-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2497 – 121 - 13
o obvyklé ceně nemovitostí bytové jednotky 601/12, ul. Plzeňská, České Budějovice 3, bytový dům na poz. parc. čís. 2134/25 – zastavěná plocha a nádvoří, 2134/26 – zastavěná plocha a nádvoří, vlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku 668/18355, katastrální území České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice
Účel posudku: Pro účel dražby nedobrovolné
Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp. 2 400 01 Ústí nad Labem
Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové 1 200 399 01 Milevsko tel. 382 525 474 e-mail:
[email protected]
Obsahuje :
8 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení
Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni 27.08.2013
Datum:
V Milevsku, dne 29.08.2013
-2-
1
Nález:
1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne 20.08.2013 (obj. 122/13). 1.1.1
Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne 29.08.2013 dálkovým přístupem:
A. Vlastník : LV 5659
Pešta Lukáš Plzeňská čp. 601 370 04 České Budějovice 3
B. Jednotka:
601/12
byt
2134/25 2135/26
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
Pozemek:
Vlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku
668/18355
Katastrální území České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice 1.1.2 Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne 29.08.2013 dálkovým přístupem. 1.1.3 Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.08.2013 ve 12,00 hod.. Vlastníkem nemovitosti mi nebyl umožněný přístup do objektu. 1.1.4 Vyhl. 3/2008 Sb.o provedení některých ustanovení zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb. Popis oceňovaných nemovitostí: Stavba bytového domu je postavená ve středu zastavěné části obce České Budějovice 3 v ul. Plzeňská. Vstup do bytové jednotky 601/12 mi nebyl v uvedený termín umožněný, stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě venkovní prohlídky nemovitosti a údajů zjištěných u náhodných kolemjdoucích (nebylo možné ověřit pravdivost údajů). 1.2
Dle LV 5659 v kú. České Budějovice 3 jsou na nemovitosti: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pešta Lukáš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní
2
2.1 2.2
Posudek:
Bytová jednotka č. 601/12 Stavební pozemek - podíl
§ 25 vyhl. 450/2012 Sb. § 28 vyhl. 450/2012 Sb.
-3-
2.1 Bytová jednotka č. 601/12 ( § 25 ) 2.1.1 Popis: Bytový dům byl postavený okolo roku 1970. Jedná se o bytový dům s 8 sekcemi. V bytovém domě je 9 nadzemních podlaží. I.NP je užíváno jako technické zázemí k bytovým jednotkám. Oceňovaný byt se nachází v druhé sekci zprava, 7.NP (6. patro), byt vpravo při pohledu od schodiště. Objekt bytového domu je obdélníkového půdorysu, zastřešen plochou střechou. Ke každé bytové jednotce připadá sklepní kóje v l. NP. K bytu náleží spoluvlastnický podíl 668/18355 na společných částech domu a pozemcích. 2.1.2 Rozsah a vybavení bytu: Bytová jednotka č. 601/12 je velikosti 66,8 m2, byt 3+1. 2.1.4 Výpočet indexů: Výpočet indexu trhu příl. - 18 a, tab. 1: Znak Číslo
Název znaku
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitosti 3 Vliv právních vztahů na prodejnost Index trhu: IT = 1 – 0,10 1
Číslo
Kvalitativní pásma Popis pásma
II.
Nabídka je výrazně vyšší než poptávka
II. II.
Stavba na vlastním pozemku Bez vlivu
Hodnota TI -0,10 0,00 0,00 0,90
Výpočet indexu polohy – příl.18 a, tab. 6: Znak Číslo
Název znaku
Číslo
Kvalitativní pásma Popis pásma
Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce Význam lokality v obci II. Bez vlivu Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí 4 Veřejná doprava II. Dobrá dostupnost centra 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí III. Bez vlivu 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů Index polohy pro stavby k trvalému bydlení: IP = 1 + 0,00 1 2 3
Hodnota PI 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00
Výpočet indexu konstrukce a vybavení – příl. 19, tab. 2: Znak Číslo 1 2 3 4 5 6
Název znaku Typ stavby Společné části domu Příslušenství domu Umístění bytu v domě Orientace obytných místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu
Číslo
Kvalitativní pásma Popis pásma
III. II. II. II. III.
Budova panelová zateplená Standardní Bez dopadu na cenu bytu 7.NP (6.patro) s výtahem V,Z, výhled
II.
?
Hodnota VI 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 -0,10
-4-
7 8 9 10
Další vybavení bytu Vytápění bytu Kritérium jinde neuvedené Stavebnětechnický stav
II. III. III. III.
Sklepní kóje Dálkové Bez vlivu na cenu bytu Předpoklad provedení menších stavebních úprav Index konstrukce a vybavení: IV = ( 1 – 0,08 ) x 0,680
2.1.5 Výpočet ceny:
Základní cena dle typu z příl.č. 19 tab. 1 Podlahová plocha bytu Index trhu Index polohy Index konstrukce a vybavení Index cenového porovnání Cena bytové jednotky 601/12, kú. České Budějovice 3
ZC PP IT IP IV I CN
Kč/m2 m2
-0,01 0,00 0,00 0,85x0,80= 0,680 0,625
27 930,00 66,80 0,900 1,000 0,625 0,563 1 050 477,24
Kč
2.2 Stavební pozemek ( § 28 ) Ocení se podle § 28, odst. 1 e), Obec České Budějovice – 93 620 obyvatel 2.2.1 Základní cena stavebního pozemku : Cp = 800,00 Kč/m2 2.2.2 Úprava základní ceny stavebního pozemku: 1.2.2 Výhodnost polohy pozemku
+ 100,00 %
2.2.3 Popis a výměry: 2134/25 2134/26
168,00 m2 172,00 m2
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
2.2.4 Ocenění stavebního pozemku: Parc.č.
Druh
Výměra
2134/25
ZC Kč/m2 800,00
zast. plocha 168,00 a nádvoří Koeficient změny cen staveb Ki Celkem cena bez Kp Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby Cena s KP Parc.č. 2134/26
Druh
Výměra
ZC Kč/m2 800,00
zast. plocha 172,00 a nádvoří Koeficient změny cen staveb Ki Celkem cena bez Kp Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby Cena s KP
2.2
P – 21, tab. 1 2,00
P – 21, tab. 2 1,00
odst.5 – souvis. 1,00
ZCU Kč/m2 1 600,00 Ki KP
P – 21, tab. 1 2,00
P – 21, tab. 2 1,00
odst.5 – souvis. 1,00
ZCU Kč/m2 1 600,00 Ki KP
Cena stavebních pozemkú celkem: LV 5659
Cena Kč 268 800 2,131 572 812,80 1,516 868 384,20 Cena Kč 275 200,00 2,131 586 451,20 1,516 889 060,01
-5-
2134/25 2134/26 Cena nemovitosti celkem : Hodnota vlastnického podílu 668/18355:
kú. České Budějovice 3 868 384,20 Kč 889 060,01 Kč 1 757 444,21 Kč 63 959,28 Kč
3 Cena dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb.:
3.1 Bytová jednotka 601/12 3.2 Stavební pozemek – vlastnický podíl Cena nemovitosti celkem :
LV 5659 kú. České Budějovice 3 1 050 477,24 Kč 63 959,28 Kč 1 114 436,52 Kč
Cena nemovitostí dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., 450/2012 Sb. zaokrouhlená dle § 46 činí: 1 114 440,00 Kč
Slovy: jedenmiliónjednostočtrnácttisícčtyřistačtyčicetkorunčeských
4
Ocenění nemovitostí porovnávací metodou:
Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců.
Plzeňská ul., byt 2+1, 65 m² Adresa: Plzeňská, České Budějovice 3 Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha podlahová: 65 m2 Lodžie: Ano
Popis: Prodej kompletně zrekonstruovaného bytu s atypicky velkou terasou 2+1 v osobním vlastnictví, Plzeňská ul. České Budějovice Byt se nachází v prvním patře, rozloha bytu je 65m2. V bytě je nově vyzděné bytové jádro, nová koupelna se sprchovým koutem, nová kuchyňská linka. Byt je velmi dobře dispozičně řešen - místnosti jsou neprůchozí, v kuchyni je jídelna, v předsíni komora. Prostorný obývací pokoj je rozdělen příčkou takže vznikla dispozice 3+1, lze snadno vrátit do původního stavu. Dům je po celkové rekonstrukci - zateplená fasáda, nová plastová okna.
-6-
Plzeňská ul., byt 3+1, 64 m² Adresa: Plzeňská, České Budějovice 3 Budova: Panelová Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha podlahová: 64 m2 Balkón: 8 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod
Popis: Prodej bytu 3+1, 64 m2, s balkonem, 8 m2, na Plzeňské ulici. Byt v osobním vlastnictví se nachází v 3. patře, má zděné jádro s odděleným WC, novou kuchyňskou linku s vestavnými spotřebiči, plastová okna. Panelový dům prošel kompletní rekonstrukcí - střecha, zateplení, fasáda, stoupačky. K bytu patří sklep, 3 m2.
Plzeňská ul., byt 3+1, 66 m² Adresa: Plzeňská, České Budějovice 3 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 8 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 66 m2 Sklep: Ano
Popis: Prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví,v klidné lokalitě Pražského předměstí.Byt se nachází ve 2 patře osmipodlažního panelového domu,vyzděné jádro,nové dlažby,v pokojích parkety,dům po rekonstrukci,zateplen,nová okna. Světlé a slunné místnosti.Orientace bytu východ/západ..
Plzeňská ul., byt 2+1, 62 m²
Adresa: Plzeňská, České Budějovice 3 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 7. podlaží Plocha užitná: 62 m2
Popis: Prodej zrekonstruovaného bytu 2+1, nedaleko centra, Plzeňská ul., České Budějovice Byt se nachází v 7. patře a má plochu cca 62 m2. Byt je po kompletní rekonstrukci, zděné jádro, byt je částečně zařízený, místnosti jsou neprůchozí. Dům je po celkové rekonstrukci - plastová okna se žaluziemi, zateplená fasáda, nový euro výtah.
Seznam porovnávaných objektů: Název Plzeňská ul. Plzeňská ul. Plzeňská ul. Plzeňská ul. Průměrná cena
Cena Kč 1 345 000,00 1 790 000,00 1 700 000,00 1 750 000,00
Kmísta
Kvelikosti 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00
Cena upravená Kč 1 345 000,00 1 790 000,00 1 700 000,00 1 750 000,00 1 646 250,00
-7-
5 Rekapitulace: Popis obce:
České Budějovice jsou s 95 tisíci obyvateli největším městem Jihočeského kraje a jeho hospodářským, správním a kulturním centrem. Jsou sídlem několika vysokých škol, důležitých veřejných institucí a úřadů. Sídlí zde světoznámé firmy s dlouhou tradicí, například: Koh-i-noor Hardtmuth, a.s., Budějovický Budvar, n.p., dále největší jihočeská firma strojírenská Robert Bosch, s.r.o. nebo významná potravinářská firma Madeta, a.s. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - veškerá občanská vybavenost - dobrá dostupnost centra Záporný vliv: - nabídka převyšuje poptávku
Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: 3. Vliv okolí na cenu obecnou:
neutrální nezjištěno celkově neutrální
Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena bytové jednotky 601/12 v kú. České Budějovice stanovená na hodnotu 1 380 000,00 Kč, za kterou je nemovitost ke dni ocenění prodejná.
Obvyklá cena bytové jednotky 601/12 v kú. České Budějovice s příslušenstvím ke dni 27.08.2013 činí: 1 380 000,00 Kč Slovy: jedenmilióntřistaosmdesáttisíckorunčeských
V Milevsku 29.08.2013
Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové 1 200 399 01 Milevsko
-8-
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.4.2000 pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2497 – 121 – 13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 121/13.
