ZNALECKÝ POSUDEK č. 67-4126 O ceně rodinného domu č.p. 17 s příslušenstvím v katastrálním území Nedomice, okr. Mělník, včetně pozemku číslo parcely st. 36/1.
Nedomice, obec -
Vlastník nemovitosti : Kopecký Václav, č.p. 17, 277 14 Nedomice
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 252/12-29 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 14.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 20.11.2013
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rodinných domů tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé.
Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o starý jednoduchý rodinný dům se základním příslušenstvím a menším pozemkem v okrajové části obce. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – rodinný dům č.p. 17 s příslušenstvím a s pozemkem, v katastrálním území Nedomice, obec Nedomice, okr. Mělník. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 170. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného.
-2-
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : CETELEM ČR a.s. proti povinnému : Václav Kopecký, bytem Nedomice č.p. 17 277 14 Nedomice. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 14.11.2013.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 3/2008 Sb. v aktuálním znění (prováděcí vyhláška) oceňování majetku –
+ Zákon č.151/97 Sb. o
- Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2012 – 2013 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
-3-
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 14.11.2013 – osobně znalec, za účasti povinného, pana Václava Kopeckého. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 170 pro katastrální území Nedomice, obec Nedomice, okr. Mělník. V části A je zapsán vlastník – Kopecký Václav, Nedomice č.p. 17 V části B – vlastnictví pozemku a č.p. 170 V části C - nařízení exekucí, usnesení soudu ... V části E – nabývací listiny (smlouvy), Podrobně – viz přílohy ocenění.
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pan Václav Kopecký, na základě exekučního příkazu. V tomto příkazu je majetek specifikován – rodinný dům č.p. 17 s příslušenstvím a s pozemkem v k.ú. Nedomice, obec Nedomice, okr. Mělník. Vše evidované na LV číslo 170.
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 3/2008 v aktuálním znění (současný -4-
cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rodinných domů používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky. (Bližší - viz dále).
3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p.17 s příslušenstvím v katastrálním území Nedomice, obec - Nedomice, okr. Mělník, včetně pozemku číslo parcely st. 36/1. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení OS v Mělníku č.j. 16 EXE 1810/2012-14 ze dne 1.3.2012, pravomocného dnem 16.5.2012 a další, k vymožení pohledávky oprávněného :CETELEM ČR, a.s. proti povinnému : Václav Kopecký, bytem Nedomice 17, 277 14 Nedomice. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v § 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( § 66 ex. řádu a § 336 o.s.ř. ) Žádná práva, nebo závady ve smyslu výše uvedeného nejsou zjištěny. Zástavní práva k nemovitosti nejsou závadou ve smyslu výše uvedeného.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům s příslušenstvím Nedomice 17 277 14 Nedomice Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Nedomice Katastrální území: Nedomice Počet obyvatel: 299 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2 -5-
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.11.2013 za přítomnosti Václava Kopeckého.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 21.10.2013, číslo listu vlastnictví 170, katastrální území Nedomice, okr. Mělník - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 252/12-29 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 252/1226 - ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, vlastní databáze ) - Informace sdělené znalci V. Kopeckým při místním šetření ( z rodinných důvodů byla provedena jen venkovní obhlídka a zaměření ).
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 170 pro katastrální území Nedomice, okr. Mělník. Bližší viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Nemovitost byly zpřístupněna jen na venkovní prohlídku a zaměření ( foto z interiéru provedl povinný ). Znalec dále vychází z vlastního zaměření a z příslušného LV. Pozn. Zadní přístavba ( škvárobetonové tvárnice ) není zakreslena v podkladech katastrálního pracoviště. Event. možné menší nepřesnosti neovlivní závěry ocenění ! Koeficient prodejnosti je korigován ve smyslu § 44, odst. 11 vyhlášky. Jedná se o negativní odchylku ve vybavení a významu obce, omezené dopravní spojení a zejména morální zastarání hlavní stavby. Doloženo situací a fotodokumentací nemovitosti.
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nalézá v zastavěném území malé obce, východní, již okrajová část..Nedomice průběžně navazují na větší obec - Ovčáry. Historická zástavba rodinných domů, převážně na hranici uliční čáry, běžné pozemky, zahrady, přes ulici provozní objekty ( nerušící výroba ). Klidné a čisté venkovské prostředí. Přístup po asfaltové místní komunikaci, velmi málo frekventované. Nemovitost je krajní řadová jako dvojdomek s opravenou sousedící nemovitostí. Do centra obce cca 300 m. Nemovitost je jednoduchým rodinným domkem s velmi omezeným příslušenstvím a menším pozemkem. Neudržováno, velmi zhoršený stavební a funkční stav. V místě jsou veřejné řady kanalizace a vodovodu, elektro NN vrchem. Nedomice jsou ostatní obcí okresu Mělník, s počtem obyvatel cca 300, převážně zemědělská oblast. Navazuje na větší obec Ovčáry, kde je základní občanská vybavenost, zastávka ČD. Napojení na hlavní silnici č. 331 spojující Brandýs n.L. a Neratovice, resp.blízký Kostelec nad -6-
Labem. Celkově málo významná obec, vyhledávaná spíše pro rekreační bydlení.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 17 b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 17 Popis Stavba je situována na parcele číslo st. 36/1, boční stěnou na hranici uliční čáry. Řešena jako dvojdomek se sousední nemovitostí. Stáří není přesně dokladováno. S ohledem na stavebně dispoziční řešení a použité materiály HSV je stáří odhadováno 100 let. K původní části stavby byla v 60 letech provedena zadní přístavba ze škvárobetonových tvárnic a přístavba verandy. Tyto menší přístavby jsou stavebně a funkčně propojeny s původní částí stavby - posuzováno jednotně. Stavba je přízemní, bez podsklepení, v podkroví půda přístupná po žebříku. Vnitřní dispozice 3+1 s příslušenstvím bytu, nebytové prostory nejsou. Stavba je rodinným domem ve smyslu vyhl. č. 501/2006 Sb. Masivní obvodové stěny ze smíšeného zdiva a část tvárnicové. Stropy klenbové a trámové dřevěné, základy bez izolace.Hambalkový krov, střecha sedlová a pultová. Krytina z dvoudrážkových tašek, část staré betonové a vlnitý osinkocement. Hladké omítky a fasáda, z velké části opadaná a vlhká. Dvojitá okna, hladké a prosklené dveře. Etážové topení, plechové články, kotel na pevná paliva. Běžné vnitřní vybavení, obnovené v průběhu užívání. Rekonstrukce, nebo přístavby v rozsahu nad 50 % z celku ( v posledním období ) nejsou zjištěny. Zahnilé dřevěné prvky stavby, koroze klempířských prvků, střecha je třeba přeložit, mokré zdivo, zahnilé dřevěné prvky stavby, trhliny ve zdivu. Celkově je stavebně - technický stav kvalifikován jako velmi zhoršený. Pozn. Případné venkovní úpravy, s výjimkou vyjmenovaných položek, a vedlejší stavby se zastavěnou plochou do 25 m2, jsou zahrnuty v ceně rodinného domu zjištěné porovnávacím způsobem. Jedná se hlavně o vrata, vrátka, zděné oplocení do ulice, betonové plochy, přípojky inž. sítí.
-7-
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 100 let 5 006,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: Název podlaží 1. NP:
119,00 m2
= Zastavěná plocha 119,00 m2
Konstrukční výška 2,80 m
Obestavěný prostor Stavba: Obestavěný prostor - celkem:
525,00 m3 525,00 m3
= =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
119,00 m2 119,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Úzký dům, nevhodná vnitřní dispozice, 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,204 -8-
č. I
Vi typ A
II I
-0,01 -0,08
III III IV
0,03 0,02 0,04
III III I I II
0,00 0,00 0,00 -0,05 0,00
II
0,00
I
-0,10
V
0,40
i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Rohová nemovitost na hranici uliční čáry, dvojdomek a pozemek sevřený okolní zástavbou.
č. I II II II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
I I II II I III I
-0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 -0,10
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,780 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nemovitost je zatížena zástavním právem, exekucemi. 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,204 * 0,780 * 0,850 = 0,135 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m3 * 0,135 = 675,81 Kč/m3 CP = CU * OP = 675,81 Kč/m3 * 525,00 m3 = 354 800,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
354 800,25 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek Popis Pozemek sestává z jedné parcely, zastavěná plocha hlavní stavbou a dvůr. Zhruba obdélníkový tvar, rovinný charakter. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Event. důvody pro snížení, zvýšení, základní ceny pozemku - viz dále. Nejedná se o turisticky významnou obec, -9-
ale OC stavebních pozemků jsou vyšší, než zjištěné dle základní části cenové vyhlášky. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.2. polohy v turisticky významné obci se zvýšenou + 100 % úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: + 100 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Zdůvodnění - viz základní popis. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,9230 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zast. plocha Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 36/1
Pozemek - - zjištěná cena
Výměra [m2] 609,00
1,9230 2,1460
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
100,00
288,87
Jedn. cena [Kč/m2] 288,87
Cena [Kč] 175 921,83 175 921,83
=
175 921,83 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 17
354 800,30 Kč
a) Ocenění staveb celkem
354 800,30 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
175 921,80 Kč
b) Ocenění pozemků celkem
175 921,80 Kč
Celkem
530 722,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
530 722,10 Kč - 10 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
530 720,- Kč
slovy: Pětsettřicettisícsedmsetdvacet Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami „na klíč“ apd.).
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Rodinný dům č.p. 17 ------------------------------------3.4.2. Pozemek
3.4.1. Rodinný dům č.p. 17 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 525,0 m3 ZCU – základní cena 4 600,- Kč/m3 OP Reprodukční cena – 525,0 m3 OP * 4 600,- Kč Znehodnocení opotřebením - (technický odhad) 70% Věcná hodnota rodinného domu č.p. 170 ke dni ocenění
2,415.000,- Kč - 1,690.500,- Kč 724.500,- Kč
3.4.2. Pozemek Použita shodně zjištěná cena dle vyhlášky. Věcná hodnota pozemku ke dni ocenění
175.922,- Kč
- 11 -
3.4. Věcná hodnota – rekapitulace 3.4.1. Rodinný dům č.p. 170 3.4.2. Pozemek
724.500,- Kč 175.922,- Kč
3.4. Věcná hodnota ke dni ocenění celkem
900.422,- Kč
Tj. slovy : Devětsettisícčtyřistadvacetdvě Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen).
Výnosová hodnota se nestanovuje !
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí rodinných domů jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Nedomice a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Přímo v Nedomicích je málo nabízených nemovitostí, proto jsou použity i srovnatelné okolní lokality. Inzerce lze po určité korekci objektivně vyhodnotit. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20% (někdy více). Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou - 12 -
spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, technický stav, velikost pozemku a další. Nemovitost je ve značně zhoršeném stavebně – technickém stavu a pro uvedení do stavu pro standardní bydlení bude vyžadovat velké investiční náklady. Z tohoto důvodu je předpokládáno, že zájem o nemovitost bude malý. Z výše uvedeného je zřejmé, že trh s nemovitostmi obecně je v místě a okolí značně omezený. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle dalších podpůrných kategorií ocenění je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí - 400.000,- Kč – 700.000,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob – rodinného domu č.p. 17 evidované na LV číslo 170, v katastrálním území Nedomice, obec Nedomice, okr. Mělník, je odhadována na spodní hranici cenového rozpětí (princip opatrnosti) -
400.000,- Kč 3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.3. Administrativní cena (stavby+pozemek) 3.4. Věcná hodnota nemovitosti (stavby+pozemek) 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti - se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota – rozpětí (celá nemovitost)
530.720,- Kč 900.422,- Kč 400.tis. – 700.tis.Kč
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – rodinného domu č.p. 17 s příslušenstvím včetně pozemku číslo parcely st. 36/1, vše evidované na LV číslo 170 pro katastrální území Nedomice, obec Nedomice, okr. Mělník, ve výši (dodržení principu opatrnosti) :
400.000,- Kč
Tj. slovy : Čtyřistatisíc Kč
- 13 -
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] V Říčanech 20.11.2013
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 67-4126 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 67-4126.
- 14 -
SEZNAM PŘÍLOH Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) Mapa oblasti - širší vztahy Porovnávací nemovitosti - inzerce, 4. listy Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti
- 15 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 4 1 1 1
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
RD č.p. 17 Nedomice
pohled z ulice, vjezd
příjezd
RD č.p. 17
RD č.p. 17
- 22 -
Foto - pokračování
vstup
veranda
dvůr
zadní přístavba
- 23 -
Foto - pokračování
zadní část RD, přístavba
interiér
interiér
pohled z ulice, vjezd
- 24 -
