ZNALECKÝ POSUDEK č. 3104-26-2015 o ceně nemovitosti - rozestavěného rodinného domu čp.131 v ul. Jana Štursy s vedlejší stavbou a pozemkem v kat.úz. České Budějovice 3
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Břeclav usnesením č.j. 160 EX 8085/12-71 ze dne 28.7.2015 17.listopadu 1a 690 02 Břeclav
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28.7.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Jan Balej J. Opletala 27 370 12 České Budějovice
Počet stran: 11 včetně titulního listu + fotodokumentaci. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Českých Budějovicích 9.9.2015
A. NÁLEZ 1. Základní informace Rozestavěný rodinný dům čp.131 v ul. Jana Štursy s vedlejší stavbou a pozemkem v kat.úz. České Budějovice 3 Adresa předmětu ocenění: Jana Štursy 131 370 01 České Budějovice Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: České Budějovice Katastrální území: České Budějovice 3 Počet obyvatel: 93 253 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 290,00 Kč/m2 Název předmětu ocenění:
2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.9.2015 za přítomnosti znalce (povinný k nezastižení).
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Výpis z katastru nemovitostí č.2183 pro kat.úz. České Budějovice 3, vydaný katastrálním úřadem v Českých Budějovicích dne 28.7.2015 2. Informace a údaje, získané při místním šetření
4. Celkový popis nemovité věci Oceňovanou nemovitostí je starý řadový vnitřní rodinný dům, postavený podle odhadu před 90 roky. Vzhledem k faktu, že vlastník (povinný) není delší dobu k zastižení, byl znalec nucen provést místní šetření sám, pouze za pomoci sousedů, aby bylo možné vyfotografovat objekt ze žebříku ze strany odvrácené od příjezdové komunikace. Jak je zřejmé z fotografií, dům má z obou stran otlučenou omítku až na obvodové zdivo. Podle informací sousedů byla minulý rok vyměněna plastová okna a francouzské okno do dvorka, stejně jako tašková glazovaná krytina a klempířské konstrukce (jen žlaby). Na západním konci domku jsou původní průjezdná dřevěná vrata dosud s dřevěným(!) překladem. To je vše, co bylo lze z vnějšku odpozorovat. Na straně dvorku je vedlejší stavba kolny, ta je však dosud netknutá opravami, stejně jako dřevěný dřevník na pilířkách. Zejména tato stavba, která není zaznamenána ani v katastru, je ve stavu, že je i znalci s podivem, že ji jakákoliv větší vichřice nezlikvidovala. Proto znalec považuje tuto stavbu za bezcennou. Dvorek sám slouží jako sklad materiálu zřejmě k další rekonstrukci vnitřních prostor domku, podle tvaru plachty, jímž je materiál přikrytý lze soudit, že jde o prkna či fošny. Na fotografii z ulice lze usoudit, že domek je napojen na městské inženýrské sítě, tj. elektřinu, plyn a vodu. Rozvaděče jsou poměrně nové, podle nedokončených drážek v cihelné zdi je téměř jisté, že elektrorozvod , stejně jako ostatní sítě, nejsou od rozvaděčů dosud rozvedené uvnitř domu. Tam jsou zřejmě dosud otlučené nosné i nenosné příčky, podlaha je posud betonová základová deska. Vedlejší stavba kolny je zděná s pultovou střechou z betonových tašek bez klempířských konstrukcí, s betonovou podlahou, beze stropu. Z venkovních úprav je možné uvést jen zděné, zevnitř neomítnuté oplocení dvorku mezi RD a kolnou. Totéž oplocení na západní straně je vlastnictvím souseda. Poznámka: Obvyklou cenu nemovitosti je podle názoru znalce třeba porovnat se zjištěnou cenou podle současného platného cenového předpisu a posléze s nabídkami -2-
realitních kanceláří podle stáří a stavu stavby.
5. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.131 v ul. Jana Štursy 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba kolny 1.2.2. Plot zděný tl. 20 - 30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Stavba je v exekučním řízení. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II I
0,00 -0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku -3-
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,04
III I
-0,05 0,00
II
-0,01
VI
0,00
II
-0,06
I
-0,01
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,910 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,874
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.131 v ul. Jana Štursy Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 9,81*6,0 1.NP půda 9,81*6,0
= =
[m2] 58,86 58,86
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 58,86 m2 3,06 m
Název 1.NP -4-
58,86 m2
půda
2,80 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (9,81*6,0)*(3,06) půda (9,81*6,0)*(2,80)/2
= =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP půda Obestavěný prostor - celkem:
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod
mělké založení bez izolace zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný betonové tašky vícevrstvé chybí chybí chybí chybí chybí francouzské prkenná vrata plastová chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí plastové potrubí chybí chybí chybí -5-
Typ NP Z
[m3] 180,11 m3 82,40 m3
Obest. prostor 180,11 m3 82,40 m3 262,51 m3
Hodnocení standardu P S S S S N C C C C C S P S C C C C C C C C S C C C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 20 80 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
26. Ostatní
chybí
C
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
P S S S S N C C C C C S P S C C C C C C C C S C C C C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 20 80 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00
100
Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 1,39 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,64 1,18 5,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3,10 0,00 0,00 0,00 0,00 55,08 0,5508
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku 8,20 100,00 1,00 8,20 13,57 90 175 51,43 6,9791 1. Základy 21,20 100,00 1,00 21,20 35,10 90 140 64,29 22,5658 2. Zdivo 7,90 100,00 1,00 7,90 13,08 90 140 64,29 8,4091 3. Stropy 7,30 100,00 1,00 7,30 12,09 90 110 81,82 9,8920 4. Střecha 3,40 100,00 1,00 3,40 5,63 1 80 1,25 0,0704 5. Krytina 0,90 100,00 1,00 0,90 1,49 1 40 2,50 0,0373 6. Klempířské konstrukce 3,20 20,00 1,00 0,64 1,06 1 50 2,00 0,0212 12. Dveře -6-
12. Dveře 13. Okna 22. Kanalizace Opotřebení:
3,20 80,00 1,00 5,20 100,00 1,00 3,10 100,00 1,00
2,56 5,20 3,10
4,24 8,61 5,13
90 1 1
90 100,00 50 2,00 90 1,11
4,2400 0,1722 0,0569
52,4 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * =
2 290,0,5508 1,1000 2,1150 2 934,49
Plná cena: 262,51 m3 * 2 934,49 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 52,4 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
770 332,97 Kč 0,476 366 678,49 Kč 0,874 320 477,- Kč
Rodinný dům čp.131 v ul. Jana Štursy - zjištěná cena
=
320 477,- Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba kolny Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 2,98*5,44 1.NP zastřešení pult 2,98*5,44
= =
[m2] 16,21 16,21
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 2 16,21 m 2,60 m 16,21 m2 0,90 m
Název 1.NP zastřešení pult
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (2,98*5,44)*(2,60)
= -7-
[m3] 42,15 m3
zastřešení pult
(2,98*5,44)*(0,90)/2
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP zastřešení pult Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
dřevěné svlakové jednoduchá betonová chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
P S C P S C S X P S S C
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): -8-
Obest. prostor 42,15 m3 7,30 m3 49,45 m3
Hodnocení standardu P S C P S C S X P S S C
bez izolace zděné tl. 15 - 30 cm chybí dřevěný neumožňující podkroví betonové tašky chybí vápenná omítka
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
7,30 m3
=
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00
= *
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 3,27 31,80 0,00 3,36 8,10 0,00 6,10 0,00 1,38 1,10 8,20 0,00 63,31 0,6331
1 250,0,6331
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
* *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 49,45 m3 * 1 799,35 Kč/m3
= =
1 799,35 88 977,86 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 80 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 13 346,68 Kč 0,874 11 665,- Kč
Vedlejší stavba kolny - zjištěná cena
=
11 665,- Kč
1,1000 2,0670
1.2.2. Plot zděný tl. 20 - 30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
13.8. Plot zděný tl. 20 - 30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování 111
Výměra: 3,0*2,5 = 7,50 m2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]
= * * =
1 135,1,1000 2,1150 2 640,58
=
19 804,35 Kč
* = * =
0,333 6 594,85 Kč 0,874 5 763,90 Kč
Plot zděný tl. 20 - 30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování - = zjištěná cena
5 763,90 Kč
Plná cena:
7,50 m2 * 2 640,58 Kč/m2
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 90 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1- 66,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
2. Ocenění pozemků -9-
2.1. Stavební pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Malá výměra pozemku.
č. I
Pi -0,01
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 -0,01
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Σ Pi = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,910 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,980 * 0,910 = 0,856 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 290,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek celkem
Parcelní číslo 340
Výměra [m2] 145,00
Index 0,856
Jedn. cena [Kč/m2] 1 960,24
145,00 m2
Stavební pozemek - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2] 1 960,24 Cena [Kč] 284 234,80 284 234,80
=
- 10 -
Koef.
284 234,80 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.131 v ul. Jana Štursy 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba kolny 1.2.2. Plot zděný tl. 20 - 30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování
320 477,- Kč 11 665,- Kč 5 763,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
337 905,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek
284 234,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
284 234,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
622 140,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
622 140,- Kč
slovy: Šestsetdvacetdvatisícjednostočtyřicet Kč V Českých Budějovicích 9.9.2015
D. Odhad obvyklé ceny Nemovitost na LV č. 2183 má poměrně vysoké stáří, nicméně není užívaná, není jakkoli vybavená, stále vyžaduje stavební zásahy v šestimístných částkách. Ostatně je vidět, že vlastník byl dosud finančně schopen vyměnit okna a krytinu. Současná obvyklá cena by mohla dosahovat maximálně částky 800 000,- Kč .
Ing. Jan Balej J. Opletala 27 370 12 České Budějovice telefon: 607189932 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích dne 17.10.2002 pod č.j. 1875/2002 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3104-26-2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 26/2015.
- 11 -
