1) Stavební pozemky Pozemky oceněné metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha Název: zahrada

parcelní číslo: 2469 parcelní číslo: 2518

174 m2 899 m2

výměra: výměra:

Výměra pozemků celkem

=

1073 m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 11 580 310,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 174 m2

Tabulka tříd polohy: Název znaku Všeobecná situace: Intenzita využití pozemku: Dopravní relace k velkoměstu: Obytný sektor: Řemesla, průmysl, administrativa, obchod:

Třída polohy Třída 7 Třída 7 Třída 7 Třída 7 Třída 7

Průměrná třída polohy: 7,00 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 7,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 30,00 %

Výpočet ceny:

Základní cena pozemku: (11 580 310,- Kč * 30,00 %) / (100,0 - 30,00 %) = 4 962 990,- Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 4 962 990,- Kč / (3 * 174 m2) = 9 507,64 Kč/m2 34

Cena stavební části pozemku: 9 507,64 Kč/m2 * 522 m2 = 4 962 990,- Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 9 507,64 Kč/m2 * 0,15 = 1 426,15 Kč/m2 Cena ostatních pozemků: 1 426,15 Kč/m2 * 551,00 m2 = 785 808,65 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 5 357,69 Kč/m2 Výsledná cena pozemku: 5 748 798,65 Kč Stavební pozemky - výsledná cena 798,65 Kč

=

5

748

=

5 748 800,-

Rekapitulace ocenění pozemků

a) Stavební pozemky Kč Cena pozemků činí celkem Kč

5 748 800,-

Indexová metoda a) Pozemky a1) Stavební pozemky Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - typ polohy: D - územní připravenost, infrastruktura: E - speciální charakteristiky:

=

2 250,- Kč/m2

* * * * *

1,20 1,40 1,30 1,15 1,10

Výchozí cena upravená = 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 6 216,21 Kč/m

35

6 216,21 Kč/m2

Oceňované stavební pozemky:

174 m2 899 m2

zastavěná plocha p.č. 2469 zahrada p.č. 2518

Výměra stavebních pozemků: 1073 m2 1 073,00 m2 á 6 216,21 Kč/m2 = 6 669 993,33 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem 993,33 Kč

=

Stavební pozemky - výsledná cena 993,33 Kč

6

669

=

6

669

=

6 669 990,-

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky Kč Cena pozemků činí celkem Kč

6 669 990,-

Metoda cenových map a) Pozemky a1) Stavební pozemky Pozemky oceněné dle cenových map zastavěná plocha p.č. 2469 100,- Kč zahrada p.č. 2518 350,- Kč

174 m2

á

6 650,- Kč/m2=

1

157

899 m2

á

6 650,- Kč/m2=

5

978

Pozemky oceněné dle cenových map - celkem Kč

=

Stavební pozemky - výsledná cena

= 36

7 135 450,-

7 135 450,-

Kč


=

7 135 450,-


7 135 450,-

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Stavební pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název real

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 6 650,1 6 650,00

Kp

Váha

1,00

1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 6 650,00 6 650,- / 1,000 6 650,00 Kč/m2 6 650,00 Kč/m2 6 650,00 Kč/m2

Oceňované pozemky: zastavěná plocha p.č. 2469 zahrada p.č. 2518

174 m2 899 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 1073 m2 1 073,00 m2 á 6 650,- Kč/m2 = 7 135 450,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Kč Stavební pozemky - výsledná cena

=

= 37

7 135 450,-

7 135 450,-

Kč


=


7 135 450,7 135 450,-

C. Rekapitulace

Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

4 145 300,- Kč 7 135 450,- Kč 11 280 750,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota:

4 145 300,- Kč 2 312 590,- Kč 3 991 230,- Kč 4 259 240,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

3 987 956,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Cena metodou tříd polohy: Cena indexovou metodou: Cena určená z cenových map:

7 135 450,- Kč 5 748 800,- Kč 6 669 990,- Kč 7 135 450,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

7 000 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

10 987 956,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

3 991 230,- Kč 7 135 450,- Kč 11 126 680,- Kč 38

Obvyklá cena: 11 000 000,- Kč

slovy: jedenáctmilionů Kč

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1389-24-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 18.4. 2013

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

39

Znalecký posudek. č

Recommend Documents