-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2290 – 121 - 12 o obvyklé ceně nemovitostí a vlastnického podílu 1/2 na nemovitostech pozemku parc. čís. 51/1 – ostatní plocha, 52/1 – orná půda, 590/1 – zahrada, 590/2 – trvalý travní porost, katastrální území Bohumilice v Čechách, obec Bohumilice, okres Písek Účel posudku : Převod nemovitosti mezi fyzickými osobami
Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp. 2 400 01 Ústí nad Labem
Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové 1 200 399 01 Milevsko tel. 382 525 474 e-mail:
[email protected]
Obsahuje :
8 stran textu, vč. titulní strany. Předává se ve dvojím vyhotovení
Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni 30.07.2012
Datum:
V Milevsku, dne 01.08.2012
-2-
1
Nález:
1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne 16.07.2012 – 291/012. 1.1.1 Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne 01.08.2012 dálkovým přístupem: vl. podíl A. Vlastník : LV 202 Havel Karel 1/2 Marie Cibulkové 837/32 140 00 Praha 4 - Nusle Havel Václav Náchodská 2675 390 03 Tábor B. Pozemek
51/1 52/1
1/2
ostatní plocha – neplodná půda orná půda
Katastrální území Bohumilice v Čechách, obec Bohumilice, okres Prachatice 1.1.2 Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne 01.08.2012 dálkovým přístupem: A. Vlastník : LV 67
Havel Karel Marie Cibulkové 837/32 140 00 Praha 4 - Nusle
B. Pozemek
590/1 590/2
zahrada trvalý travní porost
Katastrální území Bohumilice v Čechách, obec Bohumilice, okres Prachatice 1.1.2 Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne 01.08.2012 dálkovým přístupem. 1.1.3 Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.07.2012. 1.1.4 Vyhl. 3/2008 Sb.o provedení některých ustanovení zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb.
Popis oceňovaných pozemků : Oceňované pozemky 51/1 a 51/2 (LV 202) jsou umístěné západním směrem cca 750 m od zastavěného území obce Bohumilice. Pozemky jsou v těsné blízkosti státní silnice 4 (Strakonice, Vimperk, Strážný). Na oceňovaných pozemcích nejsou postavené stavby, na pozemku 51/1 jsou náletové dřeviny. Pozemky jsou na mírně svažitém terénu 1.2
-3-
(orientace směrem k jihu). Přístup k pozemku 52/1 (je zemědělsky obhospodařovaný) je po zpevněné komunikaci. Oceňované pozemky 590/1 a 590/2 jsou umístěné na západním okraji zastavěné části obce Bohumilice. Na pozemku 590/2 jsou postavené kolny a boudy pro chov drobných hospodářských zvířat (pozemek je využívaný k chovu drobných hospodářských zvířat a k drobné pěstitelské činnosti). Stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty na pozemcích jsou bezcenné. Pozemky jsou na mírně svažitém terénu (orientace směrem k jihozápadu). Na oceňovaných nemovitostech nejsou dle LV zřízená věcná břemena, je zde zřízené: Zástavní právo soudcovské, Podán návrh na nařízení výkonu rozh. zřízením soudcovského zástavního práva
2
Posudek:
2.1 Stavební pozemek 2.2 Zemědělský pozemek 2.3 Jiný pozemek
§ 28 vyhl. 387/2011 Sb. § 29 vyhl. 387/2011 Sb. § 31 vyhl. 387/2011 Sb.
2.1 Stavební pozemek ( § 28 ) Ocení se podle § 28, odst. 1 k), v ostatních obcích neuvedených pod písmeny a) až j) Obec Bohumilice v Čechách – 301 obyvatel. 2.1.1 Základní cena stavebního pozemku : Cp = 35,00 Kč/m2 2.1.2 Úprava základní ceny stavebního pozemku dle příl. 21, tab. 1,2: Není nutná úprava základní ceny stavebního pozemku. 2.1.3 Popis a výměry: LV 67, kú. Bohumilice v Čechách 590/1 zahrada
847,00 m2
2.1.4 Ocenění stavebního pozemku: Parc.č.
Druh
Výměra
ZC Kč/m2 35,00
590/1 zahrada 847,00 Koeficient změny cen staveb Ki Celkem cena bez Kp Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby Cena s KP
P – 21, tab. 1 1,00
P – 21, tab. 2 1,00
2.2 Zemědělský pozemek ( § 29 ) Ocení se podle § 29, odst. 1 2.2.1 Základní cena za 1 m2 zemědělského pozemku: Dle přílohy č. 22.
odst.5 – ZCU související Kč/m2 0,40 14,00 Ki KP
Cena Kč 11 858,00 2,155 25 553,99 1,314 33 577,94
-4-
2.2.2 Úprava základní ceny dle přílohy č. 23: Katastrální území Bohumilice v Čechách
+
40,00 %
2.2.3 Ocenění zemědělských pozemků : kú. Bohumilice v Čechách, LV 202 Parc.č.
Druh
52/1
orná půda
Výměra m2 842,00 12 558,00
ZC Kč/m2 1,06 6,14
P-23 + 40,00 + 40,00
BPEJ P – 22 74089 72911
ZCU Kč/m2 1,484 8,596
Cena Kč 1 249,52 107 948,56 109 198,08
BPEJ P – 22 75011
ZCU Kč/m2 4,928
Cena Kč 13 073,98 13 073,98
Cena s KP
kú. Bohumilice v Čechách, LV 67 Parc.č.
Druh
590/2 Cena s KP
trvalý travní porost
Výměra m2 2 653,00
ZC Kč/m2 3,52
P-23 + 40,00
2.3 Jiný pozemek ( § 32 ) Ocení se podle § 32, odst. 3), obec Bohumilice 2.3.1 Průměrná základní cena zemědělského pozemku dle vyhl. 358/2011 Sb.: kú. Bohumilice v Čechách Cp = 3,44 Kč/m2 2.3.2 Úprava základní ceny zemědělského pozemku dle příl. č.23: Katastrální území Bohumilice v Čechách + 40,00 % 2.3.3 Popis, výměry: LV 202, kú. Bohumilice v Čechách 51/1 ostatní plocha – neplodná půda
7 217,00 m2
2.3.4 Výpočet ceny: LV 202, kú. Bohumilice v Čechách Parc.č.
Druh
51/1 Cena s KP
neplodná půda
Výměra ZC P-23 odst. 3 ZCU m2 Kč/m2 Kč/m2 7 217,00 3,44 + 40,00 % 0,25
Cena Kč 1,204 8 689,26 8 689,26
-5-
3
Rekapitulace:
3.1 Stavební pozemek 3.2 Zemědělský pozemek 3.3 Jiný pozemek Cena celkem: Hodnota vl. podílů
LV 67 LV 202 kú. Bohumilice v Čechách kú. Bohumilice v Čechách vl. podíl 1/2 33 577,94 Kč 13 073,98 Kč 109 198,09 Kč 8 689,26 Kč 46 651,92 Kč 117 887,35 Kč 46 651,92 Kč 58 943,67 Kč
Cena nemovitostí dle vyhl. 456/2009 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb. zaokrouhlená dle § 46 činí: 105 600,00 Kč Slovy: jednostopěttisícšestsetkorunčeských
4
Ocenění nemovitostí porovnávací metodou:
Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců.
Pozemek Dvory, 5 129 m² Cena: 200 000,- Kč (38,99 Kč/m2) Adresa: Dvory Plocha pozemku: 5 129 m2 Popis: Prodej parcely zjednodušené evidence 4 744 m2 a lesního pozemku 385 m2. Pozemky se nachází v k.ú. Dvory u Lažišť. Nedaleko obce Pečnov okr. Prachatice.
Pozemek Horní Kožlí, 2 128 m² Cena: 150 000,- Kč (70,48 Kč/m2) Adresa: Horní Kožlí Plocha pozemku: 2 128 m2 Doprava: Silnice Popis: Prodej rovinatého pozemku u lesa o CP 2 128 m2. Pozemek se nachází na okraji osady Horní Kožlí nedaleko hl. silnice na Prachatice a Vimperk. Elektřina je v dosahu u sousedního domu.
Pozemek Svatá Máří, 3 546 m² Cena: 280 000,- Kč (78,96 Kč/m2) Adresa: Svatá Maří Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 3 546 m2 Elektřina: 230V
-6-
Popis: Prodej orné půdy v obci Štítkov u Svaté Máří, 5 km od Vimperka. Celková výměra 3 546 m 2. Pozemek je zanesen v plochách zemědělských, tj. s využitím pro ornou půdu, trvalý travní porost, vodní plochy, krajinnou zeleň, pěší, účelové a cyklistické cesty, podmíněně přípustné jsou stavby pro zemědělství související s obhospodařováním okolních pozemků. Přístup na pozemek je z obecní silnice.
Pozemek Výškovice, 6 780 m² Cena: 300 000,- Kč (44,24 Kč/m2) Adresa: Výškovice Plocha pozemku: 6 780 m2 Popis: Prodej trvalého travního porostu (louky) v Paříži u Výškovic u Vimperka. Celková výměra 6 780 m 2. V současné době je pozemek v územním plánu vedený jako zemědělská plocha. Přípustné je na těchto plochách činnost související se zachováním ekologické rovnováhy území, protierozní a protipovodňová opatření, infrastruktura pro přilehlé území. Dále je přípustné umisťovat stavby pro zabezpečení zemědělské činnosti (seníky, přístřešky pro zvěř a chovná zvířata, včelíny, silážní jámy), zřizování vodních nádrží do 5 ha.
Pozemek Vitějovice, 27 543 m² Cena: 990 000,- Kč (35,94 Kč/m2) Adresa: Vitějovice Umístění objektu: Polosamota Plocha pozemku: 27 543 m2 Voda: Místní zdroj Doprava: Silnice Popis: Prodej pozemku o CP 27.543 m2 poblíž křižovatky Prachatice - Netolice - České Budějovice. Pozemek je celý oplocený a nachází se souběžně se silnicí na Svojnice, Strunkovice nad Blanicí. U pozemku jsou v dosahu elektřina, plyn, pramen - možnost vytvoření zásobníku - studny, kanalizace u hranice.
Seznam porovnávaných objektů: Název Dvory Horní Kožlí Svatá Máří Výškovice Vitějovice Průměrná cena
Cena Kč/m2 38,99 70,48 78,96 44,24 35,94
Km
Kv
1,00 0,90 0,90 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Cena upravená Kč/m2 38,99 63,43 71,06 44,24 35,94 50,73
Obvyklá cena zemědělských pozemků: Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky je “úřední cena dle BPEJ”, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků. Tržní cena zemědělských pozemků v místě se ke dni ocenění pohybuje mezi 80-90 % úředních cen. Toto platí u pozemků určených dlouhodobě pouze pro zemědělské účely.
-7-
5 Rekapitulace: Popis obce: Obec Bohumilice s 320ti obyvateli se nachází v okrese Prachatice. Rozkládá se v atraktivní krajině podhůří Šumavy. Celá oblast má zemědělský charakter s převažujícím zastoupením živočišné výroby. Bohumilice leží v těsné blízkosti poměrně důležitého dopravního tahu, státní silnice I. třídy I/4 Praha - Vimperk - Strážný. Tato komunikace spojuje obec s nejbližšími většími sídly: směrem severním se Čkyní (2 km) a Volyní (11 km) a směrem jižním s devět kilometrů vzdáleným Vimperkem. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - vyhledávaná rekreační oblast - dobré autobusové a vlakové spojení (Vimperk, Strakonice) Záporný vliv: - prodej spoluvlastnického podílu na části nemovitostí - nabídka převyšuje poptávku
Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti:
neutrální nebyla zjištěna
3. Vliv okolí na cenu obecnou:
celkově neutrální
-8-
Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena nemovitostí stanovena:
590/1 590/2 51/1 52/1 Cena celkem: Hodnota vl. podílů
LV 67 LV 202 kú. Bohumilice v Čechách kú. Bohumilice v Čechách vl. podíl 1/2 25 410,00 Kč 11 770,00 Kč 7 220,00 Kč 98 280,00 Kč 37 180,00 Kč 105 500,00 Kč 37 180,00 Kč 52 750,00 Kč
Obvyklá cena nemovitostí z LV 67 v kú. Bohumilice v Čechách ke dni 30.07.2012 činí: 37 180,00 Kč Slovy: třicetsedmtisícjednostoosmdesátkorunčeských
Obvyklá cena vlastnického podílu 1/2 na nemovitostech z LV 202 v kú. Bohumilice v Čechách ke dni 30.07.2012 činí: 52 750,00 Kč Slovy: padesátdvatisícesedmsetpadesátkorunčeských
Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové 1 200 399 01 Milevsko
V Milevsku 01.08.2012
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.4.2000 pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2290 – 121 – 12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 121/12.
