ZNALECKÝ POSUDEK č. 33-4169 O ceně pozemku čísla parcel st. 518 a p.p. 560/63 s rodinným domem s příslušenstvím č.p. 156, postaveném na st. 518, v katastrálním území Květnice, obec - Květnice, okr. Praha východ. Vlastník nemovitosti : Simona Horká, Havlíčkovo nám.700/9, 130 00 Praha 3 Žižkov Aleš Horký, Havlíčkovo nám. 700/9, 130 00 Praha 3 Žižkov
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 3900/13-19 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.8.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 6.9.2014
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rodinných domů tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé.
Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o nedávnou novostavbu rodinného domu s pozemkem v satelitní lokalitě středně velké obce. Nemovitost nebyla znalci zcela zpřístupněna (jen venkovní obhlídka) a proto je při odhadu obvyklé ceny dodržena větší míra opatrnosti. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – rodinný dům č.p. 156 s pozemkem (rodinný dům je součást pozemku), v katastrálním území Květnice, obec Květnice, okr. Praha východ. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 589. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného. Pozn. Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ½ !
-2-
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Aleš Horký, bytem Havlíčkovo nám. 700/9, 130 00 Praha 3 Žižkov. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 13.8.2014.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku – - Zákon č. 89/2012 Sb. NOZ – - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí – - Vyhl.č. 358/2013 Sb. – - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2013 – 2014 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc)
-3-
- Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 13.8.2014 – osobně znalec, jen venkovní obhlídka. Povinný přes doporučené obeslání nemovitost nezpřístupnil, ani se znalcem jinak nespolupracoval. (Ani obeslaný spoluvlastník). 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 589 pro katastrální území Květnice, obec Květnice, okr. Praha východ. V části A je zapsán vlastník – Horká Simona, Havlíčkovo nám. 700/9, 130 00 Praha 3 Žižkov Horký Aleš, Havlíčkovo nám. 700/9, 130 00 Praha 3 Žižkov V části B – vlastnictví pozemku st. 518 a p.p. 560/63, na pozemku stojí stavba Květnice, č.p. 156, bydlení V části C - nařízení exekuce, zástavní právo ... V části E – nabývací listiny (smlouvy), Podrobně – viz přílohy ocenění.
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : Aleš Horký, na základě exekučního příkazu. V tomto příkazu je majetek specifikován – rodinný dům č.p. 156 a pozemek st. 518, p.p. 560/63 v k.ú. Květnice, obec Květnice, okr. Praha východ. Vše evidované na LV číslo 589.
-4-
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Jako hlavní část ocenění je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rodinných domů a pozemků používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky a ocenění stavebních pozemků (Bližší - viz dále).
3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - pozemku čísla parcel st. 518 a p.p. 560/63 s rodinným domem s příslušenstvím č.p. 156, vše v katastrálním území Květnice, obec Květnice, okr. Praha východ.. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení OS pro Prahu 3 č.j. 36 EXE 12742/2013 ze dne 3.9.2013, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného výkazu nedoplatků VZP, ČR č.j. 1941307520 ze dne 11.4.2013 k vymožení pohledávky oprávněného : VZP ČR, proti povinnému : Aleš Horký, bytem Havlíčkovo nám. 700/9, 130 00 Praha 3. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v § 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( § 66 ex. řádu a § 336 o.s.ř. ) Žádná práva, nebo závady ve smyslu výše uvedeného nejsou zjištěny. Zástavní práva k nemovitosti nejsou závadou ve smyslu výše uvedeného.
-5-
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům s příslušenstvím Šťavelová 156 250 84 Květnice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Květnice Katastrální území: Květnice Počet obyvatel: 1 351 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou nebo Brnem O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. III III
Pi 0,75 0,85
I
1,05
I
1,00
II
0,95
V
0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 145,90 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.8.2014 za přítomnosti - osobně znalec.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 9.7.2014, číslo listu vlastnictví 589, katastrální území Květnice, okr. Praha východ - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 3900/13-19( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 3900/13-15 - ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, vlastní databáze ) - Informace o místních inž. sítích a vybavení obce -
5. Vlastnické a evidenční údaje -6-
088EX
Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 589 pro katastrální území Květnice, okr. Praha východ. Bližší - viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Předložené podklady odpovídají skutečnostem zjištěných při místním šetření Povinný přes doporučené písemné obeslání nemovitost nezpřístupnil, ani se znalcem jinak nespolupracoval. Event. drobné nepřesnosti neovlivní závěry posudku.
7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá v zastavěném území středně velké obce, východní část, směrem k Dobročovicím. Nová velká lokalita rodinných domů v prostoru původní orné půdy.Před cca 10 lety byla lokalita geometricky rozdělena na stavební parcely, plně zainvestována. Výstavba soliterních rodinných domů, klasický velký satelt při okraji „Velké Prahy”.Přístup k nemovitosti je po místní asfaltové komunikace ve vlastnictví obce. Tato komunikace se napojuje na okresní silnici která celou lokalitu rozděluje na dvě stejné části. Silnice pokračuje dále do centra původní Květnice, resp. na Dobročovice, nebo Úvaly. Klidné a čisté prostředí. Nemovitost je menším rodinným domem, postavený s odstupem do rovinného pozemku. Přízemí a podkroví, jednogenerační RD. Dle venkovní obhlídky je stáří stavby odhadováno okolo 10 let. Květnice je ostatní obcí okresu Praha východ, jen základní občanská vybavenost. Hospoda, obchod, OÚ, některé služby, ZŚ a MŠ. Případně další v Úvalech, které jsou pro obec správním centrem. Dopravní spojení - časté linky PID, autem napojení na hlavní silnici č. 12 ( Kolínská ), v sousedícím Újezdě nad Lesy zastávky MHD, v Úvalech stanice ČD. Jedná se o dokončený rodinný dům o velikosti obestavěného prostoru do 1 100 m3. Na pozemku není stavba určená pro podnikání. Rodinný dům se ocení dle Hlavy III. § 35 cenové vyhlášky, porovnávacím způsobem.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 156 b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá -7-
č. III
Pi 0,00
poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - spoluvlastnictví, exekuce 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
III III I
-0,01 0,00 -0,04
IV
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 -0,02 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,978 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,929
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 156
Stavba je situována na parcele číslo st. 518, odstup do rovinného pozemku.Nemovitost nebyla zpřístupněna, znalec vychází z doložených podkladů, venkovní obhlídky a zčásti z odborných odhadů ( vnitřní vybavení a dispozice ). Případné nepřesnosti neovlivní závěry posudku. Obdélníkový půdorys zastavění. Betonové základové pasy a deska, zděné nosné stěny, zateplená fasáda. Stropy asi Miako, v podkroví systém Knauf. vaznicový krov, sedlová střecha. Tašková -8-
krytina Bramac, Tt.Zn. klempíř prvky. Plastová okna a vstupní dveře, sokl z KB bloků. Předpokládáno standardní vnitřní vybavení a provedení. Stavba je přízemní, bez podsklepení, obytné podkroví. Vnitřní dispozice ( předpoklad ) byt 4+kk s příslušenstvím bytu, nebytové prostory nejsou. Stavba je rodinným domem ve smyslu vyhl. č. 501/2006 Sb. Pozn. Případné venkovní úpravy, s výjimkou vyjmenovaných položek, a vedlejší stavby se zastavěnou plochou do 25 m2, jsou zahrnuty v ceně rodinného domu zjištěné porovnávacím způsobem. Jedná se o oplocení, zpevněné plochy, vrata a vrátka, terasu, malou dřevěnou kůlnu a event. další venk. úpravy. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha – východ 10 let 4 925,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: Název podlaží 1. NP:
= Zastavěná plocha 78,00 m2
Konstrukční výška 2,80 m
Obestavěný prostor Stavba: 78,0*6,0 Obestavěný prostor - celkem:
= =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
78,00 m2
468,00 m3 468,00 m3 78,00 m2 78,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 -9-
č. I
Vi typ A
III III II I V
0,00 0,00 0,00 0,00 0,08
III III I II III
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,05
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 10 let: s = 1 - 0,005 * 10 = 0,950
II
0,00
III I
0,00 1,05
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,950 = 1,097
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,978 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 4 925,- Kč/m3 * 1,097 = 5 402,73 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 468,00 m3 * 5 402,73 Kč/m3 * 0,950 * 0,978= 2 349 208,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 349 208,58 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
Pozemek sestává ze dvou parcel, které spolu tvoří jednotný funkční celek. Obdélníkový tvar, rovinný charakter. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Asfaltová komunikace, všechny běžné inž. sítě. Nezastavěná část pozemku je dosud evidována dle původní kultury. ve skutečnosti se jedná o přináležející zahradu ( oplocena, venkovní úpravy, funkční celek se stavbou RD a zastavěnou plochou. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Pozemky mají v místě obecně vyšší hodnotu, než bez použití přirážky. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,300 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950
- 10 -
č. IV
Pi 0,00
III I I II III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,30
Index polohy pozemku IP = 0,978 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,300 * 0,978 = 1,208 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 145,90 Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 zast. plocha 518 78,00 § 4 odst. 1 zahrada 560/63 524,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ
Název
Pozemek - - zjištěná cena
Index
Koef.
1,208
Upr. cena [Kč/m2] 1 384,25
Jedn. cena [Kč/m2] 1 384,25 1 384,25
Cena [Kč] 107 971,50 725 347,833 318,50
=
833 318,50 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 156
2 349 208,60 Kč
a) Ocenění staveb celkem
2 349 208,60 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
833 318,50 Kč
b) Ocenění pozemků celkem
833 318,50 Kč
Celkem
3 182 527,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
3 182 527,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třimilionyjednostoosmdesátdvatisícpětsettřicet Kč
- 11 -
3 182 530,- Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami „na klíč“ apd.).
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Rodinný dům č.p. 156 ------------------------------------3.4.2. Pozemek
3.4.1. Rodinný dům č.p. 156 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 468,0 m3 ZCU – základní cena 5.500,- Kč/m3 OP (předpoklad standardního vnitřního vybavení a provedení) Reprodukční cena – 468,0 m3 OP * 5.500,- Kč Znehodnocení opotřebením - 10%
-
Věcná hodnota rodinného domu č.p. 156 ke dni ocenění
2,574.000,- Kč 257.400,- Kč 2,316.600,- Kč
3.4.2. Pozemek Obvyklé ceny stavebních zasíťovaných pozemků se pohybují v místě a okolí v rozpětí 2.200,- Kč – 3.000,- Kč/m2. Dále určuji hodnotu na spodní úrovni cenového intervalu (princip opatrnosti) 2.200,- Kč/m2. Celkem 602,0 m2 * 2.200,- Kč 1,324.400,- Kč Věcná hodnota pozemku ke dni ocenění
1,324.400,- Kč
3.4. Věcná hodnota – rekapitulace 3.4.1. Rodinný dům č.p. 156 3.4.2. Pozemek
2,316.600,- Kč 1,324.400,- Kč - 12 -
3.4. Věcná hodnota ke dni ocenění celkem
3,641.000,- Kč
Tj. slovy : Třimilionyšestsetčtyřicetjedentisíc Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen).
Výnosová hodnota se nestanovuje !
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí rodinných domů jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Květnice a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Přímo v Květnici je dostatek nabízených nemovitostí, eventuálně lze použít i srovnatelné okolní lokality. Inzerce lze po určité korekci objektivně vyhodnotit. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, technický stav, běžný pozemek a také skutečnost, že nemovitost byla zpřístupněna jen zvenku. Z výše uvedeného je zřejmé, že trh s nemovitostmi obecně je v místě a okolí značně stabilizován a poměrně rozšířen. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. V tomto případě lze také již zohlednit zjištěnou cenu dle platné cenové vyhlášky. Tato - 13 -
vyhláška od 1.1.2014 výrazně změnila jednotlivé postupy ocenění a každá nemovitost i pozemky se různými korekčními koeficienty blíží (shodují) k obvyklým cenám v konkrétní lokalitě. Proto je zjištěná cena jednou z důležitých kategorií ocenění za účelem návrhu obvyklé ceny. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru (informace získané v místě) a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí 3,700.000,- Kč – 4,300.000,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob – rodinného domu č.p. 156 s pozemkem, evidované na LV číslo 589, v katastrálním území Květnice, obec Květnice, okr. Praha východ, je odhadována u střední hranice cenového rozpětí (princip opatrnosti) - 4,000.000,-Kč Toto je ale cena celé nemovité věci, bez práv třetích osob. V tomto případě se ale jedná o prodej ideálního spoluvlastnického podílu, ve výši ½. Nemovitost nelze reálně dělit, ani nelze bez větších stavebních úprav užívat rodinný dům jako dva samostatné byty (bylo by nutné zřídit venkovní schodiště, kuchyň v podkroví a další. Je zřejmé, že ideální spoluvlastnický podíl na předmětné nemovitosti bude značně obtížně obchodovatelný (lze uvažovat odkoupení spoluvlastníkem nebo případní spekulanti). Z výše uvedených důvodů je výše navržená obvyklá cena ½ nemovitosti ve výši 2,000.000,- Kč ještě snížena, a to na částku 1,500.000,- Kč.
3.6.2. Porovnávací hodnota zjištěná přes m2 užitné plochy Užitná plocha celkem cca 125,0 m2. Dle korigovaných porovnávacích hodnot je jednotková cena určena ve výši 30.000,- Kč/m2. Potom návrh obvyklé ceny celé nemovitosti – 125,0 m2 * 30.000,- Kč .................................................. 3,750.000,- Kč
3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.3. Administrativní cena (pozemek s RD) 3,182.530,- Kč 3.4. Věcná hodnota nemovitosti (pozemek s RD) 3,641.000,- Kč 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota – rozpětí (celá nemovitá věc) 3,700.tis. – 4.300.tis.Kč Porovnávací hodnota střed celá nemovitost 4,000.000,- Kč Porovnávací hodnota podílu ½ (korigována) 1,500.000,- Kč 3.6.2. Porovnávací hodnota přes m2 užitné plochy (celá nemovitost) 3,750.000,- Kč
- 14 -
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – spoluvlastnického podílu ½ rodinného domu č.p. 156 (součást pozemku) včetně pozemku čísla parcel st. 518 a p.p. 560/63 evidované na LV číslo 589 pro katastrální území Květnice, obec Květnice, okr. Praha východ, ve výši (dodržení principu opatrnosti) :
1,500.000,- Kč Tj. slovy : Jedenmilionpětsettisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
V Říčanech 6.9.2014
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected]
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 33-4169 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 33-4169.
- 15 -
SEZNAM PŘÍLOH Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) Mapa oblasti - širší vztahy Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření -
- 16 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 1
- 17 -
- 18 -
RD č.p. 156, Květnice, okr. Praha východ
přístupová komunikace
RD č.p. 156
RD z ulice
boční pohled z ulice
vstup, zahrada
průčelí
- 19 -
zahrada, terasa
přístupová komunikace
- 20 -
