Znalecký posudek č. 561-29-2012 o obvyklé ceně nemovitosti - bytu č. 486/9 v bytovém domě č.p. 485, 486 v obci Líně, bývalý okres Plzeň - sever
Objednatel posudku: Mírové náměstí 2/5 40001 Ústí nad Labem IČ: 28741552 č. obj.: 062/012 ze dne: 21.5.2012 Účel posudku:
podklad pro dražbu
V souladu se zákonem č. 26/2000 Sb., podle stavu ke dni 5.6. 2012 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec - TH REAL U Retexu 622 339 01 Klatovy
Posudek obsahuje 12 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
Klatovy, 9.6. 2012
–3–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - bytu č. 486/9 v bytovém domě č.p. 485, 486 v obci Líně u Plzně. Nemovitost je situována na JV okraji obce Líně, která se nachází cca. 5 km od Plzně, jihozápadním směrem.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 5.6. 2012 za přítomnosti spolumajitelky bytu paní Tóthové.
3. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka - kopie výpisu z KN ze dne 26.1.2012 Od znalce: - internetový výpis z KN - skutečnosti zjištěné při prohlídce - fotodokumentace pořízená při prohlídce - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce Od spolumajitelky bytu: - údaje o bytu z kupní smlouvy
4. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního pracoviště Plzeň - sever, a to v KÚ Líně, na LV č. 1485 a 1571. Jako vlastníci bytové jednotky jsou zapsáni manželé Tóthovi, kteří ji mají ve svém SJM. Manželé Tóthovi jsou rovněž zapsáni jako podíloví spoluvlastníci bytového domu a pozemku. Na LV č. 1485 je zapsáno a posudkem se oceňuje: - bytový dům č.p. 485, 486 - stavební parcela č. 1189/8, zastavěná plocha a nádvoří, 184 m2 - stavební parcela č. 1189/9, zastavěná plocha a nádvoří, 184 m2 Spoluvlastnický podíl na bytovém domě a parcelách, který náleží k oceňovanému bytu, činí 6159/105587
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–4–
Na LV č. 1571 je zapsáno a posudkem se oceňuje: bytová jednotka č. 486/9 v budově čp. 485, 486; podíl na společných částech domu je 6159/105587.
5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem dle KN a skutečností:
6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o byt velikosti 3+1 ve 4. NP bytového domu bez výtahu. Byt sestává z kuchyně, 3 pokojů a příslušenství, celková podlahová plocha jednotky je 61,59 m2. Stáří domu je cca. 40 let a je situován v sídlišti podobných domů. Dům má obdélníkový půdorys, čtyři nadzemní podlaží a je nepodsklepený. V 1. NP jsou byty a částečně společné prostory. V domě nejsou sklepy, obvyklé sklepní kóje pro jednotlivé byty nahrazují komory umístěné na mezipodestách schodiště. Dům stojí na rovině, při místní asfaltové komunikaci v ulici Vodárenská. Dům je panelový, stropy i stěny jsou z ŽB panelů, schody ŽB montované, fasáda omítaná, nezateplená. Střecha je plochá. Topení a dodávky TUV jsou ze společné kotelny umístěné v 1. NP domu v bývalé sušárně. Vytápění místností je ústřední, s ocelovými radiátory vybavenými termostatickými ventily. V kuchyni je plynový sporák na PB (zemní plyn je zaveden pouze do kotelny). Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Napojení na rozvody vody a el. energie. Před cca. 5 lety byla provedena výměna oken za plastová, jinak je dům prakticky v původním stavu.
7. Obsah posudku Byt a) Byt 1) Byt 486/9 b) Ocenění porovnávací metodou
–5–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Plzeň-sever Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
Popisy objektů a) Byt 1) Byt 486/9 Bytová jednotka 3+1 umístěná ve 4. NP vlevo od schodiště, s obytnými místnostmi orientovanými na sever, jih a východ. Byt obsahuje předsíň, WC, koupelnu, kuchyni, tři pokoje a lodžii. K bytu náleží komora na mezipatře. Obvodové stěny jsou ze ŽB panelů bez zateplení, zatepleny jsou pouze štítové stěny (jejich zateplení je původní). Okna jsou plastová, zasklená dvojskly (cca. 2008). Podlahy obytných místností jsou z PVC, u ostatních místností keramické dlažby 10/10 cm, původní. Kuchyně je vybavena plynovým sporákem na PB a původní kuch. linkou. V koupelně je ocelová vana a umyvadlo, původní, opotřebované. Bytové jádro je původní, z tenkovrstvých desek. Koupelna a WC jsou průchozí. Vytápění ústřední, s původními ocelovými radiátory, dodávka tepla a TUV z centrálníh kotelny v domě. Na radiátorech jsou osazeny termostatické ventily a měřiče spotřeby tepla. V bytě jsou rozvody vody, kanalizace, el. instalace, a STA. Úpravy provedené v bytě: v obývacím pokoji nová omítka, jinak bez úprav, byt je v původním stavu se zanedbanou údržbou.
–6–
Ocenění a) Byt a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Byt 486/9 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 8,02 1,00 8,02 12,50 1,00 12,50 2,38 1,00 2,38 1,00 1,00 1,00 16,30 1,00 16,30 10,00 1,00 10,00 10,16 1,00 10,16 1,23 0,10 0,12 4,49 0,17 0,76 66,08 61,25
Název předsíň kuchyň koupelna WC pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 komora lodžie Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Líně Počet obyvatel: 2 446 Indexovaná prům. cena (IPC): 17 581,– Kč/m2
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V současné době je v místě poptávka po bytech v rovnováze s nabídkou. Nevýhoda nedostatku pracovních příležitostí v místě je kompenzována blízkostí krajského města Plzně. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
1,000
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Líně je malá obec v blízkosti Plzně. Dům s oceňovaným bytem se nachází v jižní okrajové části obce, s větší docházkovou vzdáleností k obchodům, zastávce hromadné dopravy apod..
–7–
1 2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12
Popis znaku Význam obce Úřady v obci Poloha nemovitosti v obci Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti Školství a sport v okolí nemovitosti Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti Veřejná doprava
I. I. II. III.
Hodnocení znaku Bez většího významu Obecní úřad Okrajová území obce Převažující objekty pro bydlení
Pi 0,00 0,00 –0,01 0,00
II. Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení II. Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště II. Omezená dostupnost zdravotnické péče
III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
12
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,990
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Panelové stěny mají pouze původní venkovní zateplení na štítových stěnách. Tepelně technické vlastnosti tedy neodpovídají současným požadavkům. Dům není podsklepený. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby II. Budova - panelová, nezateplená –0,05 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo –0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85* provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,8 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,578
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV):
1,000 × 0,990 × 0,578 =
0,572
–8– Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
17 581,– × 0,572 = 61,25 × 10 056,33 =
Byt 486/9 – zjištěná cena:
10 056,33 Kč/m2 615 950,21 Kč 615 950,21 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou pouze byty o velikosti 3+1. Jeden z porovnávacích bytů je prakticky shodný s bytem oceňovaným - je situován ve stejné obci i ulici, ve stejném typu domu. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je většinou vyšší než skutečná cena prodejní. Výchozím parametrem pro srovnání je velikost podlahové plochy, která je uváděna u všech nemovitostí. Množství jednotek oceňované nemovitosti: 61,59 m2 (dle kupní smlouvy) Popis oceňovaného bytu je uveden výše v Posudku. Popis porovnávacích nemovitostí: I) Líně, 3+1, 64 m2 Byt v 1. podlaží panelového domu, bez výtahu. Jedná se o stejný typ bytu i domu jako je byt oceňovaný. Byt je umístěn i ve stejné lokalitě (Vodárenská ulice). Byt v původním stavu. Prodejní cena: 1.200.000,- Kč Pramen: Realitní makléři Plzeň, server Sreality.cz, datum zadání 12.4.2012 II) Zbůch, 3+1, 68 m2 Byt v 1. podlaží panelového domu, situovaný v městečku Zbůch cca. 10 km jihozápadně od Plzně. Severní okraj města, v blízkosti výrobního areálu B+BC (výrobna betonového zboží). Dům bez zateplení. Vytápění vlastním kotlem na plyn. Byt v původním stavu, umístění horší než u oceňovaného bytu, lokalita rovněž méně výhodná. Prodejní cena: 1.150.000,- Kč Pramen: Realitní makléři Plzeň, server Sreality.cz, datum zadání 9.3.2012 III) Nýřany, 3+1, 75 m2 Byt ve 3. podlaží panelového domu, situovaný v městečku Nýřany, cca. 10 km západně od Plzně. Družstevní vlastnictví. Ústřední vytápění, byt v původním stavu, dům bez zateplení. Byt má větší místnosti než ostatní byty v tomto posudku. Prodejní cena: 1.060.000,- Kč Pramen: RK Salzmann, server Sreality.cz, datum zadání 31.3.2010
–9– Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) I) Byt 64 m2 1 140 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 17 812,50 Kč II) Byt 68 m2 1 092 500,– Kč 1,02 1,00 1,01 16 551,38 Kč III) Byt 52 m2 1 007 000,– Kč 1,05 1,00 1,02 14 379,96 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 64,00 m2 1,0 68,00 m2 0,9 75,00 m2 0,9 14 379,96 Kč 16 303,82 Kč 17 812,50 Kč
V):
× =
16 300,– Kč 61,59 m2 1 003 920,– Kč
– 10 –
C. Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny: Cena podle cenového předpisu v daném případě neodpovídá reálné ceně na trhu nemovitostí, a má v rámci odhadu pouze informativní roli. Návrh obvyklé ceny se proto převážně odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky velmi podobné oceňované nemovitosti - byty srovnatelné velikosti v panelových domech, v lokalitách co nejblíže. V jednom případě se jedná dokonce o byt v téže obci, na stejném sídlišti a ve stejném typu domu. Cena zjištěná porovnávací metodou:
1.004.000,- Kč
Z hlediska prodejnosti se jedná o mírně problematickou nemovitost, a to z důvodů: a) Dům je v původním stavu, s nutností oprav / úprav v blízké budoucnosti (zejména fasáda, balkóny, podlahy a omítky ve schodišťovém prostoru). b) Byt je v původním stavu, vnitřní vybavení je morálně zastaralé (koupelna, WC), vnitřní povrchy a podlahy jsou opotřebované ... v blízké budoucnosti budou nutné opravy / úpravy. Tyto nevýhody nejsou plně zahrnuty v porovnání a snižují atraktivitu bytu z hlediska případného zájemce.
Obvyklá cena se proto stanovuje mírně (2%) pod úrovní porovnávací hodnoty, a to ve výši: 984.000,- Kč Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
615 950,– Kč 1 003 920,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 984 000,– Kč Cena slovy: devětsetosmdesátčtyřitisíce Kč
Klatovy, 9.6. 2012 Ing. Tomáš Hoskovec - TH REAL U Retexu 622 339 01 Klatovy
– 11 –
D. Znalecká doložka Toto posouzení jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.11.1994 pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je ve znaleckém deníku zapsán pod tímto číslem: 402-03-2010 Znalečné a úhradu nákladů účtuji fakturou č. 0110
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 561-29-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. podle připojené likvidace.
– 12 –
E. Seznam příloh Výpis z KN - byt č. 486/9 Informativní výpis z KN - st. parcela 2021 Porovnávací nemovitost I Porovnávací nemovitost II Porovnávací nemovitost III
