Znalecký posudek č. 30 2015 O ceně bytové jednotky č.439/6 v objektu čp. 439, 440, dále podíl ve výši 728/11506 na společných částech domu čp. 439, 440 a pozemků č. parc. st. 675/2, st. 675/24, - vše zapsané v katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora, pro obec a k.ú. Kutná Hora.
Objednatel posudku:
Účel posudku:
Mgr. Veronika Jakubovská Česká 325 284 01 Kutná Hora
dle usnesení soudního exekutora č.j. 192 EX 481/15-18
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 3.7. 2015 posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy
Posudek obsahuje 9 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy, 28.7.2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne 3.7.2015, č.j. 192 EX 481/15-18 vydaného Exekutorským úřadem Kutná Hora, Vocelova 394, 284 01 Kutná Hora, je předmětem znaleckého posudku : - zjištění ceny nemovitostí - určení příslušenství nemovitých věcí - zjištění věcných břemen, výměnků a nájemní, pachtovní či předkupní práva Výše uvedená nemovitost je oceněna cenou obvyklou podle zvláštního předpisu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ke dni prohlídky. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za cenu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji bytových jednotek. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných bytů v dané lokalitě za určité období.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti nebyla umožněna, ocenění je provedeno podle informací správce domu p. Škarky.
3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora - list vlastnictví č. 12773 - k.ú Kutná Hora, - kopie katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Středočeský Kutná Hora Kutná Hora (677710)
List vlastnictví číslo: 12755
5. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace je založena v archivu na stavebním úřadě.
6. Celkový popis nemovitosti Při místním šetření bylo zjištěno, že bytový dům se nachází v klidné městské části města Kutné Hory - část Žižkov, objekt je užíván dle informace správce od roku 1972. Přístup je po zpevněné místní komunikaci, dům je napojen na veškeré rozvody. Příslušenství u pozemků nebylo zjištěno. Práva a závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které by nezanikly dražbou.
7. Obsah posudku I. Pozemky a) Pozemky na LV číslo 12755 II. Byt a) Bytová jednotka č. 439/6
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 –0,01 0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 +
Pi) = 0,990
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00
0,00 0,00 0,03 –0,01 0,00 0,00
–5– 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bez dalších vlivů
0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 1,010 i=2
I. Pozemky
a) Pozemky na LV číslo 12755 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Kutná Hora Název okresu: Kutná Hora Základní cena pozemku: ZC = 1 205,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,990 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,010 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,000 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 205,0000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 675/2 zastavěná plocha a nádvoří 167 675/24 zastavěná plocha a nádvoří 167 Součet: 334 Pozemky na LV číslo 12755 – určená cena: Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky na LV číslo 12755 Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 439/6 – spoluvlastnický podíl: 672 / 29 780
Cena [Kč] 201 235,– 201 235,– 402 470,– 402 470,– Kč
402 470,– Kč 402 470,– Kč 9 081,93 Kč
–6– II. Byt
a) Bytová jednotka č. 439/6 – § 38 Jedná se o zděný objekt s valbovou střechou. Objekt byl kolaudován v roce 1972. V suterénu je prádelna, sušárna, mandl a kočárkárna. V roce 2008 bylo provedeno zateplení štítů a v roce 2013 byla provedena oprava balkonů, ostatní prvky jsou původní. Výměna oken v domech probíhá průběžně. Obytná jednotka se nachází ve druhém nadzemním podlaží, dle informací nebyla v této jednotce prováděna za dobu užívání žádná větší oprava ani nebyla provedena výměna oken. Podlahové plochy jednotky (PP): Název předsíň koupelna WC pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 kuchyň balkon sklep
Plocha [m2] celková koef. započítaná 7,00 1,00 7,00 3,50 1,00 3,50 0,80 1,00 0,80 21,00 1,00 21,00 14,00 1,00 14,00 10,80 1,00 10,80 6,00 1,00 6,00 2,60 0,17 0,44 9,50 0,80 7,60 75,20 71,14
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Kutná Hora Počet obyvatel: 20 349 Základní cena (ZC): 17 272,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*
–7– *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
1972 43 0,785 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,734
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 12 677,65 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,990 Index polohy (IP): 1,010 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 71,14 × 12 677,65 × 0,990 × 1,010 =
901 797,83 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 402 470,– Kč Spoluvlastnický podíl: × 672 / 29 780 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 9 081,93 Kč 9 081,93 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 910 879,76 Kč Bytová jednotka č. 439/6 – určená cena:
910 879,76 Kč
–8–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky na LV číslo 12755 Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 439/6 – spoluvlastnický podíl: 672 / 29 780
402 470,– Kč 402 470,– Kč 9 081,93 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 439/6 Cena po zaokrouhlení podle § 50:
910 879,76 Kč 910 880,– Kč
Ocenění porovnávací metodou Při stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti byly vyhodnoceny všechny vlivy na tuto cenu, bylo provedeno porovnání ve stejné lokalitě a na základě zjištěných skutečností lze stanovit cenu obvyklou: ve výši:
1 200 000,- Kč,
slovy: jedenmiliondvěstětisícKč
Vrdy, 28.7.2015 Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy
–9–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.11.1985 - č.j. : Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, je v souladu s ustanovením § 127 OSŘ a prohlašuji, že jsem si vědom následků nepravdivého podání znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 30 2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 30 2015 podle připojené likvidace.
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Snímek KN Fotodokumentace objektu Nabídky pro porovnání
– 10 –
– 11 –
– 12 –
– 13 –
– 14 –
– 15 –
– 16 –
– 17 –
