Znalecký posudek. č

Znalecký posudek č. 1396-32-2013

Předmětem ocenění je: rodinný dům č.p. 365, s příslušenstvím a pozemkem č. 140/2 zastavěná plocha, v katastrálním území Nové Benátky, obec Benátky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav.

Objednatel posudku:

JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku 3 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční příkaz 115 EX 367/12-017 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 5.5. 2013 znalecký posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.

Posudek obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, 20.5. 2013 1

A. Nález

1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Nové Benátky. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Nové Benátky, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2

Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 365 Podolecká 365 294 71 Benátky nad Jizerou Region: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Katastrální území: Nové Benátky

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.5. 2013 za přítomnosti majitele.

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 2020 ze dne 18.3. 2013 Kopie katastrální mapy Usnesení č. 115 Ex 367/12-038, ze dne 4.3. 2013 Exekuční příkaz č. 115 Ex 367/12-017, ze dne 6.11. 2012

3

Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 2020, ze dne 18.3. 2013

Vlastník: Boldi Ivan, Kyjevská 1889/26, Rožňava, Slovensko

6. Celkový popis nemovitosti:

Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 365, s příslušenstvím a pozemkem č. 140/2, v katastrálním území Nové Benátky, obec Benátky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav Dům je postavený na příkře svažitém pozemku směrem k jihu, v zástavbě obdobných rodinných domů z třicátých let minulého století. Přední část domu tvoří hranici s ulicí, která je silně frekventovaná, za domem se celý prostor příkře zvedá do svahu, pozemek je vlastně zastavěná plocha domem a malá plocha je za zadní částí rodinného domu. Dům je dispozičně řešen jako objekt nepodsklepený, o jednom nadzemním podlaží, a využitém podkroví. Celý objekt je krytý sedlovou střechou, s pálenou krytinou, klempířské konstrukce kompletní , okna plastová, zateplená fasáda, podlahy betonové, dlažby, vytápění ústřední. Ostatní konstrukce jsou původní, některé již značně opotřebené. Dům má provedenou přípojku vody, kanalizace, el. je zemním kabelem a plyn. Součástí ocenění jsou i drobné venkovní úpravy a pozemek dle L.V. č. 2020, kde je vedena parcela 140/2 zastavěná plocha ve výměře 141m2, vše vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský, kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav. Dispozičně je dům řešen takto: I. Nadzemní podlaží - pokoj, kuchyň, WC, ložnice a koupelna Podkroví

- 2x pokoj, WC, koupelna 4

7. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 365 1.2. Příslušenství a.21) Přípojka vody DN 25 mm a.22) Přípojka kanalizace DN 150 mm a.23) Přípojky elektro 3 fázové a.24) Plynová přípojka do DN 40 b) Ocenění pozemků b1) Stavební pozemek č. 140/2

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.)

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

5

a) Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 365

Zatřídění pro potřeby ocenění

Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou S jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch Název I. Nadzemní podlaží Podkroví

Plocha 10,84*7,85 10,84*7,85

= =

[m2] 85,09 85,09

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. Konstr. výška plocha 85,09 m2 2,75 m 2 85,09 m 4,10 m

Název I. Nadzemní podlažíb Podkrovíb

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I. Nadzemní podlaží (10,84*7,85)*(2,75) Podkroví (10,84*7,85)*(4,10)

= = 6

[m3] 234,01 m3 348,89 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

I. Nadzemní podlaží Podkroví Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 234,01 m3 348,89 m3 582,90 m3

Popis a hodnocení standardu

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace:

Obj. podíl [%] P S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10

7

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10

23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S C

0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 0,00

0,50 4,10 0,30 0,00 92,17 0,9217

Výpočet opotřebení analytickou metodou

(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: Opotřebení:

P S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

OP [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

8

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] části celku 3,77 4,10 93 175 53,14 2,1787 21,20 23,00 93 130 71,54 16,4542 7,90 8,57 93 120 77,50 6,6418 7,30 7,92 93 85,00 6,7320 3,40 3,69 6 40 15,00 0,5535 0,90 0,98 6 30 20,00 0,1960 5,80 6,29 50 70,00 4,4030 2,80 3,04 6 30 20,00 0,6080 0,50 0,54 30 90,00 0,4860 2,30 2,50 6 40 15,00 0,3750 1,00 1,08 93 120 77,50 0,8370 3,20 3,47 75,00 2,6025 5,20 5,64 6 65 9,23 0,5206 2,20 2,39 85,00 2,0315 1,00 1,08 85,00 0,9180 5,20 5,64 6 35 17,14 0,9667 4,30 4,67 85,00 3,9695 0,60 0,65 85,00 0,5525 3,20 3,47 85,00 2,9495 1,90 2,06 6 30 20,00 0,4120 0,50 0,54 80,00 0,4320 3,10 3,36 80,00 2,6880 0,50 0,54 6 22 27,27 0,1473 4,10 4,45 75,00 3,3375 0,30 0,33 6 45 13,33 0,0440 61,0368

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 582,90 m3 * 7 247,82 Kč/m3

= =

7 247,82 4 224 754,28 Kč

=

2 578 654,82 Kč 1 646 099,46 Kč

2 290,1,0900 0,9217 1,0000 2,1460 1,4680

Výpočet opotřebení analytickou metodou

Opotřebení analytickou metodou: 61,0368 % Úprava ceny za opotřebení

Výpočet vlastnického podílu

Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Rodinný dům č.p. 365 - zjištěná cena

=

1.2. Příslušenství

a.21) Přípojka vody DN 25 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm 3,00 m 2222

9

1/1 1 646 099,46 Kč

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): 3,00 m * 340,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

1 020,- Kč 1,0000 2,3130 1,4680 3 463,39 Kč

=

2 518,82 Kč 944,57 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 55 = 72,727 %



*

Přípojka vody DN 25 mm - zjištěná cena

=

1/1

a.22) Přípojka kanalizace DN 150 mm

Zatřídění pro potřeby ocenění

Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm 3,00 m 2223

10

944,57Kč

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): 3,00 m * 1 180,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

3 540,- Kč 1,0000 2,3140 1,4680 12 025,21 Kč

=

6 871,57 Kč 5 153,64 Kč





*

Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena

=

1/1 5 153,64Kč

a.23) Přípojky elektro 3 fázové Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.1.1. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 3,00 m 2224

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): 3,00 m * 140,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): 11

= * *

420,- Kč 1,0000 2,2340

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

* =

1,4680 1 377,40 Kč

=

612,17 Kč 765,23 Kč





*

Přípojky elektro 3 fázové - zjištěná cena

=

1/1 765,23Kč

a.24) Plynová přípojka do DN 40 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

4.1. Plynová přípojka do DN 40 3,00 m 2221

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): 3,00 m * 305,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků 12

= * * * =

915,- Kč 1,0000 2,2950 1,4680 3 082,69 Kč

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 7 / 35 = 20,000 %

=

Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Plynová přípojka do DN 40 - zjištěná cena

=

616,54 Kč 2 466,15 Kč 1/1 2 466,15Kč

b) Ocenění pozemků

b1) Stavební pozemek č. 140/2 Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

1,4680 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 82,20 1,00 2,1460 1,4680 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha Stavební pozemek – celkem

Parcelní číslo 140/2

Výměra [m2] 141,00

Úprava [%]

Jedn. cena [Kč/m2] 258,96 =

Upr. cena [Kč/m2] 258,96

Cena [Kč] 36 513,36 36 513,36 36 513,36 Kč



*

Stavební pozemek č. 140/2 - zjištěná cena

= 13

1/1 36 513,36 Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 365 1.2. Příslušenství a.21) Přípojka vody DN 25 mm a.22) Přípojka kanalizace DN 150 mm a.23) Přípojky elektro 3 fázové a.24) Plynová přípojka do DN 40

4 224 754,30 Kč 3 463,40 Kč 12 025,20 Kč 1 377,40 Kč 3 082,70 Kč

a) Ocenění staveb celkem

4 244 703,- Kč

b) Ocenění pozemků b1) Stavební pozemek č. 140/2

36 513,40 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

36 513,40 Kč

Celkem

4 281 216,40 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

4 281 216,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen

a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 365 1.2. Příslušenství

1 646 099,50 Kč 14

a.21) Přípojka vody DN 25 mm a.22) Přípojka kanalizace DN 150 mm a.23) Přípojky elektro 3 fázové a.24) Plynová přípojka do DN 40

944,60 Kč 5 153,60 Kč 765,20 Kč 2 466,20 Kč


1 655 429,10 Kč


36 513,40 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

36 513,40 Kč

Celkem

1 691 942,50 Kč

1 691 942,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

1 691 940,- Kč

Porovnávací metoda a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby

a.11) Rodinný dům č.p. 365 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 2 001 – 10 000 obyvatel 93 let 5 016,- Kč/m3

15

Zastavěné plochy a výšky podlaží

I. Nadzemní podlaží: Podkroví:

10,84*7,85 10,84*7,85

Název podlaží I. Nadzemní podlaží: Podkroví:

= =

Zastavěná plocha 85,09 m2 85,09 m2

85,09 m2 85,09 m2

Konstrukční výška 2,75 m 4,10 m

Obestavěný prostor

I. Nadzemní podlaží: (10,84*7,85)*(2,75) Podkroví: (10,84*7,85)*(4,10) Obestavěný prostor - celkem:

= = =

234,01 m3 348,89 m3 582,90 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00

85,09 m2 170,18 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 16

č. I

Vi typ A

III III II II V

0,00 0,00 0,00 0,01 0,08

6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

III III I I II

0,00 0,00 0,00 -0,05 0,00

I

-0,01

III II

0,00 1,05

Název znaku

č.

Pi

1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Rodinný dů je přímo u hlavní silně fregventované komunikaci.

I II

0,00 0,02

III III II

0,00 0,00 0,00

II

0,00

III

0,05

IV II II III I

0,03 0,00 0,00 0,00 -0,10

Koeficient pro stáří 93 let: 0,60 12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,60 = 0,649 i=1

Index polohy

12

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,000 i=1

17

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuční příkaz

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,649 * 1,000 * 0,850 = 0,552

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 5 016,- Kč/m3 * 0,552 = 2 768,83 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 768,83 Kč/m3 * 582,90 m3 = 1 613 951,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= =

1 613 951,01 Kč 1 613 951,01 Kč


*

Úprava ceny vlastnickým podílem Rodinný dům č.p. 365 - zjištěná cena

=

1/1 1 613 951,01 Kč

b) Ocenění pozemků

b1) Stavební pozemek č. 140/2 Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené 18

Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

1,4680 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění

Zákl. cena [Kč/m2]

Koef.

Ki

Kp

Úprava [%]

§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 82,20 1,00 2,1460 1,4680 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha Stavební pozemek - celkem


Výměra [m2] 141,00



*


=

19

Upr. cena [Kč/m2] 258,96

Cena [Kč] 36 513,36 36 513,36 36 513,36 Kč

1/1 36 513,36 Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 365

1 613 951,- Kč


1 613 951,- Kč


36 513,40 Kč 36 513,40 Kč

b) Ocenění pozemků celkem Celkem

1 650 464,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 650 464,40 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

1 650 460,- Kč

Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 365 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: Podkroví:

10,84*7,85 10,84*7,85

= = 20

85,09 m2 85,09 m2

Název podlaží I. Nadzemní podlaží: Podkroví:

Zastavěná plocha 85,09 m2 85,09 m2

Konstrukční výška 2,75 m 4,10 m

Jednotkové množství:

Jednotka: m3 I. Nadzemní(10,84*7,85)*(2,75) podlaží: Podkroví: (10,84*7,85)*(4,10) Jednotkové množství – celkem:

=

234,01 m3

=

348,89 m3

=

582,89 m3

Ocenění:

Základní cena: 6 850,- Kč/m3 582,89 m3 * 6 850,- Kč/m3

=

3 992 796,50 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 61,040 %

-

2 437 202,98 Kč

Rodinný dům č.p. 365 - výsledná cena

=

1 555 593,52 Kč

=

1 555 590,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 365 Cena objektů činí celkem

1 555 590,- Kč

21

Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 365

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00

Prodej, dům rodinný, 153 m² Celková cena: 2 495 000 Kč za nemovitost Adresa: Františka Adámka, Benátky nad Jizerou II Datum aktualizace: 07.05.2013 ID zakázky: 116-N00936 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 90 m2 Plocha užitná: 153 m2 Plocha podlahová: 153 m2 Plocha pozemku: 740 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano 22

Popis: Rodinný dům přízemní, s podkrovím, o celkové dispozici 5+1, na pozemku 740 m2. Výborná lokalita – Benátky nad Jizerou, ulice Františka Adámka. (Praha 20 minut po R10; 30 km). Dům je samostatně stojící se zahradou, která zajišťuje dostatek soukromí a zároveň příslušenství domu – zděná garáž, zahradní altán s posezením, skleník, kůlna. Nachází se na hezkém místě ve vilové zástavbě, klidná lokalita, vhodné pro rodinné bydlení. Veškerá občanská vybavenost v místě (zdravotní zařízení, školy, školky, sportoviště, obchody, aj.) Celková užitná plocha 153 m2, zastavěná plocha 90 m2. Rok výstavby 1940, přístavba a rekonstrukce v 60. a 80. letech. Detail dispozice domu, viz. přiložené plánky… Dům je zděný, střecha sedlová (betonové tašky 1985), podsklepeno (kotelna, bojler, dílna, fotokomora, sklad zeleniny a ovoce, sklad uhlí). Přízemí - 2 pokoje, kuchyň, chodba, komora, samostatné wc, koupelna s vanou a umyvadlem. Podkroví – 3 pokoje,balkon. Ústřední topení kombinované – kotel na tuhá paliva 2010; elektrický kotel Okna: špaletová z masivu, podlahy: dřevěná prkna, terasa, dveře a obložky: masivní Sítě: elektřina, voda (obecní i studna), plyn, kanalizace. Vhodné na rekonstrukci dle požadavků nového majitele. V případě Vašeho zájmu Vám pošlu kompletní soubor fotografií (celkem 65) prostřednictvím e-mailu. V případě dotazů, či zájmu o prohlídku mě neváhejte kontaktovat. Rád Vám vyřídím hypotéku na koupi nemovitosti, právně zajistím celý případ, nechám vypracovat projekt, zajistím rekonstrukci objektu, aj.

Prodej, dům rodinný, 135 m² Celková cena: 2 350 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena včetně provize RK, Adresa: Mělnická, Benátky nad Jizerou III Datum aktualizace: 20.05.2013 ID zakázky: 011013/2705 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: V bloku Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 182 m2 Plocha užitná: 135 m2 Plocha podlahová: 135 m2 Plocha pozemku: 1 044 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáž: Ano 23

Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Doprava: Dálnice, Autobus Zařízeno: Ano

Popis: Nabízíme Vám prodej RD 5+kk, 135 m2 s garáží a dílnou na pozemku 1 044 m2 v Benátkách nad Jizerou Dům se nachází v klidné části obce nedaleko centra a je po rekonstrukci (voda+odpady plast, rozvody El. - měď, vytápění - měď.trubky, podlahy, okna, hydroizolace). Dispozice domu: vstupní chodba, předsíň, koupelna s rohovou vanou a vířivkou, oddělené WC s umyvadlem, komora se vstupem do sklepa, dva pokoje, obývací část s krbovými kamny, vstupem na zahradu a kuch.část, která je vybavena kuch.linkou se spotřebiči, včetně el.sporáku a myčky, další dva pokoje. Z posledního pokoje je vstup na zahradu a půdu. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem. Podlahové krytiny jsou parkety, dlažba a plovoucí podlahy. Dům je napojen na všechny IS (inženýrské sítě). Na pozemku se dále nachází garáž a dílna. V blízkosti je kompletní občanská vybavenost, včetně sportovního areálu (hokej, fotba, volejbalové hřiště, bazén). Měsíční náklady činí cca 4.000,-Kč. Na nemovitosti neváznou žádné právní vady. Výborné spojení do Prahy (bus) auto (rychlostní komunikace R10). Možnost financovat hypotečním úvěrem. Cena k jednání.

Prodej, dům rodinný, 130 m²

Celková cena: 1 900 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize Adresa: Benátky nad Jizerou III Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 307 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý 24

Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 85 m2 Plocha užitná: 130 m2 Plocha podlahová: 130 m2 Plocha pozemku: 295 m2 Plocha zahrady: 121 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Autobus

Popis:

Nabízíme k prodeji samostatný rodinný dům 2+1 s garáží a dílnou na zahradě v Benátkách nad Jizerou. Cihlový dům v původním stavu vhodný k renovaci dle vlastních představ má plastová a dřevěná okna, na podlahách koberce, v koupelně dlažba. Dům má dále sedlovou, eternitovou střechu, vytápění plynovým kotlem. V 1.NP se nachází vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyň, koupelna, WC zvlášť, ložnice. V kuchyni a obývacím pokoji jsou navíc lokální kamna na pevná paliva. Dům částečně podsklepen, na zahradě vystavena garáž pro malé auto a dílna. K domu je navedena obecní asfaltová komunikace. Výměry: pozemek 355 m2, zastavěná plocha 85 m2, plocha užitná 130 m2. PENB je dostupný u majitele po dohodě v kanceláři. Nedaleko veškerá občanská vybavenost – škola, školka, pošta, poliklinika, obchody. Dobrá dopravní dostupnost – 20 minut autem do Prahy, 10 minut do Mladé Boleslavi.

Seznam porovnávaných objektů:

Název 1 2 3 Součet:

Realizovaná cena 2 495 000,- Kč 2 350 000,- Kč 1 900 000,- Kč

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena:

Km Kc

Kv K1 K2 K3

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

1,00 0,75 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1 515 712,50 1,00 0,87 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1 656 045,00 1,00 0,95 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 1 543 275,00 4 715 032,50 Kč/jedn. /3 1 571 677,50 Kč/jedn. 1 515 712,50 Kč/jedn. 25

Maximální jednotková cena: Základní cena: 1 571 677,50 Kč 1,00 á 1 571 677,50 Kč/

1 656 045,- Kč/jedn. =

1 571 677,50 Kč


=

1 571 677,50 Kč

=

1 571 680,- Kč


1 571 680,- Kč

Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 365 Jednotka: m3 Jednotkové množství:

I. Nadzemní podlaží: Podkroví:

(10,84*7,85)*(2,75) (10,84*7,85)*(4,10)

Jednotkové množství - celkem:

Podlaží:

I. Nadzemní podlaží zp Podkroví zp =

= 85,09 m2

85,09 m2 výška = 2,75 m výška = 4,10 m

26

= =

234,01 jedn. 348,89 jedn.

=

582,89 jedn.

Ocenění: Základní cena: 6 850,- Kč/jedn. 582,89 m3 á 6 850,- Kč/m3

=

3 992 796,50 Kč

Věcná hodnota nemovitosti:

=

3 992 796,50 Kč

Výpočet cenových koeficientů:

Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 650 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 750 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,413 CB = 0,420 CC = 0,426 CD = 0,432 CE = 0,438

Hodnocení situování nemovitosti Název znaku

znak

vk

ci * vk

Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí:

A C C D E C B B C B B C C C

5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5

2,065 2,130 1,278 2,160 2,190 2,130 2,100 2,100 2,130 2,100 2,100 0,852 2,130 2,130

27

Přírodní lokalita: Změna v zástavbě: Příslušenství nemovitosti: Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

C C C C A D B

5 5 1 5 1 5 5

2,130 2,130 0,426 2,130 0,413 2,160 2,100

92

39,084

Koeficient k = 39,084 / 92 = 0,4248 Korekce ceny

*


=

1 696 139,95 Kč

=

1 696 140,- Kč

0,4248


1 696 140,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) b) Ocenění pozemků b1) Stavební pozemek č. 140/2 Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity.

28

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

1,4680 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění

Zákl. cena [Kč/m2]

Koef.

Ki

Kp

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 Typ

82,20

Název

§ 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha Stavební pozemek - celkem

1,00 2,1460


Výměra [m2] 141,00

1,4680

258,96



*


=

Cena [Kč] 36 513,36 36 513,36 36 513,36 Kč 1/1 36 513,36 Kč

Metoda tříd polohy a) Pozemky a1) Stavební pozemek č. 140/2

Pozemek oceněný metodou tříd polohy.

Název: zastavěná plocha

parcelní číslo: 140/2

Výměra pozemku celkem

141 m2

výměra: =

29

141 m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 3 992 796,50 Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 85 m2 Pozemek pro stavbu provozní ve městech nad 100 000 obyvatel Podíl provozní části stavby: 0,00 %

Tabulka tříd polohy:

Název znaku Všeobecná situace: Intenzita využití pozemku: Dopravní relace k velkoměstu: Obytný sektor: Řemesla, průmysl, administrativa, obchod:

Třída polohy Třída 1 Třída 1 Třída 1 Třída 1 Třída 1

Průměrná třída polohy: 1,00 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 1,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,00 %

Výpočet ceny:

Základní cena pozemku: (3 992 796,50 Kč * 1,00 %) / (100,0 - 1,00 %) = 40 331,28 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 40 331,28 Kč / 141 m2) = 286,04 Kč/m2 Výsledná cena pozemku: 40 331,28 Kč Stavební pozemek č. 140/2 - výsledná cena

=

40 331,28 Kč

=

40 330,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemek č. 140/2 Cena pozemků činí celkem

40 330,- Kč 30

Indexová metoda a) Pozemky a1) Stavební pozemek č. 140/2 Výchozí cena:

=

150,- Kč/m2

Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce: D - typ polohy: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:

* * * * * *

Výchozí cena upravená

=

1,00 1,30 1,00 1,30 1,00 1,00 253,50 Kč/m2

Jednotková cena stavebního pozemku: 253,50 Kč/m2

Oceňovaný stavební pozemek:

zastavěná plocha p.č. 140/2

141 m2

Výměra stavebních pozemků: 141 m2 2 2 141,00 m á 253,50 Kč/m = 35 743,50 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Stavební pozemek č. 140/2 - výsledná cena

=

35 743,50 Kč

=

35 743,50 Kč

=

35 740,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků

a) Stavební pozemek č. 140/2 Cena pozemků činí celkem

35 740,- Kč 31

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Stavební pozemek č. 140/2

Seznam porovnávaných pozemků:

Název Reál

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 200,1 200,00

Kp

Váha

1,00

1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 200,00 200,- / 1,000

Oceňovaný pozemek:

zastavěná plocha p.č. 140/2

141 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 141 m2 2 2 141,00 m á 200,- Kč/m = 28 200,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem Stavební pozemek č. 140/2 - výsledná cena

=

28 200,- Kč

=

28 200,- Kč

=

28 200,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků

a) Stavební pozemek č. 140/2 Cena pozemků činí celkem

28 200,- Kč

32

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

1 659 630,- Kč 36 510,- Kč 1 696 140,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota:

1 555 590,- Kč 1 571 680,- Kč 1 696 140,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

1 578 965,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Administrativní cena pozemků: Porovnávací cena pozemků: Cena indexovou metodou:

40 330,- Kč 36 510,- Kč 28 200,- Kč 35 740,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

35 800,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

1 614 765,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

1 571 680,- Kč 28 200,- Kč 1 599 880,- Kč

Obvyklá cena: 1 500 000,- Kč

slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč

33

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1396-32-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 20.5. 2013

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

34

Znalecký posudek. č

Recommend Documents