STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1381-364-2014 Ve věci :
O ceně nemovitostí včetně příslušenství zapsaných na listu vlastnictví č. 23 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Rudlice, kat. území Rudlice a nemovitostech na LV 4093 pro obec Znojmo, kat. území Znojmo-město
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209 Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV 23 a 4093, pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení 159 EX 02105/14-042; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Pavel Štětina, bytem Horníčkova čp.566 / čo.4, Znojmo - Přímětice 669 04, narozen 28.11.1956. Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Jiří Kuchynka, Ing. Lukáš Pejchal Počet stran posudku: 18 + 8 stran příloh Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 4
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 4
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.8
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.2.1. Metoda nákladová................................................................................... 6 2.2.2. Metoda výnosová .................................................................................... 6 2.2.3. Metoda komparativní .............................................................................. 7 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 7
2.2
Administrativní ocenění ................................................................................. 8
2.3
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 13
2.2.4. Srovnávací nabídka – orná půda .......................................................... 14 2.2.5. Srovnávací nabídka – garáž ................................................................. 15 2.4
Vyjádření k DPH .......................................................................................... 16
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 17 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 18 PŘÍLOHY................................................................................................................ 19
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace
1 list
Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí
4 listy
Příloha č.3: Kopie katastrální mapy a náhled do KM
2 listy
Příloha č. 3: Sdělení Městského úřadu Znojmo
1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti povinného Pavla Štětiny, bytem Horníčkova čp.566 / čo.4, Znojmo Přímětice 669 04, narozen 28.11.1956, zapsané na listu vlastnictví č. 23 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Rudlice, kat. území Rudlice, a to: -
Pozemek parc. č. 213/3 o výměře 366 m², orná půda
Nemovitosti povinného Pavla Štětiny, bytem Horníčkova čp.566 / čo.4, Znojmo Přímětice 669 04, narozen 28.11.1956 a jeho bývalé manželky: Štětinová Anna, bytem Horníčkova čp.566 / čo.4,669 04 Znojmo, zapsané na listu vlastnictví č. 4093 u Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Znojmo, kat. území Znojmo-město, a to: -
Pozemek parc. č. 5602/24 o výměře 19 m², zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: bez čp/če, garáž
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Rudlice Jedná se o obec se 112 obyvateli (dle posledního měření) ležící cca. 10 km severně od města Znojma. V obci se nachází pouze základní občanská vybavenost. Dle dostupných informací není obec plynofikována a není vystavěna městská kanalizace. Oceňovaný pozemek se nachází v jihozápadní části obce. Parcela je zemědělsky využívána a není přístupná ze zpevněné komunikace. Znojmo Znojmo je město s rozšířenou působností v Jihomoravském kraji na levém břehu řeky Dyje, 55 km jihozápadně od Brna a 75 km severozápadně od Vídně. Hranice Rakouska probíhá osm kilometrů od města. Žije zde téměř 34 tisíc obyvatel. Je druhým největším městem Jihomoravského kraje a historickým centrem jihozápadní Moravy. Nemovitost se nachází v severní části města při ulici Pod Soudním vrchem.
1.3 Popis nemovitosti Rudlice p.č.213/3 Jedná se o zemědělsky obhospodařovaný pozemek nepravidelného tvaru. Parcela je rovinatá. Znojmo Na p.č.5602/24 se nachází patrová garáž odpovídající dvěma jednotkám. Každá garáž má samostatný vjezd (tj.stavba je ve svažitém terénu). Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ½ na této stavbě, dle sdělení Městského úřadu Znojmo odpovídá tomuto ocenění horní stání v této garáži. Jedná se tedy o horní stání v řadové zástavbě vystavěné v roce 1986. Přístup k nemovitosti je zajištěn po nezpevněné komunikaci. Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
Jedná se o stavbu o rozměrech 3,2 * 5,8m s plechovými vraty. Stavba je vystavěna klasickou zděnou technologií. Z inženýrských sítí je pravděpodobně stavba připojena pouze k elektrické. Tato skutečnost však vzhledem k neumožnění přístupu do nemovitosti nebyla ověřena.
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci.
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité ani nemovité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství.
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 6.11.2014 je na listu vlastnictví č. 23 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Rudlice, kat. území Rudlice jako vlastník zapsán:
Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 6.11.2014 je na listu vlastnictví č. 4093 u Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Znojmo, kat. území Znojmo-město jako vlastník zapsán:
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 19.11.2014 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala. Povinný se i přes výzvu k místnímu šetření nedostavil a neposkytl tak žádné doplňující informace a neumožnil vstup do nemovitosti. Posudek je zpracovaný na základě vnější obhlídky, vybavení je pro účely posudku považováno za obvyklé pro obdobný druh budov.
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Fotodokumentace z místního šetření Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1. 10. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Uznávané metody zjištění obvyklé ceny: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o o o o o o
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o o o o
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku, tedy pro ocenění nemovitosti pro její zařazení do dražby; se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. V případě, že je k dispozici dostatečný vzorek srovnatelných objektů, tato metoda nejlépe vypovídá o obchodovatelnosti nemovitostí na trhu v daném místě a čase. Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní, tedy ocenění za použití vyhlášky 441/2013 Sb ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Základní informace LV 23 Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Rudlice 671 53 Rudlice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Rudlice Katastrální území: Rudlice Počet obyvatel: 112 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, III vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Bez dopravní obslužnosti IV (zastávka mimo zastavěné území obce) O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost V (obchod nebo služby – základní sortiment)
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70 0,70 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 162,43 Kč/m2 LV 4093 Adresa předmětu ocenění: Znojmo 669 02 Znojmo Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Znojmo Katastrální území: Znojmo-město Počet obyvatel: 33 964 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 625,00 Kč/m2 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Parcelní Výměra JC Úprava Název BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] orná půda 213/3 22 313 366,00 4,51 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6
UC [Kč/m2] 4,51
Cena [Kč] 1 650,66
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
Celkem:
366,00 m2
Pozemky - zjištěná cena
1 650,66 =
1 650,66 Kč
LV 4093 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka II odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,02 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti I -0,01 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,860 i=2
Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
Koeficient pp = IT * IP = 0,860
Ocenění staveb Hlavní stavby Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Garáž § 37 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel 28 let 1 832,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 3,2*5,8 2.NP: 3,2*5,8 Název podlaží 1.NP: 2.NP:
Zastavěná plocha 18,56 m2 18,56 m2
= =
18,56 m2 18,56 m2
Konstrukční výška 2,60 m 2,60 m
Obestavěný prostor 1.NP: (3,2*5,8)*(2,60) : (3,2*5,8)*(2,60) Obestavěný prostor - celkem:
= = =
48,26 m3 48,26 m3 96,52 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 28 let: s = 1 - 0,005 * 28 = 0,860
č. II
Vi typ B
I II II III III III
-0,01 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,85
5
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V6 * 0,860 = 0,709 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
Index polohy pozemku IP = 0,860 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 832,- Kč/m3 * 0,709 = 1 298,89 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 96,52 m3 * 1 298,89 Kč/m3 * 1,000 * 0,860= 107 817,22 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Garáž - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= = *
107 817,22 Kč 107 817,22 Kč 1/2
Garáž - zjištěná cena
=
53 908,61 Kč
Ocenění pozemků Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na I využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do I 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území I a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,860 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,860 = 0,860 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 625,0,860
Upr. cena [Kč/m2] 1 397,50
Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 5602/24
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 19,00 1 397,50
Cena [Kč] 26 552,50
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= *
26 552,50 26 552,50 Kč 1/2
Pozemek - zjištěná cena
=
13 276,25 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 23 1. Ocenění pozemků 1.1. pozemky
1 650,70 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 650,70 Kč
LV 23 celkem
1 650,70 Kč
LV 4093 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž
53 908,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
53 908,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
13 276,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
13 276,30 Kč
LV 4093 celkem
67 184,90 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
68 835,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen LV 23 1. Ocenění pozemků Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
1.1. pozemky
1 650,70 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 650,70 Kč
LV 23 celkem
1 650,70 Kč
LV 4093 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž
53 908,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
53 908,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
13 276,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
13 276,30 Kč
LV 4093 celkem
67 184,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
68 835,60 Kč
68 840,- Kč
slovy: Šedesátosmtisícosmsetčtyřicet Kč
2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na serverech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: o ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
o typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), o velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), o stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), o kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), o rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), o řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd.)
2.2.4. Srovnávací nabídka – orná půda 1) Kuchařovice, zemědělská půda, 6120 m2, cenová nabídka 104 040 Kč 2) Újezd nad Rokytnou, zemědělská půda, 52231 m2, cenová nabídka 1 044 620 Kč 3) Tvořihráz, zemědělská půda, 3 203 m2, cenová nabídka 55 000 Kč 4) Tvořihráz, zemědělská půda, 1 562 m2, cenová nabídka 30 000 Kč č.
Redukc e na Cena pozemku pramen ceny Kč celkem
Kuchařovice 104 040 Újezd nad 1 044 620 Rokytnou Tvořihráz 55 000 Tvořihráz
30 000
Cena po (Krpc)
K1
K2
(Kč / m 2) (poloha) (velikost)
K3
K4
K5
K6
IO
Cena oceň pozem ku
(terén)
bonita
(jiné)
(úvaha znalce)
.
(Kč / m 2)
Kč / m 2
(Krpc)
17
0,90
15
1,00
1,05
1,00
1,00
1,00
1,00
1,05
14
20
0,90
18
1,00
1,15
1,00
1,00
1,00
1,00
1,15
16
17
0,90
15
1,00
1,05
1,00
1,00
1,00
1,00
1,05
14
19
0,90
17
1,00
1,05
1,00
1,00
1,00
1,00
1,05
16
Kč / m2
15
Kč / m2 Kč / m2 m2
14 16 366
Kč
5 490
Kč
5 124
Kč
5 856
Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum Výměra oceňovaného pozemku Celkem cena pozemku - průměr Minimum Maximum K1 K2 K3 K4 K5 K6
Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient
úpravy úpravy úpravy úpravy úpravy úpravy
na polohu pozemku na velikost pozemku na terén pozemku na celkový stav na ev. další vlastnosti dle odborné úvahy znalce
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO
Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
Cena zjištěná porovnávacím způsobem je 5 490 Kč
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
2.2.5. Srovnávací nabídka – garáž Jak již bylo dříve v posudku uvedeno, tak se jedná o spoluvlastnický podíl ½ na dvojgaráži. Při porovnání jsme tak vycházeli ze skutečnosti, že tento podíl odpovídá stavbě jedné garáže. 1) Garáž Kuchařovice, zastavěná plocha 19 m2 Jedná se o garáž, umístěnou v lokalitě ulice Kuchařovická ve Znojmě. Nachází v řadové zástavbě, je zděná, suchá. Vjezd plechovými vraty, podlaha je opatřena betonovou mazaninou. Nemovitost je v udržovaném stavu. Bezproblémový přístup až na místo po zpevněné komunikaci. V garáži zavedena elektroinstalace 220V. NABÍDKOVÁ CENA: 115 000 Kč 2) Garáž Hodonice, zastavěná plocha 21 m2 Jedná se o prodej garáže v osobním vlastnictví včetně pozemku, která se nachází v obci Hodonice, okres Znojmo. Garáž je vybavena vraty TAM v záruce. Elektroinstalace včetně revize. Výměra cca 20 m2.
NABÍDKOVÁ CENA: 85 000 Kč 3) Garáž, Znojmo-Pražská, zastavěná plocha 21 m2
NABÍDKOVÁ CENA: 99 000 Kč Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
Cena nemovitosti Redukce na pramen ceny
č.
Kuchařovic e Hodonice Znojmo
Cena po (Krpc)
K1
K2
K3
K4
K5
(velikost, (technický (úvaha (poloha) podobno (vybavení) stav) znalce) st stavby)
Cena oceňované nemovitosti
.
(Kč)
Kč celkem
Podlahová plocha(m 2)
(Krpc)
(Kč)
115 000
19
0,90
103 500
0,95
1,00
1,05
1,00
1,00
1,00
103 500
85 000
21
0,95
80 750
0,85
1,00
1,05
1,00
1,00
0,89
90 730
99 000
21
0,95
94 050
1,05
1,00
1,00
1,00
1,00
1,05
89 571
Kč
94 600
Kč Kč
89 571 103 500
Kč
94 600
Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum Celkem cena nemovitosti - průměr K1 K2 K3 K4 K5
IO
Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient
úpravy na polohu nemovitosti úpravy na velikost nemovitosti na technický stav nemovitosti úpravy na vybavenost nemovitosti úpravy dle odborné úvahy znalce
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO
Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5)
Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě nemovitosti 94 600 Kč. Tato cena je tvořena cenou pozemku p.č. 5602/24 ve výši 1 400,- Kč (tyto ceny byly zjištěny porovnávací metodou) a cenou stavby garáže ve výši 93 200 Kč.
2.4 Vyjádření k DPH Dle sdělení Stavebního úřadu města Znojma byla nemovitost kolaudována 7.8.1986. Nemovitost tedy splňuje podmínky pro osvobození od DPH. V případě pozemku p.č. 5602/24 v k.ú. Znojmo-město a p.č. 213/3 v k.ú. Rudlice se nejedná o stavební parcelu dle § 56 odst. 2 zák. o DPH a je tedy osvobozen od DPH. Rekapitulace obvyklé ceny Číslo LV
Cena zjištěná porovnáním
23 v k.ú. Rudlice
5 490 Kč
4093 v k.ú Znojmo-město, podíl 1/2
94 600 Kč
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se obvyklá cena určí porovnáním, proto pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí vycházíme z komparativní metody. Cena nemovitosti zjištěná podle cenového předpisu Cena nemovitosti zjištěná porovnávacím způsobem
68 840 Kč 100 090 Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitostí uvedených na LV 23 v k.ú. Rudlice a spoluvlastnického podílu ½ na LV 4093 v k.ú. Znojmo-město je dle odborného odhadu 100 090 Kč Cena slovy: stotisícdevadesát Kč
Str. 17
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1381-364-2014. V Brně dne 9.12.2014.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 18
STATIKUM s. r.o. 1381-364-2014
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Fotodokumentace
1 list
Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí
4 listy
Příloha č.3: Kopie katastrální mapy a náhled do KM
2 listy
Příloha č. 3: Sdělení Městského úřadu Znojmo
1 list
Str. 19
Fotodokumentace z místního šetření ze dne 19.11.2014
Dle informací z kat.nemovitostí by se mělo jednat o označenou garáž
Pozemek se nachází na okraji zastavěné části obce
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Okres: CZ0647 Znojmo Kat.území: 793418 Znojmo-město A SJM SJM SJM = společné jmění manželů B
B1 C
Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorského úřadu Brno-město 159 EX-02105/2014 -011 ze dne 09.07.2014. Právní účinky zápisu ke dni 09.07.2014. Zápis proveden dne 14.07.2014; uloženo na prac. Znojmo
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 06.11.2014 07:35:02 Kat.území: 793418 Znojmo-město Typ vztahu Oprávnění pro
D
Jiné zápisy
Plomby a upozornění - Bez zápisu E Listina o
o
o
F
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Okres: CZ0647 Znojmo Kat.území: 743305 Rudlice A
B
Listina
Související zápisy
Obec: 594741 Rudlice List vlastnictví: 23
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 06.11.2014 07:35:02 Kat.území: 743305 Rudlice
D
Jiné zápisy
Plomby a upozornění - Bez zápisu E Listina Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví Okresního soudu ve Znojmě 13D-197/2009 ze dne 30.04.2009. Právní moc ke dni 21.05.2009.
F
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován
Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 2
Městský úřad Znojmo, odbor výstavby, Obroková 1/12, P.O.BOX 3, Znojmo SPIS. ZN.: Č.J.: OPRÁVNĚNÁ ÚŘEDNÍ OSOBA: TEL.: E-MAIL:
SMUZN Výst.13434/2014-Pa MUZN 86313/2014
DATUM:
19.11.2014
Zdeňka Paseková 515 216 262
[email protected]
K usn.soud. exekutora č.j. 159 EX 02105/14-042
Věc: Řadová patrová garáž - horní stání, parc.č.5602/24, k.ú.Znojmo-město Předmětem řízení je horní stání řadové patrové garáže na pozemku parc.č.5602/24, k.ú.Znojmoměsto, která byla povolena k užívání kolaudačním rozhodnutím č. 1520/86, vydaným dne 7.8.1986, pod č.j.1830/85-Ba. Dle spisového materiálu stavebního úřadu bylo stavbě přiděleno číslo G 1876.
Zdeňka Paseková referent odboru výstavby
Obdrží: účastníci (dodejky) STATIKUM s.r.o., IDDS: t538guz
