ZNALECKÝ POSUDEK č. 119-11-2016 o ceně nemovité věci – bytové jednotky č. 563/1 v domě č. p. 563 na pozemku parc. č. 778/3 vč. spoluvlastnického podílu ve výši 7295/44589 na společných částech domu a pozemku, zapsané na LV č. 1823 v katastrálním území Hrabová, obec Ostrava, okres Ostrava – město
Objednavatel znaleckého posudku:
NAXOS Ostrava, a.s. Nádražní 1258/22 702 00 Ostrava
Účel znaleckého posudku:
pro účely prodeje formou dobrovolné dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., Podle stavu ke dni:
8.11.2016
Znalecký posudek vypracovala:
Ing. Helena Zálešáková Bořivoje Čelovského 845/14 713 00 Ostrava
Počet stran: 16 včetně titulního listu a příloh. Objednavateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Ostravě 9.11.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalkyni se ukládá, aby stanovila obvyklou cenu nemovité věci – bytové jednotky č. 563/1 v domě č. p. 563 na pozemku parc. č. 778/3 vč. spoluvlastnického podílu ve výši 7295/44589 na společných částech domu a pozemku, zapsané na LV č. 1823 v katastrálním území Hrabová, obec Ostrava, okres Ostrava - město, pro účely prodeje formou dobrovolné dražby, ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách v platném znění, prostřednictvím společnosti NAXOS Ostrava, a.s., Nádražní 1258/22, Ostrava 702 00. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka č.563/1 Viktora Huga 563 Ostrava-Hrabová Moravskoslezský Ostrava-město Ostrava Hrabová 294 200
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.11.2016 za přítomnosti zástupce vlastníka paní Moskalové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Informace o bytové jednotce k datu 9.11.2016, zjištěné při místním šetření. 2. Kopie snímku katastrální mapy. 3. Územní plán Ostravy. 4. Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy č. 16. 5. Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří. 6. Použitá literatura: - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v aktuálním znění, - Vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí (CERM, s.r.o. Brno, 2016), - Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM,Brno, 1997 - Bradáč A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998, - Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 - Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění), 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
město Ostrava Statutární, Prokešovo náměstí výhradní obvod Hrabová Městský, Bažanova 174/4, nemovitostí ve vlastnictví obce město Ostrava Statutární, Prokešovo náměstí výhradní obvod Hrabová Městský, Bažanova 174/4, nemovitostí ve vlastnictví obce
-2-
1803/8, 702 00 Ostrava, vlastnictví: 720 00 Ostrava, svěřená správa 1803/8, 702 00 Ostrava, vlastnictví: 720 00 Ostrava, svěřená správa
6. Celkový popis nemovité věci Bytová jednotka č. 563/1 se nachází v bytovém domě č. p. 563, situovaném na ul. Viktora Huga, v k.ú. Hrabová, obci Ostrava. Z hlediska umístění v obci se jedná o jižní okrajovou část, poblíž komunikace Místecká směr Frýdek – Místek. Bytový dům je součástí městské zástavby nízkopodlažních zděných bytových domů. Občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti, centrum města ve vzdálenosti 9 km, dopravní dostupnost dobrá, zastávka MHD 100 m. Možnost parkování omezená na přilehlé komunikaci. Ostrava je krajské město v Moravskoslezském kraji, s plnou občanskou vybaveností, se sídlem administrativních, kulturních, zdravotnických vědeckých a sportovních institucí, jsou zde zastoupeny veškeré orgány státní správy. Je významným tranzitním uzlem, má hustou síť městské hromadné dopravy. 7. Základní pojmy a metody ocenění Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje cenový předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.26/2000 Sb. O VEŘEJNÝCH DRAŽBÁCH je v § 13 uvedeno: „Dražebník zajistí odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé, jde-li o nemovitost, musí být cena zjištěna posudkem znalce. V § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. O oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod. Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory. Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při využití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou
-3-
četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Při ocenění nemovitých věcí v tomto posudku, tj. bytové jednotky, je nejvhodnější využít srovnávací hodnotu, která má při ocenění tohoto typu nemovitých věcí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní.
8. Obsah znaleckého posudku B. Znalecký posudek – administrativní cena 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.563/1 C. Rekapitulace
- administrativní cena
D. Odhad tržní hodnoty – ceny obvyklé – metoda porovnávací E. Rekapitulace – závěr
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Index trhu
č. II V
Pi 0,00 0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5 IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
Index polohy
11 IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 1,010 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,010
-5-
č. I I
Pi 1,00 0,04
III I
-0,05 0,00
I
0,00
VI
0,00
III
0,02
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.563/1 Bytová jednotka se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu s celkem 3-mi nadzemními podlažími. V domě se nachází v 1. – 3 NP 6. bytových jednotek ve společenství vlastníků, v 1. PP sklepy, prádelna, kočárkárna apod., půdní prostor nevyužit. Byt č. 563/1 je situován na chodbě vlevo. Dispozičně je řešen jako 3+1 a obsahuje 3 pokoje, kuchyni, chodbu, koupelnu, WC. Celková podlahová plocha bytu je 66,54 m2, bez započtení příslušenství sklepu o výměře 6,41 m2. K oceňované bytové jednotce přináleží spoluvlastnický podíl o velikosti 7295/44589 na společných částech domu a pozemku. Orientace okna z jednoho pokoje, kuchyně a soc. zařízení je do dvora (západ), ostatní pokoje do ulice (východ). Povrch podlah parkety, lino, keram. dlažba. Vnitřní povrchy hladká omítka, keram. obklad v koupelně a kuchyni. Okna dřevěná dvojitá, vnitřní dveře náplňové, zárubně dřevěné. V koupelně je vana, umyvadlo, plyn.ohřívač, WC samostatné splachovací, kuchyně s malou linkou a spíží, v pokojích vestavěné skříně. Vytápění centrální dálkové, rozvod teplé a studené vody, ohřev TUV plyn.ohřívačem, zemní plyn zaveden, elektroinstalace 230V původní. Stav bytu je původní, mimo rekonstrukci koupelny (vyměněna sanita, dlažba, obklady, nový plynový ohřev vody). V zadním pokoji situovaném do ulice se v rohu u okna vyskytuje vlhkost s plísní, související pravděpodobně se svodem dešťové vody. Bytový dům s předmětnou jednotkou je postaven v uliční zástavbě jako řadový koncový, má 1 podzemní, 3 nadzemní podlaží, s půdním prostorem, bez výtahu. Stavba domu je s betonovými základy, svislé nosné konstrukce cihelné, střecha sedlová s plechovou krytinou, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Stropy s rovným podhledem, schodiště teracové, okna v bytech a na chodbě převážně plastová. Objekt je napojen na veřejné rozvody vody, kanalizace, plynu, elektřiny. Výstavba bytového domu se datuje z roku 1949, z posledních známých oprav byla provedena výměna hlavních vchodových dveří, výměna převážné části oken (provedli sami vlastníci bytů), nátěr fasády, oprava komínů, nátěr střešní krytiny, svody. Budova je postavena na vlastním pozemku parc. č. 778/3. Možnost parkování omezená na komunikaci před domem, přístup k budově z veřejné komunikace ul. Viktora Huga na pozemku parc. č. 777. Užitná plocha bytové jednotky: 66,54 m2, příslušenstvím je sklep 6,41 m2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č.778/3 Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 778/3
Výměra [m2] 285,00
Jedn. cena [Kč/m2] 830,00
285,00
Pozemek parc.č.778/3 - zjištěná cena
Cena [Kč] 236 550,236 550,-
=
236 550,- Kč
=
236 550,-Kč 236 550,- Kč
=
236 550,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č.778/3
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
-6-
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ostrava 10 67 let 15 830,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 20,58 * 1,00 = 20,58 m2 15,58 * 1,00 = 15,58 m2 11,02 * 1,00 = 11,02 m2 7,32 * 1,00 = 7,32 m2 2,52 * 1,00 = 2,52 m2 1,42 * 1,00 = 1,42 m2 8,10 * 1,00 = 8,10 m2 6,41 * 0,10 = 0,64 m2 67,18 m2
Podlahové plochy bytu Pokoj č.1: Pokoj č.2: Pokoj č.3: Kuchyň: Koupelna: WC: Chodba: Sklepní kóje: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení
Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 67 let: s = 1 - 0,005 * 67 = 0,665
č. IV II II II I
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 -0,01
III II
0,00 -0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,665 = 0,610 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 15 830,- Kč/m2 * 0,610 = 9 656,30 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 67,18 m2 * 9 656,30 Kč/m2 * 1,000 * 1,010= 655 197,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 236 550,- Kč -7-
655 197,34 Kč
Spoluvlastnický podíl: 7 295 / 44 589 Hodnota spoluvlastnického podílu: 236 550,- Kč * 7 295 / 44 589 = 38 700,85 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku Bytová jednotka č.563/1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Bytová jednotka č.563/1 - zjištěná cena
+ = * =
-8-
38 700,85 Kč 693 898,19 Kč 1/1 693 898,19 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.563/1
693 898,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
693 898,20 Kč
Celkem
693 898,20 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
693 898,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.563/1
693 898,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
693 898,20 Kč
Celkem
693 898,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
693 898,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
693 900,- Kč
slovy: Šestsetdevadesáttřitisícdevětset Kč
D. ODHAD TRŽNÍ HODNOTY – OBVYKLÉ CENY Pro odhad obvyklé ceny budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná – (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 9.11.2016, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky viz kapitola B. Znalecký posudek. Porovnávací hodnota – (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) – Porovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi na základě řady hledisek: druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, podmínek výroby apod. Specifická kritéria jsou u nemovitostí, které nelze vyrábět sériově a přemisťovat je. Jedná se tedy o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit. Cílem porovnávací metody je, aby odhadce se znalostí trhu nemovitostí v daném místě a čase zvolil přiměřené porovnávací objekty, v tomto případě bytové jednotky velikosti 3+1 v lokalitě Ostrava-Hrabová v osobním vlastnictví, případně podobné velikosti, případně v osobním vlastnictví při použití příslušných koeficientů a úprav ZC.
-9-
1. ulice, město
Šrobárova, Ostrava-Hrabová
patro vlastnictví
4.
osobní
výměra v m2
popis
cena
cena z m2
75,00
Byt 3+1 s balkónem, bez výtahu. Dům je cihlový, v bytě jsou původní parketové podlahy po rekonstrukci, v bytě jsou vestavěné skříně, nová KL. Koupelna a WC po rekonstrukci. Vytápění bytu je zajištěno dálkovým topením, ohřev TUV přes kotel, který je umístněný v koupelně.
2 395 000,00
31 933,33
Tato bytová jednotka je větší, je po úpravách vzhledem k oceňované, znalkyně proto bude uvažovat o koeficientu 0,65 a jednotkovou cenu za 1m2 UP na částku 20.700,-Kč.
2. ulice, město
Mitušova, Ostrava-Hrabůvka
patro vlastnictví
4.
osobní
výměra v m2
popis
cena
cena z m2
65,00
Byt 3+1 je v původním, ale zachovalém stavu. V bytě balkón, plastová okna, zánovní kuchyňská linka, v pokojích parkety, polozděné jádro. Výhodou bytu jsou neprůchozí pokoje, nízký nájem. Dům se nachází v klidném prostředí v blízkosti centra Hrabůvky.
970 000,00
14 923,08
Tato bytová jednotka je vzhledem k oceňované jednotce stejné velikosti i technickém stavu, znalkyně proto bude uvažovat o koeficientu 1,00 a jednotkovou cenu za 1m2 UP na částku 14.900,-Kč.
3. ulice, město
Tlapákova, Ostrava-Hrabůvka
patro vlastnictví
1.
osobní
výměra v m2
popis
cena
cena z m2
72,00
Byt je velmi dobře dispozičně řešený s prostornými pokoji, komorou mezi pokoji, která může sloužit jako šatna. Původní zachovalý stav, vhodný k okamžitému bydlení nebo rekonstrukci dle představ budoucích majitelů.
1 150 000,00
15 972,22
- 10 -
Tato bytová jednotka je vzhledem k oceňované jednotce větší, ale ve stejném technickém stavu, znalkyně proto bude uvažovat o koeficientu 0,95 a jednotkovou cenu za 1m2 UP na částku 15.200,-Kč.
4. ulice, město
Šrobárova 529, Ostrava-Hrabová
patro vlastnictví
2.
osobní
výměra v m2
popis
cena
cena z m2
69,00
zděný dům bez výtahu, příslušenství sklep, balkon. Byt v osobním vlastnictví, standardní, okna dřevěná dvojitá. Vytápění ÚT, ohřev vody lokální. Dům v původním stavu.
1 150 000,00
16 666,67
Tato bytová jednotka je vzhledem k oceňované jednotce větší, ale ve stejném technickém stavu, znalkyně proto bude uvažovat o koeficientu 0,95 a jednotkovou cenu za 1m2 UP na částku 15.800,-Kč.
5. ulice, město
Šrobárova 535, Ostrava-Hrabová
patro vlastnictví
3.
osobní
výměra v m2
popis
cena
cena z m2
70,00
zděný dům bez výtahu, příslušenství sklep. Byt v osobním vlastnictví, standardní, okna plastová. Vytápění ÚT, ohřev vody lokální. Dům po revitalizaci.
1 150 000,00
16 428,57
Tato bytová jednotka je vzhledem k oceňované jednotce větší, ale ve stejném technickém stavu, znalkyně proto bude uvažovat o koeficientu 0,90 a jednotkovou cenu za 1m2 UP na částku 14.700,-Kč. Zhodnocení: Dlouhodobým porovnáváním cen, požadovaných v realitní inzerci a cen, skutečně dosahovaných při prodeji nemovitostí, bylo zjištěno, že skutečně dosahované ceny jsou o 10-15% nižší než ceny požadované v realitní inzerci. Průměrná cena za 1m2 UP bytové jednotky zjištěná porovnání předmětných nemovitostí činí 16.260,- Kč. Pro odvození jednotkové ceny porovnáním použila znalkyně srážku ve výši 15%, odvozená jednotková cena tak činí 13.821,00 Kč/m2 užitné plochy. Znalkyně stanovuje konečnou jednotkovou cenu na částku 13.800,00 Kč/m2. Tržní hodnota bytové jednotky o velikosti 3+1, včetně podílu na společných částech domu a pozemku, na ulici Viktora Huga 563/22, Ostrava-Hrabová, byla stanovena takto:
- 11 -
Tržní hodnota porovnáním bytové jednotky 3+1 Celková užitná plocha v m2
Jednotková cena v Kč/m2
Cena celkem po zaokrouhlení na celé desetikoruny v Kč
67,18
13.800,00
927.000,00
E. REKAPITULACE – ZÁVĚR Předmětem ocenění je bytová jednotka velikosti 3+1, umístěná ve 1.NP bytového domu na ulici Viktora Huga č.p563/22, Ostrava-Hrabová. Bytová jednotka je ve vlastnictví Statutárního města Ostrava, přičemž svěřenou správu nad nemovitostí má Městský obvod Hrabová, předmětem ocenění je tedy stanovení tržní ceny této bytové jednotky včetně podílu na společných částech domu a pozemku. Výhody nemovitosti: - lokalita klidového bydlení v okrajové lokalitě Ostrava-Hrabová, s výbornou dopravní dostupností do centra Ostravy, - dům je napojen na všechny dostupné sítě v obci (voda, plyn, kanalizace, elektřina, kabelová televize, internet), - bytová jednotka se nachází v 1.NP Nevýhody nemovitosti: - bytová jednotka je v původním stavu, rok výstavby domu je 1949, je předpoklad rekonstrukce této jednotky a s tím související investice,
Po zvážení a odborném posouzení všech zjištěných a odhadnutých cen, ve vztahu k obvyklým cenám nemovitostí v dané lokalitě, ve vztahu k nabídce a poptávce v dané lokalitě a s ohledem na celkový technický stav nemovitosti, se bude obvyklá cena pohybovat takto:
Metody ocenění
částka
Cena dle znaleckého posudku – část B
693.900,00
Stanovená tržní cena porovnávací metodou – část D
927.000,00
Stanovená tržní cena
850.000,00
slovy: osmsetpadesáttisíc Kč
- 12 -
V Ostravě 9.11.2016
Ing. Helena Zálešáková Bořivoje Čelovského 845/14 713 00 Ostrava Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7.
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě, ze dne 23.6.2009, č.j.Spr.1769/09, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 119-11-2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13-11-2016.
- 13 -
G. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1823 Kopie katastrální mapy Fotodokumentace ze dne 9.11.2016
1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1823
- 14 -
Kopie katastrální mapy
- 15 -
Fotodokumentace ze dne 9.11.2016
Pohled na dům ze zadní části
Pokoj
Kuchyň
Koupelna
WC
- 16 -
