ZNALECKÝ POSUDEK č. 28-4212 O ceně bytové jednotky číslo 33/5 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu č.p. 33 a pozemku číslo parcely st. 34, vše v katastrálním území Josefův Důl u Mladé Boleslavi, obec - Josefův Důl, okr. Mladá Boleslav. Vlastník nemovitosti : DAMAN CZ s.r.o., Nuselská 1420/55, 140 00 Praha 4
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088 EX 3055/10-187 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 12.8.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 25 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 29.8.2015
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Jsou to zejména faktory : - Změna v úrokových sazbách, zlepšení podmínek poskytování úvěrů, cenová politika peněžních tuzemských domů obecně – - Přechod měny na Euro, celková ekonomická situace v Evropě - Větší využívání nedobrovolných dražeb (banky) a tím nadbytek nemovitostí – - Převis nabídek nových bytů nad poptávkou (nové satelity, bytové domy) -
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění a s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.), resp. dle ust. § 336 a dále o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda srovnávací (tržní, statistická) Administrativně zjištěná cena (platné cenové předpisy), je již také převážně vypovídající o výši obvyklých cen nemovitostí pro trvalé rodinné bydlení. Porovnávací způsob ocenění vychází mimo jiné z reálných kupních cen, které jsou v databázi finančních úřadů a dalších statistických informací. Tyto údaje se pravidelně aktualizují a potom zjištěná cena dle cenové vyhlášky převážně odpovídá obvyklé ceně za konkrétní nemovitost. Nejsou zjištěna žádná práva nebo závady (platná věcná břemena), která by byla s nemovitostí spojená, u nichž by zájem společnosti vyžadoval, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Blíže – viz znalecký úkol v administrativní ceně. Předkupní právo pro obec není závadou, která by nemovitost zatěžovala i následně (Bližší viz administrativní cena a přílohy). Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu ( jeho rozboru ) s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. -2-
V tomto případě se jedná o ocenění bytové jednotky 2+1 včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a k zastavěnému pozemku. Nemovitost – byt, je umístěn v menším bytovém domě, v obytné části obce. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – výnosová a zejména porovnávací. Také je zjištěna cena administrativní, zejména pro podrobný popis stavby a bytu (event. podklad pro daňové účely u FÚ). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože používá pro zjištění ceny statistické a porovnávací údaje, doplněné korekčními koeficienty.
1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – bytové jednotky číslo 33/5 včetně spoluvlastnického podílu k budově a k zastavěnému pozemku, v katastrálním území Josefův Důl u Mladé Boleslavi, obec Josefův Důl, okr. Mladá Boleslav, vše evidované na LV číslo 165 (byt) a 164 (dům a pozemek). Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného.
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce na základě rozhodnutí OS pro Prahu 4 ze dne 9.7.2010, č.j. 66 EXE 2640/2010-9 a další. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (ex.řád, § 336 a další OSŘ). Nemovitý majetek se bude zpeněžovat formou prodeje (dražby) tj. odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Dále je respektováno ustanovení § 66 odst. 5 exekučního řádu.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 12.8.2015.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. ve znění 199/2014 Sb. + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění – - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce 2013 - Nový občanský zákoník – (1.1.2014) - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů -3-
- Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách ve znění pozdějších předpisů – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2014 – 2015 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy, místní šetření - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád - Metodika oceňování dle ČKOM (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 12.8.2015, osobně znalec, jen venkovní obhlídka. Povinný přes doporučené písemné obeslání byt nezpřístupnil, ani jinak se znalcem nespolupracoval. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 165 pro katastrální území Josefův Důl u Mladé ‚Boleslavi, obec Josefův Důl, okr. Mladá Boleslav. V části A je zapsán vlastník : DAMAN CZ s.r.o., Nuselská 1420/55, Praha 4 V části B – vlastnictví bytu číslo 33/5 a spoluvl. k domu č.p.33 a k zast. pozemku č. st. 34 V části C – usnesení soudu, nařízení exekuce a další V části E – nabývací listiny (smlouvy) Podrobně – viz příloha ocenění.
2.3. Podklady pro vypracování ocenění -4-
Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3.
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : DAMAN CZ s.r.o., na základě exekučního příkazu ve věci oprávněného : elborg a.s.. Nemovitost se nalézá v zastavěném území obce, navazující na západní část Mladé Boleslavi. Jedná se o bytový, zděný dům s pozemkem, situovaný v obytné zóně obce. Bytový dům byl rozdělen na jednotky dle zák.č. 72/1994 Sb.. Josefův Důl je menší obcí okresu Mladá Boleslav, sousedí s řekou Jizerou, základní občanská vybavenost.
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě výnosové a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace) a informací získaných v místě. Současně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.číslo 199/2014 Sb. (platný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Tato část ocenění je také důležitou kategorií odhadu obvyklé ceny, protože je použita metoda tzv. porovnávací ve smyslu Hlavy III cenové vyhlášky. Pozn. Porovnávací způsob ocenění ve smyslu vyhlášky platí v případě rozdělení domu na bytové jednotky dle zák. č. 72/1994 Sb. ! Porovnávací způsob ocenění vychází ze statistických údajů FÚ a ČCÚ a tak se zjištěná cena převážně blíží ceně obvyklé.
3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitosti : bytové jednotky číslo 33/5, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem bytového domu č.p. 33 a k zastavěnému pozemku číslo parcely st. 34 v katastrálním území Josefův Důl u Mladé Boleslavi, okr. Mladá Boleslav, pro účely exekuce, na základě usnesení OS pro Prahu 4 č.j. 66 EXE 2640/2010-9 ze dne 9.7.2010, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného exekutorského zápisu č.j. EZ 1/2010 sepsaného -5-
soudní exekutorkou JUDr. Janou Škofovou dne 9.6.2010 vymožení pohledávky : oprávněného Viliam Čamek, bytem Radomská 469/1, 181 00 Praha 8, proti povinnému : DAMAN CZ s.r.o. Jedná se o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ( forma dražby, přímý prodej .. ), ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje zákon 99/1963 v platném znění ( o.s.ř. ) a to v § 335 - 338, zpeněžení nemovitosti v dražbě. Toto zjištění administrativní ceny je tedy jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Pozn. K bytu je zřízena nájemní smlouva od 1.1.2010 do 31.12.2025 ! Pokud je smlouva právně platná pak má tato skutečnost velký vliv na obvyklou cenu. K nemovitosti je dále zřízeno věcné předkupní právo ze dne 9.1.2006 pro obec Josefův Důl v rámci kupní smlouvy. Přesné znění této smlouvy bude vyžádáno na katastrálním pracovišti pro okr. Mladá Boleslav ( povinný nijak se znalcem nespolupracoval ). K nemovitosti jsou zřízena zástavní práva exekutorská a další. Toto nejsou závady ve smyslu výše uvedeného ( která by omezovala užívání nemovité věci i nadále ). V předkupním právu není stanovena částka za kterou by měl byt zpětně získán. Z těchto důvodů není předkupní právo považováno za omezení užívání bytu, resp. za závadu, která po prodeji nezanikne.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka číslo 33/5 Josefův Důl 33 293 07 Josefův Důl Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Josefův Důl Katastrální území: Josefův Důl u Mladé Boleslavi Počet obyvatel: 458 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 015,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV IV
Pi 0,50 0,60 1,01
I
1,00
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 467,07 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření -6-
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.8.2015 za přítomnosti osobně znalec, jen venkovní obhlídka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 2.7.2015, číslo listu vlastnictví 165, pro katastrální území Josefův Důl u Mladé Boleslavi, okr. Mladá Boleslav - ( vlastnictví jednotky ) - Informace o stavbě č.p. 33 ( cuzk.cz ) - Snímek katastrální mapy vyhotovený na cuzk.cz - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - ( venkovní fota bytového domu ) - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 3055/10-187 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 3055/1041 ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Údaje získané osobně znalcem při místním šetření - ( vlastníci ostatních jednotek v domě ) a v omezené míře nájemce bytu. - Aktuální údaje z trhu s nemovitostmi v regionu a v místě - ( Internet, analýza údajů z místního šetření ) - Získané znalcem na příslušném katastrálním pracovišti - ( viz přílohy posudku ) -
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 165 pro katastrální území Josefův Důl u Mladé Boleslavi okr. Mladá Boleslav ( vlastnictví jednotky ) a dále na listu vlastnictví číslo 164 ( vlastnictví domu č.p. 33 a pozemku st. 34 ) Bližší - viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Znalec při zpracování posudku vychází z uvedených podkladů, které odpovídají skutečnostem zjištěných při místním šetření ( jen venkovní obhlídka ). Byt, přes písemné obeslání povinného, nebyl znalci zpřístupněn
7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá v zastavěném území menší obce, která je situována severozápadně od okresního města Mladá Boleslav. Josefův Důl se přes sousedící obec Debř napojuje na obchvat města, Průmyslová ulice a dále na Kosmonosy a napojení na R 10. Obec je situována při levém břehu Jizery. Oceňovaná bytová jednotka je umístěna v menším bytovém domě, ve kterém byly vymezeny bytové jednotky na základě prohlášení vlastníka. V rámci privatizace bytového fondu byly jednotky převedeny ( prodány ) do vlastnictví původních nájemců a obchodní společnosti Christina Dumalasova, s.r.o. Bytový dům pochází, dle informací z místa, z 30 let minulého století. -7-
S ohledem na stavebně - dispoziční řešení je tento údaj odpovídající. Dům je převážně v původním stavu, jen opravené klempířské prvky, výměna části oken. Konstrukce HSV ale nevykazují zjevné, podstatné stavební poruchy. Stavebně - technický stav je určen ( venkovní obhlídka ) jako uspokojivý. Bytový dům je situován v severní, již okrajové části obce. Klidné a čisté prostředí, navazuje vzrostlá zeleň. Všechny běžné inž. sítě. Přístup po asfaltové místní komunikaci, parkování u domu. Přes ulici jsou situována malé zahrádky, užívané k jednotlivým bytům. Bytový dům obsahuje 3. NP a půdu ?. Je zjištěno podsklepení. Vnitřní dispozice : 5. bytových jednotek a společné komunikační a jiné prostory. Předmětem ocenění je samostatná bytová jednotka číslo 33/5 a dále spoluvlastnický podíl k bytovému domu a k zastavěnému pozemku. Byt je umístěn ve 2. NP, dle nahlédnutí do nájemní smlouvy je byt pronajmutý od 1.1.2010 do 31.12.2025. Bytový dům je členitého půdorysu, zděné provedení. Kamenný sokl. Střecha členitá, valbová krytina osinkocementové šablony, Tt.Zn. klempířské prvky. Lokální plynové topení, údajně jednoduché vnitřní vybavení a provedení.. Dům je krajní, řadový.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 33/5
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Byt byl nepřístupný, dle informací z místa zdevastovaný 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,790 -8-
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II I I
0,00 -0,01 -0,20
IV
1,00
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,980 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,774
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 33/5
Předmětem ocenění je samostatná bytová jednotka pod uzavřením, vzniklá na základě prohlášení vlastníka ve smyslu zák. č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Byt je situován ve 2. NP , bytového domu č.p. 33 na parcele č. st. 34. Jedná se o bytovou jednotku 2+1 s příslušenstvím bytu. Celková výměra bytu, pro výpočet spoluvlastnického podílu je 67,83 m2. Byt je běžně užíván nájemníkem, údajně v uspokojivém stavu. Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace, kromě stoupacích vedení. Ke společným částem domu a k zastavěnému pozemku má vlastník jednotky spoluvlastnický podíl ve výši 678/3304. Společné části domu jsou zejména - základy, nosné zdivo, stropy, střecha, společné chodby a schodiště a další. Byt nebyl zpřístupněn, vybavení a další údaje jsou převzaty z nabývacího titulu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek -9-
Jedná se o pozemek zastavěný bytovým domem. Pozemek sestává z jedné parcely a je v jednotném funkčním celku se stavbou bytového domu. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Všechny běžné inž. sítě. Pozemek je rovinný, prakticky celý zastavěn bytovým domem. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,790 Index polohy pozemku IP = 0,980 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,790 * 1,000 * 0,980 = 0,774 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 467,07
0,774
Upr. cena [Kč/m2] 361,51 Cena [Kč] 68 325,39 68 325,39
Pozemek - - zjištěná cena
=
68 325,39 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek -
=
68 325,39Kč 68 325,39 Kč
Název
§ 4 odst. 1 zast. plocha Stavební pozemek - celkem
- 10 -
Výměra [m2] 189,00 189,00
Koef.
Jedn. cena [Kč/m2] 361,51 2 m
Typ
Parcelní číslo st. 34
Index
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
68 325,39 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 13 775,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 67,83 * 1,00 = 67,83 m2 67,83 m2
Podlahové plochy bytu Byt č. 5: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II mimo byt nebo umakartové bytové jádro - Původní jádro, vana bez obkladu 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II údržbou Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600 9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,600 = 0,600
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,790 Index polohy pozemku IP = 0,980 Ocenění - 11 -
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 -0,10 -0,01 -0,02 0,00 1,00
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 13 775,- Kč/m2 * 0,600 = 8 265,- Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 67,83 m2 * 8 265,- Kč/m2 * 0,790 * 0,980= 434 028,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
434 028,09 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 68 325,39 Kč Spoluvlastnický podíl: 678 / 3 304 Hodnota spoluvlastnického podílu: 68 325,39 Kč * 678 / 3 304 = 14 020,77 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
14 020,77 Kč
Bytová jednotka č. 33/5 - zjištěná cena
=
448 048,86 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 33/5
448 048,90 Kč
a) Ocenění staveb celkem
448 048,90 Kč
Celkem
448 048,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
448 048,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
448 050,- Kč
slovy: Čtyřistačtyřicetosmtisícpadesát Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro tento druh odhadu obvyklé ceny nemá tato hodnota žádnou vypovídací vlastnost a ani případná zjištěná cena např. za 1 m2 podl.plochy nemá pro účel ocenění skoro žádný význam. Vazbu mezi jednotkovou cenou za m2 nákladové ceny a prodejní (obchodovatelné) ceny, může mít větší význam u novostaveb (zjišťování rentability, výnosnosti). V tomto případě tedy není věcná hodnota zjišťována. Pozn. U věcné hodnoty pozemku platí výše uvedené obdobně a to ještě i
- 12 -
z důvodů, že k jednotce přináleží jen malý spoluvlastnický podíl a hodnota zast.pozemku se na obvyklé ceně v podstatě nepodílí.
Věcná hodnota nemovitosti se dále neuvažuje.
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. Pozn. V místě se pronájmy bytů vyskytují velmi omezeně. Proto je nutné dále vypočtenou výnosovou hodnotu považovat za výhradně informativní. Nájem je určen z inzercí v místě a blízkém okolí. Jako odpočitatelné položky na dosažení příjmů je třeba uvažovat zejména : - daň z nemovitosti - pojištění stavby (2,3%o.) - průměrné roční výdaje na opravy a údržbu (0,5 – 1,5% z reprod.ceny) (- výdaje na úklid, osvětlení apd.společných prostor) (- náklady na správu nemovitosti) (- odpisy (amortizaci) staveb) – některé metodiky s měsíčními odpisy nepočítají Pozn. Nájemce si hradí energii, stočné, vodné apd. ve vlastní režii. Za výše uvedených předpokladů potom platí : - vztah pro věčnou rentu výnos =
zisk (čistý příjem) z nemovitosti (Kč/rok) -------------------------------------------------- * 100% = úroková míra (%)
Kapitalizační úroková míra je stanovena ve výši 4,5 % ( hodnota z ukazatelů MF, vyhláška) Hrubý roční příjem z teoretického pronájmu nemovitosti (bytu 2+1) (informativně): 3.000,- Kč * 12 36.000,- Kč Náklady na dosažení příjmů – paušální částka (ve smyslu výše uvedeného) a dle vyhlášky 40% -14.400,- Kč Čistý roční příjem z nájmů
21.600,- Kč - 13 -
V.H. výnosová hodnota 21.600,- Kč * 100% / 4,5% =
480.000,- Kč
Výnosová hodnota předmětné nemovitosti ke dni ocenění (zaokr.) 480.000,- Kč Tj. slovy : Dvěstětřinácttisíctřistatřicettři Kč
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) výhradně informativních nemovitostí jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí srovnávacích hodnot pro obec a okolí stažené z nabídek Internetu (viz přílohy posudku). Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě omezeno nedostatkem informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnavatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. Trh s tímto druhem nemovitosti je ale již stabilizován a případné srovnávací nemovitosti lze objektivně vyhodnotit. Dále jsou zohledněny informace z místního šetření, při kterém je zjišťován zájem o nemovitosti. Konstatuje se, že tato bytová jednotka ve zděném domě je v daném místě středně dobře obchodovatelná. V tomto případě, kdy nejsou k dispozici relevantní porovnávací hodnoty, je tedy zohledněna výnosová hodnota a administrativní cena. Také je přihlédnuto k nabývací ceně z roku 2006 ve výši 103.560,- Kč, která byla za obsazený byt. Běžně se ceny za obsazené byty průměrně pohybují na 1/3 ceny volného bytu. (Byt je, dle částečného nahlédnutí do smlouvy, dlouhodobě pronajmutý. Protože není jisté, že nájemní smlouva je právně platná, je návrh obvyklé ceny stanoven alternativně. Jednotlivé ceny za uvolněný byt jsou určeny v rozpětí 4.000,- Kč – 7.000,- Kč/m2. Je zřejmé, že nabídka je vyšší poptávky. Při porovnávacím způsobu ocenění je nutné zvažovat skutečnost, že inzerované nabídky a údaje se týkají vesměs skutečně uvolněných běžných nemovitostí. V tomto případě kdy nejsou k dispozici relevantní porovnávací hodnoty, je tedy zohledněná výnosová hodnota a administrativní cena. Potom je upravená jednotková cena (cenové rozpětí) :
4.000,- - 7.000,-Kč/m2
Dále je uvažována hodnota u spodní hranice cenového rozpětí zpřístupněn) - 14 -
5.000,- Kč/m2. (byt nebyl
Obvyklá cena bytu činí : 67,83 m2 * 5.000,- Kč zaokr.
..................................................
339.150,- Kč
340.000,- Kč
3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění - Administrativní cena
448.050,- Kč
- Věcná hodnota nemovitosti - se nestanovuje - Výnosová hodnota nemovitosti (informativně) 480.000,- Kč - Porovnávací hodnota 4.000,-Kč –7.000,-Kč/m2 podl.pl. - Porovnávací hodnota – volný byt 340.000,- Kč - Porovnávací hodnota – obsazený byt zaokr. 110.000,- Kč
4. Závěr Závěrečné hodnocení nemovitosti a rozboru trhu Jedná se o odhad středně velké bytové jednotky, umístěné v malém bytovém domě, v obci sousedící s okresním městem. Po počátečním zájmu po bytech, zejména po privatizaci majetku měst, a obcí, kdy byly byty často odprodávány za velmi nízké ceny, se situace na trhu stabilizovala a obvyklé ceny (tržní) byly až do roku 2008 dosti zvyšovány, a to až výrazně nad přiměřené zisky developerů u nových bytů, ale obdobně to platí i pro starší byty. Tento boom byl zastaven až v souvislosti s globální krizí, která ovlivňuje i trh s realitami v ČR. Realitní kanceláře a analytici přiznávají propad cen u bytů (neplatí pro lukrativní lokality) až o 30% (zejména panelových bytů). Trh s nemovitostmi a s byty ve větších městech a okolí je rozšířen. Potencionální kupec má mnoho možností výběru jak bytu, místa, situování apd. Odhad obvyklé ceny je stanoven na spodní úrovni cenového rozpětí.
Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – bytové jednotky číslo 33/5, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 33 a zastavěném pozemku čísla parcel st. 34 v katastrálním území Josefův Důl u Mladé Boleslavi, obec Josefův Důl, okr. Mladá Boleslav, dle stavu ke dni místního šetření, ve výši (při dodržení principu opatrnosti) – zaokrouhleně:
- 15 -
- Uvolněný byt -
340.000,- Kč Tj. slovy : Třistačtyřicettisíc Kč
- Obsazený byt dlouhodobým nájemcem
.............................
110.000,- Kč
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
V Říčanech 29.8.2015
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected]
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 28-4212 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 28-4212.
- 16 -
- 17 -
- 18 -
Bytový dům č.p. 33 Josefův Důl, okr. Mladá Boleslav
Bytový dům, vchod
Průčelí
Přístupová komunikace
- 19 -
- 20 -
- 21 -
