Znalecký posudek. č

Znalecký posudek č. 1309-33-2011

Předmětem ocenění je: bytová jednotka č. 2925/3, která se nachází v bytovém domě č. 2925, v katastrálním území Záběhlice, obec Praha, Hlavní město Praha.

Objednatel posudku:

JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční příkaz 353/11/ P 02-10 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 10.9.2011 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.

Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, 22.9.2011

A. Nález 1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Záběhlice. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů, se rozumí cena shodného nebo z hlediska uţití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboţí volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí, na daném trhu, který není ohroţen účinky omezení hospodářské soutěţe. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneuţití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, ţe při zjišťování trţní hodnoty nelze brát v úvahu ţádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani ţádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Záběhlice, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je pouţita vyhláška Ministerstva financí č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění trţní hodnoty nemovitosti je pouţito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 364/2010 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (trţní, obchodovatelnou, obecnou) povaţujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo moţno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně

2

prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 2925/3 Holčovická 2925/4 141 00 Praha 4-Záběhlice Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 4 Katastrální území: Záběhlice

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.9.2011 za přítomnosti majitele nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Záběhlice, L.V. č. 4527, ze dne 12.7.2011 Usnesení sp. zn. 095 Ex 353/11/ U 01-34, ze dne 1.7.2011, o ustanovení znalce Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 353/11/ P02-10, ze dne 2.5.2011 Kopie katastrální mapy, k.ú. Záběhlice, mapový list č. PRAHA 5-4/12, ze dne 12.7.2011 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti.

3

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Záběhlice, L.V. č. 4527, ze dne 12.7.2011 Vlastník: Podrázská Jaroslava, Myšlínská č. evidenční 14, Myšlín, 251 64 Mnichovice

6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 2925/3, která se nachází v bytovém domě č.p. 2925 v prvním nadzemním podlaţí, v katastrálním území Záběhlice, obec Praha, hlavní město Praha. Bytový dům byl postavený v roce 1965 jako objekt o čtyřech nadzemních podlaţích s podsklepením. Jedná se o panelovou stavbu s rovnou střechou. V době výstavby v roce 1965 zde byly postaveny 4 samostatné objekty bytových domů, které jsou bohuţel v blízkosti spořilovské radiály, která dopravně propojuje Spořilov s dálnicí D1. Přes vysázenou zeleň slabě proniká hluk vozidel jedoucích po této komunikaci. Oceňovaný byt má tu výhodu, ţe je na odvrácené straně domu od této dopravní tepny. Bytová jednotka je byt o velikosti 3+1 s tímto dispozičním řešením: Pokoj Pokoj Pokoj Předsíň Kuchyň Komora Komora Koupelna WC Balkon Sklep

21,01 m2 14,05 m2 10,92 m2 10,17 m2 6,61 m2 1,23 m2 2,35 m2 2,56 m2 0,97 m2 1,50 m2 2,70 m2

Byt je průměrně udrţovaný, v době ocenění je neobývaný, veškeré konstrukce a vybavení jsou původní, koupelna původní, ocelová vana s umyvadlem, radiátory ocelové, vytápění ústřední dálkové, podlahy a obklady původní, dveřní zárubně ocelové, dveře svlakové, kuchyňská linka původní v provedení lamino, sporák plynový. K bytu náleţí dvě malé komory, z nichţ jedna je uvnitř bytu o velikosti 2,35 m2 a druhá je na chodbě o velikosti 1,23 m2.

4

Součástí ocenění je i poměrný podíl ke společným částem domu a pozemku o velikosti 726/11493.

7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 2925/3 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 2925/3 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek parc.č. 3047/3

B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem

a) Pozemky a1) Pozemek parc.č. 3047/3 - § 27 - § 32

Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 358,00 2 090,00

Zastavěná plocha 3047/3 Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

Cena [Kč] 748 220,748 220,748 220,- Kč 726 / 11 493

*

Pozemek parc.č. 3047/3 - zjištěná cena

=

5

47 264,22 Kč

1) Bytová jednotka č. 2925/3 - § 13

Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

J. domy vícebytové (typové) I. N.P. zděná 1122

Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Bytová jednotka č. 2925/3: 21,01+14,05+10,92+6,61+10,17+2,56+0,97+2,35+1,23

=

69,87 m2

Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:

=

69,87 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: Balkon:

=

1,50 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:

=

1,50 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklep:

=

2,70 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:

=

2,70 m2

Započítaná podlahová plocha jednotky: = Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 1,50 m2 * 0,17 = Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,70 m2 * 0,10 =

69,87 m2 0,26 m2 0,27 m2

Podlahové plochy - celkem:

70,40 m2

=

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce:

Hodnocení standardu S S

Obj. podíl [%] 5,40 18,20

6

Část [%] 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 5,40 1,00 18,20

3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

Hodnota koeficientu vybavení K4:

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70 100,00 1,0000

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 12. Vrata: X 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S

OP Část [%] [%] 5,40 100,0 18,20 100,0 8,40 100,0 4,90 100,0 2,30 100,0 0,70 100,0 5,70 100,0 2,90 100,0 1,30 100,0 2,90 100,0 3,30 100,0 0,00 100,0 5,30 100,0 3,00 100,0 4,80 100,0 5,10 100,0 0,40 100,0 3,20 100,0 3,10 100,0 0,40 100,0

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

7

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 5,40 5,40 46 150 30,67 1,6562 18,20 18,20 46 110 41,82 7,6112 8,40 8,40 46 110 41,82 3,5129 4,90 4,90 46 80 57,50 2,8175 2,30 2,30 46 50 92,00 2,1160 0,70 0,70 46 50 92,00 0,6440 5,70 5,70 46 50 92,00 5,2440 2,90 2,90 95,00 2,7550 1,30 1,30 85,00 1,1050 2,90 2,90 46 80 57,50 1,6675 3,30 3,30 46 55 83,64 2,7601 0,00 0,00 0,00 0,0000 5,30 5,30 46 55 83,64 4,4329 3,00 3,00 46 50 92,00 2,7600 4,80 4,80 46 50 92,00 4,4160 5,10 5,10 90,00 4,5900 0,40 0,40 46 50 92,00 0,3680 3,20 3,20 46 50 92,00 2,9440 3,10 3,10 46 50 92,00 2,8520 0,40 0,40 90,00 0,3600

21. Ohřev vody: S 2,20 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,90 24. Výtahy: S 1,30 25. Ostatní: S 5,70 26. Instalační pref. jádra: S 3,70 Součet upravených objemových podílů:

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,20 2,20 1,90 1,90 46 3,90 3,90 46 1,30 1,30 5,70 5,70 3,70 3,70 100,00 Opotřebení:

90,00 92,00 92,00 85,00 85,00 85,00

50 50

1,9800 1,7480 3,5880 1,1050 4,8450 3,1450 71,0233

Ocenění: 8 020,- Kč/m2

Základní cena (dle příl. č. 2):

=

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

* * * * *

0,9390 1,0000 1,2000 2,1540 4,2540

Základní cena upravená

=

82 806,49 Kč/m2

Plná cena:

70,40 m2 * 82 806,49 Kč/m2

=

5 829 576,90 Kč

Opotřebení analytickou metodou: 71,0233 % Úprava ceny za opotřebení

-

4 140 357,89 Kč

Bytová jednotka č. 2925/3 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

1 689 219,01 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 47 264,22 Kč Hodnota spoluvlast. podílu: 47 264,22 Kč =

+

47 264,22 Kč 1 736 483,23 Kč

Ocenění bytů porovnávacím způsobem

Porovnávací hodnota a1) Bytová jednotka č. 2925/3 - § 25

8

Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 46 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 92 039,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: =

69,87 m2

Podlahová plocha bytu:

=

69,87 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: Balkon:

=

1,50 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:

=

1,50 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní koj:

=

2,70 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:

=

2,70 m2

Započítaná podlahová plocha bytu: = Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 1,50 m2 * 0,17 = Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,70 m2 * 0,10 =

69,87 m2 0,26 m2 0,27 m2

Podlahové plochy - celkem:

70,40 m2

celkem:

21,01+14,05+10,92+6,61+10,17+2,56+0,97+2,35+1,23

=

Výpočet indexu cenového porovnání:

Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Ţádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodţie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové 9. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - morálně zastaralé vybavení

9

č.

Vi

II I II II I

-0,05 -0,01 0,00 0,00 -0,01

III III

0,00 0,00

III III IV

0,00 0,00 0,65

Koeficient pro stáří 46 let: 0,80 9

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V10 * 0,80 = 0,484 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - vlivy sniţující cenu - v blízkosti spořilovské radiály, která dopravně propojuje Spořilov s dálnicí D1

č.

Pi

III II III II II II III I

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10

8

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 0,900 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nařízená exekuce

č.

Ti

I

-0,10

II I

0,00 -0,05

3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,484 * 0,900 * 0,850 = 0,370

Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 92 039,- Kč/m2 * 0,370 = 34 054,43 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 34 054,43 Kč/m2 * 70,40 m2 = 2 397 431,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

2 397 431,87 Kč 2 397 431,87 Kč 1/1

Bytová jednotka č. 2925/3 - zjištěná cena

=

2 397 431,87 Kč

10

b) Pozemky b1) Pozemek parc.č. 3047/3 - § 27 - § 32

Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 358,00 2 090,00

Zastavěná plocha 3047/3 Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

Cena [Kč] 748 220,748 220,748 220,- Kč 726 / 11 493

*

Pozemek parc.č. 3047/3 - zjištěná cena

=

47 264,22 Kč

Rekapitulace cen nemovitosti a) Bytová jednotka č. 2925/3

=

2 397 430,- Kč

b) Pozemek parc.č. 3047/3

=

47 260,- Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

2 444 690,- Kč

Věcná hodnota dle THU

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 2925/3 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem:

=

11

70,40 m2

Jednotkové mnoţství – celkem:

=

70,40 m2

Ocenění: Základní cena: 32 500,- Kč/m2 70,40 m2 * 32 500,- Kč/m2

=

2 288 000,- Kč

Bytová jednotka č. 2925/3 - výsledná cena

=

2 288 000,- Kč

Cena bytů a nebytových prostor činí celkem

2 288 000,- Kč

Porovnávací metoda

a1) Bytová jednotka č. 2925/3

Prodej, byt 3+1, 78 m² Cena: 2 389 000,- Kč Adresa: Práčská, Záběhlice Datum vloţení: 14.09.2011 ID zakázky: 001060 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Druţstevní 12

Podlaţí umístění: 7. podlaţí Plocha uţitná: 78 m2 Plocha podlahová: 78 m2 Balkón: Ano

Popis:

Nabízíme k prodeji panelový byt o velikosti 3+1, 78m2, který se nachází v sedmém patře domu v ul. Práčská, Praha 10-Záběhlice. Dům je po rekonstrukci, střecha, fasáda, zateplení, stoupačky. Byt je světlý, s výhledem do volné krajiny, je po celkové rekonstrukci.

Prodej, byt 3+1, 75 m² Cena: 2 499 000,- Kč

Adresa: Jabloňová, Záběhlice Datum vloţení: 03.02.2011 Datum aktualizace: Včera ID zakázky: N65183 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Druţstevní Podlaţí počet: 14

13

Podlaţí umístění: 9. podlaţí Plocha uţitná: 75 m2 Plocha podlahová: 75 m2 Lodţie: Ano Vybavení bytu: Ano

Popis:

Slunný zrekonstruovaný byt 3+1/B v druţstevním vlastnictví (hypotéka pouze při ručení jinou nemovitostí) - anuita nulová. Obytná plocha celkem 76 m2: obývací pokoj 18,7 m2, kuchyně 13,4 m2, loţnice I 13 m2, loţnice II 11,2 m2, komora v bytě 2,4 m2, koupelna 2,9 m2, sklep 2 m2. Byt se nachází v zatepleném panelovém domě s novým výtahem v ţádané lokalitě Prahy 10-Záběhlice. Byt prošel kompletní rekonstrukcí v roce 2010, zděné jádro, koupelna s vanou, samostatná toaleta s umyvadlem. Plastová okna, balkón. Na podlahách: PVC, dlaţba, koberec. Byt je v druţstevním vlastnictví. Výborná dopravní dostupnost a občanská vybavenost. Ihned volný.

Prodej, byt 3+1, 76 m² Cena: 2 800 000,- Kč

Adresa: Ke skalkám, Záběhlice Datum vloţení: 21.06.2011 Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: N01357 Budova: Panelová 14

Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaţí počet: 6 Podlaţí umístění: 1. podlaţí Plocha uţitná: 76 m2 Plocha podlahová: 76 m2 Lodţie: 6 m2 Sklep: Ano

Popis:

Byt 3+1, 76 m2, který se nachází ve zvýšeném přízemí panelového domu v Praze 10-Záběhlice. Byt je po úpravách - koupelna s masáţní vanou, WC zvlášť, kuchyň v původním zachovalém stavu, kombinovaný sporák, lednice s mrazákem, digestoř, myčka, na podlahách dřevěná plovoucí podlaha, dlaţba a linoleum, sádrokartonové jádro, stoupačky v plastu, plastová okna. K bytu přísluší lodţie a sklep. Orientace oken na jiţní a severní stranu. Dům po revitalizaci - zateplená fasáda, střecha po rekonstrukci, plastová okna, stoupačky v plastu, nové vchodové dveře, schránky a zvonky. Výborná dopravní dostupnost - 10 min autobusem na metro A Strašnická. Volné ihned. Byt v OV - hypotéka moţná.

Seznam porovnávaných objektů: Název 1 2 3 Součet:

Realizovaná cena 2 389 000,- Kč 2 499 000,- Kč 2 800 000,- Kč

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena:

Km Kc

Kv K1 K2 K3

Mnoţství [jedn.]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

0,98 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,11 2 206 149,62 1,00 0,98 0,99 1,00 1,00 1,00 1,07 2 262 894,48 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,09 2 450 000,00 6 919 044,10 Kč/jedn. /3 2 306 348,03 Kč/jedn. 2 206 149,62 Kč/jedn.

15

Maximální jednotková cena: Základní cena: 2 306 348,03 Kč 1,00 á 2 306 348,03 Kč/jedn.

2 450 000,- Kč/jedn. =

2 306 348,03 Kč

Bytová jednotka č. 2925/3 - výsledná cena

=

2 306 348,03 Kč

Bytová jednotka č. 2925/3 - cena po zaokrouhlení

=

2 306 350,- Kč

Srovnávací hodnota

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 2925/3 Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem:

=

70,40 jedn.

Jednotkové množství - celkem:

=

70,40 jedn.

Ocenění: Základní cena: 32 500,- Kč/jedn. 70,40 m2 á 32 500,- Kč/m2

=

2 288 000,- Kč

Věcná hodnota nemovitosti:

=

2 288 000,- Kč

Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 2 250 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 2 650 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,983 CB = 1,027 CC = 1,071 CD = 1,115 CE = 1,158 16

Hodnocení situování nemovitosti Název znaku

znak

vk

ci * vk

Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inţenýrské sítě: Doprava: Obchod a sluţby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní moţnosti: Ţivotní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě: Příslušenství nemovitosti: Typ stavby: Moţnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

A C E D E C E D D D D D D C C C C C A D C

5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5

4,915 5,355 3,474 5,575 5,790 5,355 5,790 5,575 5,575 5,575 5,575 2,230 5,575 5,355 5,355 5,355 1,071 5,355 0,983 5,575 5,355

92

100,763

Koeficient k = 100,763 / 92 = 1,0953 Korekce ceny

*

Bytová jednotka č. 2925/3 - výsledná cena

=

2 506 046,40 Kč

Bytová jednotka č. 2925/3 - cena po zaokrouhlení

=

2 506 050,- Kč

1,0953

Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek č. 3047/3 - § 27 - § 32 Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Zastavěná plocha

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 358,00 2 090,00

3047/3 17

Cena [Kč] 748 220,-

Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

748 220,748 220,- Kč 726 / 11 493

*

Pozemek parc.č. 3047/3 - zjištěná cena

=

47 264,22 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc.č. 3047/3

47 260,- Kč

=

Cena pozemků činí celkem

47 260,- Kč

Metoda tříd polohy a) Pozemky a1) Pozemek parc.č. 3047/3

Pozemek oceněný metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha

parcelní číslo: 3047/3

Výměra pozemku celkem

=

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 2 288 000,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 70 m2 Pozemek pro stavbu obytného domu bez provozních prostor

Tabulka tříd polohy: Název znaku

358 m2

výměra:

Třída polohy

18

358 m2

Všeobecná situace: Intenzita vyuţití pozemku: Dopravní relace k velkoměstu: Obytný sektor: Řemesla, průmysl, administrativa, obchod:

Třída 7 Třída 8 Třída 8 Třída 8 Třída 8

Průměrná třída polohy: 7,80 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 7,80 Podíl ceny stavebního pozemku: 7,28 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (2 288 000,- Kč * 7,28 %) / (100,0 - 7,28 %) = 179 644,52 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 179 644,52 Kč / (3 * 70 m2) = 855,45 Kč/m2 Cena stavební části pozemku: 855,45 Kč/m2 * 210 m2 = 179 644,52 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 855,45 Kč/m2 * 0,25 = 213,86 Kč/m2 Cena ostatních pozemků: 213,86 Kč/m2 * 148,00 m2 = 31 651,28 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 590,21 Kč/m2 Výsledná cena pozemku: 211 295,80 Kč =211 295,80 Kč

Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 726/11493

*

Pozemek parc.č. 3047/3 - výsledná cena

=

13 347,32 Kč

=

13 350,- Kč

0,063

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc.č. 3047/3 Cena pozemků činí celkem

13 350,- Kč

Indexová metoda a) Pozemky 19

a1) Pozemek parc.č. 3047/3 Výchozí cena:

=

2 250,- Kč/m2

* * * * * *

0,85 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00

Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce: D - typ polohy: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:

Výchozí cena upravená = Jednotková cena stavebního pozemku: 2 103,75 Kč/m2

Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha parc.č. 3047/3 Výměra stavebních pozemků: 358,00 m2 á 2 103,75 Kč/m2 = 753 142,50 Kč

2 103,75 Kč/m2

358 m2 358 m2

Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem

=

753 142,50 Kč

= Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 726/11493

*

Pozemek parc.č. 3047/3 - výsledná cena

=

753 142,50 Kč

0,063 47 575,17 Kč

Cena pozemků činí celkem

47 580,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemkya1) Pozemek parc.č. 3047/3 Seznam porovnávaných pozemků: Název reálná hodnota

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 2 100,1 2 100,00

20

Kp

Váha

1,00

1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 2 100,00 2 100,- / 1,000

Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha parc.č. 3047/3

358 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 358,00 m2 á 2 100,- Kč/m2 = 751 800,- Kč

358 m2

Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem

=

751 800,- Kč

=

751 800,- Kč

Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 726/11493

*

0,063

Pozemek parc.č. 3047/3 - výsledná cena

=

47 490,37 Kč

=

47 490,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků

a) Pozemek parc.č. 3047/3

Cena pozemků činí celkem

47 490,- Kč

21

C. Rekapitulace

Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

2 397 430,- Kč 47 260,- Kč 2 444 690,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Administrativní cena objektů: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota:

2 288 000,- Kč 2 397 430,- Kč 2 306 350,- Kč 2 506 050,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

2 312 300,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Cena indexovou metodou:

13 350,- Kč 47 580,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

47 500,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

2 359 800,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

2 306 350,- Kč 47 490,- Kč 2 353 840,- Kč

Obvyklá cena: 2 350 000,- Kč slovy: dvamilionytřistapadesáttisíc Kč

22

Znalecká doloţka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2, ze dne 3.1.1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1309-33-2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiloţené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 22.9.2011

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

23