ZNALECKÝ POSUDEK č. 3989-435-2009 O obvyklé ceně id.1/4 rodinného domu č.p.182 na parc.č.St.99 včetně a pozemku parc.č.509/2 a 509/3 se všemi součástmi a příslušenstvím, v k.ú. Domčice, obec Horní Dunajovice, okres Znojmo.
Objednatel posudku:
Mgr. Pavla Fučíková - Exekutorský úřad Ostrava Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava
Účel posudku:
č.j.024 EX 1830/09-95
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 17.12.2009 posudek vypracoval: Ing. Miloslav Krejčí Grohova 39 602 00 Brno Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Brně 21.12.2009
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - id.1/4 rodinného domu č.p.182 na parc.č.St.99 včetně a pozemku parc.č.509/2 a 509/3 se všemi součástmi a příslušenstvím, v k.ú. Domčice, obec Horní Dunajovice, okres Znojmo. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: nevedeny 182 671 34 Horní Dunajovice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Horní Dunajovice Katastrální území: Domčice Počet obyvatel: 641
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla omezeně provedena dne 17.12.2009 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - Unesení č.j.024 EX 1830/09-95 ze dne 18.11.2009 - výpis z KN (LV 600) zak.č.3774/2009 ze dne 17.6.2009 - kopie katastrální mapy zak.č.3774/2009 ze dne 17.6.2009 - realitní internetová nabídka na serveru S-Reality - fotodokumentace pořízená znalcem - poznatky z osobní omezené prohlídky 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána ve výpisu z KN takto: Číslo LV : 600 Okres : Obec : Kat.úz. :
Znojmo Horní Dunajovice Domčice
-3Vlastník: Šikulová Ilona, Nám. Svobody 23/23, 671 72 Miroslav Velecký Milan, Komenského 148, 672 01 Moravský Krumlov Velecký Zdeněk, Wolkerova 734, 672 01 Moravský Krumlov
(726017/4724)
1/2
(540408/1650)
1/4
(520426/099)
1/4
Pozemky: Parcela č.St.99 - zastavěná plocha a nádvoří - 352 m2 č.509/2 - zahrada - 483 m2 č.509/3 - zahrada - 1045 m2 Stavby: Horní Dunajovice, č.p.182 - rodinný dům, na parcele č.St.99 V části „C - omezení vlastnického práva” listu vlastnictví LV č. 600 uvedeno: - nařízení exekuce původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín na základě listin: Okresního soudu ve Zlíně 13 Nc-491/2009 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu 1/4 Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava 024 EX-1830/2009 ze dne 1.6.2009 Vzhledem k účelu ocenění, výše uvedená omezení nebudou vyhodnocována v obvyklé ceně. 6. Dokumentace a skutečnost Nemovitost odpovídá popisu dle výpisu z KN. Veškeré údaje uvedené ve znaleckém posudku jsou získány na základě prohlídky znalce a poskytnutých podkladů. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatně stojící rodinný dům na pozemku stejného vlastníka se zahradami před a za domem. Nemovitost se nachází v kat. úz. Domčice, obci Horní Dunajovice. Okolní zástavbu tvoří novostavba rodinného domu, obdobné rodinné domy a bytové domy. Nemovitost je přístupná po zpevněné komunikaci s omezeným přístupem, je napojena na el. energii, vodu a plyn. Součástí a příslušenství
-4rodinného domu jsou tvořeny vedlejšími stavbami, dvěma zemními sklepy, venkovním bazénem, oplocením a přípojkami. Pozemky zahrad jsou osázeny smíšenými trvalými porosty. 8. Obsah posudku - stanovení věcné hodnoty staveb rodinný dům č.pop. 182 s příslušenstvím - stanovení pořizovací hodnoty pozemků - stanovení porovnávací hodnoty nemovitostí - stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí
-5-
Obvyklá cena nemovitosti Metody zjištění hodnoty
Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel zjištění hodnoty nemovitosti (odhad obvyklé ceny) pro dědické řízení. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: • metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). • metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. • metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace všech tří metod: nákladové, výnosové a srovnávací. Srovnávací metodu lze v daném případě považovat jako jedinou standardní a konzervativní pro odhad obvyklé ceny.
Obvyklá cena Ve smyslu zákona „ O oceňování majetku č.151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů, se obvyklou cenou rozumí: Cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
-6-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku bez koeficientu prodejnosti.
a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.pop. 182 - § 5
Pohled ze západu
Pohled z jihovýchodu
Pohled ze severu
Pohled ze severovýchodu
Objekt byl shlédnut „z venku” přes oplocení, interiér domu a pozemky včetně vedlejších staveb a dvorku nebyly zpřístupněny. Pro zjištění nákladové hodnoty znalec vychází z předpokladu běžných standardů. Jedná se o jednopodlažní samostatně stojící rodinný dům, základy kamenobetonové se strávenou izolací, nosná konstrukce zděná ze smíšeného zdiva - nepálené zdivo a kámen, střecha sedlová, krytina pálená taška, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, fasádní omítka vápenná, vnitřní omítky uvažuji vápenné, vnitřní keramické obklady uvažuji ker. obklad koupelny, podlahy obytných místností uvažuji dřevěné deskové, v ostatních místnostech uvažuji dřevěné deskové s PVC, stropy uvažuji dřevěné trámové s podhledem, dveře uvažuji rámové náplňové, okna jsou dřevěná dvojitá kastlová, vytápění uvažuji ÚT na plyn, el. instalace uvažuji světelná, uvažuji
-7rozvod plynu, uvažuji rozvod studené a teplé vody, ohřev vody uvažuji el. bojler, hygienické vybavení uvažuji vana, umyvadlo, WC, vybavení kuchyně uvažuji plyn. sporákem. Dispoziční řešení: 1.NP: průjezd, uvažuji byt 2+1 s příslušenstvím Technický stav, stáří: Stáří uvažuji 90 roků, opotřebení stanovuji odborným odhadem 75%. Technický stav objektu nebylo možné ověřit. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
12,0*7,30
Název podlaží 1.NP:
87,60 m2
= Zastavěná plocha 87,60 m2
Obestavěný prostor: celkový včetně (12,0*7,30)*(3,78+3,56/2) zastřešení: Obestavěný prostor – celkem:
Konstrukční výška 3,78 m
=
487,06 m3
=
487,06 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy: 2. Zdivo:
základové pasy se strávenou izolací smíšené zdivo - nepálené a kámen v tl. 600 mm dřevěné trámové dřevěný sedlový krov pálená taška úplné z pozinkovaného plechu vápenné vápenné nevyskytuje se nezjištěno nezjištěno
3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody:
Hodnocení standardu P S
Část [%] 100,00 100,00
S S S S S S C S S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
-812. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
nezjištěny dřevěná kastlová nezjištěno nezjištěno nezjištěno světelná nevyskytuje se nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno
S S S S S S C S S S S S S S S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,90 1,00 5,80 1,00 2,80 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 1,00 1,00 3,20 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,00 1,00 5,20 1,00 4,30 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 1,90 1,00 0,50 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 4,10 1,00 0,30 1,00 3,40 94,47
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
0,9447
= * * *
2 290,- Kč/m3 0,9447 0,8500 2,1420
-9Základní cena upravená Plná cena:
= 487,06 m3 * 3 938,84 Kč/m3
3 938,84 Kč/m3
=
1 918 451,41 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 75,000 %
-
1 438 838,56 Kč
Rodinný dům č.pop. 182 - věcná cena
=
479 612,85 Kč
K výše uvedené věcné hodnotě rodinného domu dále aproximativně připočítávám věcnou hodnotu vedlejších staveb a venkovních úprav po opotřebení ve výši 150.000 Kč; pořizovací hodnota pak uvažuji 400.000 Kč.
Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům č.pop. 182 b) Vedlejší stavby a venkovní úpravy
= =
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
1 918 451,41 Kč 400 000,00 Kč 2 318 451,41 Kč
Rekapitulace nákladových (věcných) cen (bez koeficientu Kp): a) Rodinný dům č.pop. 182 b) Vedlejší stavby a venkovní úpravy Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem
= =
479 612,85 Kč 150 000,00 Kč 629 612,85 Kč
NÁKLADOVÁ VĚCNÁ HODNOTA STAVEB zaokr.
2 319 000,-Kč
NÁKLADOVÁ VĚCNÁ HODNOTA STAVEB zaokr.
630 000,-Kč
- 10 -
Pořizovací ceny pozemků – obvyklá cena V daném případě lze náklady na pořízení pozemku vnímat v jeho pořizovací, respektive kupní ceně. Zjištění kupní ceny je v tržních podmínkách dáno srovnatelnou hodnotou, ve svém aspektu cenou obvyklou.
SROVNÁVACÍ HODNOTA V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, uskutečněné a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. V daném případě se u oceňovaných pozemků jedná o: Pozemek zastavěný rodinným domem s příslušenstvím a dále pozemky zahrady navazující na pozemek zastavěné plochy - celková výměra činí 1.880 m2, situovaný při východním okraji obce Horní Dunajovice. Pozemky jsou s možností napojení na plyn, el. energii a vodu, s přístupem po zpevněné komunikaci. Pozemky jsou v zastavěném území obce. V daném případě se u srovnatelných pozemků jedná o obdobné pozemky pro výstavbu objektů pro bydlení a rodinných domů. Tyto pozemky se pak v obdobné lokalitě obchodují za následující ceny: - Lokalita Miroslav, 1660 m2, IS el. v místě, ostatní 30 m od hranice pozemku 320,- Kč/m2 - Lokalita Práče, 1000 m2, IS na hranici pozemku 300,- Kč/m2 2 - Lokalita Prosiměřice, 3586 m , IS 20 m od hranice pozemku 170,- Kč/m2 - Lokalita Hrušovany nad Jevišovkou, 6439 m2, IS 100 m od hranice pozemku 350,- Kč/m2 Výše uvedené hodnoty nejsou realizovanými cenami, jedná se o nabídky na realitním serveru Sreality. Jedná se o pozemky, které jsou volné určené k zástavbě pro bydlení. Horní Dunajovice jsou menší obcí lokálního významu s individuální výstavbou rodinných domů případně rekonstrukcemi původní zástavby. Developerská výstavba v obci ani jejím okolí neprobíhá. V obci jsou menší živnostenské provozovny a základní občanská vybavenost. Hodnotu stavebního pozemku stanovuji ve výši 250 Kč/m2 s přihlédnutím k atraktivnosti obce a možného dalšího využití pozemku zahrady za domem na parc.č. 509/3 jako další stavební místo. Srovnatelnou hodnotu pozemků odhaduji: 250,- Kč/m2; tj. při výměře 1880 m2 činí hodnota pozemků zaokr. 470.000Kč.
NÁKLADOVÁ POŘIZ. HODNOTA POZ.
470 000,-Kč
Rekapitulace nákladové pořizovací a věcné hodnoty NÁKLADOVÁ POŘIZOVACÍ HODNOTA CELK.
2 789 000,-Kč
NÁKLADOVÁ VĚCNÁ HODNOTA CELKEM
1 100 000,-Kč
- 11 -
Srovnávací ohodnocení nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, uskutečněné a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. V daném případě se u oceňované nemovitosti jedná o rodinný dům s 1 bytem o odhadované podlahové ploše 60 m2, s příslušenstvím, venkovními úpravami, vše na pozemku stejného vlastníka parc.č. St. 99 o výměře 352 m2 a dále pozemků zahrad na parc.č. 509/2 a 509/3 o výměře 1.528 m2; celková výměra pozemků činí 1.880 m2 Půdní prostor je volný. Nemovitost je s možností napojení na inženýrské sítě – voda, plyn, elektro, přístupná po zpevněné komunikaci. Pro zjištění srovnávací hodnoty oceňovaných nemovitostí budou použity realitní nabídky z internetového serveru S-reality k prodeji obdobných nemovitostí v dané resp. obdobné lokalitě. Jednotlivé nabídky budou ve vztahu k oceňovaným nemovitostem vyhodnoceny. 1) rodinný dům 3+1,Horní Dunajovice Lokalita: Horní Dunajovice 671 34 Cena: 700 000 Kč za nemovitost | (cena k jednání) Číslo zakázky: ZN080300106 | Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 20.12.2009 | Datum vložení inzerátu: 18.12.2009 Popis: Exkluzivně nabízíme prodej přízemního rodinného domu v obci Horní Dunajovice. Dům je přízemní, vhodný jako dvougenerační se dvěma samostatnými byty 2+1 a 1+1. Dům je vjezdem na dvůr rozdělen na dvě části - v levé části je kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a veranda, v pravé části domu je kuchyň a jeden pokoj. Ve dvorní části jsou bývalá hospodářská stavení, letní kuchyň, 2 velké garáže a stodola, za kterou se rozprostírá rovinatý pozemek - zahrada o velikosti cca 3000 m2. Ideální k bydlení, podnikání, využití jako penzion, vhodné např. pro chov koní. Poblíž obce je rekreační oblast u místní přehrady a rekreační oblast Výrovické přehrada. Typ objektu Zastavěná plocha
řadový 250 m2
- 12 Užitná plocha Počet podlaží objektu Plocha parcely Typ objektu Typ budovy Stav budovy Umístění nemovitosti Voda Plyn Telekomunikace Elektřina
100 m2 1 3 000 m2 přízemní smíšená špatný klidná část obce Voda - zdroj pro celý objekt Plynovod Telefon Elektro - 230 V, Elektro - 400 V
2) Řadový, cihlový RD 2+1s možností půdní vestavby, dvůr, zahrada 215m2 + 400m2, v obci Kašenec Lokalita: Kašenec, Miroslav, 671 72 Cena: 650 000 Kč za nemovitost Číslo zakázky: N00789 | Stav nabídky: Aktivní | Nový Poslední změna: 15.12.2009 | Datum vložení inzerátu: 15.12.2009 Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům, nyní řešený jako 2+1 s možností rozšíření o půdní vestavbu, nebo přístavbu do dvora. Dům se nachází v obci Kašenec nedaleko Znojma. Do obce je výborná dostupnost z Brna (cca 25min.) po dálnici a následně po rychlostní silnici R52. Dům je nepodsklepený, odizolovaný, postaven z cihel. Na pozemku je několik zděných přístavků - kůlna, sklep (dílna). Zastavená plocha a nádvoří činí celkem 177m2. K domu patří zahrada (hned za domem) o celkové ploše 215 m2 a orná půda (na okraji obce) o celkové ploše 1971m2. Majitelé mají taktéž cca 50let v pronájmu od obce pozemek vedle domu o celkové ploše 400m2, který je oplocen a je využíván taktéž jako zahrada. Celková využitelná plocha včetně domu tedy je cca 792m2. Na základě informací od majitele, obec navrhuje odkup uvedeného pozemku (400m2), nebo prodloužení nájemní smlouvy, nebo směnu pozemku za pozemek majitelů (orná půda) na okraji obce. Do domu je vstup ze dvora, následuje chodba cca 9m2, z které je dále vstup do komory, do koupelny, kuchyně a na WC. V koupelně je umístěna vana a el. bojler na teplou vodu. V kuchyni (12m2) je umístěna stará kuchyňská linka. Dále se z kuchyně dostaneme do 2 obytných místností, které jsou nyní průchozí. Obě místnosti jsou cca 14m2 velké. Podlahy v celém domě jsou betonové. V obci není zaveden plyn, proto je vytápění řešeno kamny na tuhá paliva. Je nutné zhotovit novou přípojku na obecní vodovod. Dům je nyní neobydlený, proto je nutná základní rekonstrukce. Dům je však udržovaný a ihned k dispozici. Na domě nejsou vedeny žádné zástavy. Dům je ihned k dispozici. Typ objektu Zastavěná plocha Užitná plocha Plocha parcely
řadový 2 363 m2 2 363 m2 2 363 m2
- 13 Typ objektu Typ budovy Stav budovy Popis vybavení Zahrada Voda Topení Elektřina
přízemní cihlová dobrý kuchyňská linka Ano Voda - zdroj pro celý objekt Lokální - tuhá paliva Elektro - 230 V
3) Prodej RD-statku ve vesnici, velký pozemek+nebytové prostory Lokalita: Hostěradice Cena: 990 000 Kč za nemovitost | (k jednání) Číslo zakázky: 0320094 | Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 7.12.2009 | Datum vložení inzerátu: 16.3.2009 Popis: Prodej řad., cihl. RD-statku s hospodářskými budovami (garáž, chlév, sklad, stodola), byty 2+1 a 1+1 a pokoj v podkroví, ZP celkem 514m2, celý pozemek 1730m2, vjezd až do dvora. IS: elektřina, jímka, studna. Vytápění - ústředním kotlem na tuhá paliva. Ostatní IS- plyn, voda, kanalizace- k napojení u domu. Objekt je vhodný i na prostornou chalupu, možnost rekreačních aktivit (obcí vede cyklostezka až k Novomlýnským nádržím, v blízkosti je vodní nádrž Oleksovice) nebo pro bydlení spojené s podnikáním. Pro nákupy je vhodná nedaleká Miroslav. Typ objektu Zastavěná plocha Užitná plocha Počet podlaží objektu Plocha parcely Typ objektu Typ budovy Stav budovy Plocha dílen Počet bytů Umístění nemovitosti Plocha zahrady Komunikace Nebytové prostory Voda Vybavenost Topení Doprava Elektřina ostatní
řadový 514 m2 400 m2 2 1 735 m2 patrový cihlová před rekonstrukcí 214 m2 2 okraj obce 800 m2 asfaltová Garáž Voda - zdroj pro celý objekt Škola, Zdravotnická zařízení, Pošta, Supermarket Ústřední - tuhá paliva silnice, autobus Elektro - 230 V Bezbarierový přístup
- 14 -
VYHODNOCENÍ: Koeficient nabídkové ceny zohledňuje možnost nadsazenosti nabídkové ceny, koeficient polohy a dopravní dostupnosti zohledňuje situování nemovitosti, koeficient kapacity staveb zohledňuje vliv kapacity stavby na cenu, koeficient velikosti pozemku zohledňuje vliv výměry pozemku na cenu nemovitosti, koeficient technického a morálního stavu zohledňuje odlišnost technického stavu porovnávané a oceňované stavby v ceně nemovitosti. Ad. 1) Nabídkovou cenu snižuji o 10%, lokalita je shodná s nemovitostí oceňovanou, porovnávaná nemovitost je o cca 65% větší oproti nemovitosti oceňované, pozemek nemovitosti oceňované je o 40% menší oproti nemovitosti porovnávané. Z hlediska technického stavu jsou nemovitosti srovnatelné. Cenu porovnávané nemovitosti upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: nabídková cena 700.000 Kč koeficient nabídkové ceny 0,90 koeficient polohy a dopravní dostupnosti 1,00 koeficient kapacity staveb 0,85 (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti přímo úměrně) koeficient velikosti pozemků 0,80 (velikost pozemků neovlivňuje cenu nemovitosti přímo úměrně) koeficient technického a morálního stavu 1,00 Srovnatelná hodnota činí cca 428.000,- Kč Ad. 2) Nabídkovou cenu snižuji o 10%, lokalita je u nemovitosti porovnávané lepší (nemovitost je u hlavního silničního tahu I.třídy směr Znojmo), porovnávaná nemovitost je z hlediska velikosti plně srovnatelná, pozemky jsou rovněž srovnatelné. Z hlediska technického a morálního stavu jsou nemovitosti srovnatelné. Cenu porovnávané nemovitosti upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: nabídková cena 650.000 Kč koeficient nabídkové ceny 0,90 koeficient polohy a dopravní dostupnosti 0,85 koeficient kapacity staveb 1,00 (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti přímo úměrně) koeficient velikosti pozemků 1,00 (velikost pozemků neovlivňuje cenu nemovitosti přímo úměrně) koeficient technického a morálního stavu 1,00 Srovnatelná hodnota činí cca 497.000,- Kč
- 15 Ad. 3) Nabídkovou cenu snižuji o 15%, lokalita je u nemovitosti porovnávané lepší (nemovitost je u hlavního silničního tahu I.třídy směr Znojmo), porovnávaná nemovitost je více jak dvojnásobně větší oproti nemovitosti oceňované, pozemky jsou srovnatelné. Z hlediska technického stavu jsou nemovitosti srovnatelné. Cenu porovnávané nemovitosti upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: nabídková cena 990.000 Kč koeficient nabídkové ceny 0,85 koeficient polohy a dopravní dostupnosti 0,85 koeficient kapacity staveb 0,75 (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti přímo úměrně) koeficient velikosti pozemků 1,00 (velikost pozemků neovlivňuje cenu nemovitosti přímo úměrně) koeficient technického stavu 1,00 Srovnatelná hodnota činí cca 537.000,- Kč
SROVNÁVACÍ HODNOTA je v intervalu
428.000,- až 537.000,-Kč
- 16 -
REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PŘI ZJIŠTĚNÍ ODHADU OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Nákladová pořizovací hodnota nové stavby
Kč
2,319.000,-
Nákladová-věcná hodnota stavby po opotřebení
Kč
630.000,-
Nákladová pořizovací hodnota pozemků
Kč
470.000,-
Náklad. pořizovací hodnota stavby a pozemků celkem
Kč
2,789.000,-
Nákladová-věcná hodnota stavby a pozemků celkem
Kč
1,100.000,-
Srovnávací hodnota (zaokrouhleně) celé nemovitosti
Kč
428.000,- až 537.000,-
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI ZDŮVODNĚNÍ OBVYKLÉ CENY:
Kladný vliv na cenu obvyklou mají následující faktory: • • •
Nadstandardní výměra pozemku Možnost odprodeje části pozemku jako samostatné stavební místo Možnost napojení na veřejný vodovod, el. energii a plyn
Záporný vliv na cenu obvyklou mají následující faktory: • • •
Stavba je před rozsáhlou rekonstrukcí prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti Morální zastaralost Menší obec lokálního významu mimo hlavní silniční tahy
- 17 -
C. Závěr Znalecký úkol : Stanovit obvyklou cenu:
Podílu id.1/4 rodinného domu č.p.182 na parc.č.St.99 včetně a pozemku parc.č. 509/2 a 509/3 se všemi součástmi a příslušenstvím, v k.ú. Domčice, obec Horní Dunajovice, okres Znojmo. Vyhodnocení : V daném případě se jedná o nemovitost tvořenou stavbou rodinného domu s vedlejšími stavbami, zastavěným pozemkem a pozemky zahrad před a za domem. Vedlejší stavby u objektu nemají vliv na obvyklou cenu nemovitostí. Z výčtu jednotlivých hodnot nemovitostí zejména z nákladové a pořizovací hodnoty pozemku a srovnatelné hodnoty nemovitostí jako celku je zřejmé, že rozhodující obchodovatelnou věcí je v daném případě samostatný pozemek. Tuto skutečnost lze připustit v případě vesnických staveb z počátku minulého století v malých a méně významných obcí. Za této situace tržní hodnota vlastní stavby rodinného domu je zcela bezvýznamná. Tento stav je způsoben nízkou potřebou bydlení v této lokalitě a relativně vysokými náklady na rekonstrukci takovýchto staveb. S ohledem na výše uvedené skutečnosti a dále, že objekt nebyl zpřístupněn, uvažuji obvyklou cenu v horní polovině rozpětí srovnatelné hodnoty (428.000 až 537.000 Kč), tj.: 500.000 Kč. Tato obvyklá cena koresponduje s nákladovou cenou pozemků a respektuje možný náklad na odstranění stavby. ODHAD OBVYKLÉ CENY ČINÍ
500.000,- KČ SLOVY:PĚTSETTISÍCKORUNČESKÝCH
Předmětem ocenění bylo stanovení podílu id. ¼ oceňovaných nemovitostí. Vzhledem k účelu ocenění je tento podíl stanoven aritmeticky; tj.: 500.000 / 4 = 125.000 Kč (StodvapěttisícKč).
V Brně, 21.12.2009
Vypracoval: Ing. Miloslav Krejčí Grohova 39 602 00 Brno
