Znalecký posudek č. 17 2016 O obvyklé ceně nemovitostí včetně příslušenství : - pozemku - č.parc. st. 330 , o výměře 315 m2, zast.plocha a nádvoří - součástí pozemku je stavba čp. 106, rod.dům - pozemky – 447/120, 547/8, orná půda vše zapsané na LV č. 164 pro obec a katastrální území Citov, okres Přerov.
Objednatel posudku:
Účel posudku:
Mgr. Veronika Jakubovská Česká 325 284 01 Kutná Hora
stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora Č.j. 192 EX 29/16-16
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 15.7.2016 posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy
Posudek obsahuje 12 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy, 25.7.2016
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne 5.4.2016, č.j. 192 EX 29/16-16 vydaného Exekutorským úřadem v Kutné Hoře, se sídlem Česká 325, 284 01 Kutná Hora, je předmětem znaleckého posudku zjištění ceny obvyklé výše uvedených nemovitostí. Tyto nemovitosti jsou oceněny cenou obvyklou podle zvláštního předpisu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. V § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. , o oceňování majetku je tzv. Obvyklá cena definována následujícím způsobem : “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Práva a závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech je zřízeno věcné břemeno spoluužívání k pozemku č.parc. 330, 447/120, 547/8 a věcné břemeno bytu na poz.č.parc. 330. Vzhledem k technickému stavu a dlouhodobému neužívání nemovitostí není cena upravena. Nájemní smlouvy nebyly předloženy.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 15.7.2016 z důvodu možného přístupu do nemovitosti. Výměry RD byly použity ze znaleckého posudku, který zpracoval znalec ing. Dočalík Vratislav.
3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce ze dne 5.4.2016 - výpis z katastru nemovitostí pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Přerov, - LV č. 164 pro k.ú. Citov - kopie katastrální mapy - znalecký posudek č. 1078/30/12 ze dne 5.9.2012 - skutečnosti zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Citov Citov(617857)
List vlastnictví číslo: 164 Vlastník: SAKOLAB Praha s.r.o., Nad Safinou I 342, 252 42 Vestec
5. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena žádná projektová dokumentace.
6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěné části obce Citov u místní komunikace. Tato obec je vzdálena 15 km od Přerova, 18 km od Olomouce a 20 km od Prostějova. Jedná se o obec s vybudovanou veřejnou kanalizací, vodovodem i zemním plynem. V obci je pouze mateřská školka. Rodinný dům se nachází ve střední části obce v řadové zástavbě na hranicích pozemku. Přístup je ze stávající zpevněné komunikace. Jedná se o přízemní, nepodsklepený dům s jedním nadzemním podlažím a částečným nedokončeným podkrovím. V přízemí domu se nachází průjezd do dvora, chodba, obývací pokoj, kuchyň, pokoj, koupelna s WC. V podkroví jsou dva pokoje. Zásobování vodou je z vodovodního řádu, odkanalizování do septiku, ZP je zaveden. V prostoru dvora po pravé straně k rodinnému domu přistavěna přízemní kolna. V roce 1997 z důvodu povodně byl objekt zaplaven, byly započaty stavební práce – nový krov, krytina, částečně nová plastová okna. Stáří domu je více než 100 let. Při prohlídce bylo zjištěno, že dům je několik let bez užívání, stavební práce jsou neodborně provedené, objekty jsou ve velmi špatném technickém stavu.
Rodinný dům Jedná se o rodinný dům, který je přízemní, nepodsklepený s částečným podkrovím. Střecha je sedlová s krytinou Onduline. Hromosvod není. Zdivo je smíšené značně vlhké. Na WC jsou keramické obklady. Schody do podkroví jsou z betonu. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní jsou dřevěné. Okna jsou plastová a dřevěná. Topení částečně plynové. Rozvod teplé a studené vody. Kanalizace je svedena do septiku. Podkroví není dokončeno, technické provedení stávajících konstrukcí je neodborně provedeno, nebo poškozeno. Velmi špatný technický stav.
Dispozice objektu : v přízemí – průjezd, chodba, 3 pokoje, koupelna s WV, podkroví – 2 pokoje, půda Zastavěná plocha
I.NP
122,34 m2
Obestavěný prostor celkem
803,00 m2
–4–
Pozemek : Pozemek je rovinatý bez trvalých porostů. Plocha pozemku č.parc. st. 330 :
315 m2
Součásti rodinného domu : jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně - žumpa + kanalizační přípojka - zpevněné plochy – betonová mazanina, Příslušenství rodinného domu : jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně - kolna
–5–
B. Posudek Ocenění porovnávací metodou – rodinný dům včetně příslušenství a poz.č.parc. 320 Ke dni ocenění 15.7.2016 bylo možné použít podobné nemovitosti určené k prodeji v okolí z realitní inzerce. Při výběru nemovitostí byly zohledněny následující charakteristiky: Bylo přihlédnuto k poloze, velikosti pozemků, zastavěné ploše rodinného domu, užitné ploše, provedení přípojek a venkovních úprav. Dále bylo při výběru podobných nemovitostí přihlédnuto k provedeným stavebním úpravám a technickému stavu. Porovnání nemovitostí je provedeno jako celku. Pozitivní vlivy : - střed obce, - vzdálenost od větších měst Negativní vlivy : - záplavové území - umístění u hlavní silnice a před bytovými domy - není veřejný rozvod plynovodu a kanalizace - velikost pozemku -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti : Koeficient K1 - zohledňuje velikost oceňované nemovitosti Koeficient K2 - zohledňuje polohu oceňované nemovitosti – v rámci územního celku Koeficient K3 - zohledňuje polohu oceňované nemovitosti – v rámci funkčního celku Koeficient K4 - zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti Koeficient K5 - zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti Koeficient K6 - zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti Koeficient K7 – zohledňuje prodejnost oceňované nemovitosti Koeficient K8 - zohledňuje provizi RD oceňované nemovitosti + nižší realizační ceny
–6–
Výběr porovnatelných objektů : 1) Rodinný dům – Podvalí , Tovačov, okres Přerov Řadový rodinný dům v Tovačově, dům je dispozičně řešený jako 3 + 1. V domě jsou betonové podlahy, je provedena nová elektroinstalace, voda i odpady. Technický stav velmi dobrý. - zastavěná plocha : - užitná plocha : - dispozice : - umístění : - typ domu : - zdivo : - ústřední topení : - vodovod : - kanalizace : - plyn : - plocha pozemku : - technický stav . - cena k prodeji :
164 m2 114 m2 3+1 řadová zástavba přízemní cihlové ano ano ano ano 185 m2 průměrný 499 000,- Kč vč. provize RK
2) Rodinný dům – Přestavlky, okres Přerov, Jedná se o dům o dvou nadzemních podlažích určený k rekonstrukci, dispozice o velikosti 5 + 1, inženýrské sítě jsou na pozemku. Přilehlá zahrada má 293 m2. v podkroví jsou tři pokoje, koupelna s WC, dvě šatny, balkon. U domu je garáž, na pozemku je bazén. Velmi dobrý technický stav. - zastavěná plocha : - užitná plocha : - dispozice : - umístění : - typ domu : - zdivo : - ústřední topení : - vodovod : - kanalizace : - plyn : - garáž u RD : - plocha pozemku : - cena k prodeji :
100 m2 160 m2 5+1 klidná část pod lesem s výhledem řadová zástavba 2 NP cihlové lokální tuhá paliva veřejný vodovod veřejná kanalizace ano ano 785 m2 249 000,- Kč vč. provize RK
–7–
3) Rodinný dům – Hranice III – Velká, okres Přerov Jedná se o přízemní dům o dispozici 4+1. V přízemí jsou 4 pokoje, kuchyně a koupelna s WC. Půda vhodná k vybudování dalších podkrovních pokojů. Rodinný dům je určen k rekonstrukci. U domu je garáž pro 3 osobní auta. - zastavěná plocha : - užitná plocha : - dispozice : - umístění : - typ domu : - zdivo : - ústřední topení : - vodovod : - kanalizace : - plyn : - garáž u RD : - plocha pozemku : - cena k prodeji :
450 m2 200 m2 5+1 samostatný RD přízemní cihlové elektro studna veřejná kanalizace na hranicích pozemku ano 527 m2 440 000,- Kč vč. provize RK
Z důvodů použití nabídkových cen, které obsahuje i provize RK budu tuto cenu redukovat koeficientem 0,90 kterým by mněla být vyjádřena i ta skutečnost, že realizační ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové.
–8–
Koeficient K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 K8 součet výsl.koeficient K Nab.cena RD užitná.plocha m2 cena za 1 m2 cena po přepočtu K průměrná cena za 1 m2 užitná plocha oceň.RD cena RD porovnáním
RD č. 1
RD č. 2
RD č. 3
1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,10 0,90 0,90 7,80 0,98
0,90 0,90 1,00 1,05 1,00 0,70 0,90 0,90 7,35 0,92
0,85 0,90 1,00 0,95 0,85 0,80 1,00 0,90 7,25 0,91
499 000,00 Kč 114 4 377,19 Kč 4 267,76 Kč
249 000,00 Kč 160 1 556,25 Kč 1 429,80 Kč 2 563,77 Kč 120,00 307 652,71 Kč
440 000,00 Kč 200 2 200,00 Kč 1 993,75 Kč
–9–
Pozemky č.parc. 447/120 a 547/8 Pozemky se nacházejí v uceleném honu, jsou mírně svažité, a jsou užívané jako orná půda. Při výběru nemovitostí byly zohledněny následující charakteristiky: Bylo přihlédnuto k poloze, umístění a velikosti pozemků.
Výběr porovnatelných objektů : Prodej zemědělských pozemků : Hustopeče nad Bečvou, okres Přerov : - plocha pozemků : - cena pozemku
4218 m2 115 000,- Kč
Prodej zemědělských pozemků : Čechy, okres Přerov : - plocha pozemků : - cena pozemků
5442 m2 125 166,- Kč
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti : Koeficient K1 - zohledňuje velikost oceňované nemovitosti Koeficient K2 - zohledňuje polohu oceňované nemovitosti – v rámci územního celku Koeficient K3 – zohledňuje prodejnost oceňované nemovitosti Koeficient K4 - zohledňuje provizi oceňované nemovitosti + nižší realizační ceny
– 10 –
Koeficient plocha poz.k prodeji m2
Hustopeče 4218
Čechy 5442
K1 K2 K3 K4
1,00 1,00 1,00 0,90
0,90 1,00 1,00 0,90
součet výsl.koeficient K
3,90 0,98
3,80 0,95
Nab.cena cena za 1 m2 cena po přepočtu K
115 000,00 Kč 27,26 Kč 26,58 Kč
průměrná cena
24,22 Kč
plocha oceňovaných pozemků cena obvyklá celkem
4326 104 759,51 Kč
125 166,00 Kč 23,00 Kč 21,85 Kč
Součet : Rodinný dům včetně pozemku :
307 652,71 Kč
Zemědělské pozemky :
104 759,51 Kč
Celkem :
412 412,22 Kč
zaokrouhleno :
412 000, 00 Kč
– 11 –
C. Rekapitulace Zdůvodnění obvyklé ceny : Odhad obvyklé ceny je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení byly zohledněny všechny rozhodující faktory, které se vztahují k dané nemovitosti. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na technický stav, umístění stavby, lokalita, životní prostředí atd. Obvyklá cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. Skutečná hodnota výše uvedené nemovitost, za níž může být prodána, bude zjištěno v dražbě.
Obvyklá cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí : 412 000,- Kč Slovy : čtyřistadvanácttisíc Kč
Ocenění je zpracováno v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Vrdy, 25.7.2016 Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy
– 12 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.11.1985 - č.j. : Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, je v souladu s ustanovením § 127 OSŘ a prohlašuji, že jsem si vědom následků nepravdivého podání znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 17 2016 znaleckého deníku.
E.Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Snímky Fotodokumentace
– 13 –
– 14 –
– 15 –
– 16 –
– 17 –
– 18 –
– 19 –
– 20 –
