Znalecký posudek č. 814 - 37 - 2016 o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 485 včetně pozemků a příslušenství v k.ú. Třemošná, obec Třemošná, okres Plzeň - sever
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5/sm 33901 Ústí nad Labem IČ: 28741552 č. obj.: 100/16, ze dne: 29. 8. 2016
Účel posudku:
podklad pro nedobrovolnou dražbu
V souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku a zákonem č. 26/2000 Sb. O veřejných dražbách v platném znění, podle stavu ke dni 19. 9. 2016 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy Posudek obsahuje 20 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Klatovy, 24. 9. 2016
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol rodinného domu č.p. 485 včetně pozemků a příslušenství v k.ú. Třemošná, obec Třemošná, okres Plzeň - sever, jako podklad pro Stanovit obvyklou cenu nemovitosti -
nedobrovolnou dražbu. Podle objednávky a výpisu z KN je nemovitost ve vlastnictví pana Bc. Lubomíra Navrátila, Boženy Němcové 485, 330 11 Třemošná.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost je v obci Třemošná, situované severně od Plzně, jako první obec za hranicí tohoto krajského města. Jedná se o starší rodinný dům, situovaný v severozápadní části obce v zástavbě rodinných domů.
3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena 19 .9. 2016, v 9:00. Vlastník nemovitosti se k prohlídce nedostavil a na zvonění na zvonek u branky nikdo nereagoval, prohlídka tak mohla být provedena pouze z exteriéru.
4. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka - výpis z KN Od znalce: - snímek katastrální mapy ze stránek ČÚZK - skutečnosti zjištěné na místě - fotodokumentace - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce
5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je v Katastru nemovitostí zapsána na LV č. 1386, na kterém jsou evidovány: - stavba č.p. 485, rodinný dům, na st.p.č. 1621 - st.parc. č. 1621, zastavěná plocha a nádvoří, 563 m2 - pozemková parcela č.parc. 1620, zahrada, 669 m2 Jako vlastník je veden:
Navrátil Lubomír, Boženy Němcové 485, 330 11 Třemošná
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Objekt i pozemky jsou zakresleny v katastrální mapě. V části C je na LV zapsáno: - Věcné břemeno užívání nemovitosti ve prospěch paní Navrátilové Ludmily Ing., právní účinky vkladu vznikly 1.4.2003 - Zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 1.900.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 2.000.000,- Kč ve prospěch paní Bezdíčkové Gabriely Ing., vzniklé 31.3.2015 Věcné břemeno užívání má vliv na cenu nemovitosti a je proto v posudku zohledněno.
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace stávajícího stavu ani jiná není k dispozici. Nebyly zjištěny věcné rozpory mezi evidencí KN a skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je situována ve větší obci Třemošná, která je v blízkosti severního okraje Plzně. Nemovitost je na okraji SV části obce při původní průjezdní komunikaci - silnici Plzeň - Most (ulice Americká), v zástavbě obdobných rodinných domů. Nedávno byl zprovozněn obchvat Třemošné, který tuto silnici posunul dále na sever. Tím se výrazně snížila intenzita dopravy v Americké ulici, ze které tak zmizela tranzitní doprava a došlo ke zlepšení podmínek pro bydlení v dotčené lokalitě. Oba pozemky nemovitosti tvoří jeden celek ve tvaru protáhlého lichoběžníka s podélnou osou ve směru východ - západ, jedná se o rohovou parcelu u křižovatky ulic Boženy Němcové / Americká, vstup a vjezd je přitom z ulice Boženy Němcové. Terén má mírný sklon od severu k jihu. Jedná se o samostatně stojící dům s předzahrádkou, dvorem na st.p.č. 1621 a zahradou na parc.č. 1620. Na st.p.č. 1621 je podle pohledu z ulice a leteckého snímku vedlejší stavba dvougaráže (pravděpodobně - vedlejší stavba se dvěma vraty) a další vedlejší stavba s garážovými vraty. V době prohlídky je dům zřejmě užíván (otevřené střešní okno, pootevřené okno v 1. NP, čerstvě posekaný trávník na zahradě). Na zahradě č.parc. 1620 je okrasná zahrada s trávníkem, stromy a keři, venkovní terasa přístupná z rodinného domu a samostatně stojící dřevěná chatka tvaru „A“ (není zapsána v KN). Chatka je při pohledu z hranic pozemku z velké části zakryta vzrostlými stromy, její stav a způsob využití tak nejsou zřejmé. Typově je RD č.p. 485 příměstský rodinný domek, jehož dobu výstavby lze (bez záruky, podle provedení a podle rodinných domků v bezprostředním okolí) odhadovat na 60. - 70. léta minulého století. RD má půdorys tvaru „T“ a sedlovou střechu, obsahuje jedno nadzemní podlaží, podkroví a zřejmě částečné podsklepení. Na severní straně domu je jednopodlažní přístavba s pultovou střechou, která možná rozšiřuje obytný prostor v 1. NP. Orientace fasád přibližně k hlavním světovým stranám, uliční fasáda je směrem na jih.
–4– O vnitřním uspořádání ani o stavu interiéru nejsou žádné informace. Dům má připojku el. energie a zemního plynu. S velkou pravděpodobností lze předpokládat napojení na obecní splaškovou kanalizaci a na veřejný vodovodní řad. Pozemek nemovitosti je kompetně oplocen. V ulici Boženy Němcové je plot s pevnou podezdívkou a ocelovými rámy v kovových sloupcích. V ulici Americká je plot z pletiva do ocelových sloupků. Venkovní úpravy: Viditelné jsou především zpevněné plochy pro příjezd k dvougaráži a vedlejší stavbě za domem, betonový chodníček od vstupní branky ke schodišti, vstupní vyrovnávací schodiště Občanská vybavenost v místě je kompletní, kromě toho je v dosahu veškerá vybavenost krajského města. Veřejné dopravní spojení autobusem a železnicí. Fotografie nemovitosti jsou na titulní straně a v příloze Posudku.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) RD č.p. 485 2) Dvougaráž b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1362 c) Ocenění porovnávací metodou
–5–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 485 Starší domek má půdorys tvaru „T“ a sedlovou střechu, obsahuje jedno nadzemní podlaží, podkroví a zřejmě částečné podsklepení v části orientované k ulici B. Němcové. Střecha má poměrně strmý sklon. Na severní straně domu je jednopodlažní přístavba s pultovou střechou, která může mít obytnou či doplňkovou funkci, při pohledu zvenku to nelze určit. Vstup do domu je na uliční straně, po vyrovnávacím schodišti. Konstrukční řešení: Obvodové stěny pravděpodobně zděné o tl. 45 cm, zřejmě bez venkovního zateplení.. Dřevěný krov, střešní krytina z keramických pálených tašek. Pultová střecha přístavby má krytinu z asfaltových pásů. Dešťové žlaby a svody z PZ plechu. Stropy s rovným podhledem. Okna a vchodové dveře plastové, zasklení dvojskly. Fasádní omítky hladké s plastickými zdobnými prvky. Sokl v podsklepené části s povrchem z režného zdiva z opracovaného kamene, v nepodsklepené části s povrchem omítky s imitací rastru kamenného zdiva. Voda pravděpodobně z veřejného řadu. Kanalizace pravděpodobně do veřejného řadu v ulici B. Němcové. Přípojka el. energie s pilířkem elektroměru v uličním oplocení. Plyn - přípojka zemního plynu s pilířkem v uličním oplocení. Způsob vytápění neznámý, lze předpokládat ústřední s kotlem na zemní plyn. Druhy ostatních konstrukcí a vybavení nejsou známy.
Dispozice: Není známá,obytné místnosti jsou v 1. NP i v podkroví. Přibližné půdorysné rozměry byly získány z mapového podkladu ČÚZK: Velikost původní části domu je 5,6 * 12 m a 5,3 * 8,8 m. Přístavba v 1. NP má půdorys 9 * 6 m. .
–6– Stav a opotřebení: Stáří domu je cca. 50 let, zvenku je patrné že byly provedeny některé úpravy - původní okna byla nahrazena plastovými, novodobá střešní okna, celková oprava fasády, pravděpodobně výměna dešťových žlabů a svodů. Na omítce soklu vyrovnávacího schodiště jsou praskliny a 2 velké odpadlé části. Keramické dlaždice na schodišti jsou popraskané, 2 svislé dlaždice odpadlé. Na fasádní omítce uliční části u dešťového žlabu vpravo je vidět poškození trhlinami. Tašková střešní krytina původní, bez viditelných vážných vad či poškození. Severní stěna přístavby v 1. NP není omítnutá, je vidět že je provedena z pórobetonových tvárnic. Betonové zpevněné plochy u vchodu a příjezd ke garáži původní, popraskané. Oplocení do ulice původní s podezdívkou a pletivem v rámech do ocelových sloupků, udržované. Podezdívka u domu je ozdobná, u zahrady jednoduchá betonová. Celkově dům působí udržovaným dojmem. S ohledem na provedené úpravy se jeho opotřebení odhaduje na 40 %.
2) Dvougaráž Konstrukční řešení: Obvodové stěny pravděpodobně zděné o tl. 30 cm. Pultová střecha, druh krytiny neznámý. Dešťový žlab a svod z PZ plechu. Vrata plechová. Fasádní omítka břizolitová. Okno ze sklobetonových tvárnic. Druhy ostatních konstrukcí a vybavení nejsou známy.
Dispozice: Není známá, podle 2 vrat se může jednat o dvougaráž nebo garáž + dílnu. Přibližné půdorysné rozměry byly získány z mapového podkladu ČÚZK: 9,7 * 6 m Stav a opotřebení: Stáří je cca. 50 let, zvenku nejsou patrné žádné úpravy. Celkově objekt působí dojmem přiměřené údržby.
–7–
b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1362 Zahrada č.parc. 1620 je pozemek v jednotném funkčním celku se st.p.č. 1621.
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 53/2016 Sb. a.1.1) RD č.p. 485 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,137 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:
5,6×12+5,3×8,8
Obestavěný prostor OP: 1. NP 2,80 × (5,6×12+5,3×8,8) 1. PP - odhad 2,3×5,3×8,8 Podkroví a 0,7×2,5×113,84 zastřešení (odhad) 1. NP - přístavba 2,8×9×6 (odhad) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – běžné pasy s izolací 2. Zdivo – zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy – s rovným podhledem 4. Střecha – Krov dřevěný, střecha sedlová 5. Krytina – tašky
=
2,80 m 113,84 m2
= =
318,75 m3 107,27 m3
=
199,22 m3
= =
151,20 m3 776,44 m3
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
–8–
6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Klempířské konstrukce – úplné z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky – vápenné štukové omítky Fasádní omítky – omítky Vnější obklady – sokl z oprac. kamene Vnitřní obklady – neznámé Schody – neznámé Dveře – neznámé Okna – plastová s dvojskly Podlahy obytných místností – neznámé Podlahy ostatních místností – neznámé Vytápění – neznámé Elektroinstalace – světelná a třífázová Bleskosvod – ano Rozvod vody – Studená a teplá voda Zdroj teplé vody – neznámé Instalace plynu – ano Kanalizace – z kuchyně, koupelny a WC Vybavení kuchyně – neznámé Vnitřní vybavení – neznámé Záchod – splachovací Ostatní – není
Obj. podíl 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 10. Vnitřní obklady –0,54 × 2,30 % 11. Schody –0,54 × 1,00 % 12. Dveře –0,54 × 3,20 % 13. Okna 0,54 × 5,20 % 14. Podlahy obytných místností –0,54 × 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností –0,54 × 1,00 % 16. Vytápění –0,54 × 5,20 % 20. Zdroj teplé vody –0,54 × 1,90 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 0,50 % 24. Vnitřní vybavení –0,54 × 4,10 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Nadstandardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se
1,0000 – – – + – – – – – – – =
0,0124 0,0054 0,0173 0,0281 0,0119 0,0054 0,0281 0,0103 0,0027 0,0221 0,0340 0,8785
Ocenění: Základní cena ZC: 2 290,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví Kvp: × 1,0900 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8785 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1370 4 686,06 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 776,44 m × 4 686,06 Kč/m3 = Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 50 roků Opotřebení: 40,000 %
3 638 444,43 Kč
–9– Odpočet opotřebení: 3 638 444,43 Kč × 40,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: RD č.p. 485 – zjištěná cena:
– =
1 455 377,77 Kč 2 183 066,66 Kč 2 183 066,66 Kč
a.1.2) Dvougaráž – § 15 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,965 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,088 Podlaží: dvougaráž Výška: Zastavěná plocha:
9,7×6
Obestavěný prostor OP: dvougaráž 2,50 × 9,7×6 Vybavení: Název, popis 1. Základy – základové pásy 2. Obvodové stěny – zděné tl. 30 cm 3. Stropy – neznámé 4. Krov 5. Krytina – neznámá 6. Klempířské konstrukce – žlaby a svody z pozinku 7. Úprava povrchů – omítky 8. Dveře – nejsou 9. Okna – sklobetonové tvárnice 10. Vrata – plechová 11. Podlahy – neznámé 12. Elektroinstalace – světelná Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 8. Dveře –0,54 × 1,852 × 2,70 % 9. Okna –0,54 × 1,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
=
2,50 m 58,20 m2
=
145,50 m3
Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 % 0,00 % 5,70 % 2,90 % 4,80 % 2,70 % 1,40 % 6,80 % 7,20 % 6,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Standardní Standardní
1,0000 – 0,0270 – 0,0076 = 0,9654
– 10 –
Ocenění: Základní cena ZC: 1 375,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9654 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0880 2 771,66 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 145,50 m3 × 2 771,66 Kč/m3 =
403 276,53 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 50 / (50 + 50) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 403 276,53 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
201 638,27 Kč 201 638,26 Kč
– =
Dvougaráž – zjištěná cena:
201 638,26 Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) RD č.p. 485 2) Dvougaráž Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
2 183 066,66 Kč 201 638,26 Kč 2 384 704,92 Kč 2 384 700,– Kč
b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemky na LV číslo 1362 Popis porovnávacího pozemku: V aktuální nabídce na realitních serverech jsou zasíťované pozemky v pro novou výstavbu v Třemošné za 2000 - 2200 Kč / m2 a jeden pozemek bez sítí ve starší zástavbě za 1200 Kč/m 2. Korekce nabídkové ceny 15% ... 2000 x 0,85 = 1 700,- Kč/m2 Vzhledem k nevýhodné poloze na křižovatce s průjezdní komunikací další korekce o 150 Kč/m 2. Uvažovaná cena 1700 - 150 = 1 550 Kč/m2. Porovnávací pozemek: průměr Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Upravená jednotková cena: Váha: Stanovená jednotková cena (SJC):
155 000,– 100,00 1 550,– 1 550,– 1,00
Kč m2 Kč/m2 Kč/m2
1 550,– Kč/m2
– 11 – Oceňované pozemky: Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Výměra – celkem (V):
p.č. 1621 1620
Výměra 536,00 m2 669,00 m2 1 205,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 1 205,00 m2 × 1 550,– Kč/m2 Pozemky na LV číslo 1362 – zjištěná cena:
=
1 867 750,– Kč 1 867 750,– Kč
– 12 –
c) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity podobné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou nemovitosti z co nejbližšího okolí, v téže nebo v podobných obcích. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 15%, protože inzerovaná cena je u nemovitostí tohoto typu podle zkušeností z praxe v naprosté většině výrazně vyšší než skutečná cena prodejní. Množství jednotek oceňované nemovitosti: Zastavěná plocha domu Zastavěná plocha garáže / dílny Podlahová plocha obytná Pozemek celkem
114 m2 9,7 * 6 = 58,2 m2 neznámá 1 205 m2
Výrazně negativním faktorem u oceňované nemovitosti je zatížení věcným břemenem užívání.
Popis porovnávacích nemovitostí: 1) Rodinný dům 140 m2, Třemošná
Dům na nádherném klidném místě u lesa, v přístavbě prostorná dvougaráž s montážní jámou a dílnou.V přízemí 3 místnosti, vstup, chodba, koupelna,WC a komora, v podkroví 2 pokoje, komora a půdní prostor vhodný k vybudování dalších atypických obytných prostor, terasa nad garážemi, menší sklep. Započata rekonstrukce - nová střecha se zateplením, měděné okapy i oplechování, osazena střešní okna Velux pro půdní vestavbu, nový komín, dřevěná okna na míru. Ústřední vytápění plynovým kotlem Viadrus,v přízemí funkční krb. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci i plyn, elektřina 230/400V. Zastavěná plocha neuvedeno, podle fotodokumentace odhadem 90 m2 Užitná plocha 140 m2 Podlahová plocha neuvedeno Pozemek celkem 380 m2 Garáž 50 m2 Cena: 3 380 000,- Kč Pramen: server sreality.cz, Ing. Eva Korbelová, datum aktualizace 22.9.2016
– 13 – Podle fotodokumentace starší dům na malé rohové parcele, prakticky bez zahrady. Většina plochy je zastavěná domem, garáží a zpevněnou plochou před ní, volné jsou pouze úzké pruhy pozemku podél jeho hranic. Minimální odstupy od sousedních domů. 2) Rodinný dům 242 m2, Horní Bříza
Dvougenerační rodinný dům v klidném prostředí města Horní Břízy, ulice Na Skautech. Převážně podsklepený rodinný dům zastřešený sedlovým krovem stojí na rovinatém pozemku o celkové ploše 1042 m2. Přízemí domu se skládá ze zádveří, vstupní haly se schodištěm vedoucí do patra, tří pokojů, kuchyně, koupelny a oddělené toalety. V obytném podkroví se dále nachází jedna obytná místnost, kuchyň s jídelnou, koupelna spojená s toaletou a chodba s přímým vstupem na západně orientovanou terasu. Vytápění zajišťuje plynový kotel v kombinaci s kotlem na tuhá paliva, vodu ohřívá elektrický boiler. Z inženýrských sítí je dům napojen na elektro, plyn a vodu. Odpad je řešen jímkou s přepadem do kanalizace. Předmětem prodeje je také garáž s bývalou prádelnou, sklad užívaný též ke garážování osobního automobilu a prostorná dílna vhodná zejména k podnikatelským účelům. Přístup k pozemku je zajištěn přes veřejnou komunikaci ze dvou stran. V místě je veškerá občanská vybavenost (mateřská škola, základní škola, zdravotnické zařízení, pobočka České pošty atd.) a dobrá dopravní dostupnost (ČSAD, ČD). Zastavěná plocha 242 m2; příliš velká hodnota - podle fotodokumentace odhadem 120 m2 Užitná plocha 271 m2 Podlahová plocha 271 m2 Pozemek 1 042 m2 Cena: 2 790 000,- Kč Pramen: server realitymix.cz, Idea Reality Plzeň, datum aktualizace neuvedeno Podle fotodokumentace domek o stáří cca. 50 let, typově podobný oceňované nemovitosti, prakticky v původním stavu (břizolitové fasády, většinou původní okna, rozvody ÚT, koupelna, WC,..). Nemovitost se podařilo lokalizovat jako č.p. 393, zastavěná plocha dle serveru ČÚZK je cca. 9,1 * 10,8 m = 99 m2.
– 14 – 3) Rodinný dům 126 m2, Česká Bříza
Dům je o dispozici 4+1. V přízemí najdeme kuchyň, obývací pokoj a ložnici v patře dále další 2 pokoje a prostornou chodbu. Rekonstrukce v roce 2005. Náleží k němu pozemek se stodolou a garáží k dispozici též sklep. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejnou kanalizaci a k dispozici též kopaná studna. Česká Bříza patří mezi žádané lokality a je z Plzně vzdálená 7 km. Užitná plocha 126 m2 Podlahová plocha 126 m2 Zastavěná plocha 79 m2 Pozemek celkem 625 m2 Cena: 2 890 000,- Kč Pramen: server sreality.cz, M+M reality holding s.r.o., datum aktualizace 23.9.2016 Podle fotodokumentace upravený původní vesnický domek. Poněkud problematický pozemek protáhlý tvar, podle katastr. mapy a fotodokumentace se jedná o polovinu dvojdomku s jednou obvodovou stěnou situovanou na hranici s pozemkem souseda, část zahrady je přístupná pouze po úzkém pruhu pozemku vedle stodoly. Domek souseda zanedbaný, s okny nevhodně orientovanými do dvora nabízené nemovitosti - faktor snižující atraktivitu a prodejnost nemovitosti. Jako výchozí hodnota pro porovnání se použije zastavěná plocha.
– 15 –
Tabulka porovnání oceňované nemovitostmi s porovnávacími: Základní údaje o nemovitostech oceňovaná nemovitost
Porovnávací koef. nemovitost 1 PN 1
Porovnávací koef. nemovitost 2 PN 2
Porovnávací koef. nemovitost 3 PN 3
Třemošná
Třemošná
Horní Bříza
Česká Bříza
114
90
120
79
140
271
126
…
271
126
380
1 042
625
Inzerovaná cena po úpravě [Kč]
2 873 000
2 371 500
2 456 500
Druh transakce
nabídka
nabídka
nabídka
Datum transakce
9 / 2016
9 / 2016
9 / 2016
Poloha Zastavěná plocha [m2] Užitná plocha [m2] Podlahová plocha [m2] Velikost pozemku [m2]
1 205
Srovnání vlastností s oceňovanou nemovitostí Lokalita
srovnatelná
1.00
mírně horší
1.08
mírně horší
1.10
Poloha / umístění
srovnatelná
1.00
mírně lepší
0.98
srovnatelná
1.00
Stáří a opotřebení
srovnatelné
1.00
mírně horší
1.02
mírně horší
1.02
Konstrukce, materiály, technické vlastnosti
srovnatelné
1.00
mírně horší
1.02
srovnatelné
1.00
Vytápění
mírně lepší
0.98
srovnatelné
1.00
mírně lepší
0.98
Vnitřní vybavení
srovnatelné
1.00
mírně lepší
1.02
srovnatelné
1.00
horší
1.05
srovnatelná
1.00
mírně horší
1.02
Vedlejší stavby, venkovní úpravy
mírně horší
1.02
srovnatelné
1.00
mírně horší
1.02
Velikost pozemku
výrazně menší
1.07
srovnatelná
1.00
menší
1.05
Využitelnost
Negativní vlivy 1
poloha u křižovatky
mírně lepší
1.02
mírně lepší
1.02
srovnatelná
1.00
Negativní vlivy 2
věcné břemeno užívání
výrazně lepší
0.70
výrazně lepší
0.70
výrazně lepší
0.70
neutrální
1.00
neutrální
1.00
horší
1.05
Názor znalce Výsledný koeficient porovnání
0.80
0.80
0.88
– 16 –
Seznam porovnávaných objektů: Název Kporovnání 1) Třemošná 0,80 2) Horní Bříza 0,80 3) Česká Bříza 0,88 kde JC = (VC / M) × (Kporovnání)
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 2 873 000,– Kč 25 537,78 Kč 2 371 500,– Kč 19 163,64 Kč 2 456 500,– Kč 27 363,54 Kč
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 90,00 m2 1,0 99,00 m2 2,0 79,00 m2 1,0 19 163,64 Kč 22 807,15 Kč 27 363,54 Kč
× =
22 800,– Kč 114,00 m2 2 599 200,– Kč 2 599 200,– Kč
– 17 –
C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota staveb podle cenového předpisu: Obvyklá cena pozemků odborným odhadem: Celkem
2 384 700,- Kč 1 867 750,- Kč 4 252 450,- Kč
Korekce na neznámý stav interiéru domu (nebyla umožněna prohlídka) bude provedena srážkou 25% z věcné hodnoty staveb, tj. 2 384 700,- Kč * -0,25 = - 596 180,- Kč Věcná hodnota korigovaná: 4 252 450 - 596 180 = 3 656 270,- Kč Věcná hodnota nemovitosti je tedy vyčíslena na 3 656 000,- Kč. V této ceně NENÍ zohledněno zatížení nemovitosti věcným břemenem užívání a vychází z nákladové ceny stavby a ceny samostatného pozemku. Tento údaj má proto při stanovení obvyklé ceny pouze pomocný charakter.
Stanovení obvyklé ceny: Odhad obvyklé ceny nemovitosti se odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky co nejpodobnější oceňované nemovitosti, v co nejbližším okolí. Z hlediska prodejnosti se jedná o běžnou nemovitost Silné stránky: - domek o velikosti umožňující dvougenerační bydlení - přiměřený rozsah vedlejších staveb - umístění v žádané lokalitě velmi blízko Plzně Slabé stránky: - poloha pozemku u křižovatky s průjezdní komunikací - zatížení VĚCNÝM BŘEMENEM UŽÍVÁNÍ Cena zjištěná porovnávacím způsobem:
2 599 000,- Kč
V porovnání nebyla zohledněna nejistota, kterou představuje zcela neznámý stav interiéru domu (nebyla umožněna prohlídka). Cena zjištěná porovnávacím způsobem se proto snižuje o 25 %, tj.: 2 599 000 * 0,75 = 1 950 000,- Kč
– 18 –
Cena v místě a čase obvyklá se stanovuje v úrovni ceny zjištěné porovnávacím způsobem: 1 950 000,- Kč Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Mezisoučet Korekce na neznámý stav interiéru staveb Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem
2 384 700,– 1 867 750,– 4 252 450,– - 596 180,3 656 000,– 2 599 200,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 950 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliondevětsetpadesáttisíc Kč
Klatovy, 24.9.2016
Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622, 339 01 Klatovy
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 19 –
D. Znalecká doložka Tento posudek jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.11.1994 pod č.j. Spr. 2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 814 - 37 - 2016 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou.
Klatovy, 24.9.2016
Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622, 339 01 Klatovy
– 20 –
E. Seznam příloh Výpis z KN, situace, mapy - 3 strany Porovnávací nemovitost 1 Porovnávací nemovitost 2 Porovnávací nemovitost 3 Fotografická příloha - 2 strany
