ZNALECKÝ POSUDEK č. 2293 – 124 - 12 o obvyklé ceně vlastnického podílu1/4 na nemovitosti rodinného domu č.p. 170, ul. Masarykova, Milevsko, na poz. parc. čís. st. 9 – zastavěná plocha a nádvoří, 9 – zahrada, katastrální území Milevsko, obec Milevsko, okres Písek
Účel posudku : Pro potřeby soudního exekutora Objednatel: 117EX1463/10-60 Exekutorský úřad Písek Prokopova 339/14 397 01 Písek Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové 1 200 399 01 Milevsko tel. 382 525 474 e-mail:
[email protected] Obsahuje :
9 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení
Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitostí ke dni 07.08.2012 Datum:
V Milevsku, dne 08.08.2012
1
Nález:
1.1 Podklady pro vypracování posudku: Písemná objednávka ze dne 09.07.2012 – 117EX1463/10-60 Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 03.07.2012, vyhotovený dálkovým přístupem: vl. podíl A. Vlastník: LV 819 Tříska Miloslav (510318/1593) 13/16 Masarykova 170 399 01 Milevsko Třísla Miloslav (750818/1493) Masarykova 170 399 01 Milevsko B. Budova: Pozemek
bydlení Milevsko čp. 170 st. 9 9
3/16
na st. 9
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Katastrální území Milevsko, obec Milevsko, okres Písek 1.1.2 Kopie katastrální mapy území vyhotovená dne 08.08.2012 dálkovým přístupem. 1.1.3
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 07.08.2012 za účasti pana Miloslava Třísky (510318/395).
1.1.4 Vyhl. 3/2008 Sb.o provedení některých ustanovení zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb. a vyhl. 387/2011 Sb.. 1.2
Popis oceňovaných nemovitostí: Vnitřní řadový rodinný dům je postavený ve středu zastavěné části obce Milevsko po levé straně ul. Masarykova při průjezdu obcí z nám. E. Beneše směrem do Petrovic. Přístup k nemovitosti je přímo z veřejné zpevněné komunikace. Charakter zastavěnosti dává nemovitosti rodinný dům čp. 170. Příslušenství ke stavbě tvoří vedlejší stavby, venkovní úpravy a pozemky. Okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domy a domy určené ke komerčním účelům. Na oceňované nemovitosti je zřízené věcné břemeno braní vody, věcné břemeno dle listiny, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské (dle LV 819 ze dne 03.07.2012).
2
Posudek:
2.1 Rodinný dům č.p. 170 2.2 Venkovní úpravy 2.3 Stavební pozemek
§ 5 vyhl. 456/08 Sb., 460/09 Sb, 364/10 Sb., 387/11 Sb. § 9 vyhl. 456/08 Sb., 460/09 Sb, 364/10 Sb., 387/11 Sb. § 28 vyhl. 456/08 Sb., 460/09 Sb, 364/10 Sb., 387/11 Sb.
2.1 Rodinný dům č.p. 170 ( § 5 ) 2.1.1 Popis: Obestavěný prostor objektu je větší než 1 100,00 m2 – ocenění se provede podle § 5. Rodinný dům byl postavený v roce 1936 jako dům s jedním nadzemním podlažím. V roce 1945 došlo k přístavbě 2.NP. Na domě byla během životnosti prováděná průběžná údržba, většina prvků dlouhodobé životnosti je původního stáří. Rodinný dům je ke dni ocenění užívaný k rodinnému bydlení. V domě jsou dvě bytové jednotky, v 1.NP bytová jednotka 2+1 s příslušenstvím, ve 2.NP bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím. Do objektu je přivedena voda z obecního vodovodního řadu, kanalizace je svedena do obecní kanalizace, objekt je napojený na přípojku zemního plynu. Vytápění je ústřední kotlem na plyn a na tuhá paliva. Stavba rodinného domu je postavena v uliční linii. Oceňovaný dům je podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Stavba je nepravidelného půdorysu, zastřešená sedlovou střechou. 2.1.2 Dispoziční uspořádání: 1.PP sklepní prostory 1.NP průjezd, vstup, bytová jednotka 2+1 s příslušenstvím, schodišťový prostor 2.NP bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím, schodišťový prostor Podkr. půdní prostor 2.1.3 Výměry pro ocenění: Rodinný dům – výpočet výměr OP 1.PP OP 1.NP OP 2.NP OP zas. Celkem Podlažnost
315,00 m3 378,00 m3 378,00 m3 252,00 m3 1 323,00 m3
ZP 126,00 126,00 126,00 126,00 126,00
m2 m2 m2 m2 m2
Kód SKP podle přílohy č. 35 je 46.21.11.2, domy rodinné dvoubytové Ki = 2,158. 2.1.3 Koeficienty: Výpočet ceny Rodinný dům - § 5, příl. č 6 Střecha - sedlová Rok odhadu Rok kolaudace Stáří Obestavěný prostor Základní cena dle typu z přílohy č.6 vyhlášky Koeficient vybavení stavby Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb
Typ
S OP ZC/ K4 K5 Kj
rok rok roků m3 Kč/m3 -
D 2012 1936 76 1 323,00 1 900,00 0,966 1,000 2,158
2.1.4 Výpočet koeficientu vybavení stavby a výpočet ceny: Koeficient vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení č. (1) (2) 1 Základy 2 Zdivo 3 Stropy 4 Střecha 5 Krytina 6 Klempířské konstrukce 7 Vnitřní omítky 8 Fasádní omítky 9 Vnější obklady 10 Vnitřní obklady 11 Schody 12 Dveře 13 Okna 14 Podlahy obyt. místností 15 Podlahy ostat. místností 16 Vytápění 17 Elektroinstalace 18 Bleskosvod 19 Rozvod vody 20 Zdroj teplé vody 21 Instalace plynu 22 Kanalizace 23 Vybavení kuchyně 24 Vnitřní vybavení 25 Záchod 26 Ostatní Celkem Koeficient vybavení
Provedení
Stand.
(3) základové pasy cihelné s rovným podhledem sedlová eternitové šablony úplné pozink. plech standardní břizolit chybí standardní standardní standardní dřevěná dvojitá, 1 x plastové standardní dlažba ústřední kotel na plyn, na tuhá paliva 230/400 V ano studené a teplé boiler zemní plyn kuchyně, koupelna, WC standardní vana, umyvadlo splachovací chybí
Opotřebení lineární metodou S/Z x 100 Výpočet ceny nákladovým způsobem Základní cena upravená Obestavěný prostor objektu Výchozí cena Odpočet na opotřebení Cena dokončeného objektu Koeficient prodejnosti Cena rodinného domu – s koeficientem prodejnosti K p
(4) S S S S S S S S C S S S S S S S S S S S S S S S S C
Podíl př.14 (5) 0,043 0,243 0,093 0,042 0,030 0,007 0,064 0,033 0,004 0,024 0,039 0,034 0,053 0,023 0,014 0,042 0,040 0,005 0,028 0,016 0,005 0,029 0,005 0,050 0,004 0,030 1,000
K4
76,00 %
76,00 %
ZCU OP CN OK CČ Kp CS
Kč/m3 m3 Kč Kč Kč Kč
2.2 Venkovní úpravy ( § 10 ) Ocení se podle § 10, odst. 2 – zjednodušeným způsobem. Výpočet ceny Cena rodinného domu Venkovní úpravy Cena ke dni odhadu s K P
Upravený podíl (6) 0,04300 0,24300 0,09300 0,04200 0,03000 0,00700 0,06400 0,03300 0,00000 0,02400 0,03900 0,03400 0,05300 0,02300 0,01400 0,04200 0,04000 0,00500 0,02800 0,01600 0,00500 0,02900 0,00500 0,05000 0,00400 0,00000 0,96600 0,966
Kč % Kč
1 475 201,23 3,50 51 632,04
3 960,79 1 323,00 5 240 129,40 - 3 982 498,34 1 257 631,05 1,173 1 475 201,23
2.3 Stavební pozemek ( § 28 ) Ocení se podle § 28, odst. 1 k), v ostatních obcích neuvedených pod písmeny a) až j) Obec Milevsko – 8 997 obyvatel 2.3.1 Základní cena stavebního pozemku : C p = 35,00 + ( 8 997 – 1 000 ) x 0,007414 = 94,29 Kč/m2 2.3.2 Úprava základní ceny stavebního pozemku: 2.11 Možnost napojení na veřejný rozvod plynu
+ 10,00 %
2.3.3 Popis a výměry: st. 9 zastavěná plocha a nádvoří 9 zahrada
404,00 m2 554,00 m2
2.3.4 Ocenění stavebního pozemku: Parc.č.
Druh
Výměra
st. 9
ZC Kč/m2 94,29
zastavěná plocha 404,00 a nádvoří Koeficient změny cen staveb K i Celkem cena bez K p Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby Cena s K P Parc.č.
Druh
Výměra
ZC Kč/m2 94,29
9 zahrada 554,00 Koeficient změny cen staveb K i Celkem cena bez K p Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby Cena s K P
2.3
P-21, tab. 2 1,10
odst.5 – ZCU související Kč/m2 1,00 103,71 Ki KP
P-21, tab. 1 1,00
P-21, tab. 2 1,10
odst.5 – ZCU související Kč/m2 0,40 41,48 Ki KP
Cena stavebních pozemků celkem:
st. 9 9 Cena nemovitosti celkem :
3
P-21, tab. 1 1,00
LV 819 kú. Milevsko 106 069,16 Kč 58 180,51 Kč 164 249,67 Kč
Rekapitulace:
3.1 Rodinný dům č.p. 170 3.2 Venkovní úpravy 3.3 Stavební pozemek Cena nemovitosti celkem : Hodnota vlastnického podílu 1/4:
LV 819 kú. Milevsko podíl 1/4 1 475 201,23 Kč 51 632,04 Kč 164 249,67 Kč 1 691 082,94 Kč 422 770,73 Kč
Cena Kč 41 902,47 2,158 90 425,54 1,173 106 069,16 Cena Kč 22 984,13 2,158 49 599,75 1,173 58 180,51
4
Ocenění nemovitostí porovnávací metodou:
Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců.
Rodinný dům Milevsko, Petrovická Cena: 1 450 000,- Kč Adresa: Milevsko Budova: Cihlová Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 112,00 m2 Plocha pozemku: 657 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Doklad o přesném stáří objektu není dochován, stáří rodinného domu je odhadnuto na cca 70 roků. Na domě byla během životnosti prováděná průměrná údržba. Většina prvků dlouhodobé životnosti je původního stáří. V rodinném domě byla v roce 2008 provedená rekonstrukce střešní krytiny, komína a vytápění. Rodinný dům je ke dni ocenění užívaný k rodinnému bydlení. Do objektu je přivedena voda z obecního vodovodního řadu, kanalizace je svedena do obecní kanalizace, vytápění je ústřední kotlem na plyn. Stavba rodinného domu je postavena v zadní pravé části dvora. Oceňovaný dům je bez podsklepení, s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem bez využití. V domě je jedna bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím. Stavba je nepravidelného půdorysu, zastřešená kombinací sedlových střech.
Rodinný dům Milevsko, Masarykova Cena: 2 000 000,- Kč Adresa: Masarykova, Milevsko Budova: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 342 m2 Plocha pozemku: 700 m2 Parkovací stání: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Prodej objekt k rekonstrukci vhodný ke komerčnímu využití. V přízemí prodejna + rozlehlé zázemí. Původní využití výrobna masných výrobků (funkční chladící boxy). V patře několik samostatných místností, sociály a bytová jednotka v rekonstrukci. Objekt svou rozlohou a umístěním v obci skýtá velké možnosti k využití (např. obnovit výrobnu, velkosklad zeleniny - chladící boxy, prodejna sortimentu s nutností velkých skladových ploch např. nábytku, penzión, ubytovací služby, apod. ) K domu náleží zahrada směrem do vnitrobloku. Před domem parkoviště.
Prodej, dům rodinný, 180 m² Cena: 2 200 000,- Kč Adresa: Havlíčkova, Milevsko Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního
Plocha zastavěná: 200 m2 Plocha pozemku: 786 m2 Plocha zahrady: 402 m2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Popis: RD 3+1, sklep, zahrada, kolny s fungujícím obchodem, jehož pronájem vydělává slušné peníze. V domu byla započata rekonstrukce, uspořádání místností je atypické, možnost půdní vestavby. Dům má vlastní studnu i městskou vodu.
Seznam porovnávaných objektů: Název Milevsko, Petrovická ul. Milevsko, Masarykova ul. Milevsko, Havlíčkova ul. Průměrná cena
5
Cena Kč 1 450 000,00 2 000 000,00 2 200 000,00
Km
Kv
1,10 1,00 1,00
1,10 0,90 0,90
Cena upravená Kč 1 754 500,00 1 800 000,00 1 980 000,00 1 844 830,00
Rekapitulace:
Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - veškerá občanská vybavenost v obci - centrum obce Záporný vliv: - pouze vlastnický podíl na nemovitosti - nabídka převyšuje poptávku
Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: 2. Vliv okolí na cenu obecnou:
problematická (pouze vlastnický podíl) celkově neutrální
Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena s ohledem na vypořádání pouze vlastnického podílu na nemovitostech z LV 819 v kú. Milevsko stanovená na hodnotu 150 000,00 Kč, za kterou je podíl na nemovitosti prodejný.
Obvyklá cena vlastnického podílu 1/4 na nemovitostech z LV 819 v kú. Milevsko ke dni 07.08.2012 činí: 150 000,00 Kč Slovy: jednostopadesáttisíckorunčeských V Milevsku dne 08.08.2012
Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové 1 200 399 01 Milevsko
Fotodokumentace rodinného domu čp. 170 v kú. Milevsko. kuchyně
chlévy
kolna
pohled ze dvora
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.4.2000 pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2293 – 124 – 12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 124/12.
