ZNALECKÝ POSUDEK č. 7-4191 O ceně rekreační chaty č.e. 323 postavené na pozemku jiného vlastníka číslo parcely 1732/4 v katastrálním území Sedlice u Blatné, obec - Sedlice, okr. Strakonice. Vlastník nemovitosti : Karel Charvát, Starochuchelská 182/14, 159 00 Praha 5 ....
¼
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 3068/11-60 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 16.3.2015
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rekreačních chat tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o starší rekreační chatu na pozemku jiného vlastníka. Mimo zastavěné území obce, lesní prostředí. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovité věci – rekreační chaty č.e. 323 s příslušenstvím, na lesním pozemku číslo parcely 1732/4 v katastrálním území Sedlice u Blatné, obec Sedlice, okr. Strakonice, evidované na listu vlastnictví číslo 909. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovité věci) na nemovitý majetek povinné. Jedná se o nemovitý majetek v podílovém spoluvlastnictví. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/4. 1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Karel Charvát, bytem Starochuchelská 182/14, 159 00 Praha 5 – Velká Chuchle. -2-
Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 9.3.2015.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. ve znění 199/2015 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku – - Zákon č. 89/2012 Sb. – NOZ – - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí – - Katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb. - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce 2013 - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Katalogy ÚRS Praha – průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku z roku 2014 – - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2014 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – -3-
- Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 9.3.2015 – jen venkovní obhlídka, osobně znalec. Povinný přes doporučené písemné obeslání se místního šetření nezúčastnil, pouze znalci telefonicky přiblížil situování nemovitosti. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 909 pro katastrální území Sedlice u Blatné, obec Sedlice, okr. Strakonice. V části A je zapsán vlastník – Charvát Karel ................... ¼ Janouš Jiří ................... ¼ Janouš Zdeněk ................... ¼ Janoušová Karolína ............. ¼ V části B – vlastnictví stavby č.e. 323 – rodinná rekreace na pozemku 1732/4, LV 73 V části C - zástavní právo, exekuční příkazy V části E – nabývací listiny (smlouvy), Podrobně – viz přílohy ocenění. 2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : Karla Charváta, bytem Starochuchelská 182/14, 159 00 Praha 5 – Velká Chuchle, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku je rekreační chata s příslušenstvím u rybníka Horní Zástava, postavené na lesním pozemku ve vlastnictví ČR (Lesy). -4-
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 199/2014 Sb (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rekreačních chat a další používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky. (Bližší - viz dále).
3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně rekreační chaty č.e. 323 postavené na pozemku jiného vlastníka č. parcely 1732/4 v katastrálním území Sedlice u Blatné, okr. Strakonice. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 5 č.j. 36 EXE 2304/2011-12 ze dne 5.9.2011, pravomocného dnem 22.2.2012, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného výkazu nedoplatků VZP ČR Krajské pobočky pro HMP č.j. 1941013363 ze dne 1.7.2010 k vymožení pohledávky VZP ČR proti povinnému : Karel Charvát, bytem Starochuchelská 182/14, 159 00 Praha 5. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v § 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( § 66 ex. řádu a § 336 o.s.ř. ) Žádná práva, nebo závady ve smyslu výše uvedeného nejsou zjištěny. ( Zástavní práva, exekuční příkazy apd. nejsou závadami ve smyslu výše uvedeného ). Předmětem ocenění je jen ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 oceňované nemovitosti evidované na LV číslo 909. -5-
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rekreační chata č.e. 323 na cizím pozemku číslo parcely 1732/4, Sedlice u Blatné "Horní Zástava" 387 32 Sedlice Jihočeský Strakonice Sedlice Sedlice u Blatné 1 290
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.3.2015 za přítomnosti - osobně znalec ( jen venkovní obhlídka ).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 5.2.2015, číslo listu vlastnictví 909, katastrální území Sedlice u Blatné, okr. Strakonice - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - ( jen venkovní, omezená obhlídka ) - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 3068/11-60 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 3068/1122 ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, vlastní databáze ) - Informace o pozemku ( pod chatou ), cuzk.cz -
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 909 pro katastrální území Sedlice u Blatné, okr. Strakonice ( stavba rekreační chaty ) a na LV číslo 73 ( pozemek pod chatou č. parcely 1732/4 ). Bližší - viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Předložené podklady a zjištěné informace odpovídají venkovní obhlídce a zaměření při místním šetření. Přes písemné obeslání ( a telefonické kontaktování pana Charváta Karla ) nebyla nemovitost zpřístupněna, povinný pouze po telefonu popsal blíže situování nemovitosti. Protože nemovitost nebyla zpřístupněna, vychází znalec z uvedených podkladů a informací z místa. Případné nepřesnosti v technických parametrech hlavní stavby ( zejména její vnitřní vybavení ), neovlivní podstatně závěry posudku.
-6-
7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá mimo zastavěné území středně velké obce, jihozápadní část katastru. Přístup odbočením v centru Sedlice z hlavní silnice č. 20, dále po místní asfaltové komunikaci cca 3 km směrem k „Pilskému mlýnu”. Před mlýnem na začátku hráze rybníka Horní Zástava se obočí a dále po hrázi rybníka nezpevněnou polní cestou cca 1,4 km až do vzrostlého lesa. Rozptýlená chatová osada, předmětná rekreační chata je situována na jejím západním konci v lese, okraj rybníka. Chata je umístěna na lesním pozemku ve vlastnictví ČR ( Lesy ). Chata je přístupná po lesní nezpevněné cestě. Velmi klidné a čisté prostředí, polosamota. Sedlice jsou ostatní obcí okresu Strakonice, s počtem obyvatel cca 1 300. Běžná občanská vybavenost, správní centrum v Blatné, 8 km. Dopravní spojení autem, BUS, zastávka ČD. Pozn. Jedná se o dokončenou rekreační chatu. Pro ocenění se použije porovnávací způsob ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky. Vyjmenované venkovní úpravy a vedlejší stavby o zastavěné ploše do 25 m2 jsou součástí ceny chaty. Dále je uveden stručný výčet příslušenství k rekreační chatě. - Přípojka elektrické energie - Předložené kamenné schody - vstup do chaty - Jednoduchá kůlna, navazuje na zadní stranu chaty. Dřevěné provedení, pultová střecha, zast. plocha 5,3 m2. Asi suchý WC a sklad.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rekreační chata č. e. 323
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - spoluvlastnictví a I exekuce 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Klidné a čisté prostředí u III rybníka a v lese, jen několik chata na lesních pozemcích -7-
Pi 0,00 -0,03 0,00 -0,04 0,10
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,030 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V 0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,03 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - P ) II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,884 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,911
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rekreační chata č. e. 323
Samostatná chata postavená na lesním pozemku číslo parcely 1732/4. Stavba je přízemní, s nízkým sklípkem pod verandou, obytné podkroví. Kvalitní kamenný sokl ( haklík ), 2 x obíjená dřevěná kostra, palubky, impregnace. Sedlová střecha a nad verandou pochozí terasa, přístup dveřmi z podkroví. Osinkocementové šablony, běžné klempířské prvky. Okna jednoduchá a zdvojená, část okenice. Lokální topení, zaveden elektrický proud. Vnitřní prostory nebyly přístupné, jedná se o technické odhady, které ale neovlivní podstatně závěry ocenění. Vnitřní dispozice - veranda, kuchyňský kout, obýv. pokoj, v podkroví 2 x ložnička, zkosené stěny. S ohledem na stavebně dispoziční řešení je stáří stavby odhadováno okolo 60 let. Bez zjevných rekonstrukcí a modernizací. Utržený svod, střecha je zanesená, třeba obnovit nátěry, zhoršená údržba. -8-
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 60 let 2 915,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: podkroví: Název podlaží 1. NP: podkroví:
44,00 m2 37,00 m2
= = Zastavěná plocha 44,00 m2 37,00 m2
Konstrukční výška 2,50 m 2,20 m
Obestavěný prostor Stavba: Obestavěný prostor - celkem:
175,00 m3 175,00 m3
= =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty - Jen staré oplocení, odhad jímka a studna 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Předpoklad jen základního provedení a vybavení, pozemek jiného vlastníka. 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: s = 1 - 0,005 * 60 = 0,700 9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,700 = 0,494
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,030 -9-
č. II
Vi typ E
II II
0,00 -0,03
III
0,03
II II II III
0,00 -0,06 0,00 0,00
I I
-0,05 -0,06
III
0,85
Index polohy pozemku IP = 0,884 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 915,- Kč/m3 * 0,494 = 1 440,01 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 175,00 m3 * 1 440,01 Kč/m3 * 1,030 * 0,884= 229 452,63 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
229 452,63 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rekreační chata č. e. 323
229 452,60 Kč
a) Ocenění staveb celkem
229 452,60 Kč
Celkem
229 452,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
229 452,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
229 450,- Kč
slovy: Dvěstědvacetdevěttisícčtyřistapadesát Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami „na klíč“ apd.). Případně použití údajů z administrativní ceny.
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Rekreační chata č.e. 323 - 10 -
3.4.1. Rekreační chata č.e. 323 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 175,0 m3 ZCU – základní cena 2 915,- Kč/m3 OP Reprodukční cena – 175,0 m3 OP * 2 915,- Kč Znehodnocení opotřebením - 55%
-
Věcná hodnota rekreační chaty č.e. 323 ke dni ocenění
510.125,- Kč 280.569,- Kč 229.556,- Kč
3.4. Věcná hodnota – rekapitulace 3.4.1. Rekreační chata č.e.323
229.556,- Kč
3.4. Věcná hodnota nemovitosti ke dni ocenění celkem
229.556,- Kč
Tj. slovy : Dvěstědvacetdevěttisícpětsetpadesátšest Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen).
Výnosová hodnota se nestanovuje !
- 11 -
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí pro rodinnou rekreaci jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Sedlice a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, zhoršený technický stav, pozemek jiného vlastníka a zejména skutečnost, že nemovitost nebyla zpřístupněna. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. V tomto případě je také nutné přihlížet ke skutečnosti, že předmětem exekuce je jen spoluvlastnický podíl ve výši ¼ ! Obecně bude tento podíl velmi obtížně obchodovatelný. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí 200.000,- Kč – 250.000,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob – rekreační chaty č.e.323 s příslušenstvím, evidované na LV číslo 909, v katastrálním území Sedlice u Blatné, obec Sedlice, okr. Strakonice, je odhadována na spodní hodnotě cenového rozpětí (princip opatrnosti) -
200.000,- Kč 3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.3. Administrativní cena 3.4. Věcná hodnota nemovitosti 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota – rozpětí
229.450,- Kč 229.556,- Kč se nestanovuje 200.tis. - 250.tis.Kč
3.6.3. Závěrečná analýza Jedná se o exekuční řízení – prodej nemovité věci pro rodinnou rekreaci. Výhradně rekreační oblast, mimo zastavěné území obce, lesní prostředí. Chata je ve zhoršeném původním stavu, hůře přístupná, umístěná na pozemku jiného vlastníka. Nemovitost nebyla zpřístupněna !!! Lze reálně předpokládat, že event. zájemci budou hlavně zbývající spoluvlastníci, jinak bude zájem - 12 -
velmi malý, nebo žádný. I proto je návrh obvyklé ceny určen pod cenovou úrovní obdobných a volných rekreačních objektů. Na základě uvedeného rozboru a předchozích kategorií ocenění je obvyklá cena celé předmětné nemovitosti odhadována ve výši, dodržení principu opatrnosti : 200.000,- Kč
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovité věci : rekreační chaty č.e. 323 s příslušenstvím, postavené na pozemku jiného vlastníka číslo parcely 1732/4, v katastrálním území Sedlice u Blatné, obec Sedlice, okr. Strakonice, ve výši zaokrouhleně :
200.000,- Kč
Z toho ideální spoluvlastnický podíl ve výši ¼
.................
50.000,- Kč
Tj. slovy : Padesáttisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
V Říčanech 16.3.2015
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected]
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
- 13 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7-4191 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 7-4191.
- 14 -
- 15 -
- 16 -
Rekreační chata č.e. 323, Sedlice u Blatné
průčelí
příjezdová cesta
boční pohled, vstup
kůlna, zadní stěna chaty
- 17 -
- 18 -
