ZNALECKÝ POSUDEK č. 4142 - 162 - 2013
o ceně obvyklé podílu 1/3 samostatně stojícího rodinného domu č.p. 391, or.č. 8 s příslušenstvím, které se sestává z garáže, venkovních úprav a stavbou dotčených pozemků parc.č. St. 2339 - zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 2633/6 - zahrada včetně trvalých porostů v katastrálním území Kolín, obec Kolín (ul. Bachmačská), okres Kolín, kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutorka Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 - Krč
Účel znaleckého posudku:
exekuční řízení č.j. 095 Ex 795/13
Posudek vypracoval:
Zdeněk Salvet Přímětická 1185/8 140 00 Praha 4 - Michle
Znalecký posudek obsahuje celkem 28 (slovy: dvacetosm) číslovaných stran formátu A4 včetně titulní strany, příloh a části fotodokumentace a předává se ve dvou vyhotoveních objednatelce znaleckého posudku paní JUDr. Janě Tvrdkové, soudní exekutorce.
V Praze, 15. 7. 2013
NÁLEZ
Znalecký úkol Předmětem zjištění ceny obvyklé je podíl 1/3 samostatně stojícího rodinného domu č.p. 391, or.č. 8 s příslušenstvím, které se sestává z garáže, venkovních úprav a stavbou dotčených pozemků parc.č. St. 2339 - zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 2633/6 - zahrada včetně trvalých porostů v katastrálním území Kolín, obec Kolín (ul. Bachmačská), okres Kolín, kraj Středočeský. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice definice uvedené v §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu,
-2-
g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 3. 10. 2013 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 3014 pro katastrální území Kolín, obec Kolín, okres Kolín, kraj Středočeský. Kopie katastrální mapy. Nabývací doklad resp. darovací smlouva.
Místopis Město Kolín se nachází na východním okraji Středočeského kraje, přičemž vlastní nemovitost je situována na severozápadním okraji bývalého okresního města, v zástavbě rodinných domů obdobného rozsahu a charakteru v lokalitě zv. Pražské předměstí. Přístup k domu je z místní městské zpevněné komunikace, na rohu ulic Bachmačská a V Zídkách. Spojení s veřejnou dopravou (MHD bus a ČD) je v dosahu do 300 resp. 700 m, zásobování lokality včetně zastoupení občanské vybavenosti je dostatečné v místě. Polohu nemovitosti hodnotím z hlediska stávajícího využití jako dobrou.
Celkový popis Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící podsklepná zděná budova s dvěma nadzemními podlažími, která je opatřená kombinací valbové a sedlové střechy bez vestavěného obytného podkroví. Rodinný dům je postavený v západním rohu obou výše uvedených ulic, přičemž průčelí domu tvoří stavební čáru jednotlivých ulic. Mimo dům v opačném rohu zahrady se nachází garáž se stáním pro osobní vozidlo vlastníka domu, přístupná vjezdem z Bachmačské ulice. Rodinný dům dispozičně obsahuje dvě samostatně bytové jednotky obdobného rozsahu přístupné ze společné schodišťové chodby domu. Rodinný dům je napojený na veřejné inženýrsko-energetické sítě v rozsahu vodovodní, kanalizační a elektro NN přípojky včetně přípojky veřejného rozvodu zemního plynu. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti jako celku, která byla postavena dle svědectví všech přítomných v roce 1928 je velmi špatný. Stavba není v posledních letech udržována vajma nezbytně nutných oprav, vlastní rodinný dům vykazuje nutnost zásadní rekonstrukce. Pozemek zahrady, jenž tvoří jednotný funkční celek je rovněž zanedbaný, trvalé porosty jsou nekultivované a přesstárlé.
-3-
Podstatnou zátěží rodinného domu jsou dvě platná věcná břemena bytu v 1. patře domu a užívání společných částí nemovitosti ve prospěch Kratochvíla Miloše a Kratochvílové Hany, rodičů spoluvlastníků nemovitosti resp. povinnost k Čadkové Daně, Karbusické Janě a povinného Kratochvíla Petra (viz. darovací smlouva a výpis z listu vlastnictví č. 3014 pro kat. území Kolín v příloze tohoto znaleckého posudku.
OCENĚNÍ
Ocenění majetku obecnou metodikou
1. Ocenění staveb nákladovou metodou
1.1 Rodinný dům č.p. 391
Věcná hodnota dle THU Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící zděná, v celém rozsahu podsklepená stavba s dvěma nadzemními podlažími, která je opatřena kombinací valbové a sedlové střechy s možnosti vestavby obytného podkroví. Vstup do rodinného domu je z prostoru nádvoří naproti od vstupu na pozemek z místní městské zpevněné komunikace. Přízemí dispozičně obsahuje byt 3+1 a patro rovněž 3+1, oba byty samostatně přístupné z chodby společného schodiště. Podzemní, společná část domu obsahuje 3 místnosti (přev. skladové), nebytový prostor, sklep, prádelnu a WC. Charakter a stávající konstrukční stav rodinného domu v čase zjištění je určený výhradně k trvalému bydlení. Stavebně technický stav rodinného domu, který byl postavený dle sdělení přítomných v roce 1928 je úměrný stáří stavby, charakteru stavby, vybavení a její v posledních letech podprůměrné údržbě. Rodinný dům je vybaven převážně standardními prvky a v čase zjištění stávajícího stavu vykazuje nutnost zásadní rekonstrukce. Pro zjištění opotřebení rodinného domu volím tzv. analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby s ohledem na jejich stávající stav popř. rekonstrukci či výměnu prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti.
-4-
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 134,52 m2 2,85 m 2 131,07 m 3,25 m 2 126,05 m 3,20 m
Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Sklep (10,40*9,25+6,20*3,55+5,60*1,40+3,00*1,15+2, 95*1,70)*(0,10+2,60+0,25) Přízemí (10,40*9,25+6,20*3,55+5,60*1,40+2,95*1,70)*( 3,00+0,25) Patro (10,40*9,25+6,20*3,55+5,60*1,40)*(2,95+0,25) Zastřešení (10,40*9,25+6,20*3,55+5,60*1,40)*(0,10+(3,10+ 0,20)*1/3) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Sklep Přízemí Patro Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
=
[m3] 396,82 m3
=
425,96 m3
= =
403,36 m3 151,26 m3
Typ
Obest. prostor 396,82 m3 425,96 m3 403,36 m3 151,26 m3 1 377,40 m3
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří [%] [%] [%] [%] 1. Základy P 4,45 100,00 4,45 4,44 85 2. Zdivo S 25,16 100,00 25,16 25,15 85 3. Stropy S 9,63 100,00 9,63 9,62 85 4. Střecha S 4,35 100,00 4,35 4,35 5. Krytina S 3,11 100,00 3,11 3,11 6. Klempířské konstrukce S 0,72 100,00 0,72 0,72 7. Vnitřní omítky S 6,63 100,00 6,63 6,63 8. Fasádní omítky S 3,42 100,00 3,42 3,42 10. Vnitřní obklady S 2,48 100,00 2,48 2,48 11. Schody S 4,04 100,00 4,04 4,04 85 12. Dveře S 3,52 100,00 3,52 3,52 -5-
v návaznosti na dělení Živ. 120 120 120
120
Opotř. části 70,83 70,83 70,83 80,00 85,00 90,00 80,00 90,00 70,00 70,83 75,00
Opotř. z celku 3,1449 17,8137 6,8138 3,4800 2,6435 0,6480 5,3040 3,0780 1,7360 2,8615 2,6400
13. Okna S 5,49 14. Podlahy obytných místností S 2,38 15. Podlahy ostatních místností S 1,45 16. Vytápění S 4,35 17. Elektroinstalace S 4,14 18. Bleskosvod S 0,52 19. Rozvod vody S 2,90 20. Zdroj teplé vody S 1,66 21. Instalace plynu S 0,52 22. Kanalizace S 3,00 23. Vybavení kuchyně S 0,52 24. Vnitřní vybavení S 5,18 25. Záchod S 0,41 Součet upravených objemových podílů:
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
5,49 2,38 1,45 4,35 4,14 0,52 2,90 1,66 0,52 3,00 0,52 5,18 0,41 100,03
5,49 2,38 1,45 4,35 15 4,14 0,52 2,90 1,66 15 0,52 15 3,00 0,52 5,18 0,41 Opotřebení:
30
30 40
80,00 75,00 80,00 50,00 75,00 85,00 75,00 50,00 37,50 60,00 65,00 60,00 65,00
4,3920 1,7850 1,1600 2,1750 3,1050 0,4420 2,1750 0,8300 0,1950 1,8000 0,3380 3,1080 0,2665 71,9349
Popis masivní základové pasy s nedostatečnou izolací proti vlhkosti zdivo v tl. nad 45 cm dřevěné trámové s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný pálená krytina kompletní z pozinkového plechu VP omítky hladké VPC omítky hladké nejsou součástí rodinného domu keramický obklad kuchyňského koutu, koupelny a WC betonové náplňové dřevěná špaletová PVC, vlysy, koberec a keramická dlažba keramická dlažba a cementový potěr bez povrchové úpravy etážové s kotlem na zemní plyn (2*) 220/380 V, jištění automaty jímací tyč součástí hřebene střechy rozvod studené i TUV kombinace s teplovodní soustavou rozvod zemního plynu v ocel. trubkách odkanalizování zař. předmětů do veř. kanalizační sítě elektrický a plynový sporák umyvadlo, vana, WC, sprchový kout splachovací není součástí rodinného domu
-6-
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Ocenění 131 255
[m2] [m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
1 377,40 4 724 100,00 6 506 840
roků roků % Kč
71,93 1 826 151
1.2 Garáž
Věcná hodnota dle THU Oceňovaná garáž je samostatně stojící nepodsklepená stavba s jedním nadzemním podlažím, která je opatřená pultovou střechou bez možnosti vestavby užitného podkroví. Dispozičně obsahuje jedno odstavné stání pro osobní vozidlo vlastníka nemovitosti. Samostatný vjezd do garáže je zajištěný sklopnými vraty z prostoru místní městské zpevněné komunikace (z Bachmačské ulice). Stavebně technický stav garáže, která byla dle dostupných informací v roce 1932 je úměrný stáří stavby a její nedostatečné údržbě. Pro zjištění opotřebení garáže volím tzv. analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby s ohledem na jejich stávající stav. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 17,66 m2 2,60 m
Název Nadzemní část Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Nadzemní část 5,35*3,30*(0,10+2,45+0,15+0,25*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Nadzemní část Obestavěný prostor - celkem: -7-
=
Typ
[m3] 49,88 m3
Obest. prostor 49,88 m3 49,88 m3
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení
OP [%] 1. Základy S 6,47 2. Obvodové stěny S 31,39 3. Stropy S 27,32 5. Krytina S 5,94 6. Klempířské konstrukce S 3,02 7. Úpravy povrchů S 5,01 10. Vrata S 7,09 11. Podlahy P 7,51 12. Elektroinstalace S 6,26 Součet upravených objemových podílů: Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
UP [%] 6,47 31,39 27,32 5,94 3,02 5,01 7,09 7,51 6,26 100,01
PP Stáří [%] 6,46 81 31,39 81 27,32 81 5,94 81 3,02 81 5,01 81 7,09 33 7,51 81 6,26 81 Opotřebení:
Živ. 110 110 110
40
Opotř. části 73,64 73,64 73,64 75,00 75,00 75,00 82,50 65,00 70,00
Popis betonové základové pasy s částečnou izolací proti vlhkosti zdivo v tl. do 30 cm podhled pultové střechy pultová střecha asfaltové pásy žlaby a svody z pozinku VP omítka hladká nejsou součástí garáže nejsou součástí garáže ocelová typu HORIZONT betonové dlaždice 220 V světelná Ocenění 18 15
[m2] [m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
49,88 4 268 100,00 212 868
roků roků % Kč
73,58 56 237
-8-
Opotř. z celku 4,7571 23,1156 20,1184 4,4550 2,2650 3,7575 5,8492 4,8815 4,3820 73,5813
1.3 Stavební pozemky Popis Při zjištění ceny obvyklé vycházím z místního šetření a údajů uvedených na internetových stránkách spádového místního úřadu a realitních společností, které obchodují v daném místě s nemovitostmi. V dané lokalitě, se pohybují jednotkové ceny pozemků obdobného rozsahu a charakteru v aktuálním cenovém rozpětí od 1 050,- Kč/m2 do 1 800,- Kč/m2. S ohledem na skutečnost, kdy oceňované stavební pozemky jsou již zastavěny a jsou k nim přivedeny kompletní inženýrsko-energetické sítě včetně místní městské zpevněné komunikace, stanovuji reálnou cenu obvyklou stávajícího souboru stavebních pozemků v jednotkové výši 1 675,- Kč/m2, v horní polovině výše uvedeného cenového rozpětí. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) 60 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 102 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 102% + 10% * (100 % + 102%) 122,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku částečně neodpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a nedosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Z toho důvodu zvyšuji cenu pozemků dle 1.4.1. o cca 60 %. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,7500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,00 1,00 2,1460 1,7500 122,20 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 400,00 0,40 2,1460 1,7500 122,20
-9-
Upr. cena [Kč/m2] 3 337,89 1 335,16
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zast.plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo St. 2339 2633/6
Stavební pozemky - zjištěná cena
Výměra [m2] 136,00 664,00
Jedn. cena [Kč/m2] 3 337,89 1 335,16
Cena [Kč] 453 953,04 886 546,24 1 340 499,28
=
1 340 499,28 Kč
2. Výnosové ocenění 2.1 Rodinný dům č.p. 391 Při zjištění ceny rodinného domu č.p. 391 v k.ú. Kolín s příslušenstvím vycházím při porovnání cen dle jednotlivých metodik z tzv. výnosové hodnoty. Při stanovení jednotkové ceny nájmu rodinných domů obdobného charakteru a rozsahu jsem vycházel z údajů uvedených na příslušných internetových stránkách pro danou lokalitu. Výše ceny nájmu se u obdobných rodinných domů v k.ú. Roztoky u Prahy pohybuje v cenovém rozpětí od 9 000,- Kč/měs do 25 000,- Kč/měs. V daném případě volím tzv. simulovaný nájem ve výši 20 000,- Kč/měs, v horní polovině výše uvedeného cenového rozpětí za předpokladu odhadu částky 500 000,- vložených do řádného uvedení do standardního provozu. Důvodem k tomu je skutečnost, že dům je oproti srovnatelným domům vybaven dle svědectví vlastníka mírně podstandardně, není od doby svého vzniku zásadně rekonstruován. Výhodou nemovitosti je její situování téměř v centru města. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
1. Obytné prostory
podlaží
2 * b.j.
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 270 890 20 000 240 000
Celkový výnos za rok:
míra kapit. [%] 6,00
240 000
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*r ok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok - 10 -
270 6 719 708 890 240 000 95 % 228 000 4 500
Pojištění 0,10 % * RC Opravy a údržba 1,00 % * RC Správa nemovitosti 0,30 % * RC Ostatní náklady Náklady celkem V N=Nh-V Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Výnosová hodnota Cv
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
6 720 67 197 20 159 6 000 104 576 123 424 6,00 2 057 067
Kč Kč
500 000 1 557 067
3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 391 Oceňovaná nemovitost
Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
269,58 m2 1 427,28 m3 148,72 m2 800,00 m2
Rodinný dům 1 Celková cena: 2 990 000 Kč za nemovitost Adresa: Bachmačská, Kolín II Popis: Prodej dvougenerační vily v klidné lokalitě města Kolín. Dispozice: 2.NP, celkově podsklepený, s volným půdním prostorem. Dvě bytové jednotky s odděleným měřením energií. Zastavěná plocha 243 m2, užitná plocha 409 m2, podlahová plocha 200 m2, plocha pozemku celkem513 m2. K domu náleží garáž a zahrada. Dům je po částečné rekonstrukci. Kompletní napojení na IS. Vhodný k trvalému bydlení i k podnikání.
Rodinný dům 2 Celková cena: 5 490 000 Kč za nemovitost Adresa: Kmochova, Kolín II Popis:
- 11 -
Prodej částečně podsklepeného řadového dvoupodlažního rodinného dům po rekonstrukci v roce 2006 v centru Kolína, ul. Kmochova. Výborně dispozičně vyřešený a prostorný dům s vysokými stropy 290 cm. Obytná plocha bez sklepa, terasy, půdy a schodiště 307 m2, celková užitná plocha 368 m2, zastavěná pl. 232 m2, zahrada 53m2, terasa 47 m2. Celková výměra parcely 285 m2 západní orientace. 1.NP 188,2 m2, obchod s výlohou, dvě velké místnosti (jedna se vstupem na zahrádku a prosvětlena světlovody), kuchyňský kout, 2x WC, hala, garáž. Betonové schodiště. 2. NP 186,6m2, čtyři pokoje, kuchyňský kout, koupelna s vanou a s WC, šatna, hala a velká terasa se vstupem ze dvou pokojů a haly. Plastová okna. Prostorná půda cca 130 m2 vdodná k vestavbě – lze výrazně zvednou krov. Zahrada rovinná, obdélníková, oplocena vyšší zdí = absolutní soukromí! Veškeré inženýrské sítě: vodovod, elektřina, plyn, kanalizace. Vytápěno elektrickými sálavými panely na stropě (vysoký komfort vytápění) a krbovými kamny. Dobrá dostupnost do Prahy (vlakem 56 min. - stanice 240 m od domu a autem 45 min.). Sedlová střecha – plech. V domě sklep (cca 60 m2). Veškerá občanská vybavenost v místě
Rodinný dům 3 Celková cena: 2 480 000 Kč za nemovitost Adresa: Zborovská, Kolín II Popis: Prodej rodinného domu v oblíbené lokalitě města Kolína. Dům je dispozičně řešen jako 5+1. V přízemí jsou tři místnosti, které slouží na uskladnění ovoce a dílna. Zde také může být vybudována technická místnost pro centrální vytápění domu a prádelna. V patře jsou tři místnosti kuchyň s výhledem do zahrady, obývací pokoj a malá ložnice. V nejvyšším patře jsou také tři místnosti – dvě velké a jedna malá. Užitná plocha 195 m2, plocha pozemku 321 m2. Vytápění domu je zajišťují vafky. Na pozemku je vlastní studna na užitkovou vodu. Dům je napojen na městskou vodu i kanalizaci, dále pak ne veřejný plynovod. Za domem je garáž a dílna. V domě můžou také vzniknout dvě zcela oddělené bytové jednotky. Dům je v původním stavu, pouze elekřina je nově rozvedena v druhém patře.
Rodinný dům 4 Celková cena: 2 690 000 Kč za nemovitost Adresa: Šotnovská, Kolín II Popis: Rodinný dům se zahradou a dvojgaráží v lokalitě nedaleko centra města. Zastavěná plocha 130 m2, podlahová plocha 160 m2, užitná plocha 190 m2, celková plocha pozemků 706 m2. Dvougeneračního dům je částečně podsklepený, napojený na veřejné sítě (voda, plyn, el, kanalizace), v přízemí je byt 3+1 a v patře částečně zrekonstruovaný byt 3+kk. Prostorná půda je vhodná k půdní vestavbě. Za domem je okrasná zahrada a samostatně stojící dvojgaráž.
- 12 -
Srovnatelné nemovitosti
Název: Rodinný dům 1 Lokalita Kolín II, Bachmačská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,85 1,05 1,00 0,90 0,70 1,05 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
409,00 m2
513 m2
Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,59 4 316 Celková cena Jednotková cena 2 990 000 Kč
7 311 Kč/m2
Název: Rodinný dům 2 Lokalita Kolín II, Kmochova ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,85 0,85 0,90 0,75 0,65 1,20 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
368,00 m2
384 m2
Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,38 5 675 Celková cena Jednotková cena 5 490 000 Kč
- 13 -
14 918 Kč/m2
Název: Rodinný dům 3 Lokalita Kolín II, Zborovská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,85 1,20 1,00 0,85 0,80 1,25 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
195,00 m2
321 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,87 11 027 Celková cena Jednotková cena 2 480 000 Kč
12 718 Kč/m2
Název: Rodinný dům 4 Lokalita Kolín II, Šotnovská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,85 1,05 0,95 0,90 0,80 1,05 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
190,00 m2
706 m2
Celkový Upravená j. cena Kč/m2 koef. KC 0,64 9 075 Celková cena Jednotková cena 2 690 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
- 14 -
14 158 Kč/m2
4 316 Kč/m2 7 523 Kč/m2 11 027 Kč/m2 7 523 Kč/m2 269,58 m2 2 028 050 Kč
4. Ocenění věcných břemen 4.1 Věcné břemeno bytu 1 Popis Rodinný dům je zatížený tzv. Věcným břemenem bytu pro pana Miloše Kratochvíla, otce spoluvlastníků nemovitosti. Hodnotu věcného břemena bytu v patře rodinného domu č.p. 391 v kat. území Kolín stanovuji v souladu se Sdělením ministerstva financí čj. 162/38 024/1999 k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům. Oceňování práv odpovídající věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v § 18 hlavy třetí. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši ceny obvyklé. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. V dané lokalitě jsou nemovitosti obdobného rozsahu a charakteru pronajímány v cenovém rozpětí od 4 000,- Kč do 10 000,- Kč za měsíc. S ohledem na stav předmětné nemovitosti, její situování a užívání bytu spolu s manželkou Hanou Kratochvílovou stanovuji cenu obvyklou hypotetického nájmu bytu v patře rodinného domu v objektivní výši 2 000,- Kč za měsíc, v polovině nejnižší částky výše uvedeného cenového rozpětí. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 24 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 24 000,00 Kč * 100 % = 24 000,00 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 24 000,00 Kč * 10 let = 240 000,00 Kč Ocenění věcného břemene činí
=
240 000,00 Kč
4.2 Věcné břemeno bytu 2 Popis Rodinný dům je zatížený tzv. Věcným břemenem bytu pro paní Hanu Kratochvílovou, matku spoluvlastníků nemovitosti. Hodnotu věcného břemena bytu v patře rodinného domu č.p. 391 v kat. území Kolín stanovuji v souladu se Sdělením ministerstva financí čj. 162/38 024/1999 k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům. Oceňování práv odpovídající věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v § 18 hlavy třetí. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši - 15 -
ceny obvyklé. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. V dané lokalitě jsou nemovitosti obdobného rozsahu a charakteru pronajímány v cenovém rozpětí od 4 000,- Kč do 10 000,- Kč za měsíc. S ohledem na stav předmětné nemovitosti, její situování a užívání bytu spolu s manželem Milošem Kratochvílem stanovuji cenu obvyklou hypotetického nájmu bytu v patře rodinného domu v objektivní výši 2 000,- Kč za měsíc, v polovině nejnižší částky výše uvedeného cenového rozpětí. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 24 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 24 000,00 Kč * 100 % = 24 000,00 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 24 000,00 Kč * 10 let = 240 000,00 Kč Ocenění věcného břemene činí
=
240 000,00 Kč
4.3 Věcné břemeno užívání 1 Popis Rodinný dům je zatížený tzv. Věcným břemenem užívání společných částí domu pro pana Miloše Kratochvíla, otce spoluvlastníků nemovitosti. Hodnotu věcného břemena užívání společných částí rodinného domu č.p. 391 v kat. území Kolín stanovuji v souladu se Sdělením ministerstva financí čj. 162/38 024/1999 k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům. Oceňování práv odpovídající věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v § 18 hlavy třetí. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši ceny obvyklé. V daném případě stanovuji cenu obvyklou měsíčního výnosu v objektivní výši 1 000,- Kč. Důvodem k tomu je skutečnost, že stav nemovitosti resp. společných částí domu je velmi špatný a vykazuje nutnost zásadní rekonstrukce. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 12 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 12 000,00 Kč * 100 % = 12 000,00 Kč - 16 -
Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 12 000,00 Kč * 10 let = 120 000,00 Kč Ocenění věcného břemene činí
=
120 000,00 Kč
4.4 Věcné břemeno užívání 2 Popis Rodinný dům je zatížený tzv. Věcným břemenem užívání společných částí domu pro paní Hanu Kratochvílovou, matku spoluvlastníků nemovitosti. Hodnotu věcného břemena užívání společných částí rodinného domu č.p. 391 v kat. území Kolín stanovuji v souladu se Sdělením ministerstva financí čj. 162/38 024/1999 k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům. Oceňování práv odpovídající věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v § 18 hlavy třetí. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši ceny obvyklé. V daném případě stanovuji cenu obvyklou měsíčního výnosu v objektivní výši 1 000,- Kč. Důvodem k tomu je skutečnost, že stav nemovitosti resp. společných částí domu je velmi špatný a vykazuje nutnost zásadní rekonstrukce. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 12 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 12 000,00 Kč * 100 % = 12 000,00 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 12 000,00 Kč * 10 let = 120 000,00 Kč Ocenění věcného břemene činí
=
Věcná břemena celkem
120 000,00 Kč
720 000,00 Kč
- 17 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Při zjištění ceny obvyklé vycházím jednak porovnáním zjištěných hodnot dle jednotlivých metodik, zvláště pak kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě. V Kolíně jsou nabízeny k obchodování nemovitosti, částečně srovnatelné s posudkem dotčeným rodinným domem. Při zjištění srovnávací hodnoty jsem vycházel z vlastního štření a údajů uvedených na realitních internetových stránkách. Při zjištění ceny obvyklé jsem rovněž použil a kladl důraz na tzv. výnosovou metodu. 1. Věcná hodnota 2. Výnosová hodnota 3. Porovnávací hodnota
3 223 000,- Kč 1 558 000,- Kč 2 028 000,- Kč
Cena nemovitosti jako celku dle váženého průměru
1 835 000,- Kč
Odečet ceny obvyklé věcných břemen
- 720 000,- Kč
Po zvážení všech skutečností a zjištění výše uvedeného stanovuji cenu obvyklou nemovitosti jako celku, rodinného domu č.p. 391 s příslušenstvím, které se sestává z garáže, venkovních úprav a stavbou dotčených pozemků parc.č. St. 2339 a parc.č. 2567/2 v katastrálním území Kolín váženým průměrem v objektivní výši 1 115 000,- Kč. Základní cenu obvyklou podílu ve výši 1/3, který je ve vlastnictví povinného Petra Kratochvíla (r.č. 630221/1333) stanovuji matematickým přepočtem ve výši 1 115 000,- Kč*1/3 = 371 667,Kč. S ohledem na skutečnost, kdy se jedná o podílové spoluvlastnictví předmětné nemovitosti neboť nebyly při místním šetření shledány jiné skutečnosti, ponižuji zjištěnou cenu obvyklou podílu 1/3 o cca 20%. Po odpočtu stanovuji cenu obvyklou podílu 1/3 rodinného domu č.p. 391 s příslušenství včetně podílu na ceně obvyklé stavbou dotčených stavebních pozemcích v k.ú. Kolín v zaokrouhlené výši
297 000,- Kč (Slovy: dvěstědevadesátsedmtisíc Kč) V Praze, 17. 11. 2013
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni, dne 6.10.1993, č.j. 2052/93, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady staveb a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod č. 4142 - 162 - 2013 znaleckého deníku. - 18 -
FOTODOKUMENTACE
- 19 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 3. 10. 2013 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 3014 pro katastrální území Kolín, obec Kolín, okres Kolín, kraj Středočeský. Kopie katastrální mapy. Nabývací doklad resp. darovací smlouva.
- 20 -
