ZNALECKÝ POSUDEK č. 69-4128 O ceně rodinného domu č.p. 3 s příslušenstvím v katastrálním území Dobročovice, obec Dobročovice, okr. Beroun, včetně pozemku čísla parcel st. 25/3 a p.p. 40. Vlastník nemovitosti : Jan Uchytil, Osinalická 901/28, Praha 8 Ďáblice .... 1/8 a spol.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 2065/06-75 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 15.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 24.11.2013
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože používá pro ocenění rodinných domů nákladovou a porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. V tomto případě to ale zřejmě neplatí, protože při zachování Kp (koeficient prodejnosti) dle vyhlášky, je zjištěná cena zcela nereálná obvyklé ceně. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o starý, objemově nadstandardní rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem v centru menší obce. Nemovitost byla zpřístupněna jen zčásti a proto je dodržena větší míra opatrnosti. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – rodinný dům č.p. 3 s příslušenstvím a s pozemkem, v katastrálním území Dobročovice, obec Dobročovice, okr. Praha východ. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 116. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného. Pozn. Jedná se o ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 !
-2-
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : CETELEM ČR, a.s. proti povinnému : Jan Uchytil, bytem Osinalická 901/28, Praha 8 - Ďáblice. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 15.11.2013.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 3/2008 Sb. v aktuálním znění (prováděcí vyhláška) oceňování majetku –
+ Zákon č.151/97 Sb. o
- Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2012 – 2013 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny) -3-
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 15.11.2013 – osobně znalec. Povinný přes doporučené obeslání se znalcem nespolupracoval. Místního šetření byli účastni ostatní spoluvlastníci nemovitosti. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 116 pro katastrální území Dobročovice, obec Dobročovice, okr. Praha východ. V části A je zapsán vlastník – Jan Uchytil, Osinalická 901/28, Praha 8 .............. 1/8 a další spoluvlastníci V části B – vlastnictví pozemku a č.p. 3 V části C - nařízení exekucí, usnesení soudu ... V části E – nabývací listiny (smlouvy), Podrobně – viz přílohy ocenění.
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pan Jan Uchytil, na základě exekučního příkazu. V tomto příkazu je majetek specifikován – rodinný dům č.p. 3 s příslušenstvím a s pozemkem v k.ú. Dobročovice, obec Dobročovice, okr. Praha východ. Vše evidované na LV číslo 116. Důležité : Jedná se jen o ideální spoluvlastnický podíl povinného ve výši 1/8 !
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je -4-
respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 3/2008 v aktuálním znění (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rodinných domů používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky. V tomto případě musí být použitý nákladový způsob ocenění (OP větší 1.100 m3) přičemž platný Kp ve vyhlášce není odpovídající reálným tržním cenám.
3.3. Zjištění administrativní ceny
NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 3 s příslušenstvím, včetně pozemku čísla parcel st. 25/3 a p.p. 40, vše evidované na listu vlastnictví číslo 116, pro katastrální území Dobročovice obec - Dobročovice, okr. Praha východ. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení Okresního soudu Praha východ č.j. 7 Nc 5262/2006-4 ze dne 9.8.2006, pravomocného dnem 28.10.2006, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného platebního rozkazu OS Praha východ č.j. 20Ro 1477/2004-6 ze dne 1.3.2005 k vymožení pohledávky oprávněného :CETELEM ČR, a.s. proti povinnému :Jan Uchytil, bytem Osinalická 901/28, 182 00 Praha. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v § 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( § 66 ex. řádu a § 336 o.s.ř. ) Žádná práva, nebo závady ve smyslu výše uvedeného nejsou zjištěny. ( Zástavní práva, exekuce a další, viz LV, nejsou závadami ve smyslu výše uvedeného ). Důležité ! Jedná se o ocenění ( prodej ) jen ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 !
-5-
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům s příslušenstvím Dobročovice 3 250 82 Dobročovice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Dobročovice Katastrální území: Dobročovice Počet obyvatel: 250 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. b): ZC = Cp * 5,0 = 175,- Kč/m2 Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11 stanovena na: -30,00 % Zdůvodnění: Značně omezená občanská vybavenost, dopravní spojení a zejména morální zastarání stavby. Kp se redukuje ve smyslu § 44, odst. 11.
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.11.2013 za přítomnosti spoluvlastníků nemovitosti ( s výjimkou povinného ).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 24.10.2013, číslo listu vlastnictví 116, katastrální území Dobročovice, okr. Praha východ - Snímek katastrální mapy vyhotovený na cuzk.cz - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088/EX 2065/06-75 ( ustanovení znalce, zpřesnění úkolu ) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 2065/064 - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( zejména Internet, www. sreality.cz ) viz přílohy posudku - Vlastní databáze cen nemovitostí - Údaje sdělené spoluvlastníky nemovitosti při místním šetření -
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 116 pro katastrální území Dobročovice, okr. Praha východ. Bližší - viz přílohy posudku.
-6-
6. Dokumentace a skutečnost .Předložené existující podklady odpovídají skutečnosti. Hlavní stavba byla zčásti zaměřena osobně znalcem. Způsob užívání nemovitosti je shodný s právním stavem. Část nemovitosti nebyla přístupná, v menší míře jsou použity technické odhady. Případné nepřesnosti nemají podstatný vliv na závěry ocenění.
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nalézá v zastavěném území obce, centrum, průčelím do návsi a na rybník. Jedná se o velký obytný dům, dle informací z místa, stáří hodně přes 100 let. S ohledem na stavebně dispoziční řešení je tento údaj odpovídající.Užívání hlavní stavby je doplněno jejím příslušenstvím, jako je zejména studna, pergola, garáž, oplocení, zpevněné plochy a event. další venkovní úpravy. Pozemek sestává ze dvou parcel, které na sebe navazují a tvoří se stavbami jednotný funkční celek. Všechny běžné inž. sítě. Přístup k nemovitosti je z veřejného prostranství ( hranice uliční čáry ), ale ve skutečnosti je užíván dlouhodobě vjezd přes cizí pozemek č. parcely st. 25/1 ( není ošetřeno smluvně, nebo věcné břemeno ). Dopravní spojení - linky PID, v Úvalech ( správní centrum ) vlak ČD, autem napojení na hlavní silnici č. 101 na Říčany, u Úval na silnici číslo 12 a dále na Prahu 9 Újezd nad Lesy. V obci je jen základní občanská vybavenost, ostatní v Úvalech 3 km, nebo Škvorec. V Újezdě nad Lesy ( Rohožník ) je zastávka pražské MHD. Pozn. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro který jsou rozhodující hlavní stavby a pozemky. Příslušenství hlavní stavby a vedlejší stavby závěry ocenění výrazně neovlivní a proto nejsou dále podrobně posuzovány. Dále je uveden jen jejich stručný výčet : - Zděná garáž, dvě stání, plochá střecha, uspokojivý stav - Oplocení - podezdívka, rámy s pletivem - Dřevěná pergola - Skleník, standardní provedení, event. další venkovní úpravy - Pozemek je v nezastavěné části osázen okrasnými stromy a keři Rodinný dům má obestavěný prostor nad 1 100 m3, porovnávací způsob ocenění ve smyslu § 26a cenové vyhlášky, nelze použít.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 3 b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. -7-
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 3 Popis Samostatná stavba situována na hranici uliční čáry ( v malé míře do průčelí zasahuje sousedící pozemek st. 25/1 ). Masivní stavební materiály, zděné ze smíšeného zdiva. Stropy klenbové cihelné, vaznicový krov, valbová střecha. Odtrhovaná a nástřiková fasáda, okna zdvojená a část plastová. Střešní Velux. Obnovená střešní krytina, tašková Bramac, klempíř Lindab. Běžné vnitřní vybavení a provedení. Dům je značně starší 100 let ( č.p. a informace z místa ). S ohledem na stavebně dispoziční řešení je tento údaj odpovídající. V průběhu užívání jsou prováděny dílčí výměny prvků PSV a modernizace. Dům vyhovuje běžnému standardu trvalého bydlení.Konstrukce HSV nevykazují podstatné stavební poruchy, běžná údržba. Stavebně - technický stav je kvalifikován jako dobrý, s další předpokládanou objektivní životností. Pozn. Znehodnocení opotřebením je určeno zjednodušeně lineární metodou, neboť se jedná o odhad obvyklé ceny. ( Při striktním dodržení cenové vyhlášky by se musela použít analytická metoda ). Stavba je údajně cca z 1/4 podsklepena, obsahuje 1. podlaží nadzemní a velký půdní prostor ( sušárna ). Vnitřní dispozice : 2 x byt 3+1 s příslušenstvím bytu ( v podkroví údajně příprava na další byt, nerealizováno ). Nebytové prostory nejsou. Stavba je rodinným domem ve smyslu vyhl. č. 501/2006 Sb. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 1121
Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Značně omezená občanská vybavenost, dopravní spojení a zejména morální zastarání stavby. Kp se redukuje ve smyslu § 44, odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 2,5910 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,8137 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1. NP 17,0*12,0 podzemí ( technický odhad50,0 )
= =
-8-
[m2] 204,00 50,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 204,00 m2 3,50 m 2 50,00 m 2,50 m
Název 1. NP podzemí ( technický odhad ) Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor stavba 50,0*2,50+204,0*6,0+204,0*4,0/2,0-2*40,0
=
[m3] 1 677,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 1 677,00 m3 1 677,00 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace
Provedení základové pasy bez izolace masivní smíšené klenbové valbová tašková Bramac Lindab štukové odtrhované, nástřikové odtrhované, nástřikové nejsou omezeně, keramické omezeně, keramické betonové hladké a náplňové zdvojená a plastová uvažovány standardní dlažby a beton dlažby a beton etáž, pevná paliva 220/380 V není studená, teplá boiler není zjištěna ( jen na fasádě ) standardní -9-
Hodnocení standardu P S S S S S S S P C C S S S S S P S S S C S S C S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 40 60 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100
23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní 26. Ostatní
standardní standardní splachovací velmi omezeně velmi omezeně
S S S S C
100 100 100 30 70
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S S S S S S S P C C S S S S S P S S S C S S C S S S S S C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 3,40
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 40 60 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 30 70
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* * * *
- 10 -
Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 1,40 0,64 0,00 0,00 1,38 1,00 3,20 5,20 2,20 0,23 0,50 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 1,02 0,00 89,64 0,8964
2 290,1, 1200 0,8964 0,8500 2,1500 1,8137
Základní cena upravená
[Kč/m3]
=
7 620,41
1 677,00 m3 * 7 620,41 Kč/m3
=
12 779 427,57 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 190 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 190 = 63,158 %
-
8 071 230,86 Kč
Rodinný dům č.p. 3 - zjištěná cena
=
4 708 196,71 Kč
Plná cena:
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek Popis Zastavěná plocha se zahradou tvoří jednotný funkční celek. Nepravidelný tvar, rovinný charakter. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Event. přirážky, srážky k základní ceně pozemku - viz dále. Obec se úzkou částí katastrálně dotýká katastrálního území Prahy 9. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +20 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +20 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 20% + 10% * (100 % + 20%) +32,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Nejedná se o turisticky významnou obec, okrajová část obce, klid, čisté prostředí. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,8137 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 175,1,00 2,1500 1,8137 32,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 175,0,40 2,1500 1,8137 32,00 Typ
Název
Parcelní - 11 -
Výměra
Jedn. cena
Upr. cena [Kč/m2] 900,77 360,31 Cena
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
číslo 25/3 40
[m2] 632,00 609,00
Pozemek - - zjištěná cena
[Kč/m2] 900,77 360,31
[Kč] 569 286,64 219 428,79 788 715,43
=
788 715,43 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 3
4 708 196,70 Kč
a) Ocenění staveb celkem
4 708 196,70 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
788 715,40 Kč
b) Ocenění pozemků celkem
788 715,40 Kč
Celkem
5 496 912,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
5 496 912,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
5 496 910,- Kč
slovy: Pětmilionůčtyřistadevadesátšesttisícdevětsetdeset Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a tyto jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami „na klíč“ apd.).
- 12 -
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Rodinný dům č.p. 3 ------------------------------------3.4.2. Pozemek
3.4.1. Rodinný dům č.p. 3 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 1.677,0 m3 ZCU – základní cena 7.620,- Kč/1,8137 (Kp) = 4.201,- Kč/m3 Reprodukční cena – 1.677,0 m3 OP * 4.201,- Kč Znehodnocení opotřebením - 63%
7,045.077,- Kč - 4,438.398,- Kč
Věcná hodnota rodinného domu č.p. 3 ke dni ocenění
2,606.679,- Kč
3.4.2. Pozemek Převzato z administrativní ceny – Věcná hodnota pozemku ke dni ocenění
788.715,- Kč
3.4. Věcná hodnota – rekapitulace 3.4.1. Rodinný dům č.p. 170 3.4.2. Pozemek
2,606.679,- Kč 788.715,- Kč
3.4. Věcná hodnota ke dni ocenění celkem
3,395.394,- Kč
Tj. slovy : Třimilionytřistadevadesátpěttisíctřistadevadesátčtyři Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby - 13 -
čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen).
Výnosová hodnota se nestanovuje !
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí rodinných domů jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Dobročovice a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Přímo v Dobročovicích je málo nabízených nemovitostí, proto jsou použity i srovnatelné okolní lokality. Inzerce lze po určité korekci objektivně vyhodnotit. V tomto případě se jedná o značně netypickou nemovitost : objemově velký obytný dům s dvěma (alternativně) až třemi byty, při vestavbě podkroví. Dům je obsazen (užíván) spoluvlastníky a předmětný ideální spoluvlastnický podíl 1/8 nelze fyzicky nijak samostatně oddělit. I tohoto důvodu nelze předpokládat větší zájem o koupi takovéto 1/8 podílu. Porovnávací nemovitosti je třeba posuzovat výhradně informativně. Levý byt užíván (dohoda) paní Ladislavou Károvou a pravý byt paní Janou Uchytilovou. Reálně lze uvažovat o odkoupení předmětné 1/8 zbývajícími spoluvlastníky, ale dle místního šetření tuto možnost jejich finanční poměry značně omezují. Případný cizí investor (zájemce) se může vyskytnout jen výjimečně – spekulanství nebo teoreticky možný zájemce o případný budoucí třetí byt vestavbou do podkroví, ale opět – je nutná dohoda se spoluvlastníky. Pro byty je společná vstupní hala a schodiště. Za výše uvedených podmínek je prodej ideální 1/8 předmětné nemovitosti hodně málo reálný. Pozn. Hodnota nemovitosti je také snížena přístupem přes cizí pozemek (event. vybudování nového přístupu přes zvýšenou zahradu). Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, technický stav, běžný pozemek a zejména skutečnost, že nemovitost nebyla zpřístupněna celá a je značně netypická. V tomto případě jsou také zohledněny informace z místního šetření : zájem o 1/8 takovéto nemovitosti prakticky žádný. Z výše uvedeného je zřejmé, že trh s nemovitostmi (resp. 1/8 ideální podíl) obecně je značně omezený. - 14 -
Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí - 1,800.000,- Kč – 2,400.000,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob (uvolněné) – rodinného domu č.p. 3 evidované na LV číslo 116, v katastrálním území Dobročovice, obec Dobročovice, okr. Praha východ, je odhadována na spodní hranici cenového rozpětí (princip opatrnosti) -
1,800.000,- Kč 3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.3. Administrativní cena (stavba+pozemek) 5,496.910,- Kč 3.4. Věcná hodnota nemovitosti (stavba+pozemek) 3,395.394,- Kč 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota – rozpětí (celá nemovitost) 1,800.tis. –2.400.tis.Kč
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – rodinného domu č.p. 3 s příslušenstvím včetně pozemku čísla parcel st. 25/3 a p.p. 40 evidované na LV číslo 116 pro katastrální území Dobročovice, obec Dobročovice, okr. Praha východ, ve výši (dodržení principu opatrnosti) :
1,800.000,- Kč
Tj. slovy : Jedenmilionosmsettisíc Kč Z toho ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 činí 225.000,- Kč. S ohledem na málo reálný prodej tohoto podílu (z důvodů viz 3.6.1.) je odhad obvyklé ceny ještě korigován na částku 180.000,- Kč. - 15 -
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] V Říčanech 24.11.2013
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 69-4128 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 69-4128.
- 16 -
SEZNAM PŘÍLOH Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) Mapa oblasti - širší vztahy Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření Fotodokumentace nemovitosti - interiér Porovnávací nemovitosti ( inzerce ) 4 x
- 17 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 4
RD č.p. 3, Dobročovice
pohled z návse
přístup přes cizí pozemek
garáže
zahrada a přístup ( cizí pozemek )
- 18 -
- 19 -
