ZNALECKÝ POSUDEK č. 13-4197 O ceně pozemku číslo parcely st. 580 s rodinným domem č.p. 566 a p.p. 413/28 a 413/38, v katastrálním území Velký Osek, obec - Velký Osek, okr. Kolín. Vlastník nemovitosti : Had Karel, Sluneční 566, 281 51 Velký Osek .......... ¼ Plesná Ludmila, Ke Školce 159, 250 82 Tuklaty .......... ¾
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 2245/06-66 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11.5.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 18.5.2015
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rodinných domů tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé.
Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o starší jednoduchý rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem v okrajové části obce. Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna a proto je při odhadu obvyklé ceny dodržena větší míra opatrnosti. Dům je ve zhoršeném stavu, delší dobu neužíván. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – pozemek číslo parcely st. 580 s rodinným domem č.p.566 a p.p. 413/28 a 413/38, v katastrálním území Velký Osek, obec Velký Osek, okr. Kolín. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 523. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného. Jedná se o spoluvlastnický podíl ve výši ¼ !
-2-
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : INTO CZ s.r.o. proti povinnému : Karel Had, bytem Sluneční 566, 281 51 Velký Osek. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 11.5.2015.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2014 Sb. v aktuálním znění č. 199/2014 Sb. (prováděcí vyhláška) č.151/97 Sb. o oceňování majetku –
+ Zákon
- Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Nový občanský zákoník – - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2014 – 2015 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád -3-
(Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 11.5.2015 – osobně znalec, jen venkovní obhlídka. Povinný (ani spoluvlastník) přes doporučené obeslání nemovitost nezpřístupnily, ani se znalcem jinak nespolupracovaly. Dále znalec provedl šetření v místě (pamětníci, sousedé) a v archivu obecního úřadu Velký Osek. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 523 pro katastrální území Velký Osek, obec Velký Osek, okr. Kolín. V části A je zapsán vlastník – Had Karel ............... ¼ Plesná Ludmila ....... ¾ V části B – vlastnictví pozemků a č.p. 566 V části C - nařízení exekucí, usnesení soudu, zástavní právo ... V části E – nabývací listiny (dědictví) Podrobně – viz přílohy ocenění.
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Karla Hada, na základě exekučního příkazu. V tomto příkazu je majetek specifikován – rodinný dům č.p. 566 s příslušenstvím a s pozemky v k.ú. Velký Osek, obec Velký Osek, okr. Kolín. Vše evidované na LV číslo 523. Jedná se o ideální spoluvlastnický podíl ve výši ¼ !
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely -4-
úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 199/2014 Sb. (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rodinných domů používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky. (Bližší - viz dále).
3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - pozemku číslo parcely st. 580 s rodinným domem č.p.566 a parcel číslo 413/288 a 413/38, vše v katastrálním území Velký Osek, obec - velký Osek, okr. Kolín. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení Okresního soudu v Kolíně č.j. 14 Nc 1079/2006-8 ze dne 1.9.2006, pravomocného dnem 26.10.2006, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného platebního rozkazu OS v Kolíně č.j. Ro 246/96 ze dne 6.6.1996 k vymožení pohledávky oprávněného INTO CZ s.r.o.: proti povinnému : Karel had, bytem Sluneční 566, 281 51 Velký Osek. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v § 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( § 66 ex. řádu a § 336 o.s.ř. ) Žádná práva, nebo závady ve smyslu výše uvedeného nejsou zjištěny. Zástavní práva k nemovitosti nejsou závadou ve smyslu výše uvedeného.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres:
Pozemek st. 580 s rodinným domem č.p. 566 a další pozemky Sluneční 566 281 51 Velký Osek Středočeský Kolín -5-
Obec: Velký Osek Katastrální území: Velký Osek Počet obyvatel: 2 220 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 890,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. II IV IV
Pi 0,85 0,60 1,01
I
1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 906,36 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.5.2015 za přítomnosti - osobně znalec ( jen venkovní obhlídka ).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 25.3.2015, číslo listu vlastnictví 523, katastrální území Velký Osek, okr. Kolín - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - ( jen venkovní obhlídka ) - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 2245/06-66 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 2245/06-4 - ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Informace získané znalcem na cuzk.cz ( informace o řízení, viz přílohy posudku ) - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, vlastní databáze ) - Informace získané znalcem v místě ( vlastníci sousedících nemovitostí ) - Informace získané znalcem osobně na OÚ velký Osek ( archiv ) - Půdorysy a řez z projektové dokumentace rodinného domu - Kolaudační rozhodnutí ONV Kolín č.j. výst. 1148/78 ze dne 21.9.1978 ( nástavba patra ) - Povolení užívání stavby garáže MNV Velký Osek ze dne 25.10.1971 -6-
088EX
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 523 pro katastrální území Velký Osek, okr. Kolín. Bližší viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Nemovitost nebyla, přes písemné doporučené obeslání, zpřístupněna. Znalec vychází zejména z možné venkovní obhlídky a údajů získaných v archivu OÚ. Event. možné menší nepřesnosti neovlivní závěry ocenění !
7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá v zastavěném území větší obce, jižní již okrajová část..Převážně zástavba rodinných domů s většími pozemky, nová výstavba okolo 70 let. Klidné a čisté prostředí. Přístup po asfaltové místní komunikaci, ulice Sluneční, málo frekventované. Nemovitost je vnitřní, v řadě obdobných nemovitostí. Všechny běžné inž. sítě, chodníky a zelený pas oddělující nemovitosti od místní komunikace. Do centra obce cca 600 m.Sluneční ulice se napojuje po cca 300 m na hlavní komunikaci procházející centrálně Velkým Osekem, Revoluční ulice. Nemovitost je běžným rodinným domem ze 70 let s příslušenstvím a větším pozemkem. Neudržováno, velmi zhoršený stavební a funkční stav, delší dobu neužíváno. Velký Osek je ostatní obcí okresu Kolín, s počtem obyvatel cca 2200, převážně zemědělská oblast. 8,5 km severně od okresního města, které je pro obec správním centrem. Ve vlastní obci je OÚ, obchody, restaurace, pošta, ZŚ, MŚ, sportovní zázemí, lékař, základní služby. Dopravní spojení autem napojení na D 11 ( odbočka na 42 km ), BUS, stanice ČD.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 566 a.12) Garáž b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá -7-
č. II
Pi 0,00
poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Zástavní práva, exekuční práva, omezení dispozičních práv ... 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Spoluvlastnictví fyzických osob 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
V
0,00
II I
0,00 -0,04
I
-0,20
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,760 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,040 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,790
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby -8-
a.11) Rodinný dům č.p. 566
Stavba je situována na parcele číslo st. 580, Vnitřní vybavení a provedení je určeno převážně technickým odhadem. Stavba obsahuje z menší části zastavěné plocha 1 podzemní podlaží a 2. nadzemní podlaží, v podkroví půda. Vnitřní dispozice( dle archivu )- v přízemí byt 4+1, v patře byt 3+1, s příslušenství bytů, nebytové prostory nejsou. Stavba je rodinným domem ve smyslu vyhl. č. 501/2006 Sb. Stavba je dokončena, obestavěný prostor do 1 100 m3. Pro ocenění ( administrativní cena ) se použije porovnávací způsob dle hlavy III. cenové vyhlášky. Přístavby, modernizace, rekonstrukce v rozsahu více jak 50 % z celku nejsou zjištěny. Zhruba čtvercový tvar, původní stavba z roku 1971. Zvýšení stavby o 2. NP z roku 1978. Předpoklad - zděné ze škvárobetonových tvárnic a cihel, stropy Hurdis desky do I profilů. Vaznicový krov, střecha nižší, stanová. Osinkocementové šablony, běžné klempířské prvky. fasáda břízolitová, kamenný sokl. Předpoklad betonového schodiště, jednoduché vnitřní vybavení a provedení, původního datování. Okna dřevěná špaletová. Zahnilé dřevěné prvky stavby, koroze klempířských prvků, narušená fasáda, střecha je třeba přeložit, zahnilé dřevěné prvky stavby, ( okna, zábradlí na balkoně ), trhlina ve zdivu, bez údržby, delší dobu neužíváno. Dle venkovní obhlídky je stavebně - technický stav kvalifikován jako velmi zhoršený. Pozn. Pozn. Případné venkovní úpravy, s výjimkou vyjmenovaných položek, a vedlejší stavby se zastavěnou plochou do 25 m2, jsou zahrnuty v ceně rodinného domu zjištěné porovnávacím způsobem. ( Oplocení, jednoduchá kůlna, zpevněné plochy ... ). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 44 let 2 926,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 1. NP: 2. NP: Název podlaží 1. PP: 1. NP: 2. NP:
= = = Zastavěná plocha 25,00 m2 110,00 m2 113,00 m2
Konstrukční výška 2,05 m 3,30 m 2,90 m
Obestavěný prostor Stavba: 25,0*2,05+110,0*3,30+113,0* ( 2,90+3,30/3,0)= Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,25
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení -9-
25,00 m2 110,00 m2 113,00 m2
866,25 m3 866,25 m3 110,00 m2 248,00 m2
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - Původní stav, dispozice menších místností ze 70 let. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 44 let: s = 1 - 0,005 * 44 = 0,780
č. I
Vi typ B
III III I III IV
0,00 0,00 -0,02 0,02 0,04
III II
0,00 -0,05
I II III
0,00 -0,03 0,05
III II
0,01 -0,05
IV
0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,780 = 0,492
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,760 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 926,- Kč/m3 * 0,492 = 1 439,59 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 866,25 m3 * 1 439,59 Kč/m3 * 0,760 * 1,040= 985 664,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
985 664,24 Kč
a.12) Garáž -
Stavba garáže je situována na hranici se sousední nemovitostí, vlevo od RD. Není evidována v katastru nemovitostí, ani zakreslena v katastrální mapě. Jednoduchá stavba z roku 1971, zděná z cihel, tl. 15 cm. Asi trámkový dřevěný strop, plochá střecha s plechovými šablonami. Stříkaný břízolit a hrubá zatřená omítka. Plechová roleta. Bez údržby, stavebně - technický stv velmi zhoršený. Stavba je přízemní, bez podsklepení a podkroví. ( Vybavení a vnitřní provedení technický odhad ). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Garáž § 37 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel - 10 -
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
44 let
1 820,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 3,30*4,50 Název podlaží 1. NP:
14,85 m2
=
Zastavěná plocha 14,85 m2
Konstrukční výška 2,20 m
Obestavěný prostor Stavba: 14,85*2,30 Obestavěný prostor - celkem:
34,16 m3 34,16 m3
= =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - kovová konstrukce opláštěná nebo obvod. stěny tl do 15 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 44 let: s = 1 - 0,005 * 44 = 0,780
č. II
Vi typ B
II I
0,00 -0,10
I II III IV
-0,05 -0,01 0,00 0,65
5
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V6 * 0,780 = 0,426
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,760 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 820,- Kč/m3 * 0,426 = 775,32 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 34,16 m3 * 775,32 Kč/m3 * 0,760 * 1,040= 20 933,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
20 933,69 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
Pozemek sestává ze tří parcel, které spolu tvoří jednotný funkční celek. 2 x obdélníkový tvar, zadní parcela 413/38 je „uskočená” vlevo, řešena zčásti samostatně ( bylo by možné ji připojit k p.p. 413/33 ). Rovinný charakter. Nezastavěná část pozemku je zarostlá plevelem, část křoví z náletu, - 11 -
asi několik ovocných stromů. ( Zadní parcela nebyla dobře viditelná ). Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi -0,03
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,760 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,760 * 0,970 * 1,040 = 0,767 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 906,36 Typ
Název
§ 4 odst. 1 zast. plocha § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 580 413/28 413/38
Pozemek - - zjištěná cena
- 12 -
Výměra [m2] 113,00 850,00 576,00 1 539,00
Index
Koef.
0,767
Upr. cena [Kč/m2] 695,18
Jedn. cena [Kč/m2] 695,18 695,18 695,18 m2
Cena [Kč] 78 555,34 590 903,400 423,68 1 069 882,02
=
1 069 882,02 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 566 a.12) Garáž -
985 664,20 Kč 20 933,70 Kč
a) Ocenění staveb celkem
1 006 597,90 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
1 069 882,- Kč
b) Ocenění pozemků celkem
1 069 882,- Kč
Celkem
2 076 479,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 076 479,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
2 076 480,- Kč
slovy: Dvamilionysedmdesátšesttisícčtyřistaosmdesát Kč Z toho spoluvlastnický podíl ve výši ¼ činí
.....................................
519.120,- Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami „na klíč“ apd.).
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Rodinný dům č.p. 566 3.4.2. Garáž ------------------------------------3.4.3. Pozemky
- 13 -
3.4.1. Rodinný dům č.p. 566 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 866,0 m3 ZCU – základní cena 4 500,- Kč/m3 OP Reprodukční cena – 866,0 m3 OP * 4 500,- Kč Znehodnocení opotřebením - (technický odhad) 60% Věcná hodnota rodinného domu č.p. 566 ke dni ocenění
3.4.2. Garáž –
34,0 m3 * 2.000,- Kč - 60%
3,897.000,- Kč - 2,338.200,- Kč 1,558.800,- Kč 27.200,- Kč
3.4.3. Pozemky Obvyklé ceny stavebních pozemků se pohybují v místě a okolí v rozpětí 900,- Kč – 1.300,- Kč/m2. Dále určuji hodnotu 1.000,- Kč/m2 (stupeň bezpečnosti, větší výměra, zadní parcela obtížně využitelná) Celkem 1.539,0 m2 * 1.000,- Kč 1,539.000,- Kč Věcná hodnota pozemků ke dni ocenění
1,539.000,- Kč
3.4. Věcná hodnota – rekapitulace 3.4.1. Rodinný dům č.p. 566 3.4.2. Garáž 3.4.3. Pozemky
1,558.800,- Kč 27.200,- Kč 1,539.000,- Kč
3.4. Věcná hodnota ke dni ocenění celkem
3,125.000,- Kč
Tj. slovy : Třimilionyjednostodvacetpěttisíc Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu - 14 -
konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen). Resp. Nemovitost v současném stavu reálně nelze pronajmout !
Výnosová hodnota se nestanovuje !
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí rodinných domů jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Velký Osek a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Přímo ve Velkém Oseku je méně srovnatelných nemovitostí, proto jsou použity i srovnatelné obdobné lokality. Inzerce lze po určité korekci objektivně vyhodnotit. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, technický stav, větší pozemek a zejména skutečnost, že nemovitost nebyla zpřístupněna. V tomto případě je dále značně rozhodující skutečnost, že předmětem prodeje (exekuce) je pouze spoluvlastnický podíl ve výši ¼. Tento menšinový podíl na zastaralém a zanedbaném domu bude velmi obtížně obchodovatelný. Nabízí se možnost odkoupení ¼ podílu většinovým spoluvlastníkem. Ale s ohledem na to, že paní Plesná nijak nereagovala na místní (obeslané) šetření, ani se znalcem jinak nespolupracovala, tak je reálný předpoklad, že zájem nemá. Protože nemovitost není delší dobu užívána, tak se nabízí možnost obchodovat celou nemovitost. Jako poslední alternativní zájem o nemovitost, lze uvažovat spekulativního zájemce (tato možnost je ale v místě a s ohledem na stav nemovitosti, značně malá). Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí - 1,800.000,- Kč – 2,400.000,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob – pozemku st. 580, jehož součástí je rodinný dům č.p. 566 a pozemky čísla parcel 413/28 a 413/38, vše evidované na LV číslo 523, v katastrálním území Velký Osek, obec Velký Osek, okr. Kolín, je odhadována na spodní hranici (velký podíl na návrhu obvyklé ceny připadá na velký pozemek) cenového rozpětí (princip opatrnosti) 1,800.000,- Kč
- 15 -
3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.3. Administrativní cena 2,076.480,- Kč 3.4. Věcná hodnota nemovitosti 3,125.000,- Kč 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota – rozpětí (celá nemovitost) 1.800.tis. –2.400.tis.Kč
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena celé nemovitosti – pozemku číslo parcely st. 580 s rodinným domem č.p. 566 a zahrady čísla parcel 413/28 a 413/38, vše evidované na LV číslo 523 pro katastrální území Velký Osek, obec Velký Osek, okr. Kolín, ve výši (dodržení principu opatrnosti) :
1,800.000,- Kč
Tj. slovy : Jedenmilionosmsettisíc Kč
Z toho ideální spoluvlastnický podíl ve výši ¼ činí :
450.000,- Kč
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
- 16 -
V Říčanech 18.5.2015
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected]
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13-4197 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13-4197.
- 17 -
- 18 -
RD č.p. 566 Velký Osek, okr. Kolín
Sluneční ulice a RD
Garáž a RD
RD č.p. 566
Průčelí RD
- 19 -
Foto - pokračování
RD č.p. 566
Sluneční ulice
Pozemek
Garáž a RD
- 20 -
