Znalecký posudek. č

Znalecký posudek č. 1344-22-2012

Předmětem ocenění je: bytová jednotka č. 438/626, která se nachází v bytovém domě č.p. 438, s příslušenstvím a pozemkem č. 676/170, v katastrálním území Zličín, obec Praha, Hlavní město Praha.

Objednatel posudku:

JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku 3 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční příkaz č.j. 115 Ex 285/11-15 zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 25.6. 2012 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.

Posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, 28.6. 2012 1

A. Nález

1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Zličín. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Zličín je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 387/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 387/2012 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2

Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 438/626 Lipovská 438 438 150 00 Praha 5 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 5 Katastrální území: Zličín

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.6. 2012 za přítomnosti majitele nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 1080, ze dne 06.3. 2012 Kopie katastrální mapy, ze dne 6.3. 2012 Usnesení č.j. 115 Ex 285/11-039, ze dne 4.1. 2012 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. 3

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 1080, ze dne 6.3. 2012

Vlastník: ARMUS spol. s.r.o., Vostrovská 666/6, Praha 6, Dejvice, 160 00 Praha 6

6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 438/626, která se nachází v bytovém domě č.p. 438, s příslušenstvím a pozemkem č. 676/170, v katastrálním území Zličín, obec Praha, Hlavní město Praha. Bytová jednotka je ve druhém nadzemním podlaží uvedeného bytového domu. Jedná se o byt 3+kk, který byl uveden do trvalého užívání v roce 2008. Jednotka je standardně vybavená včetně balkonu a sklepní kóje. Součástí bytové jednotky je i spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku o velikosti 798/15706.

7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 438/626 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 626 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek č. 676/170 4

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem

1) Bytová jednotka č. 626 - § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

J. domy vícebytové (typové) II. N.P. monolitická betonová plošná 1122

Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Bytová jednotka č. 626:

=

77,10 m2

Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:

=

77,10 m2

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha:

Hodnocení standardu S S S S

Obj. podíl [%] 5,40 18,20 8,40 4,90

5

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 5,40 1,00 18,20 1,00 8,40 1,00 4,90

5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,0000

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah:

S S S S S S S S S S S X S S

OP Část [%] [%] 5,40 100,0 18,20 100,0 8,40 100,0 4,90 100,0 2,30 100,0 0,70 100,0 5,70 100,0 2,90 100,0 1,30 100,0 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

6

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 5,40 5,40 4 200 2,00 0,1080 18,20 18,20 4 200 2,00 0,3640 8,40 8,40 4 200 2,00 0,1680 4,90 4,90 4 150 2,67 0,1308 2,30 2,30 4 80 5,00 0,1150 0,70 0,70 4 80 5,00 0,0350 5,70 5,70 4 80 5,00 0,2850 2,90 2,90 4 60 6,67 0,1934 1,30 1,30 4 50 8,00 0,1040 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00

2,90 3,30 0,00 5,30 3,00

4 4

200 80

4 4

80 80

2,00 5,00 0,00 5,00 5,00

0,0580 0,1650 0,0000 0,2650 0,1500

15. Vytápění: S 4,80 16. Elektroinstalace: S 5,10 17. Bleskosvod: S 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 21. Ohřev vody: S 2,20 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,90 24. Výtahy: S 1,30 25. Ostatní: S 5,70 26. Instalační pref. jádra: S 3,70 Součet upravených objemových podílů:

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

4,80 4,80 4 5,10 5,10 4 0,40 0,40 4 3,20 3,20 4 3,10 3,10 4 0,40 0,40 4 2,20 2,20 4 1,90 1,90 4 3,90 3,90 4 1,30 1,30 4 5,70 5,70 4 3,70 3,70 44 100,00Opotřebení:

50 8,00 50 8,00 50 8,00 50 8,00 60 6,67 50 8,00 40 10,00 30 13,33 60 6,67 50 8,00 100 4,00 44 100,00

0,3840 0,4080 0,0320 0,2560 0,2068 0,0320 0,2200 0,2533 0,2601 0,1040 0,2280 3,7000 8,2254

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

8 020,- Kč/m2 1,1320 1,0000 1,2000 2,1390 1,8180

Základní cena upravená

=

42 364,95 Kč/m2

Plná cena:

77,10 m2 * 42 364,95 Kč/m2

=

3 266 337,64 Kč

Opotřebení analytickou metodou: 8,2254 % Úprava ceny za opotřebení

-

268 669,34 Kč

Bytová jednotka č. 626 – zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

2 997 668,30 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 154 527,78 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hodnota spoluvlast. podílu: 154 527,78 Kč * 1 / 1 = + 154 527,78 Kč Bytová jednotka č. 626 – zjištěná cena včetně podílu na příslušenství

=

3 152 196,08 Kč

Bytová jednotka č. 626 - cena po zaokrouhlení

=

3 152 200,- Kč

7

Ocenění bytů porovnávacím způsobem

1) Bytová jednotka č. 438/626 - § 25

Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu:

Bytový prostor

Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 4 roky Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 40 086,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu: =

77,10 m2

Podlahová plocha bytu:

=

77,10 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: Balkon:

=

8,40 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:

=

8,40 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepní kóje:

=

2,70 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:

=

2,70 m2

Započítaná podlahová plocha bytu: = 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 8,40 m * 0,17 = Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,70 m2 * 0,10 =

77,10 m2 1,43 m2 0,27 m2

Podlahové plochy - celkem:

78,80 m2

Bytová jednotka č. 438/626: 4,4+1,3+31,4+2,1+16,3+5,6+16,0

=

Výpočet indexu cenového porovnání:

Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 8

č. IV

Vi 0,10

2. Společné části domu – Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 4 roky: 1,00

II

0,00

II III II

0,00 0,05 0,00

III

0,00

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,05

č. II

Pi -0,03

II III II

0,00 0,00 0,00

II II III I

0,00 0,00 0,00 -0,05

9 Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V10 * 1,00 = 1,208 i=1

Index polohy:

Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce - okrajové území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo – bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - exekuce 8

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 0,920 i=1

9

Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

I

-0,10

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,208 * 0,920 * 0,900 = 1,000

Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 40 086,- Kč/m2 * 1,000 = 40 086,- Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 40 086,- Kč/m2 * 78,80 m2 = 3 158 776,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =

3 158 776,80 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 154 527,78 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hodnota spoluvlast. podílu: 154 527,78 Kč * 1 / 1 =

+

154 527,78 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

3 313 304,58 Kč 1/1

Bytová jednotka č. 438/626 - zjištěná cena

=

3 313 304,58 Kč

Bytová jednotka č. 438/626 - cena po zaokrouhlení

=

3 313 300,- Kč

10

Věcná hodnota dle THU

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 626 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem:

77,10+8,4*0,17+2,7*0,1

Jednotkové množství – celkem:

=

78,80 m2

=

78,80 m2

Ocenění: Základní cena: 43 000,- Kč/m2 78,80 m2 * 43 000,- Kč/m2

=

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 8,230 %

-

278 865,32 Kč

Bytová jednotka č. 626 - výsledná cena

=

3 109 534,68 Kč


=

3 109 530,- Kč

3 388 400,- Kč

Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 626

=

Cena bytů a nebytových prostor činí celkem

3 109 530,- Kč 3 109 530,- Kč

11

Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 626

Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00

Prodej, byt 3+kk, 90 m² Cena: 3 320 000,- Kč Poznámka k ceně: Cena vč. DPH: 3.790.000,-Kč. Včetně sklepa Adresa: Strojírenská, Zličín Datum aktualizace: Včera ID: 4266721884 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 1.podlaž Plocha užitná: 90 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano

12

Popis:

Malé nízkopodlažní domy navozují rodinnou atmosféru, v okolí se již nebude stavět z důvodu ochranného pásma! Den otevřených dveří v úterý a pátek od 16 do 19 hod. nebo po domluvě s prodejcem. Nový byt 3+kk/2xB o rozloze 81,75 m2 + 2x balkon 4,10 m2 a 4,15 m2, je orientován na jih a západ a nachází se v 1.NP (široký výběr dalších bytů v různých podlažích) třípodlažní cihlové novostavby na rozhraní ulic Žalanského-Strojírenská, Praha 5 - Zličín. Vybavení bytu tvoří laminátová podlaha nebo vinyl (výběr z 12 odstínů), plastová okna 5-ti komorová, keramické obklady, dlažba, topný žebřík v koupelně, bezpečnostní vstupní dveře Sherlock, příprava na kuchyňskou linku, vnitřní dveře a podlahy je možné zvolit dle vlastního výběru a jsou již započteny v ceně bytu. Vytápění a ohřev vody je zajištěn tepelnými čerpadly systém vzduch-voda, které šetří náklady na energii. K bytu náleží sklepní kóje a lze dokoupit vnitřní parkovací stání za částku 176.700,-Kč. Metro B-Zličín je vzdáleno 15 min. chůzí nebo 5 min. busem (zastávka 150 m od domu). Pražský okruh je dostupný za 4 min. autem, centrum Prahy za 15 min. V okolí projektu se nachází několik mateřských a základních škol, fitness centrum, bowling, tenis, squash, lezecká stěna, golf, restaurace, pošty, poliklinika Řepy s lékárnou, nákupní centrum Metropole Zličín, Globus, Avion Shopping Park, Ikea, Tesco. Byt je k nastěhování ihned. Číslo bytu: A6.

Prodej, byt 3+kk, 79 m² Cena: 4 230 000,- Kč Adresa: Věstonická, Zličín Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 028 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 5.podlaží 13

Plocha užitná: 79 m2 Plocha podlahová: 79 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Zařízeno: Částečně

Popis: Nabízíme Vám k prodeji krásný, slunný byt v novostavbě 3+kk s balkonem v Praze 5, Zličín, v ulici Věstonická. Prostorný byt o velikosti 79 m2 s balkonem 8 m2 se nachází ve 4 podlažní čtyřpodlažního cihlového domu s výtahem. Byt nabízí pěkný výhled, orientace ložnice a dětského pokoje na východ, obývací pokoj s kuchyní je na jih. Velká dřevěná Eurookna, dřevěné dveře i dřevěné plovoucí podlahy v kombinaci s dlažbou. V předsíni masivní vestavná skříň, kuchyně je z masivního dřeva - mořená třešeň včetně všech vestavných spotřebičů. V bytě jsou 2 WC, jedno samostatné a druhé v koupelně s vanou. Na balkoně je položen umělý trávník, jsou zde dvě praktické markýzy proti slunci. K bytu náleží v ceně garážové parkovací stání a zděný sklep. Příjemná lokalita., výborná dopravní dostupnost, 10 min. chůze na metro Zličín, nebo busem /50 m od domu/. Před domem je dětské hřiště. Hezké procházky, cyklostezka. Případnou hypotéku Vám rychle vyřídíme.

Prodej, byt 3+kk, 78 m² Cena: 3 338 000,- Kč Adresa: Strojírenská, Zličín Datum aktualizace: 26.06.2012 ID zakázky: 225898 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní

14

Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3.podlaží Plocha užitná: 78 m2 Plocha podlahová: 78 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Zařízeno: Ne

Popis: Prodej bytu 3+kk/B, 78 m2 v rezidenčním projektu Nový Zličín. Byt se nachází ve druhé etapě projektu, která bude kolaudována v záři 2012. Projekt Nový Zličín zahrnuje výstavbu pěti viladomů, včetně nových komunikací a dětského hřiště. Vysoká kvalita a velký výběr standardního vybavení bytů, zajistí pocit moderního bydlení v klidném místě s výbornou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Výjímečně nízké náklady na vytápění bytových jednotek a ohřev teplé vody, zaručuje použita moderní technologie tepelných čerpadel. Cena uvedena bez DPH. Možno financovat pomocí hypotečního úvěru. Pro více informací kontaktujte realitního makléře.

Seznam porovnávaných objektů:

Název 1 2 3 Součet:

Realizovaná cena 3 320 000,- Kč 4 230 000,- Kč 3 338 000,- Kč

Průměrná jednotková cena:

Km Kc

Kv K1 K2 K3

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 3 254 901,96 1,00 0,93 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 3 343 815,00 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 3 271 240,00 9 869 956,96 Kč/jedn. /3 3 289 985,65 Kč/jedn.

15

Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 3 289 985,65 Kč 1,00 á 3 289 985,65 Kč/

3 254 901,96 Kč/jedn. 3 343 815,- Kč/jedn. =

3 289 985,65 Kč


=

3 289 985,65 Kč


=

3 289 990,- Kč


=

3 289 990,- Kč


3 289 990,- Kč

Srovnávací hodnota

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 626

Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem: 77,10+8,4*0,17+2,7*0,1

=

78,80 jedn.

Jednotkové množství - celkem:

=

78,80 jedn.

16

Ocenění: Základní cena: 43 000,- Kč/jedn. 78,80 m3 á 43 000,- Kč/m3

=

3 388 400,- Kč

Věcná hodnota nemovitosti:

=

3 388 400,- Kč

Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 3 200 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 3 550 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,944 CB = 0,970 CC = 0,996 CD = 1,022 CE = 1,048

Hodnocení situování nemovitosti Název znaku

znak

vk

ci * vk

Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě:

A C E C E D E E E E E E D D C C

5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5

4,720 4,980 3,144 4,980 5,240 5,110 5,240 5,240 5,240 5,240 5,240 2,096 5,110 5,110 4,980 4,980

17

Příslušenství nemovitosti: Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

C C A D C

1 5 1 5 5

0,996 4,980 0,944 5,110 4,980

92

93,660

Koeficient k = 93,660 / 92 = 1,0180 Korekce ceny

*


=

3 449 391,20 Kč


=

3 449 390,- Kč

1,0180


=

3 449 390,- Kč


3 449 390,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek č. 676/170 - § 27 - § 32 Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 719,00 4 230,00

Pozemek 676/170 Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

Cena [Kč] 3 041 370,3 041 370,3 041 370,- Kč 798 / 15 706

*

Pozemek č. 676/170 - zjištěná cena

= 18

154 527,78 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 676/170

=

154 530,- Kč

Cena pozemků činí celkem

154 530,- Kč

Metoda tříd polohy a) Pozemky a1) Pozemek č. 676/170 Pozemek oceněný metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 438/626 Výměra pozemku celkem

=

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 3 388 400,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 80 m2

Tabulka tříd polohy: Název znaku Všeobecná situace: Intenzita využití pozemku: Dopravní relace k velkoměstu: Obytný sektor: Řemesla, průmysl, administrativa, obchod:

719 m2

výměra:

Třída polohy Třída 7 Třída 8 Třída 8 Třída 7 Třída 8

19

719 m2

Průměrná třída polohy: 7,60 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 7,60 Podíl ceny stavebního pozemku: 39,00 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (3 388 400,- Kč * 39,00 %) / (100,0 - 39,00 %) = 2 166 354,10 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 2 166 354,10 Kč / (3 * 80 m2) = 9 026,48 Kč/m2 Cena stavební části pozemku: 9 026,48 Kč/m2 * 240 m2 = 2 166 354,10 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 9 026,48 Kč/m2 * 0,15 = 1 353,97 Kč/m2 Cena ostatních pozemků: 1 353,97 Kč/m2 * 479,00 m2 = 648 551,63 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 3 915,03 Kč/m2 Výsledná cena pozemku: 2 814 905,73 Kč =

2 814 905,73 Kč

Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 798/15706

*

Pozemek č. 676/170 - výsledná cena

=

143 021,44 Kč

=

143 020,- Kč

0,051

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 676/170 Cena pozemků činí celkem

143 020,- Kč

Indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemek č. 676/170 Výchozí cena:

=

20

2 250,- Kč/m2

Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - typ polohy: D - územní připravenost, infrastruktura: E - speciální charakteristiky:

* * * * *

Výchozí cena upravená = Jednotková cena stavebního pozemku: 4 093,03 Kč/m2

1,00 1,50 1,10 1,05 1,05 4 093,03 Kč/m2

Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha p.č. 438/626

719 m2

Výměra stavebních pozemků: 719 m2 2 2 719,00 m á 4 093,03 Kč/m = 2 942 888,57 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem

= =

2 942 888,57 Kč 2 942 888,57 Kč


*


=

149 524,07 Kč

=

149 520,- Kč

0,051


149 520,- Kč

Metoda cenových map a) Pozemky a1) Pozemek č. 676/170

21

Pozemek oceněný dle cenových map zastavěná plocha p.č. 438/626

719 m2 á 4 230,- Kč/m2

Pozemek oceněný dle cenových map - celkem

=

3 041 370,- Kč

=

3 041 370,- Kč

=

3 041 370,- Kč


*

0,051


=

154 527,78 Kč

=

154 530,- Kč


154 530,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek č. 676/170

Seznam porovnávaných pozemků:

Název

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] reálná obchodovatelná 4 230,1 4 230,00 hodnota

Kp

Váha

1,00

1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 4 230,00 4 230,- / 1,000

22

4 230,00 Kč/m2 Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:

4 230,00 Kč/m2 4 230,00 Kč/m2

Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha p.č. 438/626

719 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 719 m2 2 2 719,00 m á 4 230,- Kč/m = 3 041 370,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem

=

3 041 370,- Kč

=

3 041 370,- Kč

spoluvlastnický podíl 798/15706

*

0,051


=

154 527,78 Kč

=

154 530,- Kč

Úprava ceny:


154 530,- Kč

Věcná břemena VB pro PRE distribuce Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou. Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb na jednotnou částku 10 000 Kč. Ocenění věcného břemene činí:

10 000,- Kč

23

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

3 158 770,- Kč 154 530,- Kč 3 313 300,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota:

3 158 770,- Kč 3 109 530,- Kč 3 289 990,- Kč 3 449 390,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

3 295 478,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Cena metodou tříd polohy: Cena indexovou metodou: Porovnávací cena pozemků: Cena určená z cenových map:

154 530,- Kč 143 020,- Kč 149 520,- Kč 154 530,- Kč 154 530,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

150 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

3 445 478,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

3 289 990,- Kč 154 530,- Kč 3 444 520,- Kč

Obvyklá cena: 3 450 000,- Kč VB

- 10 000,- Kč

Hodnota nemovitosti po odečtení věcného břemene činí celkem slovy: třimilionyčtyřistačtyřicettisíc Kč 24

3 440 000,- Kč

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1344-22-2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 28.6. 2012

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

25

Znalecký posudek. č

Recommend Documents