Znalecký posudek. č

Znalecký posudek č. 1256-17-2010

Předmětem ocenění je: rodinný dům č.p. 50, s příslušenstvím a pozemky dle L.V. č. 400, v katastrálním území Chožov, obec Chožov, okres Louny.

Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční řízení sp. zn. 095 Ex 98/09/ P 01 - 7 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 15.3.2010 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.

Posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, 19.3.2010

2

A. Nález 1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Chožov. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedené definice obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Oceňování věci odvozením z ceny věci, např. ceny pozemku z ceny stavby, představuje progresivní způsob oceňování uplatňovaný ve vyspělých ekonomikách (vychází z úzké vazby mezi cenou pozemku a účelem užití stavby, která na něm stojí nebo bude postavena). Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Chožov, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 3

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 50 439 22 Chožov 50 Region: Ústecký Okres: Louny Katastrální území: Chožov

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.3.2010 za přítomnosti majitele nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Chožov, L.V. č. 400, ze dne 10.2.2010 Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 98/09/ P 01-7 ze dne 24.2.2009 Usnesení sp. zn. 095 Ex 98/09/ U 01-22, ze dne 3.8.2009, o ustanovení znalce Kopie katastrální mapy, katastrální území Chožov, mapový list č. ZS II/11-6, ze dne 10.2.2010 Informace zjištěné na obecním úřadu v Chožově Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti.

4

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Chožov, L.V. č. 400, ze dne 10.2.2010 Vlastník: Bati Roman, Chožov 50, 439 22 Chožov 1/2 Sedlecký Martin, Chožov 96, 439 22 Chožov 1/2

7. Celkový popis nemovitosti:

Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 50, s příslušenstvím a pozemky dle L.V. č. 400, v katastrálním území Chožov, obec Chožov, okres Louny. Dům je situovaný v zastavěné části obce, při hlavní průjezdní komunikaci, která probíhá celou obcí. Průčelí domu tvoří hranici nemovitosti s ulicí. Dům byl postaven přibližně před 90 roky, jako přízemní, nepodsklepený objekt, bez využitého podkroví. Dům je krytý sedlovou střechou, pálená krytina, okna dřevěná, fasáda neúplná hladká. Celý objekt je značně opotřebený, původní majitelé celý objekt vůbec neudržovali, některé konstrukce jsou na hranici své životnosti, nebo chybějí úplně. Dům je nutno kompletně zrekonstruovat nebo provést demolici. Střecha je děravá, krov poškozený zatékající vodou, vnější omítky opadané nebo poškozené, vnitřní chybějí úplně, podlahy prohnilé, stropy opadané, rákosové, okna zničená, rozvod vody neexistuje, taktéž kanalizace, el. přípojka odpojená, neboť chybí většina rozvodů, dveře neexistují. K zadní části domu byl dříve postavený malý chlév, na tomto objektu není co ocenit, chybí jen demoliční výměr. Pozemek je celý zarostlý náletovými porosty, místy zcela nepřístupný. Součástí ocenění jsou i dva pozemky, které jsou vedeny na stejném listu vlastnictví pod parcelními čísly 1/1, trvalý travní porost ve výměře 1 700m2, a 1/3, také trvalý travní porost ve výměře 183 m2. Tyto dvě plochy se nacházejí na konci obce, na jejím okraji, přímo u hlavní komunikace Tento 5

pozemek je protáhlý podél uvedené komunikace, jedná se vcelku o strmý svah, přes který uprostřed vede trasa sloupů vysokého napětí, kolem kterých je ochranné pásmo. Tento pozemek je nevhodný pro jakoukoliv obytnou stavbu.

8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 50 b) Venkovní úpravy b1) Vrata ocelová plechová včetně sloupků b2) Vrata ocelová plechová včetně sloupků c) Ocenění porovnávacím způsobem c1) Rodinný dům č.p. 50 d) Pozemky d1) Pozemky

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

6

Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 50 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111

Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: Zastřešení:

11,10*5,40 11,10*5,40

Název podlaží I. Nadzemní podlaží: Zastřešení:

= = Zastavěná plocha 59,94 m2 59,94 m2

59,94 m2 59,94 m2 Konstrukční výška 2,60 m 1,70 m

Obestavěný prostor: I. Nadzemní (11,10*5,40)*(2,60) podlaží: Zastřešení: (11,10*5,40)*(1,70)

=

155,84 m3

=

Obestavěný prostor – celkem:

=

101,90 m3 257,74 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, 7

A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: P 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: P 6. Klempířské konstrukce: C 7. Vnitřní omítky: C 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: C 11. Schody: C 12. Dveře: C 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: C 17. Elektroinstalace: C 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: C 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: C 23. Vybavení kuchyně: C 24. Vnitřní vybavení: C 25. Záchod: C 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 0,46 9,75 1,00 7,90 1,00 7,30 0,46 1,56 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 2,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 41,48 0,4148

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady:

P P S S P C C S C C

OP Část [%] [%] 8,20 100,0 21,20 100,0 7,90 100,0 7,30 100,0 3,40 100,0 0,90 100,0 5,80 100,0 2,80 100,0 0,50 100,0 2,30 100,0

K 0,46 0,46 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00

8

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 3,77 9,08 90 120 75,00 6,8100 9,75 23,51 90 110 81,82 19,2359 7,90 19,05 90 110 81,82 15,5867 7,30 17,60 90 95 94,74 16,6742 1,56 3,76 90 95 94,74 3,5622 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,80 6,75 20 40 50,00 3,3750 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000

11. Schody: C 1,00 12. Dveře: C 3,20 13. Okna: S 5,20 14. Podlahy obytných S 2,20 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 místností: 16. Vytápění: C 5,20 17. Elektroinstalace: C 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 19. Rozvod vody: C 3,20 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 22. Kanalizace: C 3,10 23. Vybavení kuchyně: C 0,50 24. Vnitřní vybavení: C 4,10 25. Záchod: C 0,30 26. Ostatní: C 3,40 Součet upravených objemových podílů:

100,0 100,0 100,0 100,0

0,00 0,00 1,00 1,00

0,00 0,00 5,20 2,20

0,00 0,00 12,54 5,30

60 50

100,0 1,00

1,00

2,41

50

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 41,48Opotřebení:

75 60

0,00 0,00 80,00 83,33

0,0000 0,0000 10,0320 4,4165

60

83,33

2,0083

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 81,7008

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Kč/m3

=

2

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* * * *

0,4148 0,8500 2,1730 0,9250

Základní cena upravená Kč/m3

=

1

Plná cena:

257,74 m3 * 1 622,91 Kč/m3

290,-

622,91

=

418 288,82 Kč

Opotřebení analytickou metodou: 81,7008 % Úprava ceny za opotřebení

-

341 745,31 Kč

Rodinný dům č.p. 50 - zjištěná cena

=

76 543,51 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou

9

b) Venkovní úpravy b1) Vrata ocelová plechová včetně sloupků - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):

1,00 ks * 3 700,- Kč/ks

=

3 700,- Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* * *

0,8500 2,1730 0,9250

Plná cena:

=

6 321,53 Kč

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,333 %

-

5 267,92 Kč

Vrata ocelová plechová včetně sloupků - zjištěná cena

=

1 053,61 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků

10

b2) Vrata ocelová plechová včetně sloupků - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

3 700,- Kč 0,8500 2,1730 0,9250

Plná cena:

=

6 321,53 Kč

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

5 373,30 Kč


=


11

948,23 Kč

c) Porovnávací hodnota c1) Rodinný dům č.p. 50 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu:

Rodinný dům

Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):

Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel 90 roků 2 994,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: Zastřešení:

11,10*5,40 11,10*5,40

Název podlaží I. Nadzemní podlaží: Zastřešení:

= = Zastavěná plocha 59,94 m2 59,94 m2

59,94 m2 59,94 m2 Konstrukční výška 2,60 m 1,70 m


=

155,84 m3

=


=

101,90 m3 257,74 m3

Podlažnost: 12

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:

ZP1 = 59,94 m2

Zastavěná plocha všech podlaží:

ZP = 119,88 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 2,00

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

č.

Vi

III I

0,00 -0,08

II II I

0,00 0,01 -0,10

I I

-0,08 -0,10

I I I II III IV

0,00 -0,05 -0,01 0,00 0,00 0,65

č.

Pi

I III II II I I II

0,00 0,01 0,00 0,00 -0,03 -0,03 0,00

Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12

Index vybavení IV = (1 + å Vi ) * V13 * 0,60 = 0,230 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení

13

8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

č.

Ti

III

0,00

II II

0,00 0,00

11

Index polohy IP = (1 + å Pi ) = 0,950 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 + å Ti ) = 1,000 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,230 * 0,950 * 1,000 = 0,219

Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 994,- Kč/m3 * 0,219 = 655,69 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 655,69 Kč/m3 * 257,74 m3 = 168 997,54 Kč


=

14

168 997,54 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 50

=

76 540,- Kč

b) Venkovní úpravy b1) Vrata ocelová plechová včetně sloupků b2) Vrata ocelová plechová včetně sloupků c) Rodinný dům č.p. 50

= = =

1 050,- Kč 950,- Kč 169 000,- Kč

Cena objektů činí celkem

247 540,- Kč

Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 50 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111

Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: Zastřešení: Název podlaží I. Nadzemní podlaží:

11,10*5,40 11,10*5,40

= = Zastavěná plocha 59,94 m2 15

59,94 m2 59,94 m2 Konstrukční výška 2,60 m

Zastřešení:

59,94 m2

1,70 m


=

155,84 m3

=


=

101,90 m3 257,74 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: P 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: P 6. Klempířské konstrukce: C 7. Vnitřní omítky: C 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: C 11. Schody: C 12. Dveře: C 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: C 17. Elektroinstalace: C 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: C 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: C 23. Vybavení kuchyně: C 24. Vnitřní vybavení: C 25. Záchod: C 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 0,46 9,75 1,00 7,90 1,00 7,30 0,46 1,56 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 2,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 41,48 0,4148

16

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP Část [%] [%] 8,20 100,0 21,20 100,0 7,90 100,0 7,30 100,0 3,40 100,0 0,90 100,0 5,80 100,0 2,80 100,0 0,50 100,0 2,30 100,0 1,00 100,0 3,20 100,0 5,20 100,0 2,20 100,0

1. Základy: P 2. Zdivo: P 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: P 6. Klempířské konstrukce: C 7. Vnitřní omítky: C 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: C 11. Schody: C 12. Dveře: C 13. Okna: S 14. Podlahy obytných S místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 místností: 16. Vytápění: C 5,20 17. Elektroinstalace: C 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 19. Rozvod vody: C 3,20 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 22. Kanalizace: C 3,10 23. Vybavení kuchyně: C 0,50 24. Vnitřní vybavení: C 4,10 25. Záchod: C 0,30 26. Ostatní: C 3,40 Součet upravených objemových podílů:

K 0,46 0,46 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00

100,0 1,00 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 3,77 9,08 90 120 75,00 6,8100 9,75 23,51 90 110 81,82 19,2359 7,90 19,05 90 110 81,82 15,5867 7,30 17,60 90 95 94,74 16,6742 1,56 3,76 90 95 94,74 3,5622 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,80 6,75 20 40 50,00 3,3750 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 5,20 12,54 60 75 80,00 10,0320 2,20 5,30 50 60 83,33 4,4165 1,00

Základní cena upravená Kč/m3 257,74 m3 * 1 754,50 Kč/m3 17

50

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 41,48Opotřebení:

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

Plná cena:

2,41

60

83,33

2,0083

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 81,7008

=

2

* * *

0,4148 0,8500 2,1730

=

1

=

290,-

754,50

452 204,83 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 81,7008 % Úprava ceny za opotřebení

-

369 454,96 Kč


=

82 749,87 Kč

b) Venkovní úpravy b1) Vrata ocelová plechová včetně sloupků - § 10

Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

3 700,- Kč 0,8500 2,1730

Plná cena:

=

6 834,09 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků 18

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,333 %

-

5 695,05 Kč


=

1 139,04 Kč

b2) Vrata ocelová plechová včetně sloupků - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

3 700,- Kč 0,8500 2,1730

Plná cena:

=

6 834,09 Kč

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 %

-

5 857,77 Kč


=


976,32 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 50 b) Venkovní úpravy b1) Vrata ocelová plechová včetně sloupků b2) Vrata ocelová plechová včetně sloupků 19

=

82 750,- Kč

= =

1 140,- Kč 980,- Kč

Cena objektů činí celkem

84 870,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 247,00 70,00

Zastavěná plocha St. 53/1 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

* *

Cena [Kč] 17 290,17 290,0,9250 2,1730 34 753,33

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 70,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 48,00 70,00

Ostatní plocha 16 Součet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

20

* * *

Cena [Kč] 3 360,3 360,0,4000 0,9250 2,1730 2 701,47

Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí Celková úprava ceny:

60,00 % 60,00 %

Ocenění: Název

Parcelní číslo

BPEJ

Výměra JC Úprava 2 2 [m ] [Kč/m ] [%] 1 144 2,39 60,00

Trvalý travní 1/1 12844 porost Trvalý travní 1/1 14199 556 1,02 60,00 porost Trvalý travní 1/3 12844 183 2,39 60,00 porost Výměra celkem 1 883 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem

Pozemky - zjištěná cena Kč

UC [Kč/m2] 3,82

Cena [Kč] 4 370,08

1,63

906,28

3,82

699,06 *

=

5 975,42 1,0000 5 975,42

43 430,22

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky

=

Cena pozemků činí celkem

43 430,- Kč 43 430,- Kč

21

Indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemky Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce: D - typ polohy: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:

=

70,- Kč/m2

* * * * * *

Výchozí cena upravená Jednotková cena stavebního pozemku: 44,10 Kč/m2

=

1,00 1,50 0,40 0,70 1,00 1,50 44,10 Kč/m2

Jednotková cena ostatních pozemků: 6,62 Kč/m2 Oceňované stavební pozemky: Zastavěná plocha parc.č. St. 53/1 Ostatní plocha parc.č. 16

247 m2 48 m2

Výměra stavebních pozemků: 295,00 m2 á 44,10 Kč/m2 = 13 009,50 Kč

295 m2

Oceňované ostatní pozemky: Trvalý travní porost Trvalý travní porost

parc.č. 1/1 parc.č. 1/3

1 700 m2 183 m2

Výměra ostatních pozemků: 1 883 m2 1 883,00 m2 á 6,62 Kč/m2 = 12 465,46 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem

= =

25 474,96 Kč 25 474,96 Kč

Úprava ceny: * 22

1,400

Pozemky - výsledná cena

=

35 664,94 Kč

=

35 660,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem

35 660,- Kč

23

C. Rekapitulace

Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

247 540,- Kč 43 430,- Kč 290 970,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:

84 870,- Kč

Věcná hodnota pozemků:

35 660,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

120 530,- Kč

Obvyklá cena: 124 000,- Kč

slovy: jednostodvacetčtyřitisíce Kč

24

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2, ze dne 3.1.1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1256-17-2010 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 19.3.2010

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

25

Znalecký posudek. č

Recommend Documents