Znalecký posudek č. 5013-17-2015 Stanovení obvyklé ceny pozemku St.25 „zastavěná plocha a nádvoří“ jejíž součástí je stavba evidovaná v operátu KN jako stavba: Stradov, č.p.6 „bydlení“, a dále pozemků parc.č. 295 „TTP“ a 307/2 „ost.pl. - manipulační plocha“ tak, jak je zapsáno v KN na LV č. 483 pro k.ú. Sedlo u Komařic, obec Komařice, okres České Budějovice.
Objednatel posudku:
Exekutoský úřad Písek soudní exekutor Prokopova 339/14 397 01 Písek
JUDr.Stanislav Pazderka.
Účel posudku:
ocenění nemovitostí pro účely výkonu exekučního titulu (viz usnesení č.j.: 117 EX 3049/14-19, ze dne 20.01.2015 v příloze tohoto ocenění).
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 14.2.2015 posudek vypracoval: Ing. Karel Drnek U Dubu 561 373 12 Borovany
Posudek obsahuje 15 stran + 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Borovany, 23.2.2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku St.25 „zastavěná plocha a nádvoří“ jejíž součástí je stavba evidovaná v operátu KN jako stavba: Stradov, č.p.6 „bydlení“, a dále pozemků parc.č. 295 „TTP“ a 307/2 „ost.pl. - manipulační plocha“ tak, jak je zapsáno v KN na LV č. 483 pro k.ú. Sedlo u Komařic, obec Komařice, pro potřebu exekučního řízení ve věci oprávněného - ČS, a.s. Pro úplnost informace a přehlednost stavebně technického popisu a technických dat je provedeno v prvé části tohoto ocenění také stanovení ceny zjištěné, t.j. ceny určené podle aktuálně platných cenových předpisů MF ČR.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena osobně znalcem dne 14.2.2015 za účasti pana Pavla Sladkého, který je bratrem paní Jany Štastné (a synem paní Jany Sladké), a který je dle informace ověřené u OÚ Komařice přihlášen ve stavbě Stradov č.p.6. k trvalému pobytu.
3. Podklady pro vypracování posudku -
usnesení č.j.: 117 EX 30494/14-19, ze dne 20.01.2015 kopie mapy KN výsledky místního šetření informace získané u OÚ Komařice informace z vlastní databáze a inf. získané u RK
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Jihočeský České Budějovice Komařice Sedlo u Komařic (668770)
List vlastnictví číslo: 483 Vlastník: Sladká Jana A. Kříže 1575/4, České Budějovice 5, 37006 České Budějovice
5. Celkový popis nemovitosti Obec Komařice se nachází cca 8 km severozápadně od Trhových Svinů a 12 km jihovýchodně od Českých Budějovic. Osada Stradov (kde je evidováno celkem 23 staveb s č.p.), se nachází pod svahem Todeňské hory cca 3 km jižně od obce Komařice, jejíž je stavebně nesrostlou avšak správní součástí.
–3–
Předmětná nemovitost se pak nachází na východním okraji osady s přístupem po štěrkem částečně zpevněné cestě (parc.č. 582 „ost.pl. - ost. komunikace“, LV 1 - obec Komařice), jejíž funkčnost zaniká u jižního cípu St.25, a dále se jižním směrem již jedná pouze o zatravněný a křovím zarostlý pozemek. V místě není s výjimkou připojení na rozvod NN žádná technická vybavenost. Zásobování vodou je zajišťováno z vlastní kopané studny, odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Z občanské vybavenosti je v obci Komařice k dispozici mimo obecní úřad veřejná knihovna, pošta a ordinace lékaře, který do obce dojíždí 2* v týdnu. Za veškerou další občanskou vybaveností je nezbytné dojíždět do okolních obcí či centra Jč. regionu - města Českých Budějovic. Severovýchodní nároží pozemku St.25 tvoří hospodářské objekty (stodola a chlév) původní drobné hospodářské usedlosti č.p.6, které jsou v havarijním stavu (***) a z hlediska stanovení obvyklé ceny nemovitosti mají tyto technicky i morálně dožilé stavby, jejichž stáří vysoko překračuje stoletou hranici, nulovou hodnotu. To je důvodem, proč nejsou původní hospodářské objekty v části vlastního ocenění dále, jako stavby bez hodnoty, vůbec uvažovány. *** jedná se o objekty z kamenného zdiva, které jsou staticky narušené - jižní štítová zeď bývalého chléva se již zřítila a suť kamení byla ke dni ocenění odvezena pouze částečně (viz foto-příloha), stavby bez konstrukcí podlah, stropů, bez vnitřních omítek, se sedlovou střechou jejíž střešní krytina na mnoha místech zcela chybí a do konstrukce krovů po léta zatéká. Z evidenčních důvodů uvádím jejich základní technické parametry: a) Stodola: zastavěná plocha (18,60*7,0) = 130,20 m2 obestavěný prostor: 130,2* (3,0 + 2,8/2) = 572,88 m3 b) Chlév zastavěná plocha (10,95*6,20) = 67,89 m2 obestavěný prostor: 67,892* (3,05 + 2,7/2) = 298,72 m3 Jižní část stavby na St.25 tvoří objekt bydlení, který byl po roce 1990 postaven na půdorysu původní obytné části usedlosti, která byla do základu demolována. Z informací sdělených mi panem Pavlem Sladkým, který se údajně se svám otcem na stavbě podílel, dedukuji, že demolice původní stavby proběhla bez řádného rozhodnutí o demolici stavby. Nově provedený objekt bydlení (i z přiložené fotodokumentace je zcela jasně průkazné, že stavba byla od základů nově postavena z křemelinových tvárnic IZOSTONE) byl proveden následně bez stavebního povolení a nebyl do současnosti ani řádně kolaudován, což plyne ze skutečnosti, že nebyla splněna povinnost odevzdat původní č.p.6, které je dosud umístěno na existující stavbě. Stavba, která v současnosti stojí na místě původní obytné části usedlosti nesplňuje (a nesplňovala ani v době její realizace po r. 1990) platné zákonné normy na umístění domu od hranice pozemku a nesplňuje svými stavebně technickými parametry ani požadavky SZ pro objekt RD (mimo jiné světlá výška místností v přízemí dosahuje pouze 2,3 m).
Z uvedených důvodů nelze považovat stávající objekt za stavbu charakteru rodinného domu, ale za objekt charakteru „domku rekreačního“. Pozn.: pro účely rekreačního užívání se jedná o klidovou lokaci s kvalitním životním prostředím a přímým kontaktem s okolní hodnotnou krajinou.
–4– Nezastavěná část pozemku St.25 je oplocena dřevěným plotem s vrátky téže konstrukce (viz fotopříloha). Severní část parc.č. 307/2 je věcně integrována do přístupové komunikace a její jižní část tvoří jednotný funkční celek se St.25, jejíž nezastavěná část je užívána jako zahrada. pozn.: Pozemková parcela č. 295 evidovaná v KN jako TTP je ve skutečností malou umělou vodní plochou (zanedbaný rybníček - viz foto-příloha).
6. Způsob ocenění V souladu s dikcí zák.č.151 § 2 odst.1, je dále ocenění předmětného majetku provedeno metodou porovnávací.
7. Obsah posudku 7.1) stanovení ceny zjištěné (viz strana 5 – 10) t.j. ceny určené podle aktuálně platných cenových předpisů MF ČR. a) Rekreační domek na St.25 b) Studna c) Pozemky na LV číslo 483
7.2) stanovení obvyklé ceny (od strany 11)
–5–
B. Ocenění B.1) stanovení ceny zjištěné Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,05 0,00
0,00 –0,04
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,910 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby
Pi 0,85 0,01 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
–6– 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 0,858 i=2
a) Rekreační domek na St.25 – § 35 Jedná se o přízemní nepodsklepený objekt se sedlovou střechou s částečně využitým podkrovním prostorem z roku 1993, kdy byla realizována podstatná část stavby (podkrovní prostory nejsou stavebně zcela dokončeny do současnosti – mimo jiné chybí nášlapné vrstvy podlah). Podlaží: 1 NP Výška: Zastavěná plocha: Podlažnost:
12,20×6,20 75,64 / 75,64
=
2,70 m 75,64 m2
= 1,00
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 2,70 × 12,20×6,20 zastřešení 75,64×3,6/2 pultový vikýř 3,65×(3,6×1,7/2) Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
204,23 m3 136,15 m3 11,17 m3 351,55 m3
Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy – standardní 2. Zdivo – tvárnice „IZOSTONE“ 3. Stropy – dřevěné tránové 4. Střecha – sedlová 5. Krytina – bet.tašková 6. Klempířské konstrukce – z Pz plechu 7. Vnitřní omítky – štukové 8. Fasádní omítky – vápenná 9. Vnější obklady – nejsou 10. Vnitřní obklady – standardní 11. Schody – dřevěné 12. Dveře – standardní 13. Okna – dřevěná zdvojená 14. Podlahy obytných místností – keramické a povlakové 15. Podlahy ostatních místností – keramické dlažby 16. Vytápění – lokální - tuhá paliva 17. Elektroinstalace – standardní
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 %
Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní 60 % Nevyskytuje se 40 % 1,00 % Standardní 5,20 % Standardní 4,30 % Standardní
–7–
18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Bleskosvod – není Rozvod vody – v plastu Zdroj teplé vody – el.boiler Instalace plynu Kanalizace – v plastu Vybavení kuchyně – el.sporák Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo, WC Záchod – splachovací Ostatní – darlig
Obj. podíl 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Hodnocení Podíl Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Komařice Počet obyvatel: 318 Základní cena (ZC): 1 994,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Hodnocení znaku Popis znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby I. Rekreační chalupa a rekreační domek 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1993 Stáří stavby (y): 22 Koeficient pro úpravu (s): 0,890
Vi A
–0,02 0,00 –0,02 0,00 –0,05 –0,08 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,01 0,00 1,00*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,721
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 437,67 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,910 Index polohy (IP): 0,858 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 351,55 × 1 437,67 × 0,910 × 0,858 =
394 616,28 Kč
–8–
Rekreační domek na St.25 – určená cena:
394 616,28 Kč
b) Studna – § 19 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 4,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,293
Ocenění: 4,00 m á 1 950,– Kč/m 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:
+ + =
7 800,– Kč 9 480,– Kč 17 280,– Kč
Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena studny:
× × =
0,8000 2,2930 31 698,43 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 31 698,43 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
15 849,22 Kč 15 849,21 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,910 Index polohy: IP = 0,858 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
15 849,21 Kč 0,781 12 378,23 Kč
Studna – určená cena:
12 378,23 Kč
c) Pozemky na LV číslo 483 – § 4, 6 Komentář: parc.č. 295 je oceněna v souladu se zák.č. 151/1997 Sb., tzn v souladu se zjištěnou skutečností parc.č. 307/2 je oceněna ve dvou částech dle skutečného funkčního využití, a to 50 % jako součást komunikace a 50 % jako pozemek ve funkčním celku se St.25.
–9– Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Komařice Název okresu: České Budějovice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZCv = 2 290,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 393,42 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,910 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 2 Svažitost pozemku a expozice ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky 3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Oi 0,50 0,60 1,01
0,70 0,90 0,90
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,858 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,781 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 307,2610 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] Cena [Kč] st. 25 zastavěná plocha a nádvoří 991 304 495,65 část 307/2 ostatní plocha - manipulační plocha 22 6 759,74 Součet: 1 013 311 255,39 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi II. Místní komunikace, dráhy regionální, –0,40 1 Kategorie a charakter dráhy speciální, vzletové a přistávací pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m
– 10 – II. V kat. úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce II. S nezpevněným povrchem I. Bez dalších vlivů I. Bez možnosti komerčního využití
2 Charakter a zastavěnost území 3 Povrchy 4 Vlivy ostatní neuvedené 5 Komerční využití
–0,10 –0,05 0,00 0,60
4
Index cenového porovnání:
I = P5 × (1 +∑ Pi) = 0,270 i=1
§ 4 odst. 3, 4 – Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 106,2234 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] část 307/2 ostatní plocha - manipulační plocha 22
Cena [Kč] 2 336,91
§ 8 odst. 3 – Pozemky vodní plochy rybníku nebo malé vodní nádrže Základní cena upravená: ZCU = ZC × kz Parc. č. 295
Název TTP
Výměra [m2] kz 131 0,05
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 483 – určená cena:
ZCU [Kč/m2] 19,6710 =
Cena [Kč] 2 576,90 316 169,20 Kč 316 169,20 Kč
C.1) Rekapitulace ceny zjištěné Výsledné ceny: a) Rekreační domek na St.25 b) Studna c) Pozemky na LV číslo 483 Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Zjištěná cena: 723 160,– Kč Cena slovy: sedmsetdvacettřitisícejednostošedesát Kč
394 616,28 Kč 12 378,23 Kč 316 169,20 Kč 723 163,71 Kč 723 160,– Kč
– 11 –
B.2) stanovení ceny obvyklé Rekapitulace rozhodných dat pro porovnávací analýzu: Zastavěná plocha: 76 m2 Obestavěný prostor: 352 m3 Užitná plocha: 95 m2 *** Výměra pozemků (bez rybníčku): 1035 m2 Stáří stavby 22 let Vytápění – lokální pevná paliva V objektu je k trvalému pobytu přihlášen pan Pavel Sladký: - bez nájemního vztahu – syn vlastníka - není zřízeno věcné břemeno) *** Výpočet výměry užitné plochy: 1 NP chodba pokoj spíž koupelna + WC kuchyň obývací pokoj schodiště dílčí součet
m2 6,49 7,78 2,25 5,03 9,47 25,34 2,82 59,18
2 NP (podkroví ***) *** (úprava výměry dle metodiky ČBA, tzn. plocha nad 1,3 m výšky) celková plocha upravená plocha chodba 11,13 7,25 pokoj po d vikýřem 8,55 8,55 pokoj ve štítu 26,34 20,11 dílčí součet 35,91
95,09 m2
užitná plocha celkem
Stanovení porovnávací hodnoty: Výpočet porovnávací hodnoty - stávající stav Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
14 655
0,55
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Rychnov u Nových Hradů
m2
m2
116,00
1 224
Upravená cena Foto
1 700 000
Kč/m2 8 060
– 12 – RD č.p. 121, Rychnov u Nových Hradů je stavebně nesrostlá správní součást obce Horní Stropnice. V místě je základní občanská vybavenost (obchod, pošta, zastávka linkového autobusu) a částečná technická vybavenost území (veřejný vodovod, rozvod NN). Předmětná nemovitost se nachází cca 130 m od kostela směrem severním při silnici do obce Kamenná. Přístup ze zpevněné veřejné komunikace. V roce 2004 byla provedena modernizace RD, když z původního stavení zůstaly zachovány konstrukce základů, nosné zdivo, konstrukce stropů a krov. Vlastní rekonstrukce spočívala v provedení nových podlah po dodatečně vložené izolaci proti vodě, opravy stropů, opravy krovu (nové laťování), výměny střešní krytiny (bet.tašková), osazení klempířských konstrukcí a instalace hromosvodu, výměny špaletových oken, opravy vnitřních náplňových dveří (staré konstrukce), účelovém využití podkroví, provedení vnitřních instalací včetně ÚT (zplynovací kotel Viadrus, desková otopná tělesa), následného provedení nových vnitřních povrchů (obklady dlažby, omítky), instalaci hyg. zařizovacích předmětů a osazení kuchyňské linky, která je osazena el.sporákem vč. digestoře. Systém vytápění je doplněn v 1 NP krbovými kamny a ve 2 NP (podkroví) el. přímotopnými tělesy pro temperování vnitřního prostoru mimo hlavní topnou sezónu. Dispozice: 1 NP: vstup do chodby se schodištěm do podkrovního prostoru ze severního průčelí, vlevo vstup do obývacího pokoje s kuchyňkou linkou a jídelním prostorem, vpravo z chodby je WC, koupelna a vstup do komory. Z komory je vstup do zahloubeného prostoru klenutého sklepa a také dveře do prostoru kolny. Přímo proti domovním dveřím je za schodištěm technická místnost, kde je umístěn kotel ÚT a el. boiler pro přípravu TUV. 2 NP (podkrovní prostor): 2 pokoje (prkenné podlahy, povrch stěn i stropů je proveden z palubek, drobný půdní prostor.
Hodnocení: Zdroj ceny - Kupní smlouva 06/2012 - koeficient 1,00; Velikosti objektu - větší objekt koeficient 0,95; Poloha - výhodnější (dostupnost, vybavenost území) - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard - koeficient 0,90; Celkový stav - mírně vyšší technické opotřebení koeficient 1,05; Vliv pozemku - hodnotnější pozemek - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - zcela dokončený a plně uživatelný RD, bez právních závad - koeficient 0,80;
RCH -chatová osada 101,00 632 1 190 000 11 782 u obce Strážkovice Zděná chata, Nabídka RK: Realitní kancelář Reality IQ a.s., ID zakázky: 62570
0,68
Nabízíme prodej rekreační chaty 3+1 na vlastním pozemku v chatové osadě u obce Strážkovice. Celková plocha pozemku 632 m2 se zastavěnou plochou 70 m2. Chata je vystavěna v mírně svažitém terénu. Interiér nemovitosti tvoří dvě podlaží. V přízemí se nachází vstupní chodba, velká obývací místnost, prostorná kuchyně a koupelna s WC. V patře, do kterého vystoupáme po dřevěném schodišti, najdeme dvě ložnice, kde z jedné vcházíme na balkon. Díky posazení ve svahu je pod chatou menší sklep. Na pozemku se nachází kopaná studna s užitkovou vodou a rozvodem do chaty (před lety využívána jako pitná, v současnosti není rozbor), za chatou prostor na venkovní posezení. Na rozlehlé zahradě se nachází dílna. Pozemek ohraničen živým plotem. Příjezdová cesta je udržovaná. Možnost využití k rekreaci i trvalému bydlení.
Hodnocení: Zdroj ceny - nabídka RK - koeficient 0,85; Velikosti objektu - srovantelná - koeficient 1,00; Poloha - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - plně uživatelná stavba - koeficient 0,95; Vliv pozemku - menší pozemek - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - stavba bez právních závad - koeficient 0,80;
8 012
– 13 – RD Strážkovicích 140,00 632 1 480 000 10 571 osada U Želízků Rekreační domek, Nabídka M & M reality holding: ID zakázky: 415130
0,68
7 170
Jedná se o zděný rekreační domek v rekreační oblasti (povodí řeky Stropnice) se zastavěnou plochou 103 m2, stojící na vlastním pozemku 603 m2. S garáží, pergolou a zahradním domkem na nářadí. Ve zvýšeném přízemí se nachází větší obývací pokoj s krbem, kuchyňským koutem (plynový sporák - PB) a koupelnou. V prvním patře se nachází dvě ložnice s balkonem. Objekt je napojen na elektřinu a vodovod. Poznámka: užitná plocha stavby uvedená v nabídce RK (130 m2) je nutno zvýšit o 50 % 2 2 výměry sklepa 20 m (t.j. o 10 m .
Hodnocení: Zdroj ceny - nabídka RK - koeficient 0,85; Velikosti objektu - větší užitná plocha koeficient 1,00; Poloha - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné koeficient 1,00; Celkový stav - plně dokončený objekt - koeficient 0,95; Vliv pozemku - menší pozemek - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - výhodnější pozice na trhu - koeficient 0,80; Variační koeficient před úpravami: Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
13,88 %
Variační koeficient po úpravách: 96,00 m2 Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena: 2 7 700 Kč/m Porovnávací hodnota:
Závěr:
5,28 % 688 320 Kč 743 712 Kč 773 760 Kč 739 200 Kč
obvyklou cenu stanovuji odvozeně od výše analyzované porovnávací hodnoty, a to s korekcí na existenci zchátralých hospodářských objektů, které na jedné straně „pozitivně“ vymezuji severní a částečně i východní hranici St.25, avšak dominantně reprezentují závadu na St.25, což nebylo možno ve standardní porovnávací analýze zohlednit. Tuto korekci stanovuji odborným odhadem minimálně ve výši 50.000,- Kč. Stanovení dolní meze OC (p zaokrouhlení) : 740 -50 = 690 tis Kč
– 15 –
– 17 –
– 18 –
– 19 –
– 20 –
– 21 –
– 22 –
