ZNALECKÝ POSUDEK. č

ZNALECKÝ POSUDEK č. 986-16-2013 O obvyklé (tržní) ceně nemovitostí rodinného domu č.p.22 s příslušenstvím a pozemků pod č. st. 15 zastavěná plocha a nádvoří a p.č.96 zahrada a p.č. 823 ostatní plocha zapsaných na LV č.385 v k.ú. Rataje a obci Rataje, okres Kroměříž.

Objednatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. U pískovny 890/1 18200 Praha 8 -Kobylisy

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé (tržní ceny) pro konkursní řízení podle insolvenčního zákona.

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. podle stavu ke dni 15.5.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Vojtěch Slavík Skaštice 2 767 01 Kroměříž telefon: 606544787 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 33 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Skašticích, 15.5.2013

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti v tržní hodnotě – aktualizaci posouzení č. 960-20-2012 k datu 15.5.2013.

2. Informace o nemovitosti Adresa majetku : Obec: Číslo popisné: Okres: Směrové číslo: List vlastnictví: Katastr:

Rataje 22 Kroměříž 768 12 385 Rataje u Kroměříže

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE

Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Název státu :

739626 Rataje u Kroměříže 588938 Rataje 1 114 01.01.2010 CZ0721 Kroměříž Zlínský (Střední Morava) Česká republika

Poloha v obci :

Ostatní

Časové koeficienty :

ÚRS

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 20.8.2012 za přítomnosti majitele firmy URBANSTAVBY s.r.o., Josef Urban. Prohlídka dne 15.5.2013 bez kontroly interiéru objektu .Stav interiéru definovaný na základě šetření ze dne 20.8.2012.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Výpis z katastru nemovitostí Vyhotovený katastrálním úřadem elektronicky viz příloha č. 1

2.

Kopie katastrální mapy Vyhotovena katastrálním úřadem elektronicky viz příloha č. 2.

2

3.

Použité předpisy, literatura a další podklady

Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. Vyhláška : vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb., Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998.

4.

Výpočetní programy

Program pro oceňování nemovitostí NEMEXPRES ,TOMAS a ABN. Autor: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník majetku : List vlastnictví č: Vlastník nemovitosti: Vlastníci stavby:

URBANSTAVBY s.r.o. Rataje 22, 768 12

Vlastníci pozemku:

URBANSTAVBY s.r.o. Rataje 22, 768 12

Identifikátor:

27730387

385

6. Dokumentace a skutečnost 1/ Projektová dokumentace Dokumentace byla k ocenění předložena částečná k ohlášení stavby při opravě objektu. 1/Dokumentace z roku 1995 schválená pod č.j. 742/95 2/ Dokumentace z roku 2009 pro provedení stavebních úprav interiéru 2/ Právní dokumentace a/ Stavební povolení: nebylo předloženo, stavba povolená v roce 1995 pod č.j. 742/95 (určeno dle projektové dokumentace) b/ Kolaudační rozhodnutí: Objekt nebyl k datu místního šetření po celkové rekonstrukci kolaudován. c/ Nabývací titul: Objekt zakoupený v roce 2009 ,kupní smlouva nebyla doložená.

d/ Ocenění nemovitosti Doloženo z roku 2009 č.4022-161/09 Ing. Jaroslav Fojtů

3

7. Celkový popis nemovitosti Situace oceňované nemovitosti Hlavní stavba - rodinný dům: Rodinný dům se nachází v obci Rataje s počtem obyvatel 1114 (dle údajů stat. úřadu) . Komunikačně je dostupný z vedlejší silnice a je vzdálený od autobusové zastávky do 100 m. Rodinný dům tvoří hlavní částečně podsklepená stavba řadového domu se dvěma nadzemními podlažími a s částečným podzemním podlažím do ½ . V rodinném domě je jedna bytová jednotka 4+1 a nebytové prostory ,kancelář a sklady. Na dvorní část navazuje zahrada osázená částečně ovocnými stromy. Celý pozemek je oddělen od okolí oplocením a vlastními stavbami. Dům je napojený na obecní kanalizaci. Dům je napojený na elektřinu přípojkou 220/380 V. Dům je přístupný v průčelí vchodovými dveřmi , přes průjezd a dále ze zadní strany zahrady. Rodinný dům se nachází v zástavbové části rodinných domů obce Rataje v blízkosti centra obce s dobrou dostupností po asfaltové obecní komunikaci . V místě jsou dostupné veškeré sítě. Přístup k objektu je zajištěn z obecního pozemku p.č.693/1 po asfaltové komunikaci a dále přes pozemek p.č. 694/24 689 ve vlastnictví obce Rataje. Ze zadní strany pak přes pozemek p.č.772/1 a 772/2 ve vlastnictví obce Rataje.

Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Správní funkce obce: Obchod potravinami resp. Školy: Územní plán:

Obec samostatná V místě 1-4 ano

Počet obyvatel v obci k 1.1.2010 : 1114 V obci je pošta V obci je základní škola 1. - 4. ročník V obci je zdravotnické zařízení V obci není zařízení Policie ČR V obci není kanalizace s připojením na čističku odpadních vod V obci je vodovod V obci je plynofikace

Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru:

centrum

Vzdálenost k autobusovému nádraží (zastávce): Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba:

Do 100 m Dobré Rovinný až mírně svažitý Rodinné domy

4

Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:

Dobré Vodovod, kanalizace, elektro, plyn

Vlastní nemovitost Typ stavby: Dostupnost jednotlivých podlaží: Příslušenství nemovitosti: Možnost dalšího rozšíření: Technická hodnota stavby: Údržba stavby: Pozemky k objektu celkem:

Rodinný dům řadový se sedlovou střechou Schody Pozemky, ovocné stromy,oplocení pozemku,vedlejší stavba,studna.přípojky Rozšíření půdorysu stavby,podkroví 61 % Průměrná v nedokončené opravě 908+1844+202 = 2954 m2

Možnosti ohrožení, radon, hluk, emise ap. Možnosti ohrožení stavby Sesuv: Nepřichází v úvahu Kritická poloha objektu u vozovky: Není Jiné: Není Výskyt radonu Vlastník nemá zprávy o výskytu radonu v dané lokalitě Imise, hluk aj. Zdroj znečištění v blízkém okolí: Zdroj znečištění ve vzdálenějším okolí: Zdroj hluku v okolí: Jiné:

Není Není Není Není Není

Připojení areálu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Dálkové vytápění: Kabelová televize: Telefonní přípojka:

Přípojka z veřejného vodovodu z ulice, vodoměr osazený Přípojka na veřejnou kanalizační síť,v není obci ČOV 220/380 V elektroměr osazený ,funkční elektroinstalace Zavedený (odpojený) Není Nezavedena Není

Popis a účel : Jedná se o rodinný dům , řadový se sedlovou střechou určený pro bydlení a částečně pro podnikání bez provedené kolaudace provozovny. Příslušenství : Příslušenství objektu tvoří pozemky s porosty a oplocení pozemku,přípojky,studna,jímka,vedlejší stavba.

5

Vedlejší stavby: 1x dílna se sociálním zařízením a kancelářemi ve dvorní části Venkovní úpravy Oplocení pozemku,

Stavební úpravy : Rodinný dům byl k datu ocenění částečně opraven v roce 2000-2008 Kompletní oprava včetně nové střechy s nedokončeností vnějších omítek dvorní části a venkovních úprav. V roce 2008 až 2010 v rozsahu: Oprava 2.NP- úpravy povrchů,elektroinstalace, kuchyně,sociální zařízení, kompletní elektroinstalace v celém objektu,vytápění krbové akumulační ústřední, stavební úpravy v části dvorního křídla pro kanceláře a šatny. Investice v hodnotě celkem 1 000 000,- Kč dle vyjádření vlastníka nemovitosti v roce 20082000. Konstrukční řešení : Objekt Půdorys Podsklepení Počet podzemních podlaží Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod

Řadový Tvaru L Částečně podsklepený 1 2 Není , pouze zpřístupněno výsuvnými schody Základové pasy betonové a kamenné provedeny dodatečně, částečně Zděná – zdivo pálené a smíšené Sedlová, krov dřevěný Plechová , hliníková z pozinkovaného plechu Omítka vápenná, zateplovací , plastová okna , vrata a dveře Nejsou dokončeny Standardní

Závady: 1. Porušené omítky schodiště po zatečení ze štítové stěny 2. Nedokončenost konstrukcí Nedokončenost: 1. Vnější omítky finální vrstva a nedokončené omítky dvorní části 2. Sociální zařízení 2.NP a 1.NP- vedlejší stavba 3. Venkovní úpravy - komunikace v části dvora 4. Podlahy 2.NP po změně dispozice 5. Kompletace elektroinstalace 2.NP 6. Dveře 2.NP 7.Vybavení kuchyně 2.NP 8.Vstupní schody v průčelí-obchod

6

Dispoziční řešení: 1.NP - Chodba se schodištěm a vstupem do dvorní části, kancelář-pracovna s krbem (s možností využití jako obývací pokoj, technická místnost-kotelna –akumulační nádrž, rozvaděče, průjezd rozdělující samostatnou levou část s obchodem a skladem s nedokončeným přístupem v průčelí. 2.NP chodba , kuchyně, koupelna,obývací pokoj, ložnice, pokoj se vstupem do dvorní části s koupelnou. 1.PP – sklep v levé části objektu –sklad ,sklep ve dvorní přístavbě-skald

Vedlejší stavba: Navazující část na objekt v průčelí , propojený v dvorní přístavbě přes společné schodiště na úrovni 2.NP se vstupem do kanceláří. 1. NP- šatna, sklad,sociální zařízení , WC, sprcha 2. NP – 2x kancelář, sociální zařízení Historie: Stáří objektu: pořízení před více jak 70 lety, určeno dle stavu původních konstrukcí. Dále byl objekt v minulosti opravován se zásadní opravou do roku 2009, nová střecha s krytinou, fasáda v průčelí, nová plastová okna a kompletní oprava interiéru pro bydlení ve 2.NP s částečnou nedokončeností a stavebními úpravami 1.NP pro podnikání. V roce 2009 – 2011 provedené dokončení části stavebních úprav , nové krbové akumulační vytápění na tuhá paliva a nová elektroinstalace v celém objektu a rekonstrukce vedlejší části dvorní přístavby.

8. Ostatní omezení Břemena, závazky, zatížení nemovitosti : Zástavní práva: Dle výpisu z katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 385 v oddíle C jsou pro oceňovanou nemovitost uvedena zástavní práva: 1. Zástavní právo smluvní viz LV v příloze. 2. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu viz LV v příloze. Věcná břemena: Dle výpisu z katastru nemovitostí jsou na listu vlastnictví č. 385 v oddíle C nejsou uvedena věcná Ostatní omezení: Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - URBANSTAVBY s.r.o. Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - URBANSTAVBY s.r.o. Komentář: Ocenění je provedené v obvyklé (tržní) hodnotě bez vlivu zástav a stavu exekucí.

7

9. Rizika nemovitosti: Riziko přístupu: Nezjištěno Riziko technického stavu: Nezjištěna Ostatní rizika: Objekt v nedokončené opravě , bez změny užívání na provozovnu.

10. Územní podmínky : Zatřídění ploch s rozdílným způsobem využití SO.3 – plochy smíšené obytné vesnické viz příloha

Zatřídění dle základního členění území

plochy zastavěné

Hlavní využití bydlení s možným vyšším podílem hospodářské složky Podmíněně přípustné využití pěstitelství v souvislosti s bydlením chovatelství v souvislosti s bydlením obchod, služby související dopravní a technická infrastruktura plochy souvisejících veřejných prostranství Přípustné využití živnostenská činnost neovlivňující bydlení a prvky občanské vybavenosti i samostatně, bytové domy nízkopodlažní, které svým měřítkem budou odpovídat okolní zástavbě objekty přechodného ubytování kapacity do 20 lůžek penziony, domovy pro seniory a pod

11. Obsah znaleckého posudku Ocenění Rodinného domu 1. Věcná hodnota 2. Výnosová hodnota 3. Porovnávací hodnota 4. Analýza 5. Závěr 6. Přílohy

8

viz

B. POSUDEK 1. Ocenění ve věcné hodnotě Popisy objektů, výměra, hodnocení Výpočet věcné hodnoty staveb Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno ve věcné hodnotě hlavní stavby v programu pro oceňování TOMAS

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Rataje 22 Obestavěný prostor: Výpočet obestavěného prostoru Název Spodní stavba

Horní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

(20,96*10,58+2,53*6,4*(0,6+0,1+0,1 = +0,6)/4)+3,5*4,5*2,36+1,7*4,9*1,2+3 ,4*5,2*2,4 (20,96*10,58+2,53*6,4)*6,76 = (20,96*10,58+2,53*6,4)*3,8/2 = =

Poznámka: Bez přístavby dvorního křídla-vedlejší stavby Seznam oceňovaných objektů M.1.1. Rodinný dům č.p. 22 M.1.2. Dvorní přístavba dílna se soc.zařízením M.1.3. Pozemky

M.1.1. Rodinný dům č.p. 22 ANALÝZA OCENĚNÍ

Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : SKP :

803 60 Domky rodinné jednobytové 46.21.11.00 9

Obestavěný prostor 317,02 m3 1 608,53 m3 452,10 m3 2 377,65 m3

Materiálová charakteristika :

Domy jednobytové a dvoubytové zděné z cihel,tvárnic,bloků

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis

Výpočet / komentář 2378

Výkaz výměr

Výsledek 2378,00

2 378,00 m3 obestavěného prostoru

Celkem : Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice:

3 639 Kč/m3 obestavěného prostoru 3 911 Kč/m3 obestavěného prostoru

Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště Mezisoučet - A Projekt Mezisoučet - B Časový koeficient Celkem

1,0240 1,0240 1,0400 1,0400 1,1230 1,0240 * 1,0400 * 1,1230 = 1,1960

Výpočet : Výchozí hodnota jednotková : Výpočet : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty :

3 911 * 1,1960 = 4 678 4 678 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 678 * 2 378,00 = 11 124 284 11 124 284 Kč strukturou stavebních dílů

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Vnější omítky Vnitřní obklady Vnější obklady Schodiště Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Zdroj teplé vody Vnitřní plynovod Vnitřní kanalizace Vybavení kuchyně Vybavení koupelny WC Ostatní

Podíl 1 Hodnota (Kč) 9,969 1 108 980 22,201 2 469 702 7,736 860 575 5,031 559 663 2,893 321 826 0,881 98 005 3,836 426 728 2,107 234 389 1,258 139 943 0,723 80 429 3,899 433 736 2,987 332 282 3,805 423 279 3,396 377 781 3,491 388 349 3,994 444 304 1,918 213 364 0,503 55 955 2,673 297 352 1,918 213 364 0,597 66 412 2,516 279 887 1,101 122 478 3,994 444 304 0,818 90 997 5,755 640 203

10

Koef 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

Podíl 2 10,096 22,484 8,189 5,326 2,930 0,892 3,885 2,134 0,000 0,732 3,949 3,025 3,853 3,439 3,535 4,045 1,942 0,509 2,707 1,942 0,605 2,548 1,115 4,045 0,828 5,828

RC (Kč) 1 108 980 2 469 702 860 575 559 663 321 826 98 005 426 728 234 389 0 80 429 433 736 332 282 423 279 377 781 388 349 444 304 213 364 55 955 297 352 213 364 66 412 279 887 122 478 444 304 90 997 640 203

Celkem

100,000

11 124 287

Koeficient úpravy výchozí hodnoty : Výpočet : Reprodukční cena celková : Výpočet : Reprodukční cena jednotková nezaokr. : Reprodukční cena jednotková :

0,9874

100,000

10 984 344

0,9874 11 124 284 * 0,9874 = 10 984 344 10 984 344 Kč 10 984 344 / 2 378,00 = 4 619,1522 4 619,1522 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 619 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet reprodukční ceny rozestavěné stavby:

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Vnější omítky Vnitřní obklady Vnější obklady Schodiště Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Zdroj teplé vody Vnitřní plynovod Vnitřní kanalizace Vybavení kuchyně Vybavení koupelny WC Ostatní Celkem

Podíl 2 10,096 22,484 8,189 5,326 2,930 0,892 3,885 2,134 0,000 0,732 3,949 3,025 3,853 3,439 3,535 4,045 1,942 0,509 2,707 1,942 0,605 2,548 1,115 4,045 0,828 5,828 100,000

Dokončenost : Výpočet : RC rozestavěné stavby :

RC (Kč) Dok (%) 1 108 980 100,000 2 469 702 100,000 860 575 100,000 559 663 100,000 321 826 100,000 98 005 100,000 426 728 100,000 234 389 70,000 0 75,000 80 429 100,000 433 736 100,000 332 282 70,000 423 279 100,000 377 781 60,000 388 349 100,000 444 304 100,000 213 364 85,000 55 955 100,000 297 352 100,000 213 364 100,000 66 412 100,000 279 887 100,000 122 478 0,000 444 304 100,000 90 997 100,000 640 203 100,000 10 984 344 95,670

Podíl 3 RC -rozest (Kč) 10,553 1 108 980 23,501 2 469 702 8,189 860 575 5,326 559 663 3,062 321 826 0,933 98 005 4,061 426 728 1,561 164 072 0,000 0 0,765 80 429 4,127 433 736 2,213 232 597 4,028 423 279 2,157 226 669 3,695 388 349 4,228 444 304 1,726 181 359 0,532 55 955 2,830 297 352 2,030 213 364 0,632 66 412 2,663 279 887 0,000 0 4,228 444 304 0,866 90 997 6,092 640 203 100,000 10 508 747

95,670 % 10 984 344 * 0,95670 = 10 508 747 10 508 747 Kč

Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce

analytické 75 roků 125 roků Min Max Stáří Život. Podíl 3(%) Opotř.(%) Př.opotř(%) 150 200 75 125 10,553 60,000 6,332 80 200 75 125 21,151 60,000 12,691

11

VH (Kč) 443 592 889 097

Svislé konstrukce Stropy a podhledy Stropy a podhledy Konstrukce střechy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Vnější omítky Vnitřní obklady Vnější obklady Schodiště Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Zdroj teplé vody Vnitřní plynovod Vnitřní kanalizace Vybavení kuchyně Vybavení koupelny WC Ostatní Celkem

80 80 80 70 70 40 30 30 30 50 30 80 50 50 15 15 20 25 25 20 15 20 50 15 15 15 15 0

200 200 200 150 150 80 60 60 60 80 60 200 80 80 80 80 50 50 50 50 30 50 80 30 30 30 80 0

15 75 5 75 15 15 15 15 3 15 3 75 5 5 5 5 5 5 15 5 5 15 15 15 15 15 15 0

125 125 125 125 125 80 40 60 60 60 60 125 60 60 60 60 50 50 50 50 30 50 60 30 30 30 40 0

2,350 5,732 2,457 4,261 1,065 3,062 0,933 4,061 1,561 0,000 0,765 4,127 2,213 4,028 2,157 3,695 4,228 1,726 0,532 2,830 2,030 0,632 2,663 0,000 4,228 0,866 6,092 100,000

12,000 60,000 4,000 60,000 12,000 18,750 37,500 25,000 5,000 25,000 5,000 60,000 8,333 8,333 8,333 8,333 10,000 10,000 30,000 10,000 16,667 30,000 25,000 50,000 50,000 50,000 37,500 38,131

0,282 3,439 0,098 2,557 0,128 0,574 0,350 1,015 0,078 0,000 0,038 2,476 0,184 0,336 0,180 0,308 0,423 0,173 0,160 0,283 0,338 0,190 0,666 0,000 2,114 0,433 2,285 38,131

Míra opotřebení 2012 : Míra opotřebení 2013 : Výpočet :

38,131 % 39,131 % 10 508 744 * (1 - 0,39131) = 6 396 567

Věcná hodnota :

6 396 567 Kč

Rodinný dům č.p. 22 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

10 984 344 Kč 6 396 567 Kč

M.1.2. Dvorní přístavba dílna se soc.zařízením ANALÝZA OCENĚNÍ

Věcná hodnota

Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO :

812 61 12

217 324 240 948 247 876 179 100 98 483 261 484 61 253 320 046 155 868 0 76 408 173 494 213 214 388 006 207 780 355 987 399 874 163 223 39 169 267 617 177 803 46 488 209 915 0 222 152 45 499 400 127 6 501 657

Materiálová charakteristika :

Budovy pro údržbu a opravy vozidel, strojů a zařízení 46.21.14.50 Garáže zděná z cihel,tvárnic,bloků

Výkaz výměr :

630,34 m3 obestavěného prostoru

SKP :

Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice:

5 018 Kč/m3 obestavěného prostoru 3 491 Kč/m3 obestavěného prostoru

Koeficient úpravy základní hodnoty : Výpočet : Výchozí hodnota jednotková : Výpočet : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty :

1,2332 3 491 * 1,2332 = 4 305 4 305 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 305 * 630,34 = 2 713 614 2 713 614 Kč strukturou stavebních dílů

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Schodiště Dveře Vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Zdroj teplé vody Hygienická vybavení Výtahy Ostatní Celkem

Podíl 1 Hodnota (Kč) 12,858 348 916 21,383 580 252 10,598 287 589 9,899 268 621 3,987 108 192 1,784 48 411 7,485 203 114 3,498 94 922 0,385 10 447 1,679 45 562 1,119 30 365 2,308 62 630 4,897 132 886 2,239 60 758 6,646 180 347 1,154 31 315 0,630 17 096 1,504 40 813 0,560 15 196 0,770 20 895 0,000 0 4,617 125 288 100,000 2 713 615

Koeficient úpravy výchozí hodnoty : Výpočet : Reprodukční cena celková : Výpočet : Reprodukční cena jednotková nezaokr. : Reprodukční cena jednotková :

Koef 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,5000 0,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,0000 1,0000 0,9514

Podíl 2 13,515 22,476 11,140 10,405 4,191 1,875 7,868 3,677 0,000 1,765 1,176 2,426 5,147 2,353 3,493 0,000 0,662 1,581 0,589 0,809 0,000 4,853 100,000

RC (Kč) 348 916 580 252 287 589 268 621 108 192 48 411 203 114 94 922 0 45 562 30 365 62 630 132 886 60 758 90 174 0 17 096 40 813 15 196 20 895 0 125 288 2 581 680

0,9514 2 713 614 * 0,9514 = 2 581 680 2 581 680 Kč 2 581 680 / 630,34 = 4 095,6944 4 095,6944 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 096 Kč/m3 obestavěného prostoru

13

Výpočet reprodukční ceny rozestavěné stavby:

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Schodiště Dveře Vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Zdroj teplé vody Hygienická vybavení Výtahy Ostatní Celkem

Podíl 2 13,515 22,476 11,140 10,405 4,191 1,875 7,868 3,677 0,000 1,765 1,176 2,426 5,147 2,353 3,493 0,000 0,662 1,581 0,589 0,809 0,000 4,853 100,000

Dokončenost : Výpočet : RC rozestavěné stavby :

RC (Kč) Dok (%) 348 916 100,000 580 252 100,000 287 589 100,000 268 621 100,000 108 192 100,000 48 411 100,000 203 114 100,000 94 922 100,000 0 100,000 45 562 70,000 30 365 100,000 62 630 100,000 132 886 100,000 60 758 100,000 90 174 100,000 0 100,000 17 096 100,000 40 813 100,000 15 196 100,000 20 895 90,000 0 100,000 125 288 70,000 2 581 680 97,934

Podíl 3 RC -rozest (Kč) 13,800 348 916 22,950 580 252 11,375 287 589 10,624 268 621 4,279 108 192 1,915 48 411 8,034 203 114 3,754 94 922 0,000 0 1,261 31 893 1,201 30 365 2,477 62 630 5,256 132 886 2,403 60 758 3,567 90 174 0,000 0 0,676 17 096 1,614 40 813 0,601 15 196 0,744 18 806 0,000 0 3,469 87 702 100,000 2 528 336

97,934 % 2 581 680 * 0,97934 = 2 528 336 2 528 336 Kč

Výpočet věcné hodnoty :

Míra opotřebení 2012 : Míra opotřebení 2013 : Výpočet :

37,996 % 38,996 % 2 528 335 * (1 - 0,38996) = 1 542 385

Věcná hodnota :

1 542 385 Kč

Dvorní přístavba dílna se soc.zařízením - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

2 581 680 Kč 1 542 385 Kč

14

M.1.3. Pozemky ANALÝZA OCENĚNÍ

Věcná hodnota

Výpočet plochy pozemku Číslo 15

96 823

Popis Zastavěná plocha a nádvoří Parcela č. 15 zastavěná plocha rodinným domem , vedlejší stavbou a dvorní část, p.č. 96 zahrada navazující na dvorní část, p.č. 823 ostatní plocha

Výpočet 908

Zahrada Ostatní plocha

1844 202

Plocha (m2) 908,00

1844,00 202,00

2954,00 m2

Plocha pozemku celkem :

Přímá metoda Pozemky porovnatelné se realizují na trhu ve srovnatelné lokalitě i v hodnotovém rozpětí od 200500 Kč/m2 Číslo Popis 15 Zastavěná plocha a nádvoří 96 Zahrada 823 Ostatní plocha

Plocha (m2): Celková hodnota :

Plocha (m2) Jednot. cena 908,00 350,00 1 844,00 50,00 202,00 150,00

Hodnota 317 800,00 92 200,00 30 300,00

2 954,00 440 300 Kč

Pozemky - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota

149 Kč/m2 440 300 Kč

Rekapitulace majetku Název Rodinný dům č.p. 22 Dvorní přístavba dílna se soc.zařízením Pozemky RD Rataje

Reprodukční cena [Kč] 10 984 344 2 581 680

Věcná hodnota [Kč] 6 396 567 1 542 385

440 300 14 006 324

440 300 8 379 252

15

2. Ocenění ve výnosové hodnotě Nehodnoceno. Nemovitost není pronajata a nepředpokládá se pronajmutí nemovitosti vzhledem ke stavu nedokončenosti a neprovedené kolaudaci objektu a dále omezených možností pronájmu v dané lokalitě. Pro podnikání je široká nabídka provozních prostor s lepším umístěním . Rodinné domy se v obci obvykle nepronajímají.

3. Ocenění v porovnávací hodnotě Pro porovnání byly vybrány nabízené objekty v obcích ve srovnatelných lokalitách vzhledem k položek k okresnímu městu, které svými parametry nejblíže odpovídají oceňovanému objektu. Rozdílnost velikosti, vybavení a stavu konstrukcí a rozsah příslušenství je definován koeficienty rozdílnosti v porovnání. Porovnání je provedené v programu NEMEXPRES pro tržní ocenění nemovitostí. Poptávka po nemovitostech uvedeného typu, tj. Rodinný dům po rekonstrukci s nebytovým prostorem pro podnikání, dané velikosti, vybavení, technického stavu je v cenové relaci do 2,5 mil. Kč . v Pro srovnání jsou uvedeny tři objekty jejichž parametry odpovídají co nejvíce oceňovanému objektu –rodinnému domu. Porovnání je provedené s přepočtem na m2 užitné podlahové plochy užitné s přepočtem parametrů porovnání nabídky, polohy, stavu nemovitosti , velikosti a vlivu pozemku a technického a celkového stavu nemovitosti. Výpočet porovnávací hodnoty Porovnávací hodnota je založena na porovnání velikosti objektu a stavu objektu jak technického vybavení, opotřebení, polohy ,dispozičního provedení ,celkového stavu a velikosti pozemku.Porovnání provedeno na m2 užitné podlahové plochy za kterou jsou nabízeny nemovitosti v obci s přepočtem rozdílnosti koeficientem porovnání.Porovnání provedeno v programu NEM EXPRES pro tržní ocenění nemovitostí. Seznam podlaží Název 1.NP kancelář Chodba průjezd budovou Sklad 1 Sklad 2 technická místnost (v zapuštěné části suterénu budovy) 2.NP Chodba Kuchyně Koupelna Obývací pokoj Pokoj Pokoj Pokoj Koupelna Šatna

Zastavěná plocha 237,95 m2 2 48,64 m 1,00 27,07 m2 1,00 26,69 m2 0,00 17,10 m2 1,00 6,78 m2 1,00 33,81 m2 0,50

Užitná plocha 116,50 m2 48,64 m2 27,07 m2 0,00 m2 17,10 m2 6,78 m2 16,91 m2

237,95 m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

141,43 m2 4,50 m2 18,81 m2 10,98 m2 40,19 m2 14,40 m2 20,16 m2 16,22 m2 13,19 m2 2,98 m2

m2

4,50 18,81 m2 10,98 m2 40,19 m2 14,40 m2 20,16 m2 16,22 m2 13,19 m2 2,98 m2

Poznámka: Plochy bez vedlejší stavby , zohlednění provedeno koeficientem porovnání.

16

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Užitná plocha

Pozemek

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Skaštice

150,00

0

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč

Kč/m2

KC

2 250 000

15 000

0,66

Upravená cena Foto Kč/m2 9 942

.Prodej řadového přízemního RD 3+1 o ploše cca 150 m2 se zahradou 1.750 m2 po kompletní rekonstrukci. Venkovní posezení s krbem, pergola, zimní zahrada. Rozlehlá dílna s garáží, vhodné i k podnikání Celková plocha:3.120 m2 Zastavěná plocha:1073 m2 Podlahová plocha:cca 150 m2 Zahrada:1750 m2 Voda:obecní Kanalizace:obecní Elektřina:360/480 V Vytápění:ÚT plyn Zdroj teplé vody: plynový kotel Druh zdiva:cihla pálená Koupelna: masážní sprchový kout Soc.zařízení:ano Střecha: sedlová Druh krytiny:taška Garáž: průjezd + garážový přístřešek Umístění v obci:střed Skaštice K dispozici:ihned Osobní Cena:2 250 000 Kč Redukce pramene ceny - Nabídka RK; Velikosti objektu - Menší objekt porovnání; Poloha - Lepší poloha obce; Provedení a vybavení - Srovnatelné; Celkový stav - Srovnatelný; Vliv pozemku Srovnatelný; Vliv vedlejší stavby - Velikost a stav vedlejší stavby; Nedokončenost úprav - Objekt dokončený; Jarohněvice

180,00

2 393

2 750 000

15 278

0,71

10 906

. Prodej RD disp. 6+1 o obytné ploše 170 m2 se zahradou (cca 2000 m2) a průjezdem. Dům je po rekonstrukci interiéru (izolace, rozvody, topení, podlahy dřevěné, kuchyně, sanita, okna dřevěná, střecha). Vytápění ÚT plyn + krb s rozvody tepla do podkroví. Na zahradě pergola a posezení. Koncový řadový, veškeré IS, vl. studna. Okres: Kroměříž Obec: Jarohněvice Kategorie:Rodinné domy Podkategorie: Řadový rodinný dům Typ nabídky: Prodej Vlastnictví:Osobní Cena: 2 750 000 Kč Celková plocha: 2393 m2 Zastavěná plocha: cca 185 m2 Podlahová plocha: 212 m2 Užitná plocha: 170 Zahrada: cca 2000 m2 Voda: vodovod + vl. studna Kanalizace: septik Elektřina: 230/400 V Vytápění: ÚT plyn + krb s kouřovody Zdroj teplé vody: kombi plynový kotel Druh zdiva: cihla pálená Střecha: sedlová, taška pálená Koupelna: 2x, sprchový kout + rohová vana, bidet Soc.zařízení: 2x, WC kombi Garáž: průjezd na 2 auta Redukce pramene ceny - Nabídka RK; Velikosti objektu - Menší objekt porovnání; Poloha - Lepší poloha k okres. městu; Provedení a vybavení - Srovnatelné; Celkový stav - Srovnatelný; Vliv pozemku - Srovnatelný; Vliv vedlejší stavby - Velikost a stav vedlejší stavby; Nedokončenost úprav - Dokončený menší nedokončenost; Zlobice ,Bojanovice

175,00

2 248

2 650 000

15 143

0,67

10 219

Prodej RD 5+1 se zahradou 1870 m2 a garáží po kompl. rekonstrukci. V přízemí je kuchyně s obývací částí propojené francouz. okny s terasou a posilovna, v podkroví 4 pokoje. Koupelna a WC 2x. Zahrada poskytuje soukromí. Výborná dostupnost na D1. Část pozemku možné odprodat jako stavební parcelu.Celková plocha: 2.248 m2 Zastavěná plocha:cca 345 m2 Podlahová plocha: 230 m2 Užitná plocha: 175 m2 Zahrada: cca 1870 m2 Druh zdiva: smíšené zdivo Rok výstavby: cca před 100 letyKanalizace: septik Elektřina: 220/380 V Plyn: rozvedený Vytápění: plynové ÚT + kotel na tuhá paliva Zdroj teplé vody: plyn. ohřívač Koupelna: ano, 2x - vana + sprchový kout Soc.zařízení: ano, 2x Podlahy: dlažba+plovoucí Střecha:sedlová Druh krytiny : plechová Garáž:ano,na2autaPosl.rekonstrukce:2011ZákladníinformaceOkres:KroměřížObec:Zlobice,Bojano viceKategorie:RodinnéŘadový rodinný Cena: 2 650 000 Kč Redukce pramene ceny - Nabídka RK; Velikosti objektu - Menší objekt porovnání; Poloha - Horší poloha; Provedení a vybavení - Srovnatelné; Celkový stav - Lepší; Vliv pozemku - Srovnatelný; Vliv vedlejší stavby - Velikost a stav vedlejší stavby; Nedokončenost úprav - Nedokončenost; Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota 2012 Přepočet hodnoty na úroveň 2013 Porovnávací hodnota 2013

17

10 356 Kč/m2 257,93 m2 2 671 123 Kč - 5% 2 538 000 Kč

Rekapitulace majetku Název Rodinný dům č.p. 22 Dvorní přístavba dílna se soc.zařízením Pozemky RD Rataje

Reprodukční cena Věcná hodnota [Kč] [Kč] 10 984 344 6 396 567 2 581 680 1 542 385 440 300 14 006 324

440 300 8 379 252

Výnosová hodnota [Kč] 0 0

Porovnávací hodnota [Kč]

0 nehodnocena

0 0 0 2 538 000

4.Závěrečná analýza :

Reprodukční cena Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] [Kč] 14 006 324 0 8 379 252

Porovnávací hodnota [Kč] 2 538 000

Rodinný dům řadový, dvoupodlažní zděné konstrukce z páleného zdiva a smíšeného zdiva s průjezdnou garáží , jednobytový 4+1, větších rozměrů pokojů s provozovnou k datu posouzení nezkolaudovanou pro tyto účely. Objekt je zděný se sedlovou střechou řadový vnitřní půdorysu L. Objekt po celkové opravě interiéru v roce 2000-2010. Rodinný dům k datu posouzení neobydlený s nedokončenými stavebními úpravami, částečně udržovaný.Objekt užívaný v minulosti pro bydlení a podnikání od roku 2009 do roku 2011 byla využívaná pouze kancelář a skladové prostory. Silné stránky: 1. Technický stav 3. Poloha v obci 4. Možnost rozšíření 5. Vybavenost Slabé stránky: 1. Technické závady 2.Nedokončenost 3.Energetická náročnost 4.Velokost Komentář ke stránkám: Silné stránky: 1. Technický stav –objekt po celkové opravě všech konstrukcí 3. Poloha v obci –centrum obce 4. Možnost rozšíření – možnost jak půdorysného rozšíření tak vestavby podkroví 5. Vybavenost-objekt vybavený krbovým akumulačním vytápěním s možností plynového vytápění. Slabé stránky: 1. Technické závady- porušená omítka po zatečení v části chodby 2.Nedokončenost – nedokončené stavební úpravy bytu 2.NP – kompletace elektro, dveře, kuchyně 3.Energetická náročnost –objekt větších rozměrů s vyššími nároky na vytápění 4.Velikost –rodinný dům nadměrné velikosti s vysokými nároky na údržbu.

18

Postavení na trhu : Z hlediska segmentu trhu obecně je současná poptávka po obdobných nemovitostech v dané lokalitě nízká. V současné době je na trhu vyšší nabídka rodinných domů v obci a okolí. K datu ocenění jsou nabízeny objekty menší velikosti a lepšího technického stavu bez nedokončenosti a závad. Samotný objekt je obchodovatelný pro využití jako rodinný dům pro trvalé bydlení s nutností oprav závad a nedokončenosti. Variantně je využitelný dle současného užití i částečně k živnostenskému podnikání. V obci Rataje jsou rodinné domy obchodovatelné ve vazbě na technický stav ,velikost a polohu do výše 3 mil.Kč. Vzhledem k velikosti ,technickému stavu objektu a vedlejších staveb je obchodovatelný v cenové hladině do 2,5 mil Kč. Posouzení lokality: Lokalita na trhu žádaná ,obec špatně vybavená službami tento nedostatek je vyrovnaný blízkostí okresního města Kroměříž dostupného do 5 km. Ekologické zatížení : Z hlediska vztahu životního prostředí na nemovitost se nejedná o zatíženou lokalitu situovanou v mírně svažitém terénu.V blízkosti oceňovaného majetku se nenachází žádná stavba , která by negativně ovlivňovala objekt. Z opačného hlediska, tj. vlivu nemovitosti na životní prostředí, lze konstatovat, že provoz nemovitosti také nezatěžuje životní prostředí. Kanalizace objektu je napojena jímku ve dvorní části a dešťová kanalizace na obecní kanalizaci. Prognóza vývoje hodnoty nemovitostí: V současném stavu jsou obdobné nemovitosti obchodovány v delším časovém úseku a to do 1 roku i více s převahou nabídky nad poptávkou. K datu posouzení je výrazná převaha nabídky na poptávkou .Hodnotu nemovitosti lze tedy předpokládat ve stejné výši do roku 2014 a dále pak následný mírný růst cen v souvislosti s inflací a vývojem celkové ekonomické situace.

Stanovená obvyklá (tržní cena) nemovitosti: Tržní hodnota současná celého objektu

2 500 000 Kč Dvamiliónypětsettisíc korun českých

KOMENTÁŘ: Rodinný dům s nebytovými prostory nedokončený, nekolaudovaný pro provozovnu. Celkově v dobrém technickém stavu bez zásadních závad, s možností využití jako rodinný dům s prostory pro podnikání případně pouze pro podnikání.

19

3.

SOUHRNNÁ REKAPITULACE

Název majetku 1. RD Rataje

Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota [Kč] [Kč] [Kč] [Kč] nehodnocena 8 379 252 2 538 000 2 500 000

Věcná hodnota

8 379 252 Kč Osmmilionůtřistasedmdesátdevěttisícdvěstěpadesátdva korun českých

Výnosová hodnota

0 Kč Nula korun českých

Porovnávací hodnota

2 538 000 Kč Dvamilionypětsettřicetosmtisíc korun českých

Tržní hodnota

2 500 000 Kč Dvamilionypětsettisíc korun českých

20

D. ZÁVĚR Obvyklá (tržní) cena nemovitostí rodinného domu č.p.22 s příslušenstvím a pozemků pod č. st. 15 zastavěná plocha a nádvoří a p.č.96 zahrada a p.č. 823 ostatní plocha zapsaných na LV č.385 v k.ú. Rataje a obci Rataje, okres Kroměříž podle stavu ke dni 15.5.2013 je:

2 500 000,- Kč

slovy: DvamiliónypětsettisícKč Ve Skašticích, 15.5.2013 Ing. Vojtěch Slavík Skaštice 2 767 01 Kroměříž telefon: 606544787 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 25.05.1998 č.j. Spr 2459/97, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 986-16-2013 znaleckého deníku.

Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.385 ze dne 8.9.2012 Snímek katastrální mapy ze dne 20.8.2012 Fotodokumentace nemovitosti Poloha nemovitosti Fotomapa a územní plán obce

21

počet stran A4 v příloze: 3 1 6 1 1

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.385 ze dne 8.9.2012

22

23

24

Snímek katastrální mapy ze dne 20.8.2012

25

Fotodokumentace nemovitosti.

Pohled průčelí

Přístup a okolí nemovitost

Pohled dvorní

Pohled dvorní a sklad

Pohled zahrada

Pohled dvůr

26

Pohled boční

Vstupní schodiště pokoj 2.NP ve dvoře

Vstupní chodba

Chodba 1.NP

Kancelář 1.NP

Technická místnost

27

Schody do 2.NP

Kuchyně 2.NP

Pokoj 2.NP

Pokoj 2.NP

2.NP Pokoj

2.NP Pokoj

28

Koupelna 1- 2.NP

Koupelna 2-1.NP

Vstup půda 2.NP

Půda

Průjezdná garáž

Sklad 1.NP

29

Vedlejší stavba

Kancelář 2.NP vedlejší stavba

Kancelář 2.NP vedlejší stavba

Kancelář 2.NP vedlejší stavba

Sklep přístavba

Sklep Rodinný dům

30

Dílna vedlejší stavby 1..NP

Sociální zařízení pracovníci –nedokončená kompletace

Sklad vedlejší stavby 1.NP

Sklad vedlejší stavby 1.NP

31

Mapa oblasti. Poloha obce

Poloha v obci

32

Foto mapa polohy

Územní plán obce

SO.3 – plochy smíšené obytné vesnické

33