ZNALECKÝ POSUDEK č. 4-4188 O ceně pozemku číslo parcely 606/1 zahrada v katastrálním území Džbánov u Vysokého Mýta, obec - Džbánov, okr. Ústí nad Orlicí. Vlastník nemovitosti : Vladimír Pavelka, Plhovská 695, 547 01 Náchod
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 569/09-80 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 20.2.2015
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rekreačních chat a dalších nemovitostí, tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o velký pozemek evidovaný jako samostatná zahrada, situován mimo zastavěné území obce. Lokalita zeleně a zahrádkářské osady. Na tomto pozemku je zjištěna malá stavba kůlny (zahrádkářské chaty), která není evidována v katastru nemovitostí. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, administrativní, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovité věci – pozemku číslo parcely 606/1 v katastrálním území Džbánov u Vysokého Mýta, obec Džbánov, okr. Ústí nad Orlicí. Pozemek je evidovaný na listu vlastnictví číslo 364. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovité věci) na nemovitý majetek povinného. Jedná se o nemovitý majetek ve výlučném vlastnictví povinného. 1.3. Účel ocenění
-2-
Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : Jiří Liška, bytem Jarní 102, 273 61 Velká Dobrá, proti povinnému : Vladimír Pavelka, bytem Plhovská 695, 547 01 Náchod. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 16.2.2015.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 199/2014 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku – - Zákon č. 89/2012 Sb. – NOZ – - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí – - Katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb. - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Katalogy ÚRS Praha – průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku z roku 2014 – - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2014 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy ( informativní.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc)
-3-
- Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 16.2.2015 – osobně znalec (jen venkovní obhlídka a jednání na OÚ Džbánov). Povinný přes písemné doporučené obeslání se znalcem nijak nespolupracoval). 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 364 pro katastrální území Džbánov u Vysokého Mýta, obec Džbánov, okr. Ústí nad Orlicí. V části A je zapsán vlastník – Pavelka Vladimír ........... 1/1 V části B – vlastnictví zahrady číslo parcely 606/1 V části C - zástavní právo, exekuční příkazy V části E – nabývací listiny (smlouvy), Podrobně – viz přílohy ocenění. Pozn. Stavba zahrádkářské chaty není na LV evidována ! 2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Vladimíra Pavelky, bytem Plhovská 695, 547 01 Náchod, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku je samostatná velká zahrada s malou (asi) zahrádkářskou chatou (není evidována v K.N.), situována mimo zastavěné území menší obce. Soubor několika obdobných nemovitostí, mezi poli a dráhou ČD. Výrazně okrajová část obce, mimo souvislou zástavbu. -4-
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Informativně je zjištěna zejména cena administrativní, dle vyhl.č. 199/2014 Sb (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rekreačních ( zahrádkářských ) chat a dalších nemovitostí používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky a ocenění pozemků ve funkčním celku. (Bližší - viz dále).
3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemku číslo parcely 608/1 v katastrálním území Džbánov u Vysokého Mýta, okr. Ústí nad Orlicí. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení OS v Náchodě, č.j. 22 Nc 8685/2008-7 ze dne 19.12.2008, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného platebního rozkazu OS v Náchodě č.j. 24Ro 669/2008-12 ze dne 10.9.2008, k vymožení pohledávky oprávněného : Jiří Liška, bytem Jarní 102, 273 61 Velká Dobrá, proti povinnému : Vladimír Pavelka, bytem Plhovská 695, 547 01 Náchod. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v § 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( § 66 ex. řádu a § 336 o.s.ř. ).Žádné závady nebo práva ve smyslu uvedeného nejsou zjištěny.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Pozemek číslo parcely 606/1 zahrada -5-
Adresa předmětu ocenění:
Džbánov u Vysokého Mýta 566 01 Džbánov Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Džbánov Katastrální území: Džbánov u Vysokého Mýta Počet obyvatel: 356 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV V I
Pi 0,50 0,60 0,80 1,00
II V
0,95 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 143,41 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.2.2015 za přítomnosti osobně znalce ( povinný nijak se znalcem nespolupracoval ).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 5.1.2015, číslo listu vlastnictví 364, katastrální území Džbánov u Vysokého Mýta, okr. Ústí nad Orlicí. - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 569/09-80 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 569/097 ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, vlastní databáze ) - Opatřené znalcem - osobní jednání na OÚ Džbánov - Územní plán obce schválený Měst. úřadem V. Mýto z 12/2007, zak. číslo 27/2003, předmětný pozemek je určen do zóny RZ - plochy vyhražené zeleně - zahrádkářská osada -
-6-
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 364 pro katastrální území Džbánov u Vysokého Mýta, okr. Ústí nad Orlicí. Bližší - viz přílohy posudku. Pozn. Na základě místního šetření ( prohlídka od oplocení ) je ve střední části pozemku umístěna malá stavba kůlny ( zahrádkářské chaty ? ), která není geometricky zaměřena a není evidována v podkladech katastru nemovitostí.
6. Dokumentace a skutečnost Předložené podklady a zjištěné informace odpovídají skutečnostem zjištěným při místním šetření. Stavba zahrádkářské chaty je oceněna informativně, převážně technickým odhadem ( nebyla zpřístupněna ).
7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá mimo souvisle zastavěné území obce, východně, okrajová část katastru. Prostor mezi tratí ČD a hlavní silnicí číslo 35, která pokračuje dále do Vysokého Mýta ( 2 km ). Vlastní přístup je odbočením z této hlavní silnice na Džbánov po asfaltové komunikaci, část vedena lesem. U železniční zastávky Džbánov je odbočka na polní cestu po které po cca 600 m je přístupná předmětná lokalita několika samostatných zahrad. Lokalita je dle ÚP určena do zóny RZ plochy vyhražené zeleně - zahrádkářská osada. Zahrady jsou vyvýšeny nad přilehlou trať ČD, hodně sklonité k jihozápadu. Převážně osázeny přestárlými ovocnými stromy. Od uvedené hlavní silnice odděleny velkým polem a zčásti lesem. Krásný výhled do okolní krajiny a na vlastní obec Džbánov. V místě nejsou zjištěny žádné inž. sítě. Džbánov je ostatní obcí okresu Ústí nad Orlicí, s počtem obyvatel cca 360. V obci jsou všechny běžné inž. sítě. Základní občanská vybavenost - kulturní dům, obchod, OÚ, hospoda, sportovní zázemí, některé služby. Dopravní spojení autem, BUS, cca 600 m zastávka ČD. Celkové situace viz přílohy posudku.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Zahrádkářská chata b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce -7-
č. II
Pi 0,00
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - spoluvlastnictví a exekuce 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stavba rekreační chaty právně neexistuje ( není evidována v KN ) 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
V
0,00
II I
0,00 -0,04
I
-0,10
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,860 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,01 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I 0,00 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,893 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,768
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Zahrádkářská chata -
Samostatná stavba situována ve střední části pozemku. Oceněna převážně technickým odhadem, -8-
pouze informativně ! Přízemní stavba, bez podkroví, lze předpokládat menší úložný prostor zaklenutím do svahu. Dřevěné provedení, nízká sedlová střecha, plechová trapézová krytina. Dle omezené prohlídky od plotu je chata ve zhoršeném stavu, pravděpodobně vykradená. Stáří je stanoveno odhadem na cca 30 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec do 2 000 obyvatel 30 let 2 190,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: Název podlaží 1. NP:
15,00 m2
= Zastavěná plocha 15,00 m2
Konstrukční výška 2,50 m
Obestavěný prostor Stavba: 15,0*3,5 Obestavěný prostor - celkem:
52,50 m3 52,50 m3
= =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Bez vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Bez příslušenství - Jen staré oplocení, odhad jímka a studna 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Velmi jednoduché vybavení a provedení, pravděpodobně vykradené, zdevastované 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850 9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,850 = 0,354
i=1
-9-
č. I
Vi typ F
I II
0,02 -0,03
I I
-0,01 -0,06
II I II
-0,06 -0,06 -0,04
III I
0,03 -0,15
IV
0,65
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,860 Index polohy pozemku IP = 0,893 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 190,- Kč/m3 * 0,354 = 775,26 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 52,50 m3 * 775,26 Kč/m3 * 0,860 * 0,893= 31 257,67 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
31 257,67 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
Zhruba obdélníkový tvar, sklonitý charakter k jihozápadu Pozemek dosud sestává z jedné parcely, evidované jako zahrada. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Pozemek je v nezastavěné části osázen přestárlými ovocnými stromy a několika okrasnými stromy a keři. S ohledem na účel posudku nejsou dále tyto trvalé porosty podrobně posuzovány. ( Neovlivní závěry posudku ). Nejsou zjištěny žádné inž. sítě, přístup po nezpevněné polní cestě. Pozemek je v ÚP určen do zóny zahrádkářské osady. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Bez možnosti přípojek inž. sítí, polní cesta, pro zahrádkářské využití zbytečně velký pozemek
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 -0,20
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,800 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,860 Index polohy pozemku IP = 0,893 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,860 * 0,800 * 0,893 = 0,614 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
- 10 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 143,41 0,614 Typ
Název
Parcelní číslo 606/1
§ 9 odst. 4 (§ 4 zahrada odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 2 108,00
Pozemek - - zjištěná cena
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,300
26,42
Jedn. cena [Kč/m2] 26,42
Cena [Kč] 55 693,36 55 693,36
=
55 693,36 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Zahrádkářská chata -
31 257,70 Kč
a) Ocenění staveb celkem
31 257,70 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
55 693,40 Kč
b) Ocenění pozemků celkem
55 693,40 Kč
Celkem
86 951,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
86 951,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
86 950,- Kč
slovy: Osmdesátšesttisícdevětsetpadesát Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z platné cenové vyhlášky (ZCU). - 11 -
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Zahrádkářská chata 3.4.2. Pozemek
3.4.1. Zahrádkářská chata 52,50 m3 OP x 775,- Kč
40.688,- Kč
3.4.2. Pozemek Zjištěná cena dle vyhlášky v tomto případě je mírně pod obvyklými cenámi srovnatelných pozemků v místě a čase (Průzkum z místního šetření). Jedná se o velký pozemek, cena je určena u spodní úrovně cenového rozpětí. Výměra celkem – 2.108,0 m2 * 30,- Kč 63.240,- Kč
3.4. Věcná hodnota – rekapitulace 3.4.1. Zahrádkářská chata 3.4.2. Pozemek
40.688,- Kč 63.240,- Kč
3.4. Věcná hodnota nemovitosti ke dni ocenění celkem
103.928,- Kč
Tj. slovy : Jednostotřitisícedevětsetdvacetosm Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen).
Výnosová hodnota se nestanovuje ! - 12 -
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí pro zahrádkářské účely a plnohodnotné stavební pozemky jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Džbánov a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, velmi zhoršený technický stav, a také skutečnost, že nemovitost nebyla zcela zpřístupněna. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. V tomto případě se jedná hlavně o obvyklou cenu pozemku, který není plnohodnotný, stavební (nelze např. rodinný dům). Pozemek je mimo zastavěné území obce, určen jako plocha vyhražené zeleně – zahrádkářská osada, bez inž. sítí, nezpevněný příjezd. S výjimkou zahrádkářské chaty a jejího případného příslušenství, nelze jinak využít, než je současný stav – zahrada s trvalými porosty (přestárlé ovocné). Z uvedených důvodů je zřejmé, že zájem o takovouto nemovitost nebude velký, resp. obvyklá cena bude značně pod hodnotami běžných stavebních pozemků. Pozn. Malá zahrádkářská chata (kůlna) se na výši obvyklé ceny podílí velmi málo (jen malý připočet k ceně vlastního pozemku). S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí 70.000,- Kč – 100.000,-Kč. Porovnávací hodnota nemovitosti prosté práv třetích osob – pozemku číslo parcely 606/1 se zahrádkářskou chatou, evidovaný na LV číslo 364, v katastrálním území Džbánov u Vysokého Mýta, obec Džbánov, okr. Ústí nad Orlicí, je odhadována u střední hodnoty cenového rozpětí (princip opatrnosti) 80.000,- Kč
3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.3. Administrativní cena 3.4. Věcná hodnota nemovitosti 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota – rozpětí
86.950,- Kč 103.928,- Kč se nestanovuje 70.tis. – 100.tis.Kč - 13 -
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovité věci : pozemku číslo parcely 606/1 se zahrádkářskou chatou, v katastrálním území Džbánov u Vysokého Mýta, obec Džbánov, okr. Ústí nad Orlicí, ve výši zaokrouhleně :
80.000,- Kč
Tj. slovy : Osmdesáttisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
V Říčanech 20.2.2015
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected]
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4-4188 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4-4188.
- 14 -
Pozemek č. parcely 606/1, Džbánov u Vysokého Mýta
přístup k pozemku
pozemek, v pozadí chata
pozemek, v pozadí chata
příjezd od zastávky ČD
- 15 -
- 16 -
- 17 -
