ZNALECKÝ POSUDEK č. 305-18-2013 O ceně podílu o velikosti 1/2 na bytové jednotce č. 1085/8, v panelovém více bytovém domě, s podílem 738/65834 na společných částech domu č.p. 1083,1084 a 1085 a pozemcích parc.č. 1142/3 zastavěná plocha a nádvoří, 1142/4 zastavěná plocha a nádvoří, 1142/5 zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeným Katastrálním úřadem hlavní město Prahu, pro obec Prahu, katastrální území Řepy , na listu vlastnictví 3530.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad, Pan Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 26601 Beroun
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu, pro potřebu exekutorského úřadu v Berouně.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 6.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Duška Smaragdová 434/35 154 00 Praha-Slivenec Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 7.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký osudek o ceně podílu 1/2 na bytové jednotce č. 185/8, v panelovém více bytovém domě, s podílem 738/65834 na společných částech domu č.p. 1083,1084 a 1085 a pozemcích parc.č. 1142/3 zastavěná plocha a nádvoří, 1142/4 zastavěná plocha a nádvoří, 1142/5 zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeným Katastrálním úřadem hlavní město Prahu, pro obec Prahu, katastrální území Řepy , na listu vlastnictví 3530. Ocenění provedu podle cenového předpisu porovnávací metodou.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka č. 1085/8 Zrzavého 1085/16 163 00266 01 Praha 176 - Řepy Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Beroun Katastrální území: Beroun 18 778 Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.11.2013 za přítomnosti Daniela Keisera.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení Obvodního soudu pro Prahu 6, číslo jednací 34 EXE 1955/2012-23 ze dne 09.07.2012 -Usnesení o ustanovení znalce č.j.015 EX 690/2012 -45 ze dne 8.10.2013, které vydal Exekutorský úřad v Berouně - Výpis z katastru nemovitostí LV 3530 pro katastrální území Řepy, vydaný Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, ze dne 08.10.2013 - Smlouva o převodu nemovitosti čj.V 36680/2003-101 ze dne 11.9.2013 - Informace získané i místním šetření - Záznam z prohlídky a zaměření nemovitost - Indexy cen stavebních prací (ICSP) vydaný Statistickým úřadem - Zákon č. 151/1997 ( o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., a č. 188/2011 Sb. - Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů , ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 387/2011 Sb. - Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala - Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, Přepracované vydání, Linde 2004 - Znalec, časopis komory soudních znalců České republiky, ročníky XV až XXI - Databáze realitních kanceláří.
5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastníci jsou na LV č. 3530 uvedeni. -2-
Kaiser Daniel , Přístoupimská 396/8, Malešice (Praha 10), identif. 760907/0172 podíl 1/2 Kaiserová Valerie, Zrzavého 1085/16, Řepy, 163 00 Praha, identif.765907/0188 podíl 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace domu nebyla předložena. Zaměření a výměry byly zjištěny při místním šetření.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka č. 1085/8 se nachází v sídlišti Řepy, ve více bytovém panelovém domě. Bytový dům č.p.1083,1084 a1085 má jedno podzemní a 12 nadzemních podlaží. Zájmová bytová jednotka je 3+1 a nachází se ve 3. nadzemním podlaží. V suterénu je umístěný sklep přináležející k bytové jednotce. Bytová jednotka je orientovanᨠV-Z. Okolní nemovitosti jsou více bytové domy. přístupné jsou po zpevněné komunikaci, s možnosti parkování a v dosahu MHD. Napojené jsou na veškeré inženýrské sítě.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1085/8
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1085/8 Popis Oceňovaná bytová jednotka je byt 3+1. Nachází se z 3. nadzemním podlaží bytového domu s výtahem. Dům je panelový, zateplený s novými plastovými okny a zasklením lodžií. Byt má předsíň, kuchyň, koupelnu,WC, 3 pokoje, komoru, sklep a lodžii. Ploch bytu je 73,78 m2 t.j. 33,8 m2 . Výměra jednotlivých částí bytu: - předsíň ............................9,05 m2 - koupelna ......................... 2,77m2 - WC ................................0,99m2 - kuchyně .......................... 12,31 m2 - pokoj .............................. 14,38 m2 - pokoj ............................... 18,61m2 - pokoj............................... 12,5 m2 - sklep ................................ 1,86 m2 - lodžie .............................. 6,84 m2. Byt má standardní vybavení a má umakartové bytové jádro. Kuchyně je vybavena el. sporákem, vytápění je centrální, taktéž ohřev teplé vody. Omítky stěn jsou papírové tapety. V koupelně a WC nejsou obklady. Podlahy jsou z PVC a koberce Jekor. Okna jsou plastová a dveře dřevěné výplňové. Vchodové dveře a dveře WC a koupelny jsou hladké. Hodnocené znaky , charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny dále v posudku. Dům je užívaný od roku 1985. Jeho stáří je 28 roků. Technický stav bytu je dobrý.
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky parc.č. 1142/3,1142/4 a 1142/5. Popis Bytová jednotka 1085/8 se nachází v bytovém domě č.p. 1083,1084 a 1085 na parcele : č. 1142/3 o výměře 283 m2 - zastavěná plocha a nádvoří -4-
č. 1142/4 o výměře 284 m2 - zastavěná plocha a nádvoří č. 1142/5 o výměře 285 m2 - zastavěná plocha a nádvoří. Dám je napojený na vodovod, kanalizaci a el. proud. Není napojený na plyn. Přístupný je po zpevněné komunikaci. Cena pozemku podle, platné cenové mapy (viz.příloha) činí 300,- Kč/m2. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 27 cenová mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná ploch a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1142/3
Výměra [m2] 283,00
Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00
Cena [Kč] 849 000,-
1142/4
284,00
3 000,00
852 000,-
1124/5
285,00
3 000,00
855 000,2 556 000,-
Pozemky parc.č. 1142/3,1142/4 a 1142/5. - zjištěná cena
=
2 556 000,- Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky parc.č. 1142/3,1142/4 a 1142/5.
=
2 556 000,- Kč 2 556 000,- Kč
Cena příslušenství - celkem
=
2 556 000,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Beroun 28 let 35 858,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu Bytová jednotka č. 1085/8: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem -5-
2
=
71,92 m2 71,92 m2
=
1,86 m2 1,86 m2
1,86 m * 0,10
= = =
71,92 m2 0,19 m2 72,11 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 28 let: 0,90
č. III II
Vi 0,00 0,00
II III II
0,00 0,05 0,00
II
-0,10
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,05
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,90 = 0,898 i=1
Index polohy Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 1,000 i=1
-6-
č. III
Ti 0,00
II
0,00
II
0,00
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,898 * 1,000 * 1,000 = 0,898 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 35 858,- Kč/m2 * 0,898 = 32 200,48 Kč/m2 CP = CU * PP = 32 200,48 Kč/m2 * 72,11 m2 = 2 321 976,61 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 556 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 738 / 65 834 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 556 000,- Kč * 738 / 65 834 = 28 652,79 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + = Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Bytová jednotka č. 1085/8 - zjištěná cena
=
-7-
2 321 976,61 Kč
28 652,79 Kč 2 350 629,40 Kč
1/2 1 175 314,70 Kč
C. REKAPITULACE
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1085/8
1 175 314,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 175 314,70 Kč
Celkem
1 175 314,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 175 314,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 175 320,- Kč
slovy: Jedenmilionjednostosedmdesátpěttisíctřistadvacet Kč Ocenění bylo provedené podle platných cenových předpisů v době ocenění.
Ing. Jan Duška Smaragdová 434/35 154 00 Praha-Slivenec V Praze 7.11.2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 25.4.1997 pod č.j. Spr. 4128/97 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhad nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 305-18-2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 305-18-2013/1.
-8-
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 4
Fotodokumentace
Vchod do domu
Pohled na bytový dům
-9-
Pohled na vchod
Vchod do bytu
- 10 -
Pohled do předsíně s dveřmi do koupelny a WC
Pohled na kuchyňskou linku
- 11 -
Pohled do obývacího pokoje
Pohled do dětského pokuje
- 12 -
