Znalecký posudek č. 37 2015 O obvyklé ceně nemovitostí : - bytové jednotky č. 173/3 v objektu čp. 173, 174, dále podíl ve výši 738/6976 na společných částech domu čp. 173, 174 a pozemků č. parc. st. 229, 230, - garáže - jednotka č. 173/7 v objektu čp. 173, 174, dále podíl ve výši 134/6976 na společných částech domu čp. 173, 174 a pozemků č. parc. st. 229, 230, - vše zapsané v katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora, pro obec a k.ú. Žehušice.
Objednatel posudku:
Účel posudku:
Mgr. Veronika Jakubovská Česká 325 28401 Kutná Hora
dle usnesení soudního exekutora č.j. 192 EX 987/14-52
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 5.8.2015 posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy
Posudek obsahuje 12 stran textu a 6 stran příloh . Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy, 24.8.2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne 5.8.2015, č.j. 192 EX 987/14-52 vydaného Exekutorským úřadem Kutná Hora, Česká 325, 284 01 Kutná Hora, je předmětem znaleckého posudku : - zjištění ceny nemovitostí včetně příslušenství - určení příslušenství nemovitých věcí - zjištění věcných břemen, výměnků a nájemní, pachtovní či předkupní práva Výše uvedená nemovitost je oceněna cenou obvyklou podle zvláštního předpisu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ke dni prohlídky. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 20.8.2015 a 24.8.2015 za přítomnosti správce nemovitostí a zástupce exekutorského úřadu.
3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora - list vlastnictví č. 10233, 10164 - k.ú Žehušice, - kopie katastrální mapy - informace od správy domů - skutečnosti zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Kutná Hora Žehušice Žehušice (795798)
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– List vlastnictví číslo: 10233 Vlastník: Pachl Roman Zahradnická 173, 28575 Žehušice List vlastnictví číslo: 10164
5. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace je založena v archivu na stavebním úřadě.
6. Celkový popis nemovitosti Při místním šetření bylo zjištěno, že bytový dům se nachází na okraji obce Žehušice, objekt je užíván od roku 1982. Přístup je po zpevněné místní komunikaci, dům je napojen na veškeré veřejné rozvody. Příslušenství u pozemků nebylo zjištěno. Práva a závady , které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které by nezanikly dražbou.
7. Obsah posudku Oddíl 1 I. Pozemky a) Pozemky na LV číslo 10164 II. Byt a) Bytová jednotka č. 173/3
Oddíl 2 a) Garáž - jednotka č. 173/7 b) Pozemky na LV číslo 10164
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,02 –0,01 0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 +
Pi) = 1,010
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce
Pi 1,01 0,03 –0,01 0,00
0,00 0,00 0,02
–5– 8
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
I. Nevýhodná pro účel užití realizované stavby II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
–0,01 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 1,040 i=2
Oddíl 1 I. Pozemky
a) Pozemky na LV číslo 10164 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Žehušice Název okresu: Kutná Hora Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
Oi 0,65 0,60 0,80 1,00 0,90 0,95
Základní cena výchozí: ZCv = 1 205,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 321,45 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,010 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice 3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené
Hodnocení znaku II. Tvar bez vlivu na využití IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–6– 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,040 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,050 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 337,5225 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 229 zastavěná plocha a nádvoří 204 st. 230 zastavěná plocha a nádvoří 205 Součet: 409 Pozemky na LV číslo 10164 – určená cena: Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky na LV číslo 10164 Oddíl 1 – cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 173/3 – spoluvlastnický podíl: 738 / 6 976
Cena [Kč] 68 854,59 69 192,11 138 046,70 138 046,70 Kč
138 046,70 Kč 138 046,70 Kč 14 604,14 Kč
II. Byt
a) Bytová jednotka č. 173/3 – § 38 Jedná se o zděný objekt s plochou střechou. Objekt byl dokončen v roce 1982. V přízemí jsou garáže, prádelna, sušárna, kočárkárna a další skladové společné prostory. Výměna oken v domech probíhá průběžně. Obytná jednotka se nachází ve druhém nadzemním podlaží, dle informací byla v této jednotce asi před 8 lety provedena modernizace - nové plovoucí podlahy, koupelna, ústřední topení s plynovým kotlem. Společné části jsou původní, objekt není zateplen. Podlahové plochy jednotky (PP): Název předsíň koupelna WC pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 kuchyň balkon sklep Lodžie Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Žehušice
Plocha [m2] celková koef. započítaná 10,20 1,00 10,20 3,60 1,00 3,60 1,10 1,00 1,10 20,40 1,00 20,40 1,10 1,00 1,10 13,90 1,00 13,90 7,90 1,00 7,90 3,40 0,17 0,58 2,60 0,80 2,08 4,10 0,20 0,82 68,30 61,68
–7– Počet obyvatel: 711 Základní cena (ZC): 13 775,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00*
1982 33 0,835 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,919
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu (IT): Index polohy (IP):
12 659,23 Kč/m2 1,010 1,040
Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 61,68 × 12 659,23 × 1,010 × 1,040
=
820 174,70 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 138 046,70 Kč Spoluvlastnický podíl: × 738 / 6 976 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 14 604,14 Kč 14 604,14 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 834 778,84 Kč Bytová jednotka č. 173/3 – určená cena:
834 778,84 Kč
–8–
Oddíl 2 a) Garáž - jednotky č. 173/7 – § 15 Garáž se nachází v přízemí bytového domu, průměrná údržba.
Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,986 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha:
2,40 m 18,50 m2
Obestavěný prostor (OP): I.NP Vybavení: Název, popis 1. Základy – beton s izolací 2. Obvodové stěny – zděné, 3. Stropy – s rovným podhledem 4. Krov 5. Krytina – pozink.plech 6. Klempířské konstrukce – pozink plech 7. Úprava povrchů – hladké vnitřní 8. Dveře – dřev.ocel.zárubně 9. Okna 10. Vrata – dřevěná 11. Podlahy – beton 12. Elektroinstalace – svět.a motor.
=
48,50 m3
Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 % 0,00 % 5,70 % 2,90 % 4,80 % 2,70 % 1,40 % 6,80 % 7,20 % 6,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 9. Okna –0,54 × 1,852 × 1,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Ocenění: Základní jednotková cena: Koeficient vybavení stavby K4:
×
1 375,– Kč/m3 0,9860
1,0000 – 0,0140 = 0,9860
–9– Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0670 2 241,87 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 48,50 m3 × 2 241,87 Kč/m3
=
108 730,69 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 32 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 32 / (32 + 50) = 39,024 % Odpočet opotřebení: 108 730,69 Kč × 39,024 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
42 431,06 Kč 66 299,63 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,010 Index polohy: IP = 1,040 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
66 299,63 Kč 1,050 69 614,61 Kč
Garáž č.jednotky 173/7 – určená cena:
69 614,61 Kč
b) Pozemky na LV číslo 10164 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Žehušice Název okresu: Kutná Hora Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
Oi 0,65 0,60 0,80 1,00 0,90 0,95
Základní cena výchozí: ZCv = 1 205,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 321,45 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,010 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky
Pi 0,00 0,00 0,00
– 10 – 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené
I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,040 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,050 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 337,5225 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 229 zastavěná plocha a nádvoří 204 st. 230 zastavěná plocha a nádvoří 205 Součet: 409 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky na LV číslo 10164 – určená cena:
× =
Cena [Kč] 68 854,59 69 192,11 138 046,70
134 / 6 976 2 651,70 Kč 2 651,70 Kč
– 11 –
C. Rekapitulace Oddíl 1 Rekapitulace cen pozemků: Oddíl 1 – cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 173/3 – spoluvlastnický podíl: 738 / 6 976
138 046,70 Kč 14 604,14 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 173/3
834 778,84 Kč
Oddíl 2 Výsledné ceny: a) Garáž č.jednotky 173/7 b) Pozemky na LV číslo 10164 Oddíl 2 – výsledná cena činí celkem:
69 614,61 Kč 2 651,70 Kč 72 266,31 Kč
Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
907 045,15 Kč 907 050,– Kč
Zjištěná cena: 907 050,– Kč Ocenění porovnávací metodou V případě stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí je hlavně přihlédnuto k umístění, technického stavu a velikosti pozemku. Při výběru podobných nemovitostí v současné době není v nabídce ve shodné lokalitě dostatek nemovitostí k prodeji, které lze použít k porovnání.
Při stanovení obvyklé ceny byly vyhodnoceny všechny dostupné vlivy na tuto cenu lze stanovit ve výši 960 0000- Kč, Slovy : devětsetšedesáttisícKč.
Vrdy, 24.8.2015 Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy
– 12 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.11.1985 - č.j. : Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, je v souladu s ustanovením § 127 OSŘ a prohlašuji, že jsem si vědom následků nepravdivého podání znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 37 2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 37 2015 podle připojené likvidace.
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace Snímek KN
– 13 –
– 14 –
– 15 –
– 16 –
– 17 –
– 18 –
