Znalecký posudek. č

Znalecký posudek č. 1386-21-2013

Předmětem ocenění je: rodinný dům č.p. 502, s příslušenstvím a pozemky č. 2472 zastavěná plocha a 2515 zahrada, v katastrálním území Vysočany, obec Praha, Hlavní město Praha.

Objednatel posudku:

JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku 3 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční příkaz 115 EX 564/12-018 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.4. 2013 znalecký posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.

Posudek obsahuje 32 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, 18.4. 2013

1

A. Nález

1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Michle, Praha 4. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Michle, Praha 4 je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2

Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 502 U Plynárny 501 149 00 Praha 4, Michle Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 4 Katastrální území: Michle

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.4. 2013 za přítomnosti majitele.

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 8723 ze dne 20.3. 2013 Kopie katastrální mapy Usnesení č. 115 Ex 564/12-035, ze dne 20.3. 2013 Exekuční příkaz č. 115 Ex 564/12-018, ze dne 18.2. 2013 Kompletní výkresová dokumentace 3

Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 8723, ze dne 20.3. 2013

Vlastník: LATINA a,s., Türkova 828, Chodov, 14900 Praha 4

6. Celkový popis nemovitosti:

Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 502, s příslušenstvím a pozemky č. 2472 a 2515, v katastrálním území Michle, obec Praha, Hlavní město Praha. Dům je postavený na příkře svažitém pozemku směrem k jihu, v zástavbě obdobných rodinných domů z třicátých let minulého století. Oceňovaný dům je součásti areálu několika rodinných domů, které ve své době patřili do areálu Michelské plynárny. Dům je dispozičně řešen jako objekt o dvou nadzemních podlažích, v celém půdorysu podsklepený, se zastřešením. Majitel před dvěma lety provedl kompletní rekonstrukci již zchátralého domu, která se týkala většiny stavebních částí, což je patrnné z Analytické metody opotřebení. Rekonstrukce se týkala hlavně: odizolování základů, výměna střešní krytiny, klempířské konstrukce, okna, částečně omítky, zateplená fasáda, rozvody vody, kanalizace, el. energie a plynu, drobné venkovní úpravy. Celý objekt je krytý valbovou střechou, s pálenou krytinou, klempířské konstrukce kompletní , okna plastová, zateplená fasáda , podlahy betonové, dlažby, vytápění ústřední pouze rozvody. Jednotlivá podlaží jsou řešena tak, v každém nadzemním podlaží je samostatná bytová jednotka. Vstup do domu je zajištěn z ulice Plynární. 4

Součástí ocenění jsou i drobné venkovní úpravy, trvalé porosty, pozemky dle L.V. č. 8723, kde jsou vedeny parcely 2472 a zastavěná plocha a 2515 zahrada, vše vedeno u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha.

7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 502 b) Venkovní úpravy b1) Přípojka vody DN 50 mm b2) Přípojka kanalizace DN 200 mm b3) Přípojky elektro zemní kabel b4) Plynová přípojka do DN 40 b5) Schodiště - žulové stupně, lože z písku b6) Opěrné zdi b7) Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm b8) Obrubník betonový do betonového lože c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Stavební pozemky

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) 5

a) Hlavní stavby

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby

a.11) Rodinný dům č.p. 502

Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ D zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Úprava koeficientu prodejnosti Kp

Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: exekuce a rozestavěnost Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 2,3700 6

Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,8960 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží II. Nadzemní podlaží Podkroví

12,80*11,70+5,10*6,10-3,05*5,45-0,52*5,72 14,75*11,65-5,05*5,50-0,52*5,82 9,65*11,60-0,52*5,82 9,65*11,60

= = = =

[m2] 161,27 141,04 108,91 111,94

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,12 m 161,27 m2 3,52 m 141,04 m2 3,42 m 108,91 m2 3,07 m 111,94 m2

Název I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží II. Nadzemní podlaží Podkroví

Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr Název I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží II. Nadzemní podlaží Podkroví

Obestavěný prostor

[m3]

(12,80*11,70+5,10*6,10-3,05*5,45-0,52*5,72)*(3 ,12) (14,75*11,65-5,05*5,50-0,52*5,82)*(3,52) (9,65*11,60-0,52*5,82)*(3,42) (9,65*11,60)*(3,07)

=

503,17 m3

= = =

496,45 m3 372,48 m3 343,66 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží II. Nadzemní podlaží Podkroví

PP NP NP Z 7

Obestavěný prostor 503,17 m3 496,45 m3 372,48 m3 343,66 m3

Obestavěný prostor - celkem:

1 715,76 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace:

S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

OP [%]

Část [%]

4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

8

K

UP [%]

PP [%]

1,00 4,30 1,00 24,30 1,00 9,30 1,00 4,20 1,00 3,00 1,00 0,70 1,00 6,40 1,00 3,30 1,00 0,40 1,00 2,40 1,00 3,90 1,00 3,40 1,00 5,30 1,00 2,30 1,00 1,40 1,00 4,20 1,00 4,00 1,00 0,50 1,00 2,80 1,00 1,60 1,00 0,50 1,00 2,90

4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90

Roz [%]

Dok [%]

100,00 100,00 95,00 100,00 100,00 100,00 50,00 100,00 100,00 0,00 50,00 0,00 100,00 0,00 0,00 50,00 60,00 100,00 50,00 0,00 100,00 60,00

4,30 24,30 8,84 4,20 3,00 0,70 3,20 3,30 0,40 0,00 1,95 0,00 5,30 0,00 0,00 2,10 2,40 0,50 1,40 0,00 0,50 1,74

S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:

0,50 5,00 0,40 3,00

100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00

0,50 5,00 0,40 3,00

0,50 5,00 0,40 3,00

0,00 0,00 0,00 0,00

100,00 Rozestavěnost: 1,0000

0,00 0,00 0,00 0,00

68,13

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)

Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 11. Schody: 13. Okna: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: Opotřebení:

S S S S S S S S S S S S S S S S S

OP [%]

Část [%]

UP [%]

PP [%]

4,30 24,30 8,84 4,20 3,00 0,70 3,20 3,30 0,40 1,95 5,30 2,10 2,40 0,50 1,40 0,50 1,74

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

4,30 6,32 24,30 35,67 8,84 12,98 4,20 6,17 3,00 4,40 0,70 1,03 3,20 4,70 3,30 4,84 0,40 0,59 1,95 2,86 5,30 7,78 2,10 3,08 2,40 3,52 0,50 0,73 1,40 2,05 0,50 0,73 1,74 2,55

Stáří

Živ.

73 73 73 73

150 100 90 100

73 73

100 100

2 2 5 2 2 2

20 25 30 20 20 30

Opotř. Opotř. z části celku 48,67 73,00 81,11 73,00 40,00 35,00 55,00 25,00 73,00 73,00 10,00 10,00 8,00 16,67 10,00 10,00 6,67

3,0759 26,0391 10,5281 4,5041 1,7600 0,3605 2,5850 1,2100 0,4307 2,0878 0,7780 0,3080 0,2816 0,1217 0,2050 0,0730 0,1701

54,5186

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

= * * 9

1 900,1,1000 1,0000

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* * *

1,2000 2,1460 1,8960

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 715,76 m3 * 10 204,59 Kč/m3

= =

10 204,59 17 508 627,34 Kč

Výpočet nedokončené stavby

Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

0,6813 11 927 752,38 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 54,5186 % Úprava ceny za opotřebení

-

6 502 843,61 Kč

=

5 424 908,77 Kč

Výpočet vlastnického podílu

Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Rodinný dům č.p. 502 - zjištěná cena

=

1/1 5 424 908,77 Kč

1.2. Příslušenství

a.21) Přípojka vody DN 50 mm 10

Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.3. Přípojka vody DN 50 mm 14,00 m 2222

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): 14,00 m * 420,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

5 880,- Kč 1,2000 2,3130 1,8960 30 943,72 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 60 = 75,000 %

-

23 207,79 Kč

=

7 735,93 Kč



*

Přípojka vody DN 50 mm - zjištěná cena

=

1/1 7 735,93Kč

a.22) Přípojka kanalizace DN 200 mm

Zatřídění pro potřeby ocenění 11

Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm 14,00 m 2223

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): 14,00 m * 1 450,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

20 300,- Kč 1,2000 2,3140 1,8960 106 875,70 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 %

-

66 797,31 Kč

=

40 078,39 Kč

Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Přípojka kanalizace DN 200 mm - zjištěná cena

=

1/1 40 078,39Kč

a.23) Přípojky elektro zemní kabel

Zatřídění pro potřeby ocenění

Venkovní úprava § 10:

3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 12

Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14,00 m 2224

Ocenění


= * * * =

3 010,- Kč 1,2000 2,2340 1,8960 15 299,22 Kč



-

6 119,69 Kč

=

9 179,53 Kč


*

Přípojky elektro zemní kabel - zjištěná cena

=

1/1 9 179,53Kč

a.24) Plynová přípojka do DN 40 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

4.1. Plynová přípojka do DN 40 14,00 m 2221

Ocenění 13


= * * * =

4 270,- Kč 1,2000 2,2950 1,8960 22 296,16 Kč



-

9 909,31 Kč

=

12 386,85 Kč


*

1/1

Plynová přípojka do DN 40 - zjištěná cena

=

12 386,85Kč

a.25) Schodiště - žulové stupně, lože z písku


Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

12.6. Schodiště s žulovými stupni, lože z písku 4*2,10+4*2,10 = 16,80 m 242

14

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): 16,80 m * 1 000,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

16 800,- Kč 1,2000 2,3180 1,8960 88 601,75 Kč



-

63 287,34 Kč

=

25 314,41 Kč


*

1/1

Schodiště - žulové stupně, lože z písku - zjištěná cena

=

25 314,41Kč

a.26) Opěrné zdi


Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

11.7. Opěrné zdi cihelné 2*1,20*0,3*0,6+1,70*0,3*0,8 = 0,84 m3 obestavěného prostoru 242

Ocenění 15

Základní cena (dle příl. č. 11):

0,84 m3 * 2 330,- Kč / m3

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

=

1 957,20 Kč

* * * =

1,2000 2,3180 1,8960 10 322,10 Kč


Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 40 = 5,000 %

=

516,11 Kč 9 806,- Kč



*

Opěrné zdi - zjištěná cena

=

1/1 9 806,-Kč

a.27) Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm


Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.3.30. Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm 1,70*2,0+8,80*2,2+4,6*1,1+19,1*1,1+6,2*1,1+4,2* 6,5+1,0*16,0+7,2*1,0 = 106,15 m2 211

Ocenění 16


106,15 m2 * 525,- Kč / m2


=

55 728,75 Kč

* * * =

1,2000 2,2560 1,8960 286 047,38 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 40 = 5,000 %

-

14 302,37 Kč

=

271 745,01 Kč


*

1/1

Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm - zjištěná cena

=

271 745,01Kč

a.28) Obrubník betonový do betonového lože

Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

9.8. Obrubník betonový ABO 4 - 5, 8, š. 4 - 5 cm, do betonového lože 160+88*0,38 = 193,44 m 211

Ocenění


193,44 m * 80,- Kč / m

=

15 475,20 Kč

17


* * * =

1,2000 2,2560 1,8960 79 431,90 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 30 = 6,667 %

-

5 295,72 Kč

=

74 136,18 Kč


*

Obrubník betonový do betonového lože - zjištěná cena

=

1/1 74 136,18Kč

b) Ocenění pozemků

b1) Stavební pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky

Typ

Název

Parcelní číslo

§ 27 cenová mapa Zastavěná plocha

2472

§ 27 cenová mapa Zahrada

2515

Ostatní stavební pozemky - celkem


Výměra [m2] 169,00

Jedn. cena Cena [Kč] [Kč/m2] 6 1 123 650,00 850,858,00 6 5 705 650,00 700,6 829 550,= 6 829 550,- Kč *

18

1/1

Stavební pozemky - zjištěná cena

=

6 829 550,- Kč

c) Ocenění trvalých porostů

c1) Trvalé porosty

Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku:

Kč

Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů

m2 m2 Kč

5 705 700,00 858 230 1 529 500,00

Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

* =

0,065 99 417,50

Trvalé porosty - zjištěná cena

99 417,50 Kč

C. Rekapitulace a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 502

5

424

7

735,90

908,80 Kč

1.2. Příslušenství a.21) Přípojka vody DN 50 mm

Kč 19

a.22) Přípojka kanalizace DN 200 mm

40

078,40

9

179,50

12

386,90

25

314,40

Kč

a.23) Přípojky elektro zemní kabel

Kč

a.24) Plynová přípojka do DN 40

Kč

a.25) Schodiště - žulové stupně, lože z písku

Kč

a.26) Opěrné zdi a.27) Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm a.28) Obrubník betonový do betonového lože

9 806,- Kč 271 745,- Kč 74 136,20 Kč 5

875

6

829

6

829

99

417,50

99

417,50

12

804

291,10 Kč

a) Ocenění staveb celkem

b) Ocenění pozemků b1) Stavební pozemky

550,- Kč 550,- Kč

b) Ocenění pozemků celkem

c) Ocenění trvalých porostů c1) Trvalé porosty

Kč

c) Ocenění trvalých porostů celkem Kč Celkem 258,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

12 804 258,60 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

12 804 260,- Kč

20

Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 502 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 12,80*11,70+5,10*6,10-3,05*5,45-0,52*5,72 I. Nadzemní podlaží: 14,75*11,65-5,05*5,50-0,52*5,82 II. Nadzemní podlaží: 9,65*11,60-0,52*5,82 Podkroví: 9,65*11,60 Název podlaží I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: II. Nadzemní podlaží: Podkroví:

= = = =

Zastavěná plocha 161,27 m2 141,04 m2 108,91 m2 111,94 m2

161,27 m2 141,04 m2 108,91 m2 111,94 m2 Konstrukční výška 3,12 m 3,52 m 3,42 m 3,07 m

Jednotkové množství: Jednotka: m3 I. Podzemní(12,80*11,70+5,10*6,10-3,05*5,45-0,52*5,72)*= podlaží: (3,12) I. Nadzemní(14,75*11,65-5,05*5,50-0,52*5,82)*(3,52) = podlaží: II. Nadzemní(9,65*11,60-0,52*5,82)*(3,42) = podlaží: Podkroví: (9,65*11,60)*(3,07) = Jednotkové množství – celkem:

=

Ocenění: Základní cena: 7 200,- Kč/m3 21

503,17 m3 496,45 m3 372,48 m3 343,66 m3 1 715,76 m3

1 715,76 m3 * 7 200,- Kč/m3 Kč

=

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 53,500 % 107,52 Kč Rodinný dům č.p. 502 - výsledná cena 364,48 Kč

12 353 472,-

-

6

609

=

5

744

=

5 744 360,-

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 502 Kč Cena objektů činí celkem Kč

5 744 360,-

Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 502

Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00

Prodej, dům rodinný, 300 m²

22

Celková cena: 13 800 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: cena včetně provize právních a hypotéčních služeb Adresa: U plynárny, Michle Datum aktualizace: 23.04.2013 ID zakázky: 114-N01432 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 150 m2 Plocha užitná: 300 m2 Plocha podlahová: 300 m2 Plocha pozemku: 752 m2 Plocha zahrady: 600 m2 Balkón: Ano Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Popis:

Prodej pěkného rodinného domu se třemi bytovými jednotkami na Praze 4 - Michle. Nemovitost je vhodná pro bydlení, dobudování obytného podkroví, či propojení domu na klasický rodinný dům, ale také pro komerční či firemní účely. Celková užitná plocha činí 300 m², zahrada 475 m². Dům je dvoupodlažní s obytným podkrovím, kde je mezonetový byt o velikosti 5+1. Každý byt má svou vlastní terasu. Kompletní IS. Na pozemku je garáž. Velmi pěkný pozemek v mírném svahu a možností přebudování na velmi luxusní bydlení.

Prodej, dům rodinný, 710 m² 23

Celková cena: 17 900 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Pobočná, Michle Datum aktualizace: 18.04.2013 ID zakázky: N03501 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 Plocha zastavěná: 291 m2 Plocha užitná: 710 m2 Plocha podlahová: 710 m2 Plocha pozemku: 291 m2

Balkón: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Zařízeno: Částečně Zajímavě řešený RD z roku 1996, postavený v lokalitě Prahy 4 - Michle. Možnost prodeje nebo pronájmu (nastěhování možné ihned). Dům je svým dispozičním řešením vhodný pro prostorné bydlení a nebo kombinaci bydlení / podnikání. Dispozičně řešen (plánky jsou u fotografií), PŘÍZEMÍ : 2x samostatná garáž, hlavní vstup z ulice, hala vč. vestavěných skříní a schodištěm do patra, předsíň, komora, kotelna, tělocvična vč. poloprofesionálních strojů, sauna, WC, sprcha a prostorná místnost s vnitřním bazénem (6x3), barem, billiardem a prostor pro posezení. 1NP : chodba, 3x pokoj (samostatný + jeden má mini-kuchyň), obývací pokoj se vstupem na terasu (mini zahrádku), kuchyň vč. vybavení, koupelna a WC. 2NP : pokoj s vlastní koupelnou, 2x pokoj (samostatný), 2x pokoj (průchozí), 2xkomora, koupelna a WC. PODKROVÍ : otevřený prostor využívaný jako ateliér, kuchyňka, terasa a balkon. Podlaha na chodbách, v hale, na všech schodištích, v kuchyni a společenské místnosti s bazénem je z mramoru, dále v 2NP je koberec. Topení je ústřední plynové. V koupelnách a u bazénu navíc podlahové elektrické. Společenské prostory v přízemí mají kromě klasického vytápění i vzduchotechnické zařízení s rekuperací pro snížení nákladů. Obývací pokoj je klimatizován. Zabezpečovací zařízení. Celková čistá podlahová plocha domu je cca 600m2 + 110m2 teras a balkónů. Umístění v klidné ulici mezi dvěma stanicemi 24

metra - Budějovická a Kačerov, cca 400m od kancelářského centra BBC, pod Budějovickým náměstím.

Prodej, dům rodinný, 378 m² Celková cena: 20 790 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: cena zahrnuje servis a služby RK Adresa: Michle Datum aktualizace: 19.03.2013 ID zakázky: 41233 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Rušná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 Plocha zastavěná: 169 m2 Plocha užitná: 378 m2 Plocha podlahová: 378 m2 Plocha pozemku: 430 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Popis:

25

Prodej čtyřpodlažního rodinného domu, celková plocha 430m2, pozemek 1072m2. Tento rodinný dům na vlastním pozemku, prošel v roce 2012 kompletní rekonstrukcí, která byla zaměřena na původní třicátá léta, ze kterých dům pochází. Má čtyři podlaží a v každém je možná jedna bytová jednotka. Dům je možné využít i pro komerční účely. Je v samostatném oploceném komplexu rodinných domů. Veškerá občanská vybavenost v místě a velmi dobrá dostupnost na MHD. Doporučuji. Pro více informací volejte makléře. Číslo nabídky je 41233.

Prodej, dům rodinný, 194 m²

Celková cena: 5 990 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, Adresa: Brtnická, Michle Datum aktualizace: 11.04.2013 ID: 1524839772 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Počet bytů: 2 Plocha užitná: 194 m2 Plocha pozemku: 343 m2

Popis: Prodej 1/2 rodinného domu s výlučným užíváním dvou bytů 4+1+hala+3+1+garáž+2x stání (možnost sloučit v jeden byt) OV, zděný dům, Praha 10 – Bohdalec, ul. Brtnická. Plocha bytů cca 26

194m2 (121m2 + 73m2) + sklep cca 16m2, zděné jádro, poplatky za užívání 7.400,-Kč/měsíčně, klidný a tichý byt, prostorné a dobře řešené místnosti, možnost variabilních uprav, výborné spojení do centra Prahy, velice nízké poplatky spojené s bydlením, veškerá občanská vybavenost v místě. V současné době je byt o velikosti 3+1 pronajat za 14.000,-Kč/měsíčně. Dalších cca 30 doplňujících informací o bytě Vám rádi zašleme e-mailem.

Seznam porovnávaných objektů: Název 1 2 1 Součet:

Realizovaná cena

Km Kc

Kv K1 K2 K3

13 800 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,80 0,80 1,00 17 900 000,- Kč 1,00 0,85 0,85 0,86 0,80 1,00 20 790 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,53 0,80 1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 6 320 164,76 Kč 1,00 á 6 320 164,76 Kč/ 164,76 Kč Rodinný dům č.p. 502 - výsledná cena 164,76 Kč

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

1,40 6 308 571,43 1,40 6 355 522,86 1,40 6 296 400,00 18 960 494,29 Kč/jedn. /3 6 320 164,76 Kč/jedn. 6 296 400,- Kč/jedn. 6 355 522,86 Kč/jedn.

=

6

320

=

6

320

=

6 320 160,-


6 320 160,-

Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 502 Jednotka: m3 27

Jednotkové množství:

I. Podzemní podlaží: (12,80*11,70+5,10*6,10-3,05*5,45-0,52*5,72)*(3,12) I. Nadzemní podlaží: (14,75*11,65-5,05*5,50-0,52*5,82)*(3,52) II. Nadzemní podlaží: (9,65*11,60-0,52*5,82)*(3,42) Podkroví: (9,65*11,60)*(3,07) Jednotkové množství - celkem:

=503,17 jedn. =496,45 jedn. =372,48 jedn. =343,66 jedn. =1 715,76 jedn.

Podlaží:

I. Podzemní podlaží zp I. Nadzemní podlaží zp II. Nadzemní podlaží zp Podkroví zp =

= = = 111,94 m2

161,27 m2 výška = 3,12 m 141,04 m2 výška = 3,52 m 108,91 m2 výška = 3,42 m výška = 3,07 m

Ocenění: Základní cena: 7 200,- Kč/jedn. 1 715,76 m3 á 7 200,- Kč/m3 Kč Věcná hodnota nemovitosti: Kč

Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 6 050 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 6 450 000,- Kč

Cenové koeficienty: CA = 0,490 CB = 0,498 28

=

12 353 472,-

=

12 353 472,-

CC = 0,506 CD = 0,514 CE = 0,522

Hodnocení situování nemovitosti Název znaku

znak

vk

ci * vk

Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě: Příslušenství nemovitosti: Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

A C D C E C D D D D D D D D C C C C B D C

5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5

2,450 2,530 1,542 2,530 2,610 2,530 2,570 2,570 2,570 2,570 2,570 1,028 2,570 2,570 2,530 2,530 0,506 2,530 0,498 2,570 2,530

92

46,904

Koeficient k = 46,904 / 92 = 0,5098 Korekce ceny Rodinný dům č.p. 502 - výsledná cena 800,03 Kč

*

0,5098

=

6

=

6 297 800,-

297


6 297 800,-

29

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Pozemky a1) Stavební pozemky - § 27 - § 32

Pozemky oceněné dle cenové mapy.

Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 169,00 6 650,00 858,00 6 650,00

Zastavěná plocha 2472 Zahrada 2515 Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem Kč Úprava ceny vlastnickým podílem:

Cena [Kč] 1 123 850,5 705 700,6 829 550,6 829 550,-

*

Stavební pozemky - zjištěná cena 550,- Kč

1/1 =

6

829

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky Kč

=

Cena pozemků činí celkem Kč

6 829 550,6 829 550,-

30

Indexová metoda a) Pozemky a1) Stavební pozemky Výchozí cena:

=

2 250,- Kč/m2

* * * * *

1,20 1,40 1,30 1,15 1,10

Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - typ polohy: D - územní připravenost, infrastruktura: E - speciální charakteristiky:

6 216,21 Kč/m2

Výchozí cena upravená = 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 6 216,21 Kč/m

Oceňované stavební pozemky:

zastavěná plocha p.č. 2472 zahrada p.č. 2515

169 m2 858 m2

Výměra stavebních pozemků: 1027 m2 1 027,00 m2 á 6 216,21 Kč/m2 = 6 384 047,67 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem 047,67 Kč Stavební pozemky - výsledná cena 047,67 Kč

=

6

384

=

6

384

=

6 384 050,-

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky Kč 31


6 384 050,-

Metoda cenových map a) Pozemky

a1) Stavební pozemky Pozemky oceněné dle cenových map zastavěná plocha p.č. 2472 850,- Kč zahrada p.č. 2515 700,- Kč

169 m2

á

6 650,- Kč/m2=

1

123

858 m2

á

6 650,- Kč/m2=

5

705

Pozemky oceněné dle cenových map - celkem Kč

=

Stavební pozemky - výsledná cena Kč

6 829 550,-

=

6 829 550,-

=

6 829 550,-

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky Kč Cena pozemků činí celkem Kč

6 829 550,-

32

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Stavební pozemky

Seznam porovnávaných pozemků:

Název real

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 6 700,1 6 700,00

Kp

Váha

1,00

1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 6 700,00 6 700,- / 1,000 6 700,00 Kč/m2 6 700,00 Kč/m2 6 700,00 Kč/m2

Oceňované pozemky:

zastavěná plocha p.č. 2472 zahrada p.č. 2515

169 m2 858 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 1027 m2 1 027,00 m2 á 6 700,- Kč/m2 = 6 880 900,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Kč Stavební pozemky - výsledná cena Kč

=

6 880 900,-

=

6 880 900,-

=

6 880 900,-

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky Kč 33


6 880 900,-

C. Rekapitulace

Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

5 974 710,- Kč 6 829 550,- Kč 12 804 260,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota:

5 974 710,- Kč 5 744 360,- Kč 6 320 160,- Kč 6 297 800,- Kč

34

Stanovená věcná hodnota objektů:

6 145 895,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Cena indexovou metodou: Administrativní cena pozemků: Porovnávací cena pozemků: Cena určená z cenových map:

6 384 050,- Kč 6 829 550,- Kč 6 880 900,- Kč 6 829 550,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

6 500 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

12 645 895,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

6 320 160,- Kč 6 880 900,- Kč 13 201 060,- Kč

Obvyklá cena: 12 700 000,- Kč

slovy: dvanáctmilionůsedmsettisíc Kč

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1386-21-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

35

V Praze dne 18.4. 2013

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

36

Znalecký posudek. č

Recommend Documents