ZNALECKÝ POSUDEK č. 22-4158 O ceně pozemku čísla parcel st. 109 a p.p. 135/2, 135/3 a 136/2 s rodinným domem č.p. 94 postaveném na st. 109, v katastrálním území Drahenice, obec - Drahenice, okr. Příbram. Vlastník nemovitosti : Andrea Prášilová, Drahenice č.p. 94, 262 85 Drahenice
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 2414/11-46 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 19.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 25.5.2014
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rodinných domů a nově i pozemků tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé.
Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o starší jednoduchý rodinný dům s velkým pozemkem blízko centra obce. Nemovitost nebyla znalci zcela zpřístupněna (jen venkovní obhlídka) a proto je při odhadu obvyklé ceny dodržena větší míra opatrnosti. Nemovitost není delší dobu užívána, celkově zdevastovaná. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – rodinný dům č.p. 94 s pozemkem (rodinný dům je součást pozemku), v katastrálním území Drahenice, obec Drahenice, okr. Příbram. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 30. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinné. Pozn. Rodinný dům je součástí pozemku.
-2-
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR proti povinné : Andrea Prášilová, bytem Drahenice 94, 262 85 Drahenice. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 19.5.2014.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku – - Zákon č. 89/2012 Sb. NOZ – - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí – - Vyhl.č. 358/2013 Sb. – - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2013 – 2014 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc)
-3-
- Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 19.5.2014 – osobně znalec, jen venkovní obhlídka. Povinná přes doporučené obeslání nemovitost nezpřístupnila, ani se znalcem jinak nespolupracovala. Dále znalec provedl šetření v místě – archiv OÚ a informace z obce (inž. sítě apd.) – starosta pan Trefný. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 30 pro katastrální území Drahenice, obec Drahenice, okr. Příbram. V části A je zapsán vlastník – Prášilová Andrea, Drahenice č.p. 94 ............... 1/1 V části B – vlastnictví pozemku st. 109 a p.p. 135/2, 135/3 a 136/2, na pozemku stojí stavba Drahenice, č.p. 94 bydlení V části C - nařízení exekuce, zástavní právo ... V části E – nabývací listiny (smlouvy), Podrobně – viz přílohy ocenění.
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : Andrea Prášilová., na základě exekučního příkazu. V tomto příkazu je majetek specifikován – rodinný dům č.p. 94 a pozemek st. 109, p.p. 135/2, 135/3 a 136/2 v k.ú. Drahenice, obec Drahenice, okr. Příbram. Vše evidované na LV číslo 30.
-4-
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Jako hlavní část ocenění je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rodinných domů a pozemků používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky a ocenění stavebních pozemků (Bližší - viz dále).
3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - pozemku čísla parcel st. 109 a p.p. 135/2, 135/3 a 136/2 s rodinným domem č.p. 94 postaveném na st. 109, vše v katastrálním území Drahenice, okr. Příbram. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 10, č.j. 54 EXE 3079/2011-8 ze dne 29.6.2011, a další, k vymožení pohledávky oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Andrea Prášilová, bytem Drahenice 94, 262 85 Drahenice. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v § 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( § 66 ex. řádu a § 336 o.s.ř. ) Žádná práva, nebo závady ve smyslu výše uvedeného nejsou zjištěny. Zástavní práva k nemovitosti nejsou závadou ve smyslu výše uvedeného.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Pozemek st. 109 s rodinným domem č.p. 94 a p.p. 135/2, 135/3 a 136/2 -5-
Adresa předmětu ocenění:
Drahenice 94 262 85 Drahenice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Drahenice Katastrální území: Drahenice Počet obyvatel: 171 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 420,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV V III
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70
IV V
0,80 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 162,22 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.5.2014 za přítomnosti - osobně znalec ( jen venkovní obhlídka ).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 17.4.2014, číslo listu vlastnictví 30, katastrální území Drahenice, okr. Příbram - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - ( jen venkovní obhlídka ) - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 2414/11-46 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 2414/11-34- ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce )
088EX
- Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, sreality.cz a další databáze ) - Informace získané znalcem osobně na OÚ Drahenice, starosta pan Trefný - ( archiv ) - V archivu OÚ nejsou žádné podklady týkající předmětné nemovitosti Dále byly znalce sděleny údaje o inž. sítích u konkrétní nemovitosti, informativně vnitřní dispozice v rodinném domu, předpoklady o stáří a další údaje o obci -
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 30 pro katastrální území Drahenice, okr. Příbram. Bližší -6-
viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Nemovitost nebyla, přes písemné doporučené obeslání, zpřístupněna. Znalec vychází z možné venkovní obhlídky a možného zaměření ( také odměření z katastrální mapy v měřítku ). Event. možné menší nepřesnosti neovlivní podstatně závěry ocenění.
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nalézá v zastavěném území menší obce, v sousedství centra. Drahenice jsou ostatní obcí okresu Příbram, v blízkosti jihočeských okresů Písek a Strakonice. V obci je vyhlášená památková zóna, opravený barokní zámeček. Výrazně omezená občanská vybavenost, pošta, obchod, hospoda. MŠ, ZŚ a další vybavenost v Březnici, cca 4 km. Dopravní spojení autem, méně linek BUS. Dle informací z místa, je skoro polovina rodinných domů užívána zejména pro rekreaci ( chalupy ). Nemovitost sestává ze zděné obytné budovy s příslušenstvím a z velkého pozemku. Dle venkovní obhlídky je zřejmé, že nemovitost není delší dobu užívána. Zarostlé náletem, značně zdevastované stavby. Dle informací z místa a zjištěných použitých stavebních materiálů ( škvárobetonové tvárnice a další ), je stáří odhadováno na 60 leta minulého století. Budova č.p. 94 je napojena na elektro NN, zásobování vodou z vlastní studny, odkanalizování do jímky. Přístup po nezpevněném pozemku - jiná plocha, č. parcely 916/1, ve vlastnictví obce. Okolní zástavba - volně situované rodinné domy se zahradami, na severní straně sousedí s oborou, dále zeleň, volné pozemku. Poblíž hasičská zbrojnice. Drahenice jsou málo významnou obcí, vyhledávanou spíše pro rekreační účely.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 94 1.2. Příslušenství a.21) Garáž b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby -7-
a.11) Rodinný dům č.p. 94
Stavba je situována na parcele číslo st. 109, odstup do pozemku. Vnitřní vybavení a provedení je určeno převážně technickým odhadem. Případné nepřesnosti v technických parametrech a odhadech vybavení výrazně neovlivní závěry posudku. Stavba je přízemní, sklep není zjištěn, v podkroví ( informace z obce ) 2 x pokojík a půda. Protáhlý obdélníkový tvar ( místnosti za sebou ), rozšířený vstup a veranda. Vnitřní dispozice( předpoklad ) 3+1 s příslušenstvím bytu, v podkroví 2 x „letní” pokoj. Nebytové prostory nejsou. Stavba je rodinným domem ve smyslu vyhl. č. 501/2006 Sb. Stavba je dokončena, obestavěný prostor do 1 100 m3. Pro ocenění ( administrativní cena ) se použije porovnávací způsob dle hlavy III. cenové vyhlášky. Přístavby, modernizace, rekonstrukce v rozsahu více jak 50 % z celku nejsou zjištěny. . Zděné provedení ze škvárobetonových tvárnic a cihel, břízolitová a hladká fasáda, dvojitá, zdvojená a jednoduchá okna, palubkové a hladké dveře. Hambalkový krov, střecha sedlová. Dvoudrážková tašková betonová krytina, klempíř. prvky pozink. Dřevěné trámové stropy. Předpokládáno jednoduché vnitřní vybavení a provedení. Dle venkovní obhlídky a informací z místa, je zřejmé, že rodinný dům je dlouhou dobu neužíván. Zcela zanesená střešní krytina, koroze, zahnilé dřevěné prvky stavby, mokré zdivo, celkově značně zdevastované ( předpoklad obdobně i interiér ). Stavebně - technický stav velmi zhoršený. Pozn. Případné venkovní úpravy, s výjimkou vyjmenovaných položek, a vedlejší stavby se zastavěnou plochou do 25 m2, jsou zahrnuty v ceně rodinného domu zjištěné porovnávacím způsobem. V tomto případě je dále ještě uvažována stavba garáže ( není zakreslena v katastrální mapě ). Pozn. Studna nebyla nalezena, ale dle informací z místa, existuje. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 50 let 3 504,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 1,40*11,55+16,55*6,30 Podkroví: 9,0*6,30 Název podlaží 1. NP: Podkroví:
Zastavěná plocha 120,44 m2 56,70 m2
= =
Konstrukční výška 3,00 m 2,40 m
Obestavěný prostor Stavba: 1,40*11,55*2,40+16,55*6,30*(3,80+2,40/2,0) = Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,47
120,44 m2 56,70 m2
560,13 m3 560,13 m3 120,44 m2 177,14 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku
č. -8-
Vi
0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva - předpoklad 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Úzký dům, nevhodná vnitřní dispozice, reálně spíše jako chalupa 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) - Jedná se o technický odhad na základě vizuální prohlídky ! Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750
I
typ A
III III I II II
0,00 0,00 -0,02 0,01 -0,05
I II
-0,08 -0,05
I I II
0,00 -0,05 0,00
III I
0,01 -0,10
V
0,40
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III I
0,00 -0,04
IV
1,00
12
Index vybavení
Vi) * V13 * 0,750 = 0,201
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce, nemovitost nebyla zpřístupněna 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III oblasti -9-
Pi 1,03 -0,02
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 -0,10
II
-0,02
III
-0,05
IV I
-0,02 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,814 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 504,- Kč/m3 * 0,201 = 704,30 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 560,13 m3 * 704,30 Kč/m3 * 0,930 * 0,814= 298 644,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
298 644,06 Kč
1.2. Příslušenství a.21) Garáž -
Samostatná stavba situována v zadní části pozemku, za RD. Přízemní, bez podsklepení, pultová střecha, vlnitý osinkocement. Zatřená fasáda, plechová vlysová vrata. Stáří je stanoveno technickým odhadem. Stavebně - technický stav uspokojivý, uvažováno jen nejednodušší vnitřní provedení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 40 let 2 221,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,40*3,30 Název podlaží 1. NP:
=
Zastavěná plocha 21,12 m2
Obestavěný prostor Stavba: 21,12*2,60 Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukční výška 2,60 m = =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení - 10 -
21,12 m2
54,91 m3 54,91 m3
Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800
č. II
Vi typ B
II II I II III III
0,00 0,00 -0,05 -0,01 0,00 0,85
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III I
0,00 -0,04
IV
1,00
č. I
Pi 1,03
III
-0,02
II II
0,00 -0,10
II
-0,02
III
-0,05
IV I
-0,02 0,00
II
0,00
5
Index vybavení
Vi) * V6 * 0,800 = 0,639
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce, nemovitost nebyla zpřístupněna 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí - 11 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,814 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 221,- Kč/m3 * 0,639 = 1 419,22 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 54,91 m3 * 1 419,22 Kč/m3 * 0,930 * 0,814= 58 994,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
58 994,09 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
Pozemek sestává ze čtyř parcel, které spolu tvoří jednotný funkční celek. Zhruba obdélníkový tvar, rovinný charakter. Nezastavěná část pozemku je neudržovaná, zarostlá plevelem, křoví z náletu, nerovný povrch. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Event. důvody pro snížení, zvýšení, základní ceny pozemku - viz dále. Rodinný dům je ve vlastnictví stejného právního subjektu, RD je součástí pozemku. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 770,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 2 770,00) / 2 770,00 = 0,872 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Neudržovaný, nerovný povrch, nezpevněný příjezd
č. IV
Pi 0,00
III I I II I
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,20
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,800 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož - 12 -
součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce, nemovitost nebyla zpřístupněna 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
III I
0,00 -0,04
IV
1,00
č. I
Pi 1,03
III
-0,02
II II
0,00 -0,10
II
-0,02
III
-0,05
IV I
-0,02 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,814 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 0,800 * 0,814 = 0,606 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 141,46 0,606 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,872 Typ
Název
Parcelní číslo - 13 -
Výměra [m2]
Koef.
Jedn. cena [Kč/m2]
Upr. cena [Kč/m2] 85,72 Cena [Kč]
§ 4 odst. 1 zast. plocha 109 306,00 § 4 odst. 1 zahrada 135/2 203,00 § 4 odst. 1 zahrada 135/3 1 997,00 § 4 odst. 1 zahrada 136/2 264,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
85,72 85,72 85,72 85,72
Pozemek - - zjištěná cena
=
26 230,32 17 401,16 171 182,84 22 630,08 237 444,40 237 444,40 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 94 1.2. Příslušenství a.21) Garáž -
298 644,10 Kč
a) Ocenění staveb celkem
357 638,20 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
237 444,40 Kč
b) Ocenění pozemků celkem
237 444,40 Kč
Celkem
595 082,60 Kč
58 994,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
595 082,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
595 080,- Kč
slovy: Pětsetdevadesátpěttisícosmdesát Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami „na klíč“ apd.). - 14 -
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Rodinný dům č.p. 94 3.4.2. Garáž ------------------------------------3.4.3. Pozemek
3.4.1. Rodinný dům č.p. 94 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 560,0 m3 ZCU – základní cena 4 200,- Kč/m3 OP (předpoklad velmi jednoduché vnitřní vybavení a provedení) Reprodukční cena – 560,0 m3 OP * 4 200,- Kč Znehodnocení opotřebením - (technický odhad) 70% Věcná hodnota rodinného domu č.p. 94 ke dni ocenění
2,352.000,- Kč - 1,646.400,- Kč 705.600,- Kč
3.4.2. Garáž 55,0 m3 OP * 3.000,- Kč - 60%
...............................
66.000,- Kč
3.4.3. Pozemek Obvyklé ceny stavebních pozemků se pohybují v místě a okolí (informace z OÚ) v rozpětí 100,Kč – 150,- Kč/m2. Dále určuji hodnotu 100,- Kč/m2 (srovnatelné s cenovou vyhláškou), velký pozemek, přístup. Celkem 2.770,0 m2 * 100,- Kč 277.000,- Kč Věcná hodnota pozemku ke dni ocenění
277.000,- Kč
3.4. Věcná hodnota – rekapitulace 3.4.1. Rodinný dům č.p. 45 3.4.2. Garáž 3.4.3. Pozemek
705.600,- Kč 66.000,- Kč 277.000,- Kč
3.4. Věcná hodnota ke dni ocenění celkem Tj. slovy : Jedenmiliončtyřicetosmtisícšestset Kč - 15 -
1,048.600,- Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen). Nemovitost ve zjištěném stavu nelze reálně pronajmout !!!
Výnosová hodnota se nestanovuje !
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí rodinných domů jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Drahenice a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Přímo v Drahenicích je méně nabízených nemovitostí, proto jsou použity i srovnatelné okolní lokality. Inzerce lze po určité korekci objektivně vyhodnotit. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, technický stav, větší ozemek a také skutečnost, že nemovitost byla zpřístupněna jen zvenku. V tomto případě jsou také zohledněny informace z místního šetření : zájem o uvolněné nemovitosti je malý. V místě jsou omezené pracovní příležitosti, nutné dojíždět. Zájem o trvalé bydlení bude značně malý. Alternativně lze ale uvažovat nemovitost jako rekreační chalupu. Z výše uvedeného je zřejmé, že trh s nemovitostmi obecně je v místě a okolí omezený. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. V tomto případě lze také již zohlednit zjištěnou cenu dle platné cenové vyhlášky. Tato vyhláška od 1.1.2014 výrazně změnila jednotlivé postupy ocenění a každá nemovitost i pozemky se různými korekčními koeficienty blíží (shodují) k obvyklým cenám v konkrétní lokalitě. Proto je zjištěná cena jednou z důležitých kategorií ocenění za účelem návrhu obvyklé ceny. - 16 -
S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru (informace získané v místě), zjištěnému zhoršenému technickému stavu a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí - 400.000,- Kč – 600.000,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob – rodinného domu č.p. 94 s příslušenstvím a s pozemkem (RD je součást pozemku), evidované na LV číslo 30, v katastrálním území Drahenice, obec Drahenice, okr. Příbram, je odhadována u střední hranice cenového rozpětí (princip opatrnosti) - 500.000,-Kč -
3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.3. Administrativní cena (pozemek s RD) 3.4. Věcná hodnota nemovitosti (pozemek s RD) 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota – rozpětí (celá nemovitá věc)
595.080,- Kč 1,048.600,- Kč 400.tis. – 600.tis.Kč
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – rodinného domu č.p. 94 s příslušenstvím (součást pozemku) včetně pozemku čísla parcel st. 109 a p.p. 135/2, 135/3 a 136/2 evidované na LV číslo 30 pro katastrální území Drahenice, obec Drahenice, okr. Příbram, ve výši (dodržení principu opatrnosti) :
500.000,- Kč Tj. slovy : Pětsettisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
- 17 -
V Říčanech 25.5.2014
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected]
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 22-4158 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 21-4158.
- 18 -
SEZNAM PŘÍLOH Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) Mapa oblasti - širší vztahy Porovnávací nemovitosti - inzerce, 4. listy Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření Fotodokumentace nemovitosti pokračování Situace nemovitosti v obci -
- 19 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 4 1 1 1
- 20 -
- 21 -
- 22 -
RD Drahenice, č.p. 94, Příbram
nezpevněný přístup
průčelí od vrátek
vjezd od okresní silnice ( okraj obory )
Vstup do RD
- 23 -
průčelí RD
zadní štít RD
zarostlá zahrada
garáž
- 24 -
