Znalecký posudek č

Znalecký posudek č.1256-037-2011 Stanovení ceny obvyklé (tržní) podle z.č. 151/1997 Sb., objektu občanské vybavenosti, stavebního pozemku a příslušenství v k.ú.Most II pro účely insolvenčního řízení.

Objednatel KOPPA, v.o.s. Hvězdná 491/21 460 01 Liberec

Zhotovitel 1.Znaleckáa.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec

1. ZNALECKÁ a.s. znalecký ústav

Obsah 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ .......................................................................................................... 3 2. NÁLEZ ................................................................................................................................... 4 2.1 Bližší údaje o nemovitosti .................................................................................................. 4 2.2 Podklady pro vypracování posudku ................................................................................... 4 2.3 Použité metody .................................................................................................................. 5 2.4Právní vady ......................................................................................................................... 5 3. POSUDEK A OCENĚNÍ ...................................................................................................... 6 3.1 Popis nemovitosti .............................................................................................................. 6 3.2 Cena podle vyhlášky........................................................................................................... 9 3.3 Srovnávací metoda ........................................................................................................... 15 3.3.1 Hodnota pozemků podle srovnání ................................................................................ 19 4. SHRNUTÍOCENĚNÍ - rekapitulace..................................................................................... 22 5. IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE ....................................................... 23 Přílohy ....................................................................................................................................... 24

Z n a l e c k ý p o s u d e k č . 1256-037-2011

Strana

2


1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmět a účel znaleckého posudku: Znalecký posudek je vypracován pro účely insolvenčního řízení na základě objednávky insolvenčního správce KOPPA, v.o.s., Hvězdná 491/21, 460 01 Liberec. Úkolem znaleckého ústavu je zjistit cenu obvyklou, podle z.č. 151/1997 Sb., objektu občanské vybavenosti č.p.1684 na pozemku p.č.3024, pozemku p.č.3024 o velikosti 548m2 a příslušenství v k.ú. Most II k datu 25.11.2011.


Strana

3


2. NÁLEZ 2.1 Bližší údaje o nemovitosti Nemovitost:

objekt občanské vybavenosti č.p.1684 na pozemku p.č.3024 pozemek p.č.3024 o velikosti 548m2

Okres: Obec: Katastrální území: Vlastník dle LV č. 4121

Most CZ0425 Most 567027 Most II, 699594 NORSIP, spol. s.r.o.,- zahájeno insolvenční řízení Bělehradská 360/6, Most, 434 01 IČ: 44222068 místní šetření provedl zhotovitel posudku dne 29.08.2011 bez přítomnosti objednatele. 25.11.2011

Místní šetření: Ocenění ke dni:

2.2 Podklady pro vypracování posudku    

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4121, ze dne 05.12.2011 - ověřený Snímek katastrální mapy vyhotovený dálkovým přístupem Stav nemovitostí zjištěný na místě vnější obhlídkou Informace sdělené insolvenčním správcem


Strana

4


2.3 Použité metody Vyhlášková: Ocenění dle vyhláška MF č. 364/2010 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. Srovnávací: Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětu nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby tak i souboru staveb. Pro srovnání byly použity nabízené byty uvedené v soudním spisu, vyjádření realitních makléřů k historickým cenám obvyklým podle jejich databáze a průměrné nájmy bytů v Liberci podle centrální databáze IRI (Institut regionálních informací).

2.4Právní vady Právní a ekonomické vady jsou zapsány na listu vlastnictví č. 4121 v oddílu C - Omezení vlastnického práva, který je přílohou tohoto posudku. Na listu vlastnictví jsou evidovány nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji majetku. Tyto právní a ekonomické aspekty prodejem nemovitostí zaniknou. Z toho důvodu jsme nemovitosti ocenili bez zohlednění těchto aspektů. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou (např. nájemní smlouvy) znalec nezjistil.


Strana

5


3. POSUDEK A OCENĚNÍ 3.1 Popis nemovitosti Celkový popis: Předmětem ocenění je provozní budova o jednom nadzemním podlaží na pravidelném, obdélníkovém půdorysu v ulici Jana Opletala v Mostě. Budova byla postavena kolem roku 1975 a k datu ocenění je v horším stavebně technickém stavu. Jedná se o budovu občanské vybavenosti, která byla vybudována jako prodejna potravin a kotelna pro vedlejší sídliště. Později byl objekt využíván pro skladování a jako zázemí stavební firmy. Objekt se nachází na okraji centrální části města. Okolí tvoří budovy rezidenčního charakteru hlavně viladomy a bytové domy. Městské centrum s kompletní občanskou vybaveností je dostupné MHD nebo automobilem do 5 minut. Okolí lze označit za sociálně nekonfliktní se stabilním počtem obyvatel i jeho strukturou. V blízkém okolí je dostatek míst pro volnočasové aktivity. Objekt je umístěn u paty kopce Ressl, který má výšku 413m.n.m. Most - místopis: Statutární město Most má celkem 67 500 obyvatel a leží zhruba 80 km severozápadně od hlavního města Prahy na úpatí Krušných hor. Město se nalézá ve zvlněné krajině podkrušnohorského geologického zlomu, kde byly historicky objeveny zásoby hnědého uhlí. Současné město vzniklo na zelené louce. Likvidací starého Mostu byly porušeny všechny stavebně historické vazby. Nové město se neustále vyvíjí. Ekonomika: Hospodářský charakter celého města i širšího regionu donedávna ovlivňoval především těžký průmysl, hornictví a chemie. S ekonomickými změnami na začátku 90. let minulého století přišla i doba ke změně orientace na průmysl lehký a především na služby. V samotném hornictví, pak již nejde jen o otevřené (povrchové) doly, ale také odstraňování následků těžby, tedy o rozsáhlé rekultivace. Tak, jako se v posledních letech změnila tvář města, změnila se i struktura a především nabídka sféry obchodu a služeb. Původní zavedené obchody změnily majitele i sortiment. S rostoucí sítí supermarketů vzrostla i konkurence, která je hnacím motorem většinou pozitivních změn, promítajících se do stavebního rozvoje města, resp. jeho komerčních částí. Most se nachází v uhelné pánvi s povrchovou těžbou energetického uhlí a rozsáhlým chemickým průmyslem. Jako statutární město má vybudovánu kompletní infrastrukturu jak obchodní, státních úřadů a samosprávných úřadů, rozsáhlé školství všech úrovní po střední školství a zdravotní péči. Je napojeno na silniční i železniční síť. Má vybudovánu MHD v širokém rozsahu včetně příměstských částí. Negativním jevem je značná ekologická zátěž spočívající v těžbě uhlí a chemické výrobě. Nezaměstnanost v daném regionu je nejvyšší z celé České republiky. Průměrná míra registrované nezaměstnanosti k 31. 8. 2011 v ČR dosáhla 8,2 % (červenec 2011 – 8,2 %, srpen 2010 – 8,6 %). Míru nezaměstnanosti stejnou nebo vyšší než republikový průměr vykázalo 45 okresů. Most (15,9 %) dosahoval nejvyšší míru nezaměstnanosti. Dále byla nadprůměrná míra nezaměstnanosti v okresech Bruntál (14,1 %), Děčín (13,4 %), Karviná a Hodonín (shodně 13,2 %). Nejnižší míra nezaměstnanosti byla zaznamenána v okresech Praha-východ (3,4 %), Praha-západ (4,0 %), hl. m. Praha (4,1 %), Mladá Boleslav (4,8 %) a Prachatice (4,9 %). Doprava: Spojení s okolním světem zajišťují městem procházející silniční a železniční vysokokapacitní mezinárodní komunikační tahy. Operativnost dopravní obslužnosti zvyšuje možnost využít vlastní letiště. Dopravě v samotném městě pomáhají moderní široké komunikace, množství kruhových objezdů, síť městské hromadné dopravy s páteřní tramvajovou tratí, která spojuje Most se sousedním Litvínovem. Silniční vzdálenosti Most – Praha:85 km Most – Brno:290 km Most – Plzeň: 103 km Most – Liberec:132 km Z n a l e c k ý p o s u d e k č . 1256-037-2011

Strana

6


Popis objektu: Budova bývalé prodejny potravin s kotelnou má pravidelný obdélníkový půdorys a plochou střechu s vnitřními odtokovými svody a byla postavena odhadem kolem roku 1975. Výškově je budova rozdělena na dvě části. Část bývalé prodejny potravin se zázemím má světlou výšku 3,65m a hala kotelny 4,80m. Podlaha kotelny je pod úrovní okolního terénu o cca 1,2m. Obě části budovy nejsou dispozičně propojeny. Poslední vlastník využíval objekt pro účely skladování stavebního a pomocného materiálu. Budova není cca 2 využívána. Nosnou konstrukci budovy tvoří železobetonový monolitický skelet s vyzdívanými obvodovými stěnami. Železobetonové sloupy mají čtvercový průřez s rozměry 350 x 350 mm. V prostoru otevřené dispozice kotelny mají sloupy zděný sokl do výše 1,15m o rozměrech 0,9 x 0,9 m. Stropní konstrukce jsou monolitické spřažené s jednosměrně kladenými žb průvlaky o průřezu 350 x 450mm. Zastřešení je provedeno na dřevěném bednění s vyspádováním do vnitřních okapových svodů. Střecha je provětrávaná, stav a umístění tepelné izolace se nepodařilo zjistit. Střešní krytinu tvoří svařované modifikované pásy na bázi asfaltu. Atiková nadstavba je oplechována. V důsledku poruch a degradace střešní krytiny v některých místech zatéká což se projevuje odpadáváním omítky na stropech, především v hale. Pravděpodobně kvůli promrznutí a oddělení vrstvy v pohledové části stropu došlo k odhalení ocelové výztuže žb stropu a bude nutné je opravit. Svislé obvodové stěny jsou pravděpodobně na bázi porobetonových tvárnic, vnitřní stěny a příčky jsou zděné z keramických, plných cihel. Podlahy mají různé povrchy. V prostoru bývalé kotelny je povrch betonový s bezprašnou úpravou. je zde několik soklů o výšce cca 150mm pro umístění technologie kotelny. V severozápadní části je technologická jáma o velikosti cca 1,2 x 2m a hloubce 1,8m. Podlahy v prostoru prodejny, chodeb, kanceláří a skladů májí keramickou dlažbu. Povrchy stěn jsou komplet štukovány a barveny. Okna výkladců a vstupních dveří mají jednoduché ocelové rámy a dvojité zasklení a tvoří celoprosklenou fasádu na jihovýchodní straně budovy. Ostatní okna jsou umístěna v nadpraží. Dveře v interiéru mají ocelové zárubně a dřevěná křídla na bázi dřevní hmoty s lakovaným povrchem. Vstupní vrata jsou do prostoru haly a chodby ocelová bez tepelné izolace. V prostoru haly je umístěn menší stropní světlík, který je částečně bez skleněné výplně kudy prorůstá vegetace do interiéru a narušuje konstrukce. Celkový stavebně technický stav objektu je horší, není obýván cca 2roky. Bez kompletní opravy nemůže být provozován. Bude nutná rozsáhlá rekonstrukce, především výměna oken, kompletní oprava povrchů, rozvodů a střešní izolace. Závažné statické poruchy nosných konstrukcí nebyly na objektu zjištěny. Drobné trhliny se objevují v rozích na atikovém ukončení obvodových stěn pravděpodobně z důvodů nedostatečné dilatace konstrukcí. Vlivem zatékání pravděpodobně došlo v některých místech k degradaci dřevěné střešní konstrukce nad stropní deskou a bude nutná její rekonstrukce. Kompletně bude nutné nahradit rozvody el.instalace, vody, odpadů a nově vyřešit vytápění. Vybavení koupelen: hygienické zázemí má dva oddělené boxy s toaletou. Vodovod: je napojen na uliční vodovodní řad. Při místním šetření byl vodovod uzavřen nebo odpojen. TUV : teplá užitková voda je zajištěna z el.ohřívače s odhadovanou kapacitou 200l Odkanalizování: je vyústěno do veřejné kanalizační stoky. Elektro: objekt má dostatečnou kapacitu el.přípojky. Při místním šetření byly rozvody nefunkční, částečně demontované. Žádný úsek nebyl pod napětím. Zda-li byl přívod energie přerušen distributorem se nepodařilo zjistit. Pro případné oživení, bude nutná rekonstrukce el.instalací. Zvláštní vybavení, které by bylo nutno při ocenění zohlednit nebylo zjištěno. Topení: K datu ocenění byla kotelna nefunkční a bez technického vybavení. V bývalé kotelně byl pravděpodobně podle způsobu vybavení tepelný výměník, který sloužil k zajištění topení a dodávce teplé užitkové vody pro sousední objekty z centrálního zdroje. Pro vytápění prodejny se zázemím bylo pravděpodobně využíváno teplo z kotelny. Komín není instalován. V prostoru prodejny jsou instalována ocelová, spirálová tělesa, v prostoru skladu a kanceláře deskové radiátory. Systém těles a vedení je ve špatném, technickém stavu. Objekt nemá plynovou přípojku. Vzhledem k umístění budovy a skutečnosti, kdy vedlejší bytový dům i rodinné domy mají vlastní plynovou přípojku je vysoce pravděpodobná možnost napojení na veřejný plynový řad. Elektronický zabezpečovací ani protipožární systém nejsou v objektu instalovány. Projevy úniků nebezpečných látek nebyly vnější obhlídkou zjištěny. Záchytné jímky uniklých olejů a topných médií v prostoru kotelny jsou částečně zaneseny odpadky, jejich znečištění nebezpečnými látkami Z n a l e c k ý p o s u d e k č . 1256-037-2011

Strana

7


je ovšem spíše nepravděpodobné. Vlastník využíval halu kotelny i prodejnu jako sklad stavebního materiálu. Dispozice 1NP: Hala kotelny 154,5 Schodiště 8,16 Kancelář 7,5 Prodejna Kancelář Hygiena WC1 WC2 Kancelář Sklad Sklad Sklad Tech. místnost Chodba

78,12 13,5 4,5 1,6 1,6 23,4 10,08 6,44 31,2 34,8 36,27

Celková zastavěná plocha je 192 + 274,75 = 466,75m2 Celkový objem budovy je 1023,5 + 1134,7 = 2158,2m3


Strana

8


3.2 Cena podle vyhlášky Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec: Most Katastrální území: 699594, MOST II (oblast: Most 2) 1. Budova prodejny východní strana Oceněno podle § 3 vyhlášky SKP: 46.21.14.2.. Charakteristika stavby: Stáří [roky]: Konstrukce: Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Účel užití: Typ:

2011 - 1975 = 36 monolitické betonové tyčové 0 0 obchod (společné stravování) H

Podlaží: 1. NP (výška 3,60 m): 18,8×14,6 Zastavěná plocha podlaží celkem

274,48 m2 = 274,48 m2

Průměrná výška podlaží (PVP) Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP)

3,600 m 274,480 m2

Obestavěný prostor: 1. NP: 274,48×0,1 + 18,8×14,6×3,6 Zastřešení: 14,6×18,8×0,5 Obestavěný prostor celkem Vybavení: 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce

3. Stropy 4. Zastřešení 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní povrchy (B) 8. Vnější povrchy 9. Vnitřní obklady (B) 10. Schody 11. Dveře (B) 12. Vrata 13. Okna (B) 14. Povrch podlah (B) 15. Vytápění (B) 16. Elektroinstalace Z n a l e c k ý p o s u d e k č . 1256-037-2011

1 015,58 m3 + 137,24 m3 = 1 152,82 m3 Pasy z betonu proloženého kamenem Zděné z plných cihel min. tl. 45 cm, dtto z cihel či jiných materiálů v menších tloušťkách odpovídajících cihelné zdi z plných cihel v tl. 45 cm Jakékoliv stropy s podhledem rovným i členitým Střecha plochá jednovrstvá, dvouvrstvá Živičná svařovaná vícevrstvá Úplné střechy z pozinkovaného plechu (žlaby a svody, komíny, průniky), parapety nejsou podmínkou Dvouvrstvé vápenné omítky Vápenné dvouvrstvé omítky Běžné obklady záchodů, umýváren, koupelen, kuchyní, prádelen apod. Běžné provedení plechová vrata Jakákoliv zdvojená Běžná keramická dlažba Jakékoliv ústřední nebo dálkové Světelná a třífázová

S S

S S P P

-0,029 -0,006

P P P

-0,073 -0,033 -0,032

X S P P P X P

-1,852 × 0,027 -0,000 -0,058 -0,033 -1,852 × 0,048 -0,059

Strana

9


17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody (B) 22. Vybavení kuchyní (B) 23. Vnitřní hygien. zař. (B)

24. Výtahy

Ano Ocelové trubky a plastové Svislé litinové nebo plastové potrubí, odpady ze všech hygienických zařízení,koupelen,kuchyní,vpustí Rozvod zemního plynu nebo svítiplynu Bojlery Umyvadla, vany nebo sprchové kouty běžného provedení, WC splachovací s pisoáry s umývátky, bez umývátek běžného provedení Běžné osobní a nákladní výtahy s odpovídajícím počtem stanic

25. Ostatní (B) 26. Instal. pref. jádra (B) Celkem n = S = Standard, P = Podstandard, N = Nadstandard, X = Nevyskytuje se, J = Jiná konstrukce

S S S X S X S

-1,852 × 0,004 -1,852 × 0,019

S X X

-1,852 × 0,044 -1,852 × 0,000 -0,586

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 36 roků Předpokládaná životnost: 100 roků Opotřebení: 100 × 36 / 100 = 36,000 % Ocenění: Základní cena Koeficient druhu konstrukce K1 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) Koeficient vybavení K4 = 1 + (0,54 × n) Koeficient polohy K5 Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp Základní cena upravená Obestavěný prostor Cena stavby Odpočet za opotřebení: 2 777 950,35 Kč × 0,360 00

2 669,00 Kč/m3 × 1,158 × 0,944 × 0,883 × 0,684 × 1,100 × 2,162 × 0,575 = 2 409,70 Kč/m3 × 1 152,82 m3 = 2 777 950,35 Kč - 1 000 062,13 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení

= 1 777 888,23 Kč

Výsledná cena objektu


1 777 888,23 Kč

S t r a n a 10


2. Hala bývalé kotelny Oceněno podle § 3 vyhlášky SKP: 46.21.64.1 a 2 Charakteristika stavby: Stáří [roky]: Konstrukce: Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Účel užití: Typ:

2011 - 1975 = 36 monolitické betonové tyčové 1 0 skladování a manipulace J

Podlaží: 1. NP (výška 4,80 m): 192 Zastřešení (výška 0,50 m): 192 Zastavěná plocha podlaží celkem

192,00 m2 + 192,00 m2 = 384,00 m2

Průměrná výška podlaží (PVP) Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP)

2,650 m 192,000 m2

Obestavěný prostor: 1. NP: 192,00×0,1 + 192×4,8 Zastřešení: 192×0,5 Obestavěný prostor celkem Vybavení: 1. Základy a vybavení 1. Základy a vybavení 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Zastřešení mimo krytinu 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy vnitřních povrchů (B) 8. Vnější povrchy 9. Vnitřní obklady (B) 10. Schody 11. Dveře (B) 12. Vrata 13. Okna (B) 14. Povrchy podlah (B) 15. Vytápění (B) 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody (B) Z n a l e c k ý p o s u d e k č . 1256-037-2011

940,80 m3 + 96,00 m3 = 1 036,80 m3 Běžné betonové Železobetonové monolitické a montované (tyčové i plošné)

S X S

X X Střecha plochá I sklonitá běžného provedení P kromě křížových,báňových apod. Kromě výše uvedených též vlnité P osonkocementové desky a běžná živičná svařovaná vícevrstvá Žlaby a svody z pozinkovaného plechu P Vápenné jednovrstvé hladké nebo dvouvrstvé P omítky Vápenné jednovrstvé hladké nebo dvouvrstvé P omítky X Jakékoliv konstrukce kromě dřevěné s S povrchem stupňů z cementového potěru X Kovová P X Cementový potěr P X X X X X X X

-1,852 × 0,122 × 0,20 -1,852 × 0,293 × 0,20 -1,852 × 0,089 -0,110 -0,029 -0,007 -0,061 -0,033 -1,852 × 0,000 -1,852 × 0,022 -0,023 -1,852 × 0,043 -0,048 -1,852 × 0,000 -1,852 × 0,047 -1,852 × 0,004 -1,852 × 0,000 -1,852 × 0,000 -1,852 × 0,000 -1,852 × 0,000 S t r a n a 11


22. Vybavení kuchyní (B) 23. Vnitřní hygien. vybavení (B) 24. Výtahy 25. Ostatní (B) Celkem n = S = Standard, P = Podstandard, N = Nadstandard, X = Nevyskytuje se, J = Jiná konstrukce

X X X X

-1,852 × 0,000 -1,852 × 0,000 -1,852 × 0,000 -1,852 × 0,062 -0,959

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 36 roků Předpokládaná životnost: 80 roků Opotřebení: 100 × 36 / 80 = 45,000 % Ocenění: Základní cena Koeficient druhu konstrukce K1 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) Koeficient K3 = max(0,60, 0,30 + (2,80 / PVP)) Koeficient vybavení K4 = 1 + (0,54 × n) Koeficient polohy K5 Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp Základní cena upravená Obestavěný prostor Cena stavby Odpočet za opotřebení: 2 066 923,01 Kč × 0,450 00 Cena objektu po odečtení opotřebení Výsledná cena objektu


1 599,00 Kč/m3 × 1,040 × 0,954 × 1,357 × 0,482 × 1,100 × 2,143 × 0,815 = 1 993,56 Kč/m3 × 1 036,80 m3 = 2 066 923,01 Kč - 930 115,35 Kč = 1 136 807,65 Kč 1 136 807,65 Kč

S t r a n a 12


3. Pozemky Oceněno podle § 27 - § 30, § 32 - § 31 vyhlášky Název: p.č. 3024 Ocenění: Základní cena Výměra pozemku Cena pozemku

500,00 Kč/m2 × 548,00 m2 = 274 000,00 Kč

Pozemky celkem

274 000,00 Kč


S t r a n a 13


Rekapitulace 1. Budova prodejny východní strana 2. Hala bývalé kotelny 3. Pozemky Cena bez opotřebení celkem [Kč]: Cena celkem [Kč]:

Cena bez opotř. 2 777 950,35 2 066 923,01 274 000,00 5 118 873,36

Zjištěná výsledná cena: Po zaokrouhlení podle §46 vyhlášky:

Cena [Kč] 1 777 888,23 1 136 807,65 274 000,00 3 188 695,88

3 188 695,88 Kč 3 188 700,00 Kč

Výsledná cena: 3 188 700,- Kč Slovy: třimilionystoosmdesátosmtisícsedmsetkorunčeských


S t r a n a 14


3.3 Srovnávací metoda Pro odhad obvyklé ceny čerpáme informace převážně z nabídkových cen realitních kanceláří, realitního tisku, veřejných dražeb a z Internetu, které modifikujeme korekčními koeficienty, které zahrnují možnou provizi realitní kanceláře, jednak odlišnosti parametrických charakterů srovnávaných. Během posledních let se řada obchodníků i vlastníků dostala v souvislosti s financováním nemovitostí do potíží a výsledkem je větší cenový rozptyl prodávaných nemovitostí, a to s ohledem nutnosti rychlého prodeje nebo zohlednění velikosti nemovitosti. Často se v nabídkách RK objevují nemovitosti s nadhodnocenými poptávanými cenami z důvodu snahy pokrýt vysoké pořizovací či stavební náklady a mírnit tak případný tlak věřitelů. Srovnáváme oceňovaný majetek pouze s reálnými nabízenými nemovitostmi, o kterých víme, že nejsou zatíženy např. skrytou právní vadou nebo nemají poruchy ze stavebně technického hlediska. Přestože je v současné době nabídka obdobných nemovitostí poměrně rozsáhlá, a došlo i k znatelnému snížení nabízených cen, doba mezi nabídkou a prodejem se stále prodlužuje a nejsou výjimkou ani 5 let neprodané, nabízené nemovitosti. Tento trend je podle našich informací celorepublikový. I přes přetrvávající hospodářskou krizi lze konstatovat, že ceny pozemků neustále rostou a to více nežli o inflační rozdíl. I v letech 2008 a 2009, kde byla krize nejvýraznější, stoupala roční cena pozemků o 3 až 5%.

Srovnání 1 Obec

Litvínov, Podkrušnohorská

Kč/m2 užitné plochy cca 2305 Zastavěná plocha m2 1519 Užitná plocha m2 2500 Pozemky celkem cca m2 2143 Situace objektu před rekonstrukcí Konstrukce žb. monolit Prodává: CENTURY 21 Reality Team Datum zadání: 26.01.2011 Poznámka: V minulosti budova sloužila jako restaurace s diskotékou, nyní lze využít ke skladovým účelům či k dalšímu způsobu podnikání. Budova se nachází v poklidné části města u lesa a tím poskytuje soukromí. Objekt má dvě nadzemní podlaží o rozloze 1519 m2, stojí na vlastním pozemku o velikosti 2143 m2 CENA prodejní 4 150 000,- Kč

Srovnání 2 Obec

Litvínov, Hamerská

Kč/m2 užitné plochy cca 8972 Zastavěná plocha m2 596 Užitná plocha m2 550 Pozemky celkem cca m2 600 Situace objektu horší Konstrukce žb skelet Prodává: DECKART reality Datum zadání: 03.08.2010poslední aktualizace: 14.11.2011


S t r a n a 15


Poznámka: dva větší a dva menší obchodní prostory se zázemím několika dalších místností. Tyto místnosti lze využívat jako skladovací prostor nebo by se daly upravit k bydlení. Mají potřebné sociální zázemí. V největším prostoru je vytápění ÚT na elektriku, v dalších prostorách jsou akumulační kamna. V přízemí se nachází velká garáž o ploše cca 400 m2, která by se dala různě přepažit a využít k několika podnikatelským záměrům. V objektu jsou dva nákladní výtahy, rampa. Nyní je prázdný a ihned volný. CENA prodejní 4 935 000 Kč

Srovnání 3 Obec

Bílina

Kč/m2 užitné plochy cca 9218 Zastavěná plocha m2 341 Užitná plocha m2 320 Pozemky celkem cca m2 341 Situace objektu dobrá Konstrukce montované Prodává: BECKER & SPOL Datum zadání: 29.06.2011poslední aktualizace: 03.10.2011 Poznámka: menší komerční areál ve velmi dobrém stavu - po rekonstrukci. Vhodné jako výrobní či skladový objekt. V průmyslové oblasti - cca 8 km od Mostu, 15 km od Chomutova. Vzdáleno 200 m od hl. komunikace č. 13. Objekt napojen na IS. Využití: kanceláře, dílny, šatny, sklady, WC, umývárna. Dobrá dostupnost i obslužnost - atraktivní poloha. Za objektem jsou koleje - lze využít. Volné po dohodě. CENA prodejní 2 950 000,- Kč

Srovnání 4 Obec

Chomutov Písečná Kč/m2 užitné plochy cca 11341 Zastavěná plocha m2 322 Užitná plocha m2 313 Pozemky celkem cca m2 322 Situace objektu horší Konstrukce Žb skelet Prodává: RE/MAX 4 you Datum zadání: 09.11.2011poslední aktualizace: 14.11.2011 Poznámka: jednotka č.314 o výměře 313 m2 a podíly na společné části budovy obchodního centra FLORA v Chomutově na Písečné. Jednotka se skládá se z prodejního prostoru o výměře 169 m2, skladových prostorů 128,3 m2 a ostatních místností (kancelář, šatna a soc.zařízení). Vnitřní prostory lze upravit dle potřeby. K jednotce paří výlučné právo užívání části nákladové rampy ze dvora objektu. CENA prodejní 3 550 000 Kč

Srovnání 5 Obec

Varnsdorf

Kč/m2 užitné plochy cca Zastavěná plocha m2 Užitná plocha m2 Pozemky celkem cca m2 Situace objektu Konstrukce


6686 460 430 700 před rekonstrukcí žžb. skelet

S t r a n a 16


Prodává: EVROPA realitní kancelář RUMBURK Datum zadání: 10.03.2011 poslední aktualizace: 09.11.2011

Poznámka: přízemní budova bývalého výpočetního střediska v blízkosti areálu Velveta a.s. V budově nalezneme 6 místností vhodné na kanceláře a šatny , prostorný sál pro sklady nebo výrobu a sociální zařízení pro muže a ženy. CENA prodejní 2 875 000 Kč

Srovnání 6 Obec

Lubenec Karlovarská Kč/m2 užitné plochy cca 5571 Zastavěná plocha m2 496 Užitná plocha m2 350 Pozemky celkem cca m2 800 Situace objektu dobrá Konstrukce před rekonstrukcí Prodává: AUTOSTYL RAKOVNÍK, s.r.o. Datum zadání: 03.10.2011 poslední aktualizace: 30.11.2011

Poznámka: Objekt motorestu OASA spolu s veškerým vnitřním vybavením v obci Lubenec, okres Louny, 40 km od Karlových Varů na hlavní silnici I/6 na Prahu. Objekt byl postaven v r. 1980 jako závodní jídelna, v r. 1995 adaptován a rekolaudován na motorest. Restaurační kuchyně má kapacitu 300-500 jídel, včetně jídel pro závodní stravování. Motorest je moderně vybaven a splňuje příslušné normy EU. Objekt je napojen na veřejnou kanalizaci.Restaurační plochu tvoří vlastní restaurace, salonek a pivnice, výrobní a pomocné plochy. V části objektu je samostatně přístupný obchod - prodejna se skladem. Zastavěná plocha - 13,90 x 35,70 = 496,23 m2 Obestavěný prostor - výška 3,35 m x 496,23 = 1811,24 m3. Užitná plocha vnitřních prostor činí 350 m2. Vlastní parkoviště 394 m2. CENA prodejní 1 950 000 Kč

Srovnání 7 Obec

Arnoltice okr.Děčín Kč/m2 užitné plochy cca Zastavěná plocha m2 Užitná plocha m2 Pozemky celkem cca m2 Situace objektu Konstrukce


5390 500 478 1766 Horší před rek. Žb skelet

S t r a n a 17


Prodává: REALITY ŠIROKÝ Masarykovo nám. 2/2, 40502 Děčín Datum zadání: 10.052011 poslední aktualizace: 31.10.2011

Poznámka: budova bývalého smíšeného zboží (dříve Jednota) a restauraci U Kostela s venkovní krytou pergolou, tanečním sálem, apartmány k sezónnímu ubytování. Nabízené nemovitosti naleznete v centrální části obce Arnoltice na návsi. Budova bývalé prodejny je ve špatném technickém stavu, dlouhá léta nepoužívaná. Využití bychom viděli v rozšíření stávajících služeb hostince (bowling či jiné sportovní centrum, welness…) Dispozice: prodejna, sklady, umývárna, šatna, kancelář, kotelna, sklad paliva a dvůr s nakládací rampou. Dispozice: Sklep: stavba je pouze částečně podsklepena Přízemí: Hlavní vchod se vstupem do restaurace, schodištěm do 1. patra a vstupní chodbou k příslušenství. V přízemí se nachází restaurace s výčepem a kuchyní, sklady, sociální zařízení pro hosty i pro personál, technické místnosti a zázemí pro zaměstnance. 1. patro - centrální hala, výčep, šatna, sál s jevištěm Apartmán k pronájmu - 2 pokoje s kuchyní a sociálním zařízením pod samostatným uzamčením k pronajímání. Pokoj s kuchyní a sociálním zařízením pod samostatným uzamčením k pronájmu. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizace je svedena do septiku. Vytápění je řešeno vlastní kotelnou na tuhá paliva.. CENA prodejní 2 695 000 Kč Korekce porovnávaných parametrů: č. užit. Kč/m2 snížení koef. koef. koef. m2 %místa stavu vybave provize nosti RK 1 1800 2305 0,85 1 1,3 0,9 2 550 8972 0,90 1,1 0,8 0,8 3 320 9218 0,90 1,1 0,7 0,9 4 313 11341 0,90 1 0,8 0,8 5 430 6686 0,85 1,1 0,9 0,9 6 350 5571 0,90 1,2 0,8 0,8 7 500 5390 0,85 1,1 1 0,9

koef. Kč/m2 velikosti po pozemk úpravě u 1 2 292 1 5 685 1 5 749 1 6 532 1 5 064 1 3 851 1 4 536 4 816

Komentář ke korekci parametrů: Provize RK: zahrnuje jednak odměnu za realitní služby, marketing a možnou slevu při vyjednávání o prodeji. U objektů prodávaných do 6měsíců uvažujeme provizi 10%, u déle nabízených 15%. Koef. místa: rozdíl v lokaci, kvalita okolního prostředí, dostupnost. Nemovitost prodávaná v Chomutově má srovnatelnou polohu, mírně horší polohu mají nemovitosti v Arnolticích, Varnsdorfu, Bílině, výrazně horší je pozice nemovitosti v Lubenci. Koef. stavu: Nemovitost č.7 je v obdobném stavu, nem.č.1 je ve výrazně horším stavu, ostatní mají lepší technický stav a jsou po rekonstrukci. Koef. vybavení: Prakticky všechny srovnatelné nemovitosti mají lepší vybavení, jde většinou o bývalé restaurace a prodejny přístupné přímo z nadzemního podlaží. Naše nemovitost má část kotelny přístupnou pouze po schodišti cca 1/3 patra pod úrovní terénu. Toto je limitující pro možné další využití a je zohledněno v ocenění srážkou 10%. Koef. pozemku: všechny srovnávané nemovitosti mají odpovídající velikost pozemku vůči charakteru nemovitosti.


S t r a n a 18


Výpočet: 170m2 kotelna x 4816,-Kč/1m2 x korekce -30%= 573 047,-Kč Korekce snížení -30% je aplikována z důvodu podstandardního vybavení bývalé kotelny a z důvodu, že nebytový prostor je pod úrovní terénu, přístupný pouze z vnitřního schodiště na severní straně. 241m2 prodejna x 4816,-Kč/1m2 x korekce 100% = 1 160 541,-Kč Celkem: 1 733 589,-Kč

Celková cena nemovitostí podle srovnatelných prodejů je celkem 1 730 000,-Kč. (po zaokrouhlení na desetitisíce dolů)

3.3.1 Hodnota pozemků podle srovnání Hodnota pozemku podle cenové mapy a podle srovnání: Pozemek p.č.3024 o velikosti 548m2 se nachází mezi ulicemi Jana Opletala a Chmelná. Pozemek je rovinatý má dostupné kompletní inženýrské sítě a podle územního plánu se nachází v plochách SM1 smíšená území městská. K plochám charakteru SM1 je vydán následující regulativ: (Obecně závazná vyhláška č. 1/2006, kterou se mění Obecně závazná vyhláška města Most č. 5/2002, o závazných částech Územního plánu města Most ve znění pozdějších předpisů) Jedná se o území se stavbami a zařízením pro trvalé bydlení v kombinaci s vysokým podílem občanské vybavenosti i celoměstského dosahu, zejména nájemního typu s minimálně třemi nadzemními podlažími s odstavením a garážováním vozidel, zejména na pozemku dané funkční lokality, a) přípustné jsou stavby pro bydlení s minimálně třemi nadzemními podlažími, stavby a zařízení veškeré občanské vybavenosti, včetně víceúrovňových a podúrovňových parkovacích a odstavných ploch a vícepodlažních hromadných garáží, veřejných ploch a městské zeleně, b) podmínečně přípustné stavby sloužící i potřebě sousedících území nebo potřebě celoměstské, zejména stavby pro střední školství a učňovské školství v oborech nerušících, stavby pro vysokoškolské a nadstavbové vzdělání, stavby pro nerušící vědeckou a výzkumnou činnost, stavby pro zdravotnictví bez lůžkových oddělení, stavby pro sociální péči, stavby supermarketů do 1 500 m2 prodejní plochy, stavby čerpacích stanic PHM jako součást hromadných parkovacích ploch nebo garáží. c) nepřípustné pokud nesplňují charakteristiku uvedenou pod bodem a) nebo b) anebo nesplňují-li podmínky stanovené zákonem, ÚPn M, jinými obecně závaznými právními předpisy nebo platným správním rozhodnutím, a to buď pro celé správní území nebo pro jeho části. Činnosti, děje anebo zařízení označené jinak jako přípustné mohou být v jednotlivých případech označeny jako podmínečně přípustné a činnosti, děje anebo zařízení označené jinak jako podmínečně přípustné mohou být v jednotlivých případech označeny jako nepřípustné, odporují-li charakteru (základním zásadám utváření území a obecným a zvláštním regulativům) území.


S t r a n a 19


Cena pozemků podle cenové mapy:

Cenová mapa stavebních pozemků je oceňovací vyhláškou platnou na území Mostu, avšak uvedené ocenění nijak neomezuje, ani neurčuje výši ceny pozemků, kterou si mezi sebou smluvně dohodnou kupující a prodávající. Záměrem cenové mapy, která je každý rok doplňována a aktualizována, je zpřesnit oceňování stavebních pozemků a poskytnout přehled o trhu s pozemky a jeho současných trendech. Cenová mapa stavebních pozemků města Mostu č. 5 je platná od 9. 1. 2009. Podle cenové mapy stavebních pozemků je cena pozemku p.č.3024 o velikosti 548m2, 500,Kč/1m2 tedy celkem 274 000,-Kč.

Hodnota pozemků podle srovnání: Srovnatelný prodej 1 U Lesíka, Most - Čepirohy Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 867 m², Cena: 565,- Kč za m² včetně provize Celková cena: 489 855,- Kč Datum vložení: 31.05.2011 Datum aktualizace: 01.12.2011 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 867 m2 Popis: pozemek o celkové rozloze 867 m2 v Mostě - Čepirohách. U pozemku se nachází inženýrské sítě (voda, kanalizace a elektřina). Pozemek je rovinatý a celý oplocen, je určen pro komerční výstavbu. M&M reality holding, a.s. Srovnatelný prodej 2 Most – Velebludice pro komerční stavbu Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 4 252 m² Cena: 1 899 000,- Kč / 446,-Kč/1m2 Adresa: K Hipodromu, Velebudice Datum vložení: 23.09.2011 Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Komerční Plocha pozemku: 4 252 m2 Popis: pozemek ke komerčním účelům v Mostě-Velebudicích, 4252 m2, kompletní zasíťování (voda, elektřina, plyn, optický kabel - internet, pevná telefonní linka), pozemek je součástí průmyslové zóny Velebudice, v těsné blízkosti hlavní silnice Most-Plzeň, součástí je i projektová dokumentace na výstavbu montážní haly pro jakýkoliv druh provozu, vzhledem k dobrému umístění parcely vhodné i k výstavbě autosalonu či jiné maloobchodní provozovny RE/MAX Non Stop Srovnatelný prodej 3 Most - U Benediktu ul., stavební parcela pro RD Cena: 679.000 Kč / 1300,-Kč/1m2 Umístění v obci: Okraj obce Druh budovy: Ostatní Dostupnost pozemku: Příjezd - nezpevněný, obecní Z n a l e c k ý p o s u d e k č . 1256-037-2011

S t r a n a 20


Voda: Na hranici pozemku, Veřejný vodovod Plyn: Na hranici pozemku, Zemní plyn Elektroinstalace: 230 (220) V, 400 (380) V Kanalizace: Veřejná kanalizace Parkování: Parkování na pozemku, Parkování na ulici Popis: prodej stavební parcely o velikosti 517 m² v Mostě poblíž jezera Benedikt. Je to vilová zástavba v klidné časti obce s dobrou obslužností. Pozemek je inženýrsky zasíťovaný . Vzhledem k umístění pozemku, jeho velikosti a charakteru stavební parcely určujeme cenu stavebních pozemků podle srovnatelných prodejů na 800,-Kč/1m.

Podle srovnatelných prodejů stavebních pozemků je cena pozemku p.č.3024 o velikosti 548m2, 800,-Kč/1m2 tedy celkem 438 000,-Kč.


S t r a n a 21


4. SHRNUTÍOCENĚNÍ - rekapitulace Úkolem tohoto znaleckého posudku je stanovit cenu obvyklou nemovitostí společnosti NORSIP, spol. s.r.o. v k.ú.Most II, která je definovaná v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku): "Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku k datu ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby". Navržená obvyklá cena tohoto majetku tak, jak je ve znaleckém posudku uvedeno, je zpětně dosažitelná při prodeji předmětného majetku za podmínek platných v době jeho zpracování. S aplikací výše uvedených metod jsme dospěli k těmto hodnotám: Cena nemovitosti podle oceňovacího předpisu (Vyhlášky MF č. 364/2010 Sb.)

3 188 700,- Kč

Cena nemovitosti podle srovnávací metody

1 730 000,-Kč

Cenu obvyklou jsme stanovili na úrovni ceny podle srovnávací metody, která nejlépe odráží skutečnou tržní hodnotu nemovitosti k datu ocenění.

Cena obvyklá nemovitostí je celkem 1 730 000,- Kč (slovy: jedenmilionsedmsettřicettisíckorunčeských)

V Liberci, dne 25.11.2011 Vypracoval: Ing.arch.DavidCharousek 1. Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec

Z n a l e c k ý p o s u d e k . č . 1256-037-2011

Strana 22


5. IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE

   



 

oceňování nemovitostí a staveb, oceňování podniků a jejich částí, včetně přezkoumání smluv o převodu nebo nájmu podniku nebo jeho části, posuzování proveditelnosti a rentability investičních projektů, ekonomické efektivnosti občanských a průmyslových staveb a podnikatelských záměrů oceňování movitého majetku, včetně technologických zařízení, strojů, dopravních prostředků, spotřebního zboží, oceňování nehmotného majetku, majetkových práv a výrobně technických a obchodních poznatků oceňování finančního majetku včetně cenných papírů, jejich derivátů a obchodních podílů,

     



oceňování pohledávek, oceňování obchodního jmění při přeměnách společností, přezkoumávání smluv o přeměnách obchodních společností včetně zpracovávání zpráv, přezkoumávání vztahů mezi propojenými osobami a vztahů mezi minoritními a majoritními akcionáři, přezkoumávání ovládacích smluv a smluv o převodu zisku, stanovování a posuzování přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení, zjišťování hodnot vypořádacích podílů

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1256-037-2011.

Počet stran posudku:

23stran, počet stran příloh 5

V Liberci, dne 25.11.2011 1. Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec IČ 25488350 Vypracoval: Ing.arch.DavidCharousek


Strana 23


Přílohy výpis z katastru nemovitostí místopisná mapa snímek katastrální mapy fotodokumentace


Strana 24

Znalecký posudek č

Recommend Documents