ZNALECKÝ POSUDEK č. 5567

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5567 odhad obvyklé ceny nemovitosti Předmět ocenění:

1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor

Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:

257 st.320/2 st.320/2, 741/1 vedl.stavba skladu a garáž na parc.č. st.320/2 Ludmila Farkašová, Hroznová Lhota 257, 69663 Hroznová Lhota, 1 / 1 Ludmila Farkašová, Hroznová Lhota 257, 69663 Hroznová Lhota, 1 / 1 Hroznová Lhota 759 LV č.: Jihomoravský Hodonín Okres: Hroznová Lhota Hroznová Lhota Část obce: Číslo orientační:

Objednatel:

EURODRAŽBY.CZ, a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 tel.: 800 900 490

Stav ke dni / Prohlídka:

7.12.2010 / 7.12.2010

Obvyklá cena stávající:

750 000 Kč

Stávající

SedmsetpadesáttisícKč

(cena dle stavu ke dni ocenění)

Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)

Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka:

dobře

Obec je v regionu oblíbená, s nemovitostmi určenými k bydlení se v obci obchoduje zcela běžně, cenová hladina je v podstatě již ustálená při neustálém a mírném nárůstu.

Vypracoval:

Ing. Bronislav Bubílek Výstavní 1589 / 11 69501 Hodonín

Datum:

17.12.2010

602 501 556 tel.: 518 344 139 fax.: e-mail.: [email protected]

...................................................... podpis, příp. razítko

Tento odhad obsahuje 10 stran textu včetně 5 stran příloh.

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Jihomoravský Kraj: Katastrální území: Hroznová Lhota

parametr hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost / popis: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):

výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: Rizika:

záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:

Obec, část obce: Hroznová Lhota Ulice:

stávající stav

budoucí stav

1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor 1 1 4+1 2 asi 202 m 3 asi 950 m 2 asi 161 m 2 asi 0 m 3 2 650 Kč/m  ano asi 80 asi 40 odhadem 45 % dobře udržovaná asi ústřední / etážové - plyn zděná (cihlová) 100 % Bydlení asi 1990 / asi 2008 střecha, fasáda, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu  ano  ne

 ano

/

Parc.č. st.320/2 (zast.pl.a nádv. hlavní stavbou) a 741/1 (orná půda), pozemky jsou rovinné, přímo na sebe navazují, orientace stavebního pozemku je v ose východ - západ, má přímou návaznost na místní komunikaci, plně vybaveno všemi inž.sítěmi. Problematika přístupu do dvorní části je popsán v odd.Rizika. 2 2 607 m 2 průměrná 125 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné                   bez vlivu na OC Nedořešený přístup Ostatní omezení Ostatní finanční / právní omezení  ano  ne  doporučuji  není nutné

 zahrnuto v obvyklé ceně  zahrnuto v obvyklé ceně  zahrnuto v obvyklé ceně  ano  ne  doporučuji  není nutné

ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. popis vedlejší stavby ve st.320/2 jednoduchá zděná stavba se dvoře základním vybavením garáž ve dvoře st.320/2 jednoduchá zděná stavba garáže

-2-

poznámka přístup viz odd.Rizika přístup viz odd.Rizika

Obec 1 240 Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání:  výborná  dobrá  neutrální  nevhodná Okolí nemovitosti:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice / silnice I. třídy  silnice II. třídy Místopis: Obec Hroznová Lhota leží při silnici III.tř.č.4994 (Veselí n/Mor. - Velká n/Vel.), železnice není, autobusové spojení je vyhovující a proto dopravní obslužnost je na celkem dobré úrovni. Obchodní síť je pouze částečná - základní, služby také základní, škola, pošta, Obecní úřad i zdrav.středisko v obci je. Dům je v okrajové části obce, s přímou návaznosti na sousední obce Lipov, se kterou je obec Hroznová Lhota stavebně srostlá. Okolní zástavbu tvoří výlučně RD v nízkopodlažní zástavbě. Dům je koncový v řadové zástavbě, nepodsklepený, přízemní bez podkroví. Pozemky jsou plně zasíťovány, přístup je dobrý po zpevněné komunikaci. Návrh územního plánu z roku 1992 ponechává lokalitu stejnému využití, t.j. k rodinnému bydlení. Rizika: Nedořešený přístup Ke vstupu do oploceného nádvoří je používána i parc.č. 742/1. Tato parcela není předmětem ocenění, dle Nahlížení do KN e ve vlastnictví SJM Farkaš Pavel a Jana, Hroznová Lhota 257. V případě přechodu oceňované nemovitosti na jiného vlastníka, by přístup do nádvoří nebyl po právní stránce zajištěn. Ostatní omezení Znalec se dostavil k místnímu šetření vyvolaném objednatelem ocenění dne 7.12.2010 ve 14.00 hod. Vlastník nemovitosti, paní Farkašová, mi s překvapením oznámila, že důvody ocenění pominuly, neboť plní stanovené podmínky. Po telefonním rozhovoru se zástupcem objednatele ocenění však bylo rozhodnuto, že v ocenění mám pokračovat. Paní Farkašová i její společník mi však slušnou formou ale naprosto rozhodným způsobem oznámili, že mě do nemovitosti nepustí. Proto jsem ocenění provedl jen z náhledu, stejně tak i fotodokumentaci. Ostatní finanční / právní omezení V odd.C výše uvedeného LV je uvedeno Zástavní právo smluvní ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. Všechna tato nařízení jsou znalcem považována pouze za riziko, v žádném případě ne za práva či závady, a proto je jen věcí uživatele znaleckého posudku jakým způsobem budou řešena. Proto nijak neovlivňují stanovenou obecnou cenu nemovitosti. Při případném prodeji nemovitosti budou pouze z výtěžku přednostně uspokojeny oprávněné osoby. Znalci není známo, že by s nemovitostí byly spojeny nějaké práva či závady, které by měly vliv na stanovení ceny obecné a nebyly by zahrnuty do tohoto posudku. Popis / dispozice:

Dle náhledu a přiložené fotodokumentace od objednatele je dům nepodsklepený přízemní bez podkroví. Je situován jako koncový v uliční zástavbě, má sedlovou střechu s taškovou krytinou. Ve dvorní části je garáž a navazující vedlejší stavby skladu. Dispoziční řešení domu je zřejmě asi o velikosti 4+1 s úplným sociálním zázemím vč. koupelny a WC.

Konstrukce a vybavení Název Bourací práce

Popis ne

Svislé nosné konstrukce

zděné

Schodiště

vnitřní asi není

Střešní krytina Rozvod vody Rozvod plynu

tašková krytina, vlnitý plech asi studená i teplá asi zemní plyn

Okna

v části zdvojená plastová, i dřevěná zdvojená asi štukové omítky, keramické Dlažby a podlahy obklady asi vana, umývadlo, mísa WC Vybavení kuchyní

Vnitřní omítky a obklady Vybavení hygienických zařízení

Název Základy

Popis monolitické pasy z prostého i železového betonu Vodorovné nosné konstrukce asi dřevěné trámové polospalné s podhledem Střešní konstrukce sedlový krov, ve dvorní části i plochá Kanalizace asi provedena Rozvod elektro asi 220/380 V Ústřední topení asi ústřední topení plynový kotel Dveře a vrata asi dřevěná lakovaná

-3-

asi koberec na betoně, keramické dlažby asi kuchyňská linka, sporák

Ostatní vnitř. vybav.

asi není

Venkovní omítky a obklady

omítka s barevnou úpravou

Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:

Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí:

Název ad 1.) ad 2.) ad 3.)

2 517 500 Kč 165 000 Kč

Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:

Parcelní číslo 320/2 741/1

Výměra 2 433 m 2 2 174 m 2 2 607 m

Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 759 ze dne 21.11.2010 Snímek katastrální mapy ze dne 7.12.2010 Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti.

(vč. komentáře ke kupní ceně)

 ne  ne

1 384 625 Kč 85 000 Kč 325 470 Kč 1 795 100 Kč

750 000,- Kč Dům je umístěn v zóně rodinných domů vzdálené od centra obce asi 1,1 km, je situován jako koncový v uliční zástavbě u hlavní průjezdní komunikace. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou. Pro obec byl schválen návrh územního plánu v roce 1992, situování domu je z tohoto hlediska bezproblémové. Obec má v regionu velmi dobrou pověst, v obci probíhá v současnosti i výstavba nových RD, obchod s nemovitostmi je poměrně četný. Lokalita, do které je oceňovaný dům situován, je vhodná k bydlení, i když je rušena dopravním ruchem či exhalacemi z přilehlé st.komunikace II.tř., pozemek je plně vybavený s dobrou dopravní přístupností, není daleko od centra obce. RD jak svým vybavením, tak i dispozičním řešením odpovídá současným požadavkům na bydlení v regionu. V obci se s obdobnými nemovitostmi běžně obchoduje. Několik příkladů: 08/2007 - přízemní dům, převážně podsklepený s podkrovím, plně vybavené pozemky, postaveno v roce 1971, pravidelná a kvalitní údržba, technický i morální stav velmi dobrý, malá zahrádka. Obchodováno za 1,45 mil Kč 04/2008 - přízemní částečně podsklepený dům, částečné podkroví vestavěno v roce 1992, dům postaven v roce 1953, rozlehlé vedlejší stavby v nádvoří, velká zahrada s navazujícím "humnem", zemní sklep. Obchodováno za 1,23 mil Kč 11/2009 - sousední obec Tasov - částečně podsklepený dům s patrem, postaveno 1975, v roce 2001 provedena celková modernizace, přistavěná garáž, drobná vedlejší stavba v nádvoří, dobrá údržba. Obchodováno za 1,1 mil Kč Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Hroznová Lhota 1 450 000 Kč kupní smlouva Hroznová Lhota 1 230 000 Kč kupní smlouva Hroznová Lhota 1 100 000 Kč kupní smlouva

Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: orná půda: Celkem:

Zdůvodnění obvyklé ceny:

 ano  ano

Jednotková cena pozemku 2 350 Kč/m 2 80 Kč/m

počet stran A4 v příloze 2 1 1 1

Dle zápisů v LV nebyla nemovitost dlouhodobě obchodována, jen v roce 1988 přešla na stávajícího vlastníka darovací smlouvou, proto není možno nijak hodnotit nabývací cenu. RD je umístěn v zóně rodinných domů, na okraji zastavěné části obce přičemž do absolutního centra je cca 1,1 km, jako koncový v uliční zástavbě. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, v dosahu jsou všechny inž.sítě a napojení na ně je bezproblémové. Negativní dopady s ohledem na situování nemovitosti odhadci nejsou k datu ocenění známé, snad jen blízkost poměrně rušné komunikace II.třídy. Pro obec byl odsouhlasen návrh územního plánu v roce 1992, podle něj se pozemek nachází v současně zastavěném území obce, v lokalitě kde je uvažováno se současným stavem využití.

-4-

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 1.12.1988, č.j. 4112/88, pro obory: - ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti - stavebnictví, odvětví stavební různá, spec. stavební konstrukce Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5567. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojeného dokladu číslo 5567.

Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.

-5-

-6-

-7-

Katastrální mapa z Nahlížení do KN

-8-

Situování v lokalitě

Silniční mapa

Plán obce (stavební propojenost Hroznová Lhota - Lipov)

Letecký náhled domu s navazujícím pozemkem

-9-

- 10 -