ZNALECKÝ POSUDEK č. 118-09-2016 O ceně pozemků parc.č.340/8, st.277 jehož součástí je stavba chaty č.e.27 a st.278 jehož součástí je stavba chaty č.e.28 vše na LV 47, v k.ú. Horní Soběšovice.
Objednavatel znaleckého posudku:
NAXOS, a.s. Holečkova 31 15000 Praha 5
Účel znaleckého posudku:
pro účely prodeje formou dobrovolné dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., Podle stavu ke dni:
5.10.2016
Znalecký posudek vypracovala:
Ing. Helena Zálešáková Bořivoje Čelovského 845/14 713 00 Ostrava
Počet stran: 17 včetně titulního listu a příloh. Objednavateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Ostravě 5.10.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalkyni se ukládá, aby stanovila obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV.č.47 v k.ú. 751936 Horní Soběšovice, okres Frýdek Místek a to pozemky a stavby: parc.č.340/8, st.277 jehož součástí je stavba chaty č.e.27 a st.278 jehož součástí je stavba chaty č.e.28 pro účely prodeje formou dobrovolné dražby, ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách v platném znění, prostřednictvím společnosti NAXOS a.s., Holečkova 31, Praha 5, 150 00. 2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Pozemky a stavby dvou rekreačních chat v obci Soběšovice, k.ú. Horní Soběšovice. Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Soběšovice Katastrální území: Horní Soběšovice Počet obyvatel: 881 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 040,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace I 1,00 a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní III 0,95 středisko a škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 277,00 Kč/m2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 20.9.2016 za přítomnosti zástupce objednatele pana Jiřího Němce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1.Výpis z katastrů nemovitostí LV.č.47 a snímek pozemkové mapy (příloha č.1), 2.Výsledek místního šetření ze dne 20.9.2016 a údaje poskytnuté zástupci vlastníka, 3.Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech 4.Pro ocenění nemovitosti byl použit cenový předpis: podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění zákona č.121/2000 Sb., zákona č.237/2004 Sb., zákona č.257/2004 Sb., zákona č.296/2007 Sb., zákona č.188/2011 Sb., zákona č.350/2012 Sb. a zákona č.303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., č. 199/2014 Sb., ve znění vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhl.č. 53/2016 Sb., o oceňování majetku. 5.Literatura: Teorie oceňování nemovitostí VI. přepracované vydání, od autora Doc.Ing.Alberta Bradáče DrSc., ředitele Ústavu soudního inženýrství v Brně, 6.Fotodokumentace nemovitostí pořízené dne 20.9.2016 při místním šetření (příloha č.2).
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Výzkumný ústav vodohospodářský T. G. Masaryka veřejná výzkumná instituce, Podbabská 2582/30, 160 00 Praha 6, vlastnictví: výhradní Výzkumný ústav vodohospodářský T. G. Masaryka veřejná výzkumná instituce, Podbabská 2582/30, 160 00 Praha 6, vlastnictví: výhradní
-2-
6. Celkový popis nemovité věci Obec Soběšovice: leží na pravém břehu Žermanické přehrady, na severovýchodě České republiky, asi 20 km od státní hranice s Polskem a 30 km se Slovenskem. Nejbližší města jsou: • Havířov – 7 km • Frýdek-Místek – 15 km • Ostrava – 25 km Počet obyvatel k 1. 1. 2016 je 881 osob. Rozloha obce je 365 ha. Nejvyšší bod se nachází ve výšce 350 m.n.m. Oceňovaná nemovitost je rozsáhlý pozemek o celkové výměře 8.070m2 nacházející se v blízkosti Žermanické přehrady v oblíbené rekreační oblasti. Pozemek je travnatý, svažitý s původními dřevinami, jako jsou staré ovocné stromy, keře a náletové dřeviny. Na pozemku se nacházejí dvě rekreační chaty se zastavěnou plochou 34 a 45m2. Jedná se dřevěné chaty se šikmou střechou.
7. Základní pojmy a metody ocenění Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje cenový předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.26/2000 Sb. O VEŘEJNÝCH DRAŽBÁCH je v § 13 uvedeno: „Dražebník zajistí odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé, jde-li o nemovitost, musí být cena zjištěna posudkem znalce. V § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. O oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro určení tržní hodnoty nemovitosti zvolila znalkyně metodu porovnávací. Porovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi na základě řady hledisek: druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, podmínek výroby apod. Specifická kritéria jsou u nemovitostí, které nelze vyrábět sériově a přemisťovat je. Cílem porovnávací metody je, aby odhadce se znalostí trhu nemovitostí v daném místě a čase zvolil přiměřené porovnávací objekty, v tomto případě pozemky stejného druhu jako oceňované v nejbližším okolí v kombinaci s podobnými pozemky v dané lokalitě a okolí.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku B. Znalecký posudek – administrativní cena 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata č.e.27 na pozemku st.277 1.1.2. Chata č.e.28 na pozemku st.278 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky na LV 47 C. Rekapitulace - administrativní cena D. Odhad tržní hodnoty – ceny obvyklé E. Rekapitulace odhad tržní hodnoty F. Závěr
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku
č.
Pi
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce
II
0,00
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku
V
0,00
3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území
II
0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu
II
0,00
5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
1,00
5 Index trhu
IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku
č.
Pi
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku
I
1,01
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti
III
-0,02
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce
II
0,00
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
I
0,00
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce
I
0,00
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti
VI
0,00
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce
III
0,00
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití
II
0,00
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí
II
0,00
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost
II
0,00
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
-5-
11 Index polohy
IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,990 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,990 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata č.e.27 na pozemku st.277 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu:
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda
Poloha objektu:
Moravskoslezský kraj, obec do 2 000 obyvatel
Stáří stavby:
54 let
Celková rekonstrukce provedena v roce:
2 010 2 217,- Kč/m3
Základní cena ZC (příloha č. 25): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP:
=
34,00 m2
střecha:
=
34,00 m2
Název podlaží
Zastavěná plocha
Konstrukční výška
1.NP:
34,00 m2
2,10 m
2
1,10 m
střecha:
34,00 m
Obestavěný prostor 1.NP:
=
71,40 m3
střecha:
=
16,50 m3
Obestavěný prostor - celkem:
=
87,90 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku
č.
Vi
0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP
I
typ B
1. Druh stavby - Rekreační chata
II
0,00
2. Svislé konstrukce - Dřevěné jednostranně obíjené
I
-0,05
3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví
I
-0,01
4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, napojení na veřejný vodovod a kanalizaci nebo domovní čistírna odpadních vod, zemní plyn (PB stanice aj.)
III
0,06
5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout
IV
0,10
-6-
6. Vytápění stavby - Lokální vytápění
II
0,00
7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty
III
0,00
8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2
III
0,03
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
III
0,00
10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
IV
0,65
Koeficient pro stavby 6 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (6 + 15)= 0,895 9
Index vybavení
IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,895 = 0,657 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 217,- Kč/m3 * 0,657 = 1 456,57 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 87,90 m3 * 1 456,57 Kč/m3 * 1,000 * 0,990= 126 752,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
126 752,18 Kč
1.1.2. Chata č.e.28 na pozemku st.278 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu:
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda
Poloha objektu:
Moravskoslezský kraj, obec do 2 000 obyvatel
Stáří stavby:
54 let
Celková rekonstrukce provedena v roce:
2 010 2 217,- Kč/m3
Základní cena ZC (příloha č. 25): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP:
=
45,00 m2
střecha:
=
45,00 m2
Název podlaží 1.NP: střecha:
Zastavěná plocha
Konstrukční výška
45,00 m
2
2,10 m
45,00 m
2
1,10 m
Obestavěný prostor 1.NP:
=
94,50 m3
střecha:
=
23,40 m3
Obestavěný prostor - celkem:
=
117,90 m3
-7-
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku
č.
Vi
0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP
I
typ F
1. Druh stavby - Rekreační chata
II
0,00
2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně
II
-0,03
3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví
I
-0,01
4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, napojení na veřejný vodovod a kanalizaci nebo domovní čistírna odpadních vod, zemní plyn (PB stanice aj.)
III
0,06
5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout
IV
0,10
6. Vytápění stavby - Lokální vytápění
II
0,00
7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty
III
0,00
8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2
III
0,03
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
III
0,00
10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
IV
0,65
Koeficient pro stavby 6 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (6 + 15)= 0,895 9
Index vybavení
IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,895 = 0,669 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 217,- Kč/m3 * 0,669 = 1 483,17 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 117,90 m3 * 1 483,17 Kč/m3 * 1,000 * 0,990= 173 117,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
173 117,09 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky na LV 47 Jedná se o rozsáhlý pozemek v obci Soběšovice v bezprostřední blízkosti Žermanické přehrady, s jedinečným výhledem na ni. Jde o jižně orientovaný mírný svah, většina pozemku je louka, částečně se vyskytují starší ovocné stromy, případně náletové dřeviny na jeho okraji. Na pozemku se nachází dvě malé chatky, které se dají buď rekonstruovat, ale i nahradit jinou stavbou. El. vedení, kanalizace a vodovod jsou v místě zavedeny. - Pozemek je územním plánem určen k rekreaci, ale přípustnou by byla změna na trvalé bydlení, a to díky přívodu vody a dobrému stavu kanalizace.
-8-
Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 7 991,00 m2 R = (200 + 0,8 * ∑vp) / ∑vp R = (200 + 0,8 * 7 991,00) / 7 991,00 = 0,825 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,990 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku
č.
Pi
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití
II
0,00
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace
IV
0,00
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
III
0,00
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo
I
0,00
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání
I
0,00
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
6 Index omezujících vlivů
IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,990 = 0,990 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena
Zatřídění
[Kč/m2]
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1
228,52
0,990
226,23
Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,825
Parcelní číslo
Výměra
Jedn. cena [Kč/m2]
Cena
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří
st. 277
34,00
226,23
7 691,82
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří
st. 278
45,00
226,23
10 180,35
-9-
[m2]
[Kč]
Stavební pozemky - celkem
79,00
17 872,17
Jiný pozemek oceněný dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena
Zatřídění
2
[Kč/m ]
Koeficienty
Index P
Index T
Úprava
Upr. cena [Kč/m2]
§ 9 odst. 2 - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, manipulační, odstavné, rekreační plochy § 9 odst. 2
277,-
0,50
0,990
1,000
137,12
Index trhu It je pro tento typ pozemku roven 1.
Typ
Název
§ 9 odst. 2
ostatní plocha
Parcelní číslo 340/8
Výměra [m ]
Jedn. cena [Kč/m2]
7 991,00
137,12
2
Jiný pozemek - celkem
Srážka
[Kč] 1 095 725,92
7 991,00
Pozemky na LV 47 - zjištěná cena
1 095 725,92 =
- 10 -
Cena
1 113 598,09 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata č.e.27 na pozemku st.277
126 752,20 Kč
1.1.2. Chata č.e.28 na pozemku st.278
173 117,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
299 869,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky na LV 47
1 113 598,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 113 598,10 Kč
Celkem
1 413 467,40 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 413 467,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata č.e.27 na pozemku st.277
126 752,20 Kč
1.1.2. Chata č.e.28 na pozemku st.278
173 117,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
299 869,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky na LV 47
1 113 598,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 113 598,10 Kč
Celkem
1 413 467,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 413 467,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 413 470,- Kč
slovy: Jedenmiliončtyřistatřinácttisícčtyřistasedmdesát Kč
- 11 -
D. ODHAD TRŽNÍ HODNOTY - OBVYKLÉ CENY: Metoda porovnávací: Pro určení tržní hodnoty nemovitosti zvolila znalkyně metodu porovnávací. Porovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi na základě řady hledisek: druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, podmínek výroby apod. Specifická kritéria jsou u nemovitostí, které nelze vyrábět sériově a přemisťovat je. Cílem porovnávací metody je, aby odhadce se znalostí trhu nemovitostí v daném místě a čase zvolil přiměřené porovnávací objekty, v tomto případě pozemky stejného druhu jako oceňované v nejbližším okolí v kombinaci s podobnými pozemky v dané lokalitě a okolí. Určení tržní hodnoty nemovitostí porovnávací metodou: Za účelem zjištění tržní hodnoty nemovitostí porovnáním provedla znalkyně šetření v realitní inzerci, přičemž shromáždila údaje: -
č.
1.
2.
3.
Celkem
o pozemcích v lokalitě SOBĚŠOVICE (tabulka č.1). Z údajů z vlastní databáze a údajů shromážděných z internetových nabídek realitních společností, sestavila znalkyně následující tabulku:
obec
Soběšovice
Soběšovice
Soběšovice
výměra pozemku m2
druh
cena
cena z m2
9 800,00
Stavební pozemky v obci Soběšovice, v klidné rekreační oblasti blízko Žermanické přehrady, není stavební byl zadán požadavek na převod na stavební pozemky, prodává se v celku.
3 642 000,00
371,63
5 340,00
Pozemek v Soběšovicích, na atraktivním místě, není stavební krásné klidné prostředí, nejsou sítě na pozemku.
1 919 000,00
359,36
2 000,00
V současné době je využíván jako zahrada a orná půda. Pozemek je také možno rozdělit na dvě menší parcely. Pozemek se nachází v klidné okrajové části obce v řídké zástavbě rodinných domů, nedaleko lesa v malebné krajině.
900 000,00
450,00
6 461 000,00
376,95
není stavební
popis
17 140,00
Odvozená cena za m2 stanovená z cen tabulky č.1 činí 377,00 Kč/m2 Dlouhodobým porovnáváním cen, požadovaných v realitní inzerci a cen, skutečně dosahovaných při prodeji nemovitostí, bylo zjištěno, že skutečně dosahované ceny jsou o 10-15% nižší než ceny požadované v realitní inzerci. Pro odvození jednotkové ceny porovnáním použila znalkyně srážku ve výši 15%, odvozená jednotková - 12 -
cena tak po zaokrouhlení na celé koruny činí 320,00 Kč/m2. Znalkyně při stanovení tržní ceny vzala v úvahu vyjádření starosty obce Soběšovice, které obdržela, při dotazu k územnímu plánu obce. Z tohoto vyjádření vyplývá, že oceňovaný pozemek je v ÚP obce zařazen jako RR – rekreace, kdy podmínky k využití jsou následující: Využití hlavní: - stávající stavby pro rodinnou rekreaci – chaty, rekreační domky; - altány, pergoly, zahradní krby, studny. Využití přípustné: - oplocení; - odstavné plochy pro automobily; - zařízení a stavby nezbytného technického vybavení a přípojek na technickou infrastrukturu; - změny staveb na trvalé bydlení pouze v případě zajištění trvalého zdroje pitné vody, možnosti celoroční dopravní obsluhy plochy, možnosti zákonného způsobu likvidace odpadních vod a odpadů; - změny dokončených staveb (nástavby, přístavby, změny ve způsobu užívání stavby, stavební úpravy, udržovací práce); - stavby doplňkové ke stavbám hlavním (např. pergoly, skleníky, zimní zahrady, altány, bazény, apod.). Využití nepřípustné: - stavby, zařízení a využití pozemků nesouvisející se stavbami a využíváním pozemků uvedeném ve využití hlavním a přípustném. Podmínky prostorového uspořádání, ochrana krajinného rázu: - zastavitelnost pozemků - do 30 %; - maximální výška zástavby 1 NP a podkroví. S ohledem na toto vyjádření znalkyně stanovila jednotkovou cenu 320,-Kč/m2. Tržní hodnota pozemku o výměře 8.070,00 m2 byla stanovena takto: Tržní hodnota porovnáním Výměra m2
Jednotková cena v Kč/m2
Cena celkem v Kč
8.070,00
320,00
2.582.400,00
E. REKAPITULACE VÝSLEDNÝCH CEN ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětné nemovitosti považovat za průměrně obchodovatelné. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) tuto - 13 -
považujeme za obvyklou a znalkyně se právě k této ceně přiklání. Vzhledem k tomu znalkyně stanovuje tržní cenu takto: Ceny podle cenového předpisu (zaokrouhleno na celé desetikoruny)
1.413.470,00
Chata č.e.27
126.117,10
Chata č.e.28
173.117,10
Pozemek parc.č.340/8, st.277 a st.278
1.113.598,10
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
2.582.400,00
Stanovená tržní cena znalkyní
2.500.000,00
Výslednou tržní cenu nemovitostí zapsaných na LV.č.47 v k.ú. 751936 Horní Soběšovice, okres Frýdek Místek a to pozemky a stavby: parc.č.340/8, st.277 jehož součástí je stavba chaty č.e.27 a st.278 jehož součástí je stavba chaty č.e.28, kdy znalkyně usoudila, že stavba dvou chatek je z hlediska stanovení tržní ceny zanedbatelnou a tržní cena z jejího pohledu je tvořena převážně cenou za pozemky, což je:
2.500.000,00 Kč Slovy: dvamiliónypětsettisíckorunčeských.
V Ostravě 5.10.2016
Ing. Helena Zálešáková Bořivoje Čelovského 845/14 713 00 Ostrava Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7.
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě, ze dne 23.6.2009, č.j.Spr.1769/09, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 118-09-2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 11-09-2016.
- 14 -
G. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.47 Kopie katastrální mapy a mapa oblasti Fotodokumentace ze dne 20.9.2016
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.47
- 15 -
Katastrální mapa
Mapa oblasti
- 16 -
Fotodokumentace ze dne 20.9.2016
- 17 -
