ZNALECKÝ POSUDEK č. 2013-44 O ceně nemovitosti - spoluvlastnického podílu na pozemcích ve výši ideální 1/9 celku evidovaných na LV č. 1492 pro obec a k.ú. Podbořany okr. Louny, kraj Ústecký
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek Frank Tovární 197 381 01 Český Krumlov
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny pro exekuční řízení č.j. 125 EX 247 /10.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 25.6.2013 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Petr Křivka Šafaříkova 2528 440 01 Louny telefon: 608980991 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v ve 2 vyhotoveních. V Lounech 28.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí (spoluvlastnického podílu na pozemcích) dle zaslaného „Usnesení soudního exekutora” JUDr. M. Franka, č.j. 125 EX 247/10-126: - provést odhad obvyklé ceny níže specifikovaného nemovitého majetku v daném čase a místě - ocenit případně jednotlivá práva a závady spojená s oceňovaným nemovitým majetkem, pokud budou zjištěna
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky dle LV č. 1492 pro obec a k.ú. Podbořany Podbořany 441 01 Podbořany Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Podbořany Katastrální území: Podbořany Počet obyvatel: 6 399 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 75,0282 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 75,03 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.6.2013 za přítomnosti zástupce objednatele ocenění nebyl přítomen.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výše uvedené usnesení soudního exekutora ze dne 4.6.2013 - informace o pozemcích zjištěné dálkovým přístupem - informace zjištěné na Městském úřadu Podbořany - Stavebním úřadu o vztahu pozemků k ÚPD Města Podbořany - aktuální realitní inzerce - znalecké standardy EVS, IVS - prohlídka - místní šetření
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: pan Stanislav Tecl, Alšova 716, 44101 Podbořany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 9 Podrobněji viz příloha ocenění.
6. Dokumentace a skutečnost Jiná, než výše uvedená, dokumentace nebyla k dispozici, nebyly zaslány podklady z KN - příslušný list vlastnictví, informace o pozemcích byly zjištěny dálkovým přístupem.
7. Celkový popis nemovitosti Místopis - charakteristika obce Podbořany jsou samostatným městem nacházejícím se v jihozápadní části Ústeckého kraje. Žije zde cca 6400 obyvatel, technická infrastruktura je zde úplná, částečně rozvinutá je občanská a bytová vybavenost - zdravotnické zařízení, místní správní úřady a omezeně i kulturní a sportovní instituce apod. Technická infrastruktura - elektrofikace, plynovod, veř. kanalizace, vodovod, telefon. Nejbližší větší kulturně správní středisko s vyšší občanskou vybaveností je město Žatec - ve vzdál. cca 15 km. Obcí prochází hlavní komunikace - silnice II. třídy č. 226 ve směru Podbořany - Vroutek - Lubenec, s napojením na spojnici č. 6 - E 48 - měst Karlovy Vary - Praha. Dopravní spojení je autobusové i železniční. V místě jsou pracovní příležitosti omezené, v posledních několika letech však došlo k částečnému oživení rozvoje města vznikem průmyslové zóny a výstavbou výrobních závodů větších výrobních společností (např. Izopol, Candy apod.). Vzdálenost hlavní dopravní tepny v lokalitě - silnice č. I/6 - trasy Praha-Karlovy Vary, je cca 12 km. Území města je stabilizované, rozvoj dle schváleného územního plánu. Poloha nemovitosti (pozemků) Oceňované pozemky se nacházejí ve třech různých lokalitách severně (A-lokalita „Podbořanský vrch”) a jižně od města, směrem k obci Valov (B1-lokalita mezi železniční dráhou a zástavbou „Za Vodárnou” - B2 - lokalita Na Pískách v blízkosti hřbitova) - viz situace obsažená v přílozeocenění. Přístup k pozemkům je v případě lokalit A, B2 zajištěn ze zpevněné veřejně přístupné cesty, pozemky v lokalitě B1 jsou přístupné pouze přes pozemky jiných vlastníků, z části přes pozemky ve vlastnictví ČR (správě UZSVM). -2-
Skladba nemovitosti - situace Předmětem ocenění jsou níže uvedené pozemky dle evidence KN (v členění dle lokalit): A - pč. 1533/6, 1533/7 - orná půda Jedná se o území zahrnuté v platné ÚPD města Podbořany do ploch pro zemědělskou výrobu, plochy ZO a nelze předpokládat jiné než zemědělské využití. B1 - pč. 402/15 - vodní plocha - pč. 1879/8, 1881/1, 1881/2, 1881/4, 1881/5, 1881/6, 1887/20 - orná půda - pč. 1880, 1882/9, 1882/10 - ostatní plocha Jedná se o území zahrnuté v platné ÚPD města Podbořany do návrhových zastavitelných ploch pro budoucí občanskou vybavenost - plochy OS4 občanské vybavení-sport. Jedná se tedy o budoucí rozvojové zastavitelné území s přípustnou zástavbou dle ÚPD. B2 - pč. 1729/7, 1729/28, 1761/25 - orná půda - pč. 1899/13 - dtto - pč. 1900 - vodní plocha, zamokřená Jedná se o obdobně jako výše o území zahrnuté v platné ÚPD města Podbořany do návrhových zastavitelných ploch pro budoucí občanskou vybavenost - plochy OS4 - občanské vybavení-sport, s přípustnou budoucí zástavbou dle ÚPD. Na pozemcích nejsou žádné stavby ani venkovní úpravy, nejsou napojeny inženýrské sítě, pozemky nejsou oploceny, nebylo zjištěno jiné příslušenství. Trvalé porosty náletového charakteru se vyskytují minimálně, okrajově a nemají vliv na obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemků. Hranice pozemků není v terénu vytýčena, není známa jejich přesná hranice v terénu. Vazba na územně plánovací dokumentaci Jak výše uvedeno, dle platné ÚPD jsou pozemky v lokalitách B1, B2 zahrnuty v zastavitelném území - ploše OS 4 - s využitím pro zástavbu občanské vybavenosti - s hlavní účelem využití sport, sportovní stavby a doprovodné stavby pro obsluhu plochy. Podrobnější popis, analýza trhu a zdůvodnění ocenění je uvedeno v další části posudku. Vlastnosti oceňovaných pozemků Lokalita A - zemědělská orná půda, s dalším využitím k zemědělským účelům. Lokalita B1, B2 - jde tzv. budoucí stavební pozemky, resp. pozemky zahrnuté dle ÚPD k budoucímu zastavění - podrobněji viz analýza trhu. ANALÝZA TRHU I Stávající situace na trhu s pozemky v regionu „podbořanska”. V uvedené oblasti se obchodují pozemky obecně málo, to platí i pro pozemky uvedeného typu (nezasíťované budoucí stavební pozemky), je nízká poptávka i nabídka - trh v daném segmentu je mělký, s úzkým okruhem poptávajících. Orientačně se obchodují pozemky dle jednotlivých druhů a způsobu využití takto: a) stavebně připravené pozemky pro rezidenční zástavbu relacích 200-500,- Kč/m2 b) stavební - nepřipravené pozemky - 50-100,- Kč/m2 c) budoucí stavební pozemky většího rozsahu, komerční a smíšené využití, nezasíťované - 10- 50,- Kč/m2 d) zemědělské pozemky s možností budoucí změny využití (po úpravě ÚPD) a vynětí z půdního fondu 5-20,- Kč/m2 Uvedená cenová rozpětí jsou poměrně široká a vývoj prodejních tržních cen je závislý na mnoha vlivech - zejména poloze, rozloze pozemků, možnostech využití, intenzity budoucí zástavby a stavu dostupné technické infrastruktury, která zejména ovlivňuje náklady na zasíťování území a rychlost v možnostech budoucího využití (výstavby). V daném případě lze očekávat tržní cenu ve spodní části uvedených rozpětí: v případě lokality A - v cenové úrovni ad d) - orná půda je prodejná zejména v závislosti na bonitě (kód BPEJ), přitom tržní hodnota orné půdy je v místě převážně nižší než cena úřední zjištěná dle cenových předpisů, poptávka po orné půdě je v místě nízká v případě lokalit B1-B2 v cenové úrovni ad c) - zejména vzhledem k rozsahu výměry pozemků, obtížnosti jejich zasíťování a napojení na dostupnou technickou infrastrukturu, včetně přístupových komunikací, i s ohledem na budoucí využití ve vazbě na v místě nízkou kupní sílu regionu. Další část analýzy trhu, popis a způsob ocenění jsou uvedeny a zdůvodněny níže, přitom se uvádějí další podstatné skutečnosti a vysvětlující komentář.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1a) Pozemky dle LV č. 1492 - k.ú. Podbořany
-3-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1a) Pozemky dle LV č. 1492 - k.ú. Podbořany Popis Dle platné vyhl. se pozemky ocení dle skutečného stavu využití: - lokalita A - zemědělské pozemky - viz § 29 vyhl. - lokalita B1, B2 - ve vazbě na platnou ÚPD a budoucí možnost využití Pozemky v lokalitě B1-B2 s výjimkou vodní plochy jsou určené k budoucímu zastavění - ocenění je dle cenového předpisu jako pro tzv. jiné pozemky zahrnuté do územního plánu k zastavění - viz § 32, odst. 1. Uplatnění srážek je v maximální výši, v současné době je technická infrastruktura nedostupná, chybí přístupová komunikace apod. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich -30 % zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -22 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -30% + -22% * (100 % + -30%) -45,40 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Poloha pozemků je na okraji města, náklady na budoucí technickou infrastrukturu budou značné, v místě nízká kupní síla - neuvažuji s přirážkami. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8610 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,2880 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki [Kč/m2] § 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění (§ 28 odst. 2) § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) 75,03 0,30 2,2880
Kp
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
0,8610
-45,40
24,21
Typ
Jedn. cena [Kč/m2]
Název
§ 32 odst. 1 (§28 odst. 2) orná půda § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) dtto § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) dtto § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) orná půda § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) ostatní plocha § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) orná půda § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) orná půda § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) orná půda § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) orná půda § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) orná půda § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) ostatní plocha § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) ostatní plocha § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) orná půda Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1729/7 1729/28 1761/65 1879/8 1880 1881/1 1881/2 1881/4 1881/5 1881/6 1882/9 1882/10 1887/20
-4-
Výměra [m2] 12 214,00 17 065,00 76,00 105,00 430,00 30 048,00 637,00 1 319,00 223,00 14 034,00 466,00 42,00 556,00
24,21 24,21 24,21 24,21 24,21 24,21 24,21 24,21 24,21 24,21 24,21 24,21 24,21
Cena [Kč] 295 700,94 413 143,65 1 839,96 2 542,05 10 410,30 727 462,08 15 421,77 31 932,99 5 398,83 339 763,14 11 281,86 1 016,82 13 460,76 1 869 375,15
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23 Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo
80 % 80,00 % BPEJ
orná půda 1533/6 10 100 orná půda 1533/7 10 100 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
Výměra [m2] 21 920,00 5 783,00 27 703,00
JC [Kč/m2] 12,70 12,70
Úprava [%]
UC [Kč/m2] 22,86 22,86
80,00 80,00
*
Cena [Kč] 501 091,20 132 199,38 633 290,58 1,0000 633 290,58
Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 31 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění
Zákl. cena [Kč/m2] § 31 odstavec 5 75,03 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2. Typ
Koef.
Přirážka
Ki
Kp
0,07
Název
Parcelní číslo
§ 31 odstavec 5 vodní plocha Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem
402/15
Upr. cena [Kč/m2] 5,25 10,-
1,000
Výměra [m2] 29,00
Srážka %
Jedn. cena [Kč/m2] 10,00 =
Cena [Kč] 290,290,2 502 955,73 Kč
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemky dle LV č. 1492 - k.ú. Podbořany - zjištěná cena
=
-5-
1/9 278 106,19 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen, celkem
278 106,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
278 110,- Kč
slovy: Dvěstěsedmdesátosmtisícjednostodeset Kč
D. ODHAD OBVYKLÉ CENY (TRŽNÍ HODNOTY) ÚVOD Ocenění je provedeno ve smyslu definice obvyklé ceny uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Majetek a služba se oceňují cenou obvyklou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Pro daný případ je tato definice považována za synonymum pojmu „tržní hodnota”, tj. pojmu, který není z hlediska oceňování v prostředí ČR legislativně upraven, avšak upravují jej a pojem vysvětlují obecně uznávané oceňovací standardy, v evropském prostředí (EU) pak zejména standardy EVS. Obvyklou cenou se pro účely výše uvedeného zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, nebo obdobného majetku ( při poskytování stejné nebo obdobné služby) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění; je to cena, kterou bylo možno za konkrétní věc (službu) v rozhodné době a místě dosáhnout. Taková cena vzniká na trhu každého zboží a zbožím lze označit i nemovitosti včetně pozemků. Trh s nemovitostmi má svá specifika, která jsou dána individuálním charakterem každé nemovitosti, jejím stářím, rozdílným technickým stavem, vybaveností, polohou ve vazbě na dopravní spojení, navazující výstavbu a orientaci ke světovým stranám; dále vlastnickými vztahy apod. Poptávka a nabídka na trhu nemovitostí je značně rozdílná v jednotlivých regionech a také pro jednotlivé druhy staveb a obdobně je tomu i u pozemků. Stanovení hodnoty nemovitého majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje značný podíl úsudku, neboť neexistuje jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit obvyklá cena nebo hodnota nemovitosti. Vždy se jedná o odhad obvyklé ceny a dvě strany provádějící nezávislé hodnocení mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. V současné době se pro odhad obvyklé ceny ve smyslu tržní hodnoty používají tři základní metody - oceňovací přístupy, po jejichž aplikaci a vyhodnocení (rekonciliace) lze na základě odborného úsudku znalce odhadnout předpokládanou - odhadovanou obvyklou cenu (tržní hodnotu) nemovitosti. Jedná se zejména o přístup nákladový (věcná hodnota), metodu výnosovou a metoda porovnávací. Porovnávací metoda Principem metody je porovnání a vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, stářím, technickým stavem, objemovými parametry a polohou. Porovnání se provádí ve vazbě na vhodná porovnávací kriteria a na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku, sítě Internetu, vývěsek realitních kanceláří, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí apod. - tato metoda je při ocenění aplikována viz níže. Věcná hodnota Jedná se o metodu tzv. nákladového ocenění, tj. stanovení nákladů na pořízení věci (nemovitosti) v současných cenách a určení opotřebení v závislosti na stáří a skutečném stavu nemovitosti. Taktéž se v terminologii užívá pojem časová cena. Zjištění věcné hodnoty se uplatňuje zejména u staveb, pozemky jsou nereprodukovatelné, nelze je vyrobit a měřit jejich hodnotu náklady - metodu taktéž nelze při ocenění uplatnit (nelze měřit náklady na výrobu). Podpůrně je uplatněna cena zjištěná - administrativní, jako jedna z forem nákladového ocenění v intencích cenového předpisu - tato cena je uvedena pro celkovou informaci, její výše nelze dle názoru znalce při obchodování dosáhnout. Výnosová hodnota Obecně, za předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů (např. z nájemného ), je možno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. V daném případě není uzavřena nájemní smlouva (nebylo doloženo), komerční využití oceňovaných pozemků není v současném stavu běžné, tyto jsou obecně nepronajímatelné nebo obtížně pronajímatelné, pronájem zemědělských pozemků je za velmi nízké nájemné, které nevystihuje jejich hodnotu. Dosažení budoucích pravidelných výnosů a jejich transformace do současnosti je nejisté až nereálné. Metoda se při ocenění taktéž neuplatňuje - nelze měřit a transformovat, či jinak vyjádřit budoucí prospěch z využití pozemků.
-6-
Porovnávací metoda V řešeném případě provádím přímé porovnání s obdobnými porovnatelnými pozemky zahrnutými v ÚPD k dalšímu zhodnocení, resp. k budoucí zástavbě, a to na základě vyhodnocení nabídek trhu a z části dle vlastní cenové databáze uskutečněných obchodních transakcí. Pro porovnání obdobných porovnatelných pozemků s možností budoucího zastavění jsou srovnatelnými parametry jejich poloha a přístup - dopravní dostupnost, možnosti napojení na inženýrské sítě, typ a intenzita budoucí možné zástavby - plánované využití. Jednotkou je pro porovnání zvolen plošný jednotkový parametr - 1m2 plochy pozemku. Způsob použití porovnávací metody, resp. její aplikace, je v daném případě výsledkem hodnocení situace na trhu znalcem, který má zkušenosti v tržním oceňování pro bankovní sektor, účely exekuce a soudní řízení - neexistuje obecně platná předepsaná metodika způsobu použití porovnávací metody a exaktně stanovený matematický model - vzorec - pro výpočet porovnávací hodnoty (obvyklé ceny), s výjimkou některých ustanovení cenového předpisu pro určitý typ nemovitostí. Metoda byla při ocenění aplikována, její výsledky jsou v ocenění zahrnuty s tím, že mají částečně omezenou vypovídací schopnost vzhledem k nižšímu počtu relevantních cenových informací - proto znalec považuje za výstižnější stanovit odhadované rozpětí obvyklé ceny. Pro porovnání pozemků zemědělského využití je uplatnění metody málo transparentní, v místě se orná půda obchoduje v cenových relacích 1/2 - 2/3 úřední zjištěné ceny, převážně v závislosti na bonitě půdy. V řešeném případě považuji za tržní cenu orné půdy v místě jednotkovou cenu ve výši 8-10,- Kč/m2 - viz níže uvedené údaje pro porovnání. Vysvětlení použitých zkratek Pc - požadovaná cena dle realitní inzerce, Pcj - požadovaná jednotková cena za 1m2 plochy pozemku Kc - realizovaná - známá kupní cena, Kcj - známá jednotková cena za 1m2 plochy pozemku Ucj - upravená jednotková cena = Pcj x Ko, nebo Kcj x Kr x Kp Jcvp - jednotková cena váženým průměrem, Jc - jednotková cena Ko - koeficient odlišnosti = Kr x Kp - tzv. objektivizační koeficient Kr - koef. rizika na pramen ceny = 0.50 - 0.90 Kp - koef. porovnání (stanovený znalcem ve vztahu k oceňované nemovitosti na základě výše uvedených parametrů pro porovnání) - lepší vlastnosti oproti oceňovanému pozemku = hodnota Kp je menší 1.0; horší vlastnosti = hodnota Kp je vyšší 1.0. ANALÝZA TRHU II Pro aplikaci porovnávací metody a dosažení reálných výsledků nutno porovnávat porovnatelné nemovitosti, tj. v daném případě tedy pozemky určené k budoucímu zastavění ke komerčnímu využití (nikoliv bytová výstavba, rezidenční zástavba) na základě níže uvedených vlastností a porovnatelných kriterií: - obdobného druhu z hlediska možnosti využití - zástavby a její intenzity - obdobné rozlohy - výměry - polohy blízké k lokalitě oceňovaného pozemku - dle možností napojení na technickou infrastrukturu - z hlediska dopravní dostupnosti V uvedeném regionu "podbořanska ” a potažmo jeho bližšího okolí, se obchodují pozemky uvedeného typu málo, trh je mělký s nízkým okruhem poptávajících. Přímo v místě nemá znalec v databázi informace o uskutečněných převodech porovnatelných pozemků, proto je nutné využití průzkumu a porovnání na základě dostupných informací z aktuálního realitního trhu - bylo přistoupeno k vyhodnocení a porovnání nabídky dle aktuální realitní inzerce. Byla zjištěna nabídka porovnatelných pozemků v lokalitě a blízkém okolí - obcích v okruhu cca do 5-10-ti km - (server Reality.cz, S-reality, severo.ceskereality.cz) : 1/ Pozemek - Letov - Podbořany,okr. Louny Nabídka dle realitní inzerce - server Sreality - viz příloha ocenění. Nabídka prodeje - zemědělský pozemek zahrnutý v ÚPD k zastavění, rozloha 4 457 m2. Pozemek se nachází na klidném místě na okraji obce, je vedený v platném ÚP jako smíšená obytná plocha - vesnická, tzn. je vhodný k výstavbě rodinných domů, je stavebně nepřipravený, nezasíťovaný. Požadovaná jednotková cena je 95 Kč/m2 - dle názoru znalce na trhu v místě nedosažitelná. Hodnocení - pozemek v jiné horší lokalitě, ostatní parametry jsou výhodnější - podstatně nižší rozloha (tedy výhodnější), budoucí změny využití k bydlení - tj. taktéž výhodnější než komerční účely, je celistvý, hodnocen lépe ve vztahu k oceňovaným pozemkům, předpokládá se lepší prodejnost. 2/ Pozemek - průmyslové využití - Velichov - Žatec, okr. Louny Nabídka dle realitní inzerce - RK Genera, LIberec - viz příloha ocenění. Komerční pozemek vhodný pro průmyslovou výrobu a skladování se nachází na severním okraji Žatce v průmyslové zóně Astra, která leží u komunikace I/27 Most-Žatec-Plzeň. Inženýrské sítě v dosahu, pozemek nezasíťovaný - viz příloha. Požadovaná jednotková cena 140 Kč/m2. Hodnocení- obtížněji porovnatelný pozemek v jiné lokalitě, možné výrobní využití, v těsné blízkosti obdobné zástavby, dostupná tech. infrastruktura. Pozemek hodnocen podstatně lépe, jako lépe prodejný s časově bližší možnou výstavbou, lepší poloha z hlediska využití, možnost napojení na IS. -7-
3/ Pozemek - komerční využití - Podbořany, okr. Louny Nabídka dle realitní inzerce - viz příloha. 2 Pozemek o celkové rozloze 5 966 mna okraji obce Podbořany, je v těsné blízkosti příjezdové cesty do obce, nedaleko městského úřadu a parkoviště, vhodný pro výstavbu na komerční účely (supermarket, obchodní centrum ). 2 Požadovaná jednotková cena 958.00 Kč/m . Hodnocení - obtížněji porovnatelný pozemek podstatně nižší rozlohy, na okraji města, dostupné IS, poloha u komunikace. Hodnocení - nedosažitelná kupní cena v místě - snížena koef. rizika, dle názoru znalce jinak pozemek hodnocen podstatně lépe ve všech porovnatelných kriteriích.
Při porovnávání cen dle nabídek realitní inzerce je nutné si uvědomit, že skutečná obchodovaná - realizovaná cena je zpravidla podstatně nižší, než požadovaná cena dle realitní inzerce a rozhodně nemůže být vyšší. Níže uvedené srovnání a stanovení předpokládané obvyklé ceny oceňovaného pozemku je v daném případě názorem znalce a výsledkem jeho hodnocení situace.
Vyhodnocení - porovnání pozemků ad 1/ Požadovaná cena - 95,- Kč/m 2 ad 2/ Požadovaná cena - 140,- Kč/m 2 ad 3/ Požadovaná cena - 958,- Kč/m 2
Kr = 0.65, Kp = 0.45, Ucj = Kr = 0.65, Kp = 0.40, Ucj = Kr = 0.50, Kp = 0.10, Ucj =
27.80,- Kč/m 2 36.40,- Kč/m 2 47.90,- Kč/m 2
Jc = navržena těsně nad spodní hranicí uvedeného rozpětí jednotkových cen - 30.00 Kč/m 2 Porovnávací hodnota (přímá metoda) = výměra x Jc Pozemky zastavitelné 77215 m 2 * 30,- Kč * 1/9 = zaokr. 257.380,- Kč Pozemky zemědělské a vod. plocha - 27732 m 2 * 10,- Kč * 1/9 = zaokr. 30.810,- Kč V daném případě je zřejmé, že pro porovnání lze obtížně nalézt přímo porovnatelné pozemky v daném segmentu trhu, trh s obdobnými pozemky není v místě dostatečně transparentní, četnost obchodování je nízká, rozdílnost vlastností pozemků je značná - skutečnou prodejní - kupní cenu takových pozemků lze nejlépe zjistit na základě výběrového řízení. Uvedená aplikace porovnávací metody má částečně omezenou vypovídací schopnost s ohledem na absenci širší databáze uskutečněných převodů porovnatelného majetku, tj. přímo srovnatelných pozemků. Z tohoto důvodu bylo provedeno i ocenění dle platného cenového předpisu a byla zjištěna obdobná cenová relace - lze předpokládat obvyklou cenu v navržené výši odpovídající i ceně zjištěné administrativní, což lze považovat za náhodný jev, poplatný nižší transparentnosti porovnávací metody v řešeném případě, za stavu informační nouze.
D1. ZÁVĚR HODNOCENÍ 1. Práva nebo závady spojená s nemovitostí - rizika nemovitosti nebyla zjištěna, na pozemku neváznou věcná břemena ani jiná omezení vlastnických práv s vlivem na obvyklou cenu, pozemek se nenachází v rizikové záplavové oblasti. Předkupní právo - zapsané předkupní právo se týká části zastavitelných pozemků, jedná se o zákonné předkupní právo ve prospěch Města Podbořany, vyplývající z ustanovení zákona o územním plánování - bez vlivu na obvyklou cenu pozemků (obvyklou cenu pozemků by při obchodování mělo respektovat i Město). Nájemní smlouvy - nebyly doloženy - nelze hodnotit nebo ocenit případné závady či práva vyplývající z možných závazků ze smluv, pokud jsou uzavřeny - při ocenění se neuvažuje (nelze odhadnout) případný možný vliv z tohoto titulu na obvyklou cenu. 2. Závěrečné zdůvodnění Při návrhu obvyklé ceny pozemku byly vzaty v úvahu všechny výše popsané vlivy a skutečnosti zjištěné na základě prohlídky nemovitosti, vyhodnocení předaných podkladů a zjištěných dostupných informací, průzkumu a analýzy trhu v daném segmentu nemovitostí. Aplikace porovnávací metody má v řešeném případě částečně omezenou vypovídací schopnost s ohledem na absenci širší databáze přímo srovnatelných nemovitostí, nejsou relevantní údaje o přímo realizovaných obchodech s obdobným nemovitým majetkem - proto bylo provedeno rovněž ocenění dle platného cenového předpisu, které je v tomto případě v relaci s porovnávací hodnotou (v rozpětí cen dle analýzy trhu a provedeného porovnání) a považuji zjištěné cenové relace jako relevantní pro uvedený návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny) oceňovaných pozemků.
-8-
D2. REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH HODNOT Administrativní cena dle vyhl. 450/2012 Sb. Porovnávací hodnota Obvyklá cena
278.110,- Kč 288.190,- Kč 280.000,- Kč
Na základě výše uvedeného, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám a s ohledem na zjištěné skutečnosti dle analýzy trhu, odhaduji obvyklou cenu předmětných pozemků (v rozsahu vlastnického podílu) v k.ú. Podbořany, evidovaných na LV č. 1492, v souhrnné výši:
280.000,- Kč Pozn.: obvyklá cena je uvedena jako teoretická cena v dané výši podílu 1/9 z celku , běžně se takto minoritní podíly na pozemcích samostatně neobchodují a lze předpokládat podstatně nižší cenu podílu při obchodování na trhu - toto cenové snížení však nelze přesněji odhadnout. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Ocenění je zpracováno k současnému stavu; při změně vstupních podmínek, za kterých bylo ocenění zpracováno, zejména ve vztahu k územnímu plánu, může být stanovena obvyklá cena v jiné výši. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.
Ing. Petr Křivka Šafaříkova 2528 440 01 Louny telefon: 608980991 e-mail:
[email protected] V Lounech 28.6.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17.
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí n. Labem dne 18.9.1996 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s oprávněním podávat dle znaleckého průkazu č. 220 znalecké posudky v uvedeném oboru. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013-44 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13-044.
-9-
F. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 1 1 1 3
Snímek katastrální mapy - mapy ISKN Mapa oblasti Informace o LV Informace o srovnatelných pozemcích
- 10 -
Mapa KN
s vyznačením dotčených lokalit
- 11 -
Mapa oblasti
poloha pozemků - mapa oblasti
- 12 -
