Znalecký posudek č

Znalecký posudek č. 2011-25 O ceně nemovitosti - domu čp. 50 včetně pozemků a příslušenství dle LV č. 675 pro obec Ročov, k.ú. Horní Ročov, okr. Louny, kraj Ústecký

Objednatel posudku:

JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno - město Bratislavská 73 602 00 Brno

Účel posudku:

Exekuční řízení - č.j. 056 EX 60/07.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. a podle stavu ke dni 21.3.2011 posudek vypracoval: Ing. Petr Křivka Šafaříkova 2528 440 01 Louny

Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Lounech, 22.3.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitosti, tj. určit obvyklou, tržní cenu nemovitosti v daném čase a místě (odhad obvyklé ceny), včetně příslušenství, případně cenu práv a závad s nemovitostmi spojených.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti:

DŮM čp. 50 včetně příslušenství a pozemků dle LV č. 675 pro obec Ročov, k.ú. Horní Ročov 439 67 Ročov 50

Region: Ústecký Okres: Louny Katastrální území: Horní Ročov

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.3.2011 za přítomnosti bez přítomnosti vlastníka nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení o ustanovení znalce ze dne 18.2. 2011 - spis. značka 056 EX 60/07 - 62 - informace o nemovitostech zjištěné dálkovým přístupem - výpis z KN - LV č. 675 ze dne 18.2.2011 pro k.ú. Horní Ročov - kopie z katastrální mapy - údaje o stáří, kolaudaci nepředloženy - stavebně-technická dokumentace nepředložena - prohlídka nemovitostí a zaměření na místě - místní šetření Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 21.3. 2011 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Byla zaslána písemná výzva k umožnění prohlídky nemovitosti a ke spolupráci při ocenění na adresu povinného - vlastník nemovitosti nebyl přítomen a neumožnil přístup do nemovitosti. Ocenění se tedy provádí na základě provedeného šetření z exteriéru a dalších dostupných údajů - výsledky ocenění (resp. jejich vypovídací schopnost), jsou částečně omezeny absencí komplexní prohlídky nemovitosti.

5. Vlastnické a evidenční údaje: Jsou uvedeny na přiložených informacích z KN. Nemovitost je ve výhradním vlastnictví fyzické osoby: - povinného pana Jana Gebauského, r.č. 710311/2753

6. Dokumentace a skutečnost: Jiná listinná, např. stavebně-technická, nabývací titul apod., dokumentace nebyla k dispozici.

-37. Celkový popis nemovitosti: LV č. 675 pro k.ú. Horní Ročov Dům čp. 50, včetně příslušenství a pozemků stpč. 119 a pč. 4/4 Místopis Obec Ročov je významnou obcí tzv. „Lounského podlesí”. Jedná se o samostatnou obec (městys), která se nachází cca 12 km jižně od dříve okr. města Louny, a též nedaleko (cca 10 km) od komunikace č. 6 - ve směru Praha-Řevničov-Karlovy Vary. Dle Lexikonu měst a obcí žije v obci cca 550 obyvatel. Obcí prochází hlavní komunikace - silnice II. třídy č. 229 ve směru Louny-Ročov-Rakovník, s napojením na výše uvedenou komunikaci 1. třídy. Jedná se o městys, se základní občanskou vybaveností - je zde obecní úřad, obchod, pošta, základní škola 1.stupně,mateřská školka, hostinec. Součástí obce je odloučená osada zvaná Dolní Ročov. Dopravní spojení do Loun, Rakovníka je autobusové. V místě jsou pracovní příležitosti omezené zejména v zemědělství, je nutné dojíždění za prací do okolních větších měst (Louny, Rakovník, Praha apod.). Poloha nemovitosti, skladba nemovitosti Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, při komunikaci - silnici III. třídy procházející obcí, vlevo ve směru příjezdu od obce Úlovice. Jedná se o polohu na severovýchodním okraji obce, na hraně terénního zlomu s výhledem do údolí na část zvanou „Dolní Ročov”. Přístup k nemovitosti je přímo od silnice na pč. 452/2 - vlastník Ústecký kraj - viz příloha posudku - situace umístění na mapě. Nemovitost je umístěna v uliční zástavbě jako samostatně stojící - navazují další hospodářské stavby a stodola - celkově je zástavba tvaru písm. „U”. Vlastní vstup do obytného domu je ze dvora, ze severní strany. Předpokládá se napojení na inženýrské sítě - elektřina, vodovod, kanalizace, telefon, v obci je možnost napojení na plynovod. Nemovitost je charakteru bydlení - dle evidence KN i dle pravděpodobného skutečného způsobu využití - toto zjištění vychází z informace sousedů - v době prohlídky nebyl vlastník přítomen přes upozornění a výzvu zaslanou znalcem. Dle vnějšího stavu domu a poskytnutých informací se jedná o užívání omezené zhoršeným stavem, dům je zjevně delší dobu trvale neužívaný (pravděpodobně pouze občasně) a neudržovaný. Hlavním objektem je zděný dům čp. 50 - předpokládá se RD s jednou bytovou jednotkou. Dům je dvoupodlažní, se sedlovou střechou, jihovýchodním směrem navazuje pravděpodobně obytná přístavba. Příslušenství - ve dvoře jsou umístěny další stavby hospodářského charakteru - kolmo na obytnou část navazuje stodola, naproti RD je umístěno další hospodářské stavení. Nebyla možnost podrobnější prohlídky, nebyl umožněn přístup - celkový vliv těchto staveb na obvyklou cenu nemovitosti je posouzen v rámci porovnání orientačním způsobem - odborným odhadem. Dále tvoří příslušenství venkovní úpravy - vstupní vrata a vrátka, plotová zeď, přípojky IS - vodovod, elektro, telefon, kanalizace předpoklad (nebylo možné ověřit). Pozemky Dům je umístěn na pozemku stpč. 119, dle KN zastavěná plocha a nádvoří - evidence odpovídá skutečnosti. Pozemek pč. 4/4 je ostatní plocha - jedná se o předzahrádku před domem - pozemek tvoří s nemovitostí funkční celek. Stáří nemovitosti nebylo přesně zjištěno - údaje se dle šetření na Stavebním úřadu v Lounech a na Obecním úřadu v Ročově se nedochovaly - dle informací domorodců a dle provedení konstrukcí a technického stavu zjištěného z exteriéru se předpokládá stáří nemovitosti více než 100 roků.

8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Stodola a2) Hospodářské stavení - chlévy b) Ocenění porovnávacím způsobem b1) Dům čp. 50 c) Pozemky c1) Pozemky stpč. 119, 4/4

-49. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby - a1) Stodola Nebyla umožněna prohlídka interiéru tohoto objektu - uvádí se jeho předpokládané podstandardní vybavení. Objekt je klasické konstrukce - zděný, se sedlovou střechou, krytina je tašková pálená - zdivo je kamenné a z části cihelné, předpokládá se absence stropní konstrukce. Dispozice - nezjištěna - předpokládá se „klasické” provedení - jeden nedělený prostor typu haly. Výměry objektu jsou stanoveny orientačně z mapy GIS, nebylo možné přesné měření. Vnitřní vybavení je předpokládáno celkově značně podstandardní - viz tabulka vybavení, předpokládá se absence technických instalací. Z vnějšího ohledání je stav zhoršený, jsou patrné trhliny bočního zdiva a poškození střechy na jihovýchodní straně. Objekt je založen ve svahu (z tohoto titulu pocházejí pravděpodobně trhliny), je patrná vysoká podezdívka ze zadní jihovýchodní strany objektu, objekt může být podsklepen - není započteno ve výměrách. Opotřebení stanoveno odborným odhadem.

a2) Hospodářské stavení - chlévy Obdobně viz výše nebyla umožněna prohlídka interiéru objektu - uvádí se jeho předpokládané podstandardní vybavení. Objekt je klasické konstrukce - zděný, se sedlovou střechou, střešní krytina je pálená tašková- zdivo je kamenné a z části cihelné, předpokládají stropní konstrukce - klenby, případně dřevěné trámové. Dispozice - nezjištěna - dle vnějšího ohledání obsahuje objekt několik samostatných, stavebně oddělených prostor - původně chlévy pro hosp. zvířata, k datu ocenění prostory ke skladování, dílna, kolna apod. Výměry objektu jsou stanoveny orientačně z mapy GIS, nebylo možné přesné měření. Vnitřní vybavení je předpokládáno celkově podstandardní - viz tabulka vybavení, předpokládá se absence technických instalací s výjimkou světelné elektroinstalace. Z vnějšího ohledání je stav zhoršený, jsou patrné trhliny bočního zdiva, patrná vlhkost zdiva. Opotřebení stanoveno odborným odhadem.

b) Ocenění porovnávacím způsobem - b1) Dům čp. 50 Nebyla umožněna prohlídka interiéru objektu - uvádí se jeho předpokládané podstandarní vybavení. Objekt je klasické konstrukce - přízemní s volným půdním prostorem. Dle konstrukce je dům zděný z kamenného opukového a smíšeného zdiva. Předpokládají se rovné trámové stropy s podbitím, případně klenbové do válc. profilů. Půdorysný tvar objektu je obdélníkový, protáhlý s boční přístavbou verandy, střecha je sedlová s pálenou krytinou, není proveden hromosvod, chybí klempířské prvky, okna dřevěná dvojitá, z části špaletová, půdní prostor je neupravený k účelovému využití - předpoklad. Dispozice - vstup do objektu je ze dvora - severní strany. V domě se předpokládá jedna bytová (obytná) jednotka dispozice pravděpodobně 5+1 - 6+2 s příslušenstvím (je možný i výměnek 1+1). Výměry objektu jsou stanoveny orientačně z mapy GIS a dílčího ne zcela přesného vnějšího zaměření, nebylo možné přesné měření. Vnitřní vybavení je předpokládáno celkově podstandardní - pouze lokální vytápění, elektro 220/380 V, předpokládá se základní hygienické zázemí, sporák na TP, ohřev TUV el. boilerem. Zdivo je neizolované proti zemní vlhkosti, chybí vnější obklad soklu, vnější omítky z části chybí, do dvora a do ulice jsou břízolitové. Střecha včetně pálené taškové krytiny je lokálně poškozená. Celkově působí objekt z vnějšku neudržovaně, je možné, že je ve stavu započaté a nedokončené rekonstrukce - přestavby - nebylo možné zjistit bez prohlídky interiéru.

c) Pozemky c1) Pozemky stpč. 119, 4/4 V obci Ročov není stanovena platná cenová mapa pozemků. Oceňovaný pozemek se ocenění z hlediska administrativní ceny dle cenového předpisu jako stavební pozemek - jedná se o pozemek stpč. 119, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří - evidence pozemku dle KN odpovídá skutečnosti, ostatní plocha pč. 4/4 tvoří funkční celek (předzahrádka). Obvyklá cena již zastavěného pozemku se samostatně běžně nestanovuje, v daném případě se jedná se o součást nemovitosti jako celku (stejný vlastník stavby i pozemku), uplatní se při porovnání nemovitostí - viz porovnávací metoda zjištění obvyklé ceny nemovitosti v závěru posudku. Indexovou metodou se provádí orientační ocenění pozemků pro stanovení celkové věcné hodnoty nemovitosti.

-5-

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Stodola - § 3

Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

K. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 12712

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: Název podlaží 1. NP: Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

9,10 * 20,30

184,73 m2

= Zastavěná plocha 184,73 m2 184,73 m2

Konstrukční výška 8,00 m

Součin 1 477,84 m3 1 477,84 m3

PVP = 1 477,84 / 184,73 = 8,00 m PZP = 184,73 / 1 = 184,73 m2

Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 184,73 * 4,50 + 184,73 * 3,50 * 0,5 Obestavěný prostor – celkem: Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy včetně zemních prací: P 12,30 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,80 3. Stropy: C 9,10 4. Krov, střecha: S 11,20 5. Krytiny střech: C 2,80 6. Klempířské konstrukce: C 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: C 6,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 C 3,20 10. Schody: C 0,70 11. Dveře: C 2,10 12. Vrata: S 2,40 13. Okna: C 4,40 14. Povrchy podlah: C 4,90 16. Elektroinstalace: C 4,80 17. Bleskosvod: C 0,40 25. Ostatní: C 5,20 Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

1 154,56 m3 1 154,56 m3

= =

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 0,46 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 5,66 29,80 0,00 11,20 0,00 0,00 0,00 1,60 0,00 0,00 0,00 2,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50,66 0,5066

-6Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *

Základní cena upravená

= 1 154,56 m3 * 279,79 Kč/m3

Plná cena:

1 468,- Kč/m3 1,0750 0,9557 0,6500 0,5066 0,8500 2,2020 0,3010 279,79 Kč/m3

=

323 034,34 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 100 roků Opotřebení: 75,000 %

-

242 275,76 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

80 758,58 Kč

a2) Hospodářské stavení - chlévy - § 3

Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 12712

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1 NP: Název podlaží 1 NP: Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

22,10 * 5,90

130,39 m2

= Zastavěná plocha 130,39 m2 130,39 m2

Konstrukční výška 3,20 m

Součin 417,25 m3 417,25 m3

PVP = 417,25 / 130,39 = 3,20 m PZP = 130,39 / 1 = 130,39 m2

Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 130,39 * 4,70 + 130,39 * 2,80 * 0,5 Obestavěný prostor – celkem: Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy včetně zemních prací: P 13,10 2. Svislé konstrukce: S 30,40 3. Stropy: S 13,80 4. Krov, střecha: S 7,00 5. Krytiny střech: S 2,90 6. Klempířské konstrukce: C 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: C 3,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,70 S 2,70 10. Schody: P 1,80 11. Dveře: P 2,40 12. Vrata: S 3,00 13. Okna: S 3,40

795,38 m3 795,38 m3

= =

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,03 30,40 13,80 7,00 2,90 0,00 0,00 1,35 1,35 0,83 1,10 3,00 3,40

-714. Povrchy podlah: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

P P C C

3,00 6,10 0,40 5,40

100,00 100,00 100,00 100,00

0,46 0,46 0,00 0,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,38 2,81 0,00 0,00 75,35 0,7535

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *

Základní cena upravená

= 795,38 m3 * 782,52 Kč/m3

Plná cena:

2 115,- Kč/m3 0,9390 0,9706 0,9563 0,7535 0,8500 2,2020 0,3010 782,52 Kč/m3

=

622 400,76 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 100 roků Opotřebení: 70,000 %

-

435 680,53 Kč

Hospodářské stavení - chlévy - zjištěná cena

=

186 720,23 Kč

b) Porovnávací hodnota b1) Dům čp. 50 - § 26a

Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel 100 roků 3 102,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 2. NP:

13,40 * 5,70 + 8,0 * 5,70 + 1,60 * 2,80 13,40 * 5,70 + 8,0 * 5,70

Název podlaží 1. NP: 2. NP:

Zastavěná plocha 126,46 m2 121,98 m2

Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 126,46 * 3,0 + 121,98 * 2,70 Střešní prostor: 13,40 * 5,70 * 3,10 * 0,5 + 8,0 * 5,70 * 2,80 * 0,5 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost

ZP / ZP1 = 1,96

= =

ZP1 = 126,46 m2 ZP = 248,44 m2

126,46 m2 121,98 m2 Konstrukční výška 2,90 m 2,70 m

= = =

708,73 m3 182,23 m3 890,96 m3

-8Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení - Předpoklad. 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení - Předpoklad - nebylo možné vzhledem k absenci prohlídky interiéru přesně zjistit. 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - celkové značné technické a morální opotřebení 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - Předpoklad. Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 12 Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,308 i=1

č. I

Vi typ A

III I III II IV I III I

0,00 -0,08 0,03 0,01 0,04 -0,08 0,00 0,00

II II

-0,03 0,00

II I

0,00 -0,10

IV

0,65

č. I II II III II II II II II III

Pi 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

II

0,00

č. II II I

Ti -0,05 0,00 -0,02

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu - Nepředpokládají se změny okolí s vlivem na cenu nemovitosti. 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů - Nebyly zjištěny jiné vlivy s dopadem na stanovení ceny nemovitosti. 11 Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,030 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí – stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Částečně omezená prodejnost vlivem zástavního práva a nařízení exekuce - omezené vlastnické právo k nemovitosti. 3 Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,930 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,308 * 1,030 * 0,930 = 0,295

-9Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 102,- Kč/m3 * 0,295 = 915,09 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 915,09 Kč/m3 * 890,96 m3 = 815 308,59 Kč Dům čp. 50 - zjištěná cena

=

815 308,59 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a1) Stodola a2) Hospodářské stavení - chlévy b) Dům čp. 50

= = =

80 760,- Kč 186 720,- Kč 815 310,- Kč

Cena objektů činí celkem

1 082 790,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky - a1) Pozemky stpč. 119, 4/4

- § 27 - § 32

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

zast. plocha st. 119 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Výměra [m2] 665,00

Jedn. cena [Kč/m2] 35,00

Cena [Kč] 23 275,23 275,-

65 % 65 %

+

15 128,75 38 403,75

10 % 10 %

+

3 840,38 42 244,13 0,9810 2,1690 89 886,60

* *

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

ost. plocha Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky stpč. 119, 4/4 - zjištěná cena

Výměra [m2] 4/4

16,00

Jedn. cena [Kč/m2] 35,00

Cena [Kč] 560,560,-

65 % 65 %

+

364,924,-

10 % 10 %

+

92,40 1 016,40 0,4000 0,9810 2,1690 865,07

* * *

=

90 751,67 Kč

- 10 Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky stpč. 119, 4/4

=

90 750,- Kč

Cena pozemků činí celkem

90 750,- Kč

Indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemky stpč. 119, 4/4 Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce: D - typ polohy: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:

= * * * * * *

Výchozí cena upravená Jednotková cena stavebního pozemku: 371,71 Kč/m2 Jednotková cena ostatních pozemků: 55,76 Kč/m2 Oceňovaný stavební pozemek: zast. plocha p.č. st. 119

800,- Kč/m2

=

0,80 1,00 0,60 0,80 1,10 1,10 371,71 Kč/m2

665 m2

Výměra stavebních pozemků: 665 m2 665,00 m2 á 371,71 Kč/m2 = 247 187,15 Kč Oceňovaný ostatní pozemek: ostatní plocha p.č.

4/4

16 m2

m2

Výměra ostatních pozemků: 16 16,00 m2 á 55,76 Kč/m2 = 892,16 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Pozemky stpč. 119, 4/4 - výsledná cena

= =

248 079,31 Kč 248 079,31 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky stpč. 119, 4/4 Cena pozemků činí celkem

=

248 080,- Kč 248 080,- Kč

Porovnávací metoda Popis: Porovnání (porovnávací - komparativní způsob ocenění) se provádí na základě údajů o obdobných srovnatelných objektech - nemovitostech z databáze znalce i z realitní inzerce, které byly obchodovány, nebo jsou předmětem nabídky na trhu. Podlahová plocha oceňovaného objektu je stanovena níže uvedeným orientačním způsobem: Čp. 50 - výměry podlahové plochy Podlahová plocha je stanovena odhadem ze zastavěné plochy domu čp. 50, stavba stodoly a hospodářské stavení jsou uvažovány jako příslušenství (tak jako většina nemovitostí tohoto typu má další hospodářské objekty v příslušenství) - zoholedněno v navržené ceně obytné

- 11 podlahové plochy.

1. NP - 126.46 m2 x 0.70 = 88.50 2. NP - 121.98 m2 * 0.70 = 85.30 Celkem podlahová plocha zaokr. - 174 m2

Porovnávací hodnota metodou přímou nebyla zjišťována, není znám přesný stav nemovitosti a její vybavení, nelze provést přímé porovnání. Z toho důvodu je navržena orientační porovnávací hodnota nepřímým způsobem na základě hrubého ocenění podlahové plochy a s přihlédnutím k tržním podmínkám v daném regionu „okolí Ročova”, (potažmo širšího okolí města Louny), kde se obchodují obdobné nemovitosti v přepočtu na podlahovou plochu v rozpětí 6 - 12 tis. Kč/m2. Porovnání oceňované nemovitosti ve vztahu k obecným podmínkám na trhu nemovitostí v lokalitě širšího okolí města Louny, nutno uvážit zejména následující aspekty: - nemovitost se nachází v částečně vybavené obci, v poloze s výhledem do údolí), nevýhodou je ale poloha přímo u silnice - z hlediska bydlení jde o lokalitu s nutností dojíždění za prací, za nákupy apod. - celkový stav oceňované nemovitosti je zanedbaný, zjevně neudržovaný, lze očekávat značné náklady na uvedení do obyvatelného stavu - předpoklad - opotřebení nemovitosti je vysoké, lze předpokládat značné náklady na další údržbu a investice - poptávka po obdobných objektech v současné době stagnuje, nabídka poptávku značně převyšuje

Propočet porovnávací hodnoty nemovitosti: Název Výměra [m2] Obytné plochy podlahová plocha 174,00 Porovnávací hodnota obytných ploch Porovnávací hodnota celkem

Jednotková cena [Kč/m2] Porovnávací hodnota [Kč] 7 800,-

1 357 200,1 357 200,1 357 200,-

C. Rekapitulace Odhadovaná obvyklá cena se dle názoru znalce nachází v rozpětí daném zjištěnou administrativní cenou porovnávacím způsobem (tj. způsob obdobný porovnávací metodě zjištění obvyklé ceny se zohledněním porov. kriterií dle cen. předpisu) a porovnávací hodnotou stanovenou nepřímou metodou. Výnosová hodnota - nebyla stanovena, obdobné objekty mimo větší města se běžně nepronajímají Věcná hodnota - stanovena orientačně, její výše nelze při obchodování na trhu v daném regionu a segmentu trhu nemovitostí dosáhnout.

Návrh obvyklé ceny - 1.300.000,- Kč Předpokládané cenové rozpětí odhadované obvyklé ceny nemovitosti je 1200 - 1400 tis. Kč, v závislosti na stavu interiéru objektu RD (nebylo možné v rámci místního šetření zjistit).

- 12 Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

1 082 790,- Kč 90 750,- Kč 1 173 540,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků:

1 688 640,- Kč 248 080,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

1 936 720,- Kč

Porovnávací hodnota celkem:

1 357 200,- Kč

Obvyklá cena: 1 300 000,- Kč

slovy: jedenmiliontřistatisíc Kč

CENA OBECNÁ - OBVYKLÁ (tržní) Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Majetek a služba se oceňují cenou obvyklou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, nebo obdobného majetku (při poskytování stejné nebo obdobné služby) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění; je to cena, kterou bylo možno za konkrétní věc (službu) v rozhodné době a místě dosáhnout. Taková cena vzniká na trhu každého zboží a zbožím lze označit i nemovitosti včetně pozemků. Trh s nemovitostmi má svá specifika, která jsou dána individuálním charakterem každé nemovitosti, jejím stářím, rozdílným technickým stavem, vybaveností, polohou ve vazbě na dopravní spojení, navazující výstavbu a orientaci ke světovým stranám; dále vlastnickými vztahy apod. Poptávka a nabídka na trhu nemovitostí je značně rozdílná v jednotlivých regionech a také pro jednotlivé druhy staveb a obdobně je tomu i u pozemků. Stanovení hodnoty nemovitého majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje značný podíl úsudku, neboť neexistuje jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit obvyklá cena nebo hodnota nemovitosti. Vždy se jedná o odhad obvyklé ceny a dvě strany provádějící nezávislé hodnocení mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. V současné době se pro zjištění odhadní ceny obvyklé používají u nás i v zahraničí v praxi tři základní metody - zjištění věcné hodnoty, resp. nákladové ocenění, metoda výnosová a metoda srovnávací - metoda srovnatelných hodnot. Na základě zjištění těchto hodnot a po jejich vyhodnocení se provádí návrh obvyklé ceny nemovitosti. Pro ocenění stavebních pozemků zastavěných i nezastavěných se užívá metody polohových tříd a tzv. indexová metoda. Tyto metody se užívají v různých modifikacích a vzájemných kombinacích v závislosti na druhu nemovitosti, její poloze a dalších výše uvedených vlivech. Je nutné si stále uvědomovat rozdíl mezi cenou a hodnotou - stejná stavba postavená stejnými náklady v jiných lokalitách (např. obchodní dům v centru města a na jeho okraji, nebo v jiném, větším městě) může mít zcela jinou obchodní cenu vyjádřenou penězi.

- 13 Věcná hodnota Jedná se o metodu tzv. nákladového ocenění, tj. stanovení nákladů na pořízení věci (nemovitosti) v současných cenách a určení opotřebení v závislosti na stáří a skutečném stavu nemovitosti. Taktéž se v terminologii užívá pojem časová cena. Zjištění věcné hodnoty se uplatňuje zejména u staveb, u pozemků se jedná o tzv. cenu pořizovací, která může být velmi rozdílná v závislosti na vlastnostech pozemků, jejich poloze a možnosti zastavění. V daném případě lze teoreticky považovat za věcnou hodnotu oceňované nemovitosti výše uvedenou tzv. nákladovou cenu. Výnosová hodnota Obecně, za předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů (např. z nájemného ), je možno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. V daném případě se jedná o nemovitost, která není pronajímána (údaje o případném pronájmu nebyly zjištěny), ani se obvykle v regionu nepronajímá - výnosová metoda se ocenění neuplatňuje. Zjištění hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, stářím, technickým stavem, objemovými parametry a polohou. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku, sítě Internetu, vývěsek realitních kanceláří, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí apod.Tato metoda je v případě zajištění dostupných údajů o srovnatelných nemovitostech a jejich uskutečněných prodejích metodou nejvíce se přibližující skutečnosti, tj. předpokládané prodejní ceně realizovatelné na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu.

Analýza trhu Podrobněji viz popis a porovnání v oddílu porovnávací metoda - v daném případě je použita nepřímá porovnávací metoda nebylo možné zjistit přesný stav nemovitosti v interiéru a provést přímé porovnání.

Na základě uvedených skutečností, vyhodnocení zjištěných hodnot a provedeného porovnání je stanovena odhadovaná obvyklá cena nemovitosti - domu čp. 50 v obci Ročov, okr. Louny ve výši 1300 tis. Kč.

CELKOVÁ REKAPITULACE Dům čp. 50 včetně příslušenství a pozemků dle LV č. 675 pro k.ú. Horní Ročov CENA ADMINISTRATIVNÍ dle vyhl. 364/2010 Sb. 1.173.540,- Kč VĚCNÁ HODNOTA 1.936.720,- Kč POROVNÁVACÍ HODNOTA 1.357.200,- Kč CENA OBVYKLÁ 1.300.000,- Kč Tato cena je stanovena pro nemovitost jako celek, tj. pro celý úplný rozsah vlastnictví včetně uvedených pozemků a příslušenství. Vzhledem k absenci komplexní prohlídky není možné považovat návrh obvyklé ceny nemovitosti za zcela vypovídající, jako vhodnější znalce považuje v tomto případě návrh předpokládaného rozpětí obvyklé ceny: odhadované rozpětí obvyklé ceny - 1.200 - 1400 tis. Kč

Vyhodnocení dle zadání exekutora 1. Obvyklá cena nemovitostí včetně příslušenství a pozemků

1.300 tis. Kč

V daném případě je vzhledem k uvedeným potížím při ocenění vhodnější uvést předpokládané rozpětí obvyklé ceny - viz výše.

2. V rámci šetření nebyly zjištěny závady ani jiná práva spojená s oceňovanými nemovitostmi, jejichž hodnotu lze z dostupných údajů zjistit nebo ocenit. Dle údajů z KN je nemovitost zatížena exekutorským zástavním právem, je nařízena exekuce a vydán exekuční příkaz k prodeji

- 14 nemovitosti - výše nesplacených závazků není v ocenění zohledněna, nebyla zjišťována. Nebyla zjištěna věcná břemena váznoucí na nemovitostech s vlivem na jejich obvyklou cenu. Nájemní smlouvy nebyly doloženy - nepředpokládá se nájemní vztah k nemovitosti. Vzhledem k uvedenému se závěrem konstatuje: - oceňovaná nemovitost je obtížněji obchodovatelná - nemovitost je v podprůměrném technickém stavu, jsou patrné poruchy zdiva hospodářských objektů, nutno počítat s vyššími nároky na údržbu a budoucí celkovou modernizaci - pravděpodobně celkovou rekonstrukci zejména objektu RD - jiná rizika nemovitosti nebyla zjištěna (mimo technický stav) - není riziko záplav, přístup k nemovitosti je z veřejných prostor, právní stav - evidence dle KN odpovídá skutečnému využití Ocenění je provedeno na základě dostupných údajů, s omezenou vypovídací hodnotou z titulu nemožnosti celkové komplexní prohlídky nemovitosti a nepřístupnosti všech jejích prostor. Při obchodování nemovitosti tak může dojít k větší cenové odchylce skutečné prodejní ceny od navržené obvyklé ceny. Administrativní cenu nutno považovat za orientační (informativní) - tato nelze přesně stanovit v intencích vyhlášky bez celkové prohlídky a zaměření nemovitosti. Výše uvedené ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu nemovitosti obecně. V dalším se též mimo jiné předpokládá odpovědné vlastnictví nemovitosti a další průběžná údržba. Ocenění je zpracováno v souladu s § 2, odst. 1 a odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Nemovitost z časového hlediska předpokládám jako velmi podprůměrně prodejnou v časovém horizontu nad 1 rok. Prohlašuji, že při zpracování ocenění ve výše uvedené věci jsem osobou nezávislou. Pozn: výše uvedená cena je stanovena bez odečtení nesplacených závazků váznoucích na nemovitosti.

V Lounech, 22.3.2011 Ing. Petr Křivka Šafaříkova 2528 440 01 Louny

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí n. Labem dne 18.9.1996 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s oprávněním podávat dle znaleckého průkazu č. 220 znalecké posudky v uvedeném oboru. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011-25 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 11- 025.

E. Seznam příloh: - informace z KN - 2 listy (výtah) - kopie z katastrální mapy - GIS - fotodokumentace - celková situace umístění nemovitosti Celkem obsahují přílohy 5 listů.