Znalecký posudek. č

Znalecký posudek č. 1381-16-2013

Předmětem ocenění je: bytová jednotka č. 600/4, která se nachází v bytovém domě č. p. 600, s příslušenstvím a pozemkem č. 1763, v katastrálním území Střešovice, obec Praha, Hlavní město Praha.

Objednatel posudku:

JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku 3 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční příkaz EX 70/12-020 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2013 Sb. Podle stavu ke dni 25.3. 2013 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.

Posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, 30.5. 2013

1

A. Nález

1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Střešovice, Praha 6. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním Střešovice, Praha 6, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2

Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 600/4 Střešovická 600/30 600/7 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 6 Katastrální území: Střešovice

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.3. 2013 i bez přítomnosti majitelky.

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 2352 ze dne 1.10. 2012 Kopie katastrální mapy Usnesení č. 115 Ex 70/12-048, ze dne 27.8. 2012

3

Exekuční příkaz č. 115 Ex 70/12-020, ze dne 25.5. 2012 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné mimo majitele nemovitosti

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 2352, ze dne 1.10. 2012 Vlastník: Hercoková Petra, Nám. 30. Června 508, Mladá, 289 23 Milovice nad Labem 1

6. Celkový popis nemovitosti:

Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 600/4, která se nachází v bytovém domě č. p. 600, s příslušenstvím a pozemkem č. 1763, v katastrálním území Střešovice, obec Praha, Hlavní město Praha. Jednotka č. 600/4 o celkové podlahové ploše 27,38 m2, situovaná v 1. nadzemním podlaží budovy č.p. 600 stojící na pozemku parc. č. 1763 - zastavěná plocha a nádvoří a spoluvlastnický podíl o velikosti ideálních 2738/49627 na společných částech budovy č.p. 600 a na pozemku parc. č. 1763 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 302 m2 to vše v katastrálním území Střešovice obec Praha, okres hl. m. Praha. Dispoziční řešení:

I. Nadzemní podlaží: pokoj, koupelna, WC, předsíň. Pokoj

16,30 m2

Koupelna

3,41 m2

WC

0,83 m2 4

Předsíň

6,84 m2

______________________________________

CELKEM

27,38 m2

Jednotka je dlouhodobě neužívaná.

7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 600/4 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 600/4 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek č. 1763

B. Posudek

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.)

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 5

364/2010Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

a) Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

a.11) Bytová jednotka č. 600/4 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky:

Pozemek č. 1763

Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Typ

Název

=

Cena [Kč] 2 624 380,2 624 380,2 624 380,- Kč

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

2 738 / 49 627

Pozemek č. 1763 - zjištěná cena

=

§ 27 cenová mapa Zastavěná plocha Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 1763

Výměra [m2] 302,00

Jedn. cena [Kč/m2] 8 690,00

Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově § 13 Budova K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 6

144 791,19 Kč

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 4,5930 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 3,2151

Podlahové plochy bytu:

Bytová jednotka č. 600/4: 16,30+3,41+0,83+6,84 Započítaná podlahová plocha bytu:

27,38 m2 27,38 m2

= =

Výpočet koeficientu K4:

Hodnocení standardu S 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 12. Vrata: X 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S

Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20

Konstrukce, vybavení

7

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20

20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S C C X

0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

0,40 2,10 1,80 3,80 0,00 0,00 0,00 93,10 0,9310

Výpočet opotřebení analytickou metodou:

(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: Opotřebení:

OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,44 63 175 36,00 2,3184 S 18,80 100,00 1,00 18,80 20,19 S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,81 S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,69 S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,58 S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,75 S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,41 S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,33 S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,26 S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,22 S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,44 S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,80 S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,33 S 4,70 100,00 1,00 4,70 5,05 S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,59 S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,43 S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,54 S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,44 S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,43 S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,26 S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,93 S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,08

8

63 140 63 140 63 110 63

65

63 140 63 65 63 65 8

37

7

35

45,00 45,00 57,27 75,00 75,00 96,92 75,00 75,00 45,00 96,92 96,92 85,00 85,00 21,62 70,00 80,00 75,00 20,00 90,00 95,00 95,00

9,0855 3,9645 3,2587 1,9350 0,5625 7,1818 2,4975 1,6950 1,4490 3,3340 5,6214 2,8305 4,2925 1,2086 0,3010 2,8320 2,5800 0,0860 2,0340 1,8335 3,8760 64,7774

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m2] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena: 27,38 m2 * 69 832,20 Kč/m2

= =

69 832,20 1 912 005,64 Kč

-

1 238 547,54 Kč

Bytová jednotka č. 600/4 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství =

673 458,10 Kč

9 630,0,9390 0,9310 1,2000 2,1500 3,2151

Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 64,7774 % Úprava ceny za opotřebení

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 144 791,19 Kč Spoluvlastnický podíl: 1/1 Hodnota spoluvlastnického podílu: 144 791,19 Kč * 1 / 1 + 144 791,19 Bytová jednotka č. 600/4 - zjištěná cena

=

Porovnávací metoda

a) Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 600/4 9

818 249,29Kč

Zatřídění pro potřeby ocenění:

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Praha 6 63 let 63 764,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu:

Bytová jednotka č. 600/4: 16,30+3,41+0,83+6,84 Započítaná podlahová plocha bytu:

= =

27,38 m2 27,38 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení:

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 63 let: 0,70 9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,70 = 0,469 i=1

10

č. IV

Vi 0,10

I II II I

-0,01 0,00 0,00 -0,01

III

0,00

I

-0,03

II III IV

-0,02 0,00 0,65

Index polohy:

Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované - a 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. III III III III

Pi 0,00 0,00 0,00 0,02

I II III II

-0,02 0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

II

0,00

8

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,469 * 1,000 * 0,900 = 0,422

Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 63 764,- Kč/m2 * 0,422 = 26 908,41 Kč/m2 CP = CU * PP = 26 908,41 Kč/m2 * 27,38 m2 = 736 752,27 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

11

736 752,27 Kč

b) Ocenění pozemků

b1) Pozemek Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Typ

Název

Jedn. cena [Kč/m2] 8 690,00

Cena [Kč] 2 624 380,-

=

2 624 380,2 624 380,- Kč

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

2 738 / 49 627

Pozemek - zjištěná cena

=

§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 1763

Výměra [m2] 302,00

144 791,19 Kč

C. Rekapitulace a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 600/4

736 752,30 Kč

a) Ocenění staveb celkem

736 752,30 Kč

b) Ocenění pozemků b1) Pozemek

144 791,20 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

144 791,20 Kč

Celkem

881 543,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

881 543,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: 12

881 540,- Kč

Věcná hodnota dle THU

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem

a1) Bytová jednotka č. 600/4 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem:

=

27,38 m2

Jednotkové množství – celkem:

=

27,38 m2

Ocenění: Základní cena: 65 000,- Kč/m2 27,38 m2 * 65 000,- Kč/m2

=

1 779 700,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 65,000 %

-

1 156 805,- Kč

Bytová jednotka č. 600/4 - výsledná cena

=

622 895,- Kč

Bytová jednotka č. 600/4 - cena po zaokrouhlení

=

622 900,- Kč

Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 600/4

13

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00

Prodej, byt 1+1, 32 m² Celková cena: 2 370 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Bělohorská, Břevnov Datum aktualizace: Včera ID zakázky: B55094 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 32 m2 Plocha podlahová: 33 m2 Topení: Lokální elektrické

Popis: Slunný byt 1 + 1 se nachází ve 2. patře zrenovovaného cihlového domu v atraktivní lokalitě Prahy 6 - ve čtvrti zvané Marjánka. Byt i dům jsou po kompletní rekonstrukci. Celková rozloha jednotky činí 33m2. Okna jsou orientována jižním směrem do klidného, tichého vnitrobloku. V kuchyni byla osazena nová linka, v předsíni je vestavěná skříň na míru. V bytě jsou nové podlahy, rozvody vody i 14

elektřiny, okna, v koupelně sprchový kout. Dům má nový výtah, střechu, fasádu, stoupačky, vstup, interiéry. K bytu náleží sklep 2m2. V rámci ceny je možné ponechat veškeré zařízení. Osobní vlastnictví. Možnost financování z hypotéčního úvěru, který Vám v případě zájmu rádi pomůžeme vyřídit. Při kontaktu s RK prosím uvádějte evidenční číslo 55094.

Prodej, byt 1+kk, 32 m² Celková cena: 1 650 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena uvedena bez provize a právního servisu Adresa: Patočkova, Praha Datum aktualizace: 25.03.2013 ID zakázky: N02621 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 32 m2 Plocha podlahová: 32 m2 Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V

15

Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus

Popis: Byt 1+kk, 32m2, který se nachází v přízemí cihlového domu v Praze 6 – Střešovice. Byt v krásném domě ze 40. let v udržovaném stavu, kousek od Pražského hradu. Orientace oken do klidné části. Byt po úpravách-plastová okna, stoupačky v plastu, zděné jádro, koupelna s vanou, kuchyňská linka. V bytě je komora a náleží k němu sklep. Výborná dopravní dostupnost, tram, bus, 5min. metro A, zastávka Hradčanská. Vynikající občanská vybavenost. OV-možnost čerpat hypotéku, kterou zdarma vyřídíme.

Prodej, byt 1+kk, 25 m²

Celková cena: 1 746 000 Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: Nyní úvěr za 0,99 % nebo SLEVA z kupní ceny. Adresa: Za Hládkovem, Střešovice Datum aktualizace: 25.03.2013 ID zakázky: ZHD06a Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 25 m2 Plocha podlahová: 22 m2 Sklep: 3 m2 Voda: Dálkový vodovod

16

Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Silnice, MHD Popis:

K prodeji do osobního vlastnictví Vám jako přímí majitelé nabízíme byt 1+kk, v příjemné lokalitě Prahy 6 – Střešovice, v ul. Za Hládkovem. Byt je po kompletní rekonstrukci. Orientace bytu je na jižní stranu. Celková výměra bytu je 24,9 m2, vč. sklepa 3,3 m2. Byt je umístěn v 1. patře 5.patrového cihlového domu. K bytu je možné přikoupení nebytového prostoru za zvýhodněnou cenu. Nedaleko domu je koupaliště Petynka, Strahovská zahrada či Pražský hrad. Dostupnost je výborná (zastávka tramvaje i autobusu) a veškerá občanská vybavenost je samozřejmostí (obchody, restaurace, muzeum). Parkování je možné u domu či v jeho okolí. Průkazy energetické náročnosti k dispozici v kanceláři.

Seznam porovnávaných objektů: Název 1 2 3 Součet:

Realizovaná cena 2 370 000,- Kč 1 650 000,- Kč 1 746 000,- Kč

Km Kc

Kv K1 K2 K3

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

1,00 0,60 0,60 1,00 1,00 1,00 1,20 711 000,00 1,00 0,80 0,65 1,00 1,00 1,00 1,20 715 000,00 1,00 0,80 0,60 1,00 1,00 1,00 1,20 698 400,00 2 124 400,- Kč/jedn. /3

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 708 133,33 Kč

708 133,33 Kč/jedn. 698 400,- Kč/jedn. 715 000,- Kč/jedn.

1,00 á 708 133,33 Kč/

=

708 133,33 Kč


=

708 133,33 Kč


=

708 130,- Kč

17

Srovnávací hodnota

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 600/4

Popis oceňované stavby: Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem:

=

27,38 jedn.

Jednotkové množství - celkem:

=

27,38 jedn.

Ocenění: Základní cena: 65 000,- Kč/jedn. 27,38 m3 á 65 000,- Kč/m3

=

1 779 700,- Kč

Věcná hodnota nemovitosti:

=

1 779 700,- Kč

Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 685 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 800 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,385 CB = 0,401 CC = 0,417 CD = 0,433 CE = 0,450

18

Hodnocení situování nemovitosti Název znaku

znak

vk

ci * vk

Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě: Příslušenství nemovitosti: Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

A C E D E C D D D D D D D C C C C C A D B

5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5

1,925 2,085 1,350 2,165 2,250 2,085 2,165 2,165 2,165 2,165 2,165 0,866 2,165 2,085 2,085 2,085 0,417 2,085 0,385 2,165 2,005

92

39,028

Koeficient k = 39,028 / 92 = 0,4242 Korekce ceny

*


=

754 948,74 Kč


=

754 950,- Kč

19

0,4242

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek č. 1763 - § 27 - § 32

Pozemek oceněný dle cenové mapy.

Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 302,00 8 690,00

Zastavěná plocha 1763 Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

Pozemek č. 1763 - zjištěná cena

Cena [Kč] 2 624 380,2 624 380,2 624 380,- Kč 2 738 / 49 627 =

144 791,19 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 1763

=

Cena pozemků činí celkem

144 790,- Kč 144 790,- Kč

Metoda tříd polohy a) Pozemky a1) Pozemek č. 1763 Pozemek oceněný metodou tříd polohy. 20

Název: zastavěná plocha

parcelní číslo: 1763

302 m2

výměra:

Výměra pozemku celkem

=

302 m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 1 779 700,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 27 m2

Tabulka tříd polohy: Název znaku Všeobecná situace: Intenzita využití pozemku: Dopravní relace k velkoměstu: Obytný sektor: Řemesla, průmysl, administrativa, obchod:

Třída polohy Třída 8 Třída 8 Třída 8 Třída 8 Třída 8

Průměrná třída polohy: 8,00 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 8,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 45,00 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (1 779 700,- Kč * 45,00 %) / (100,0 - 45,00 %) = 1 456 118,18 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 1 456 118,18 Kč / (3 * 27 m2) = 17 976,77 Kč/m2 Cena stavební části pozemku: 17 976,77 Kč/m2 * 81 m2 = 1 456 118,18 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 17 976,77 Kč/m2 * 0,15 = 2 696,52 Kč/m2 Cena ostatních pozemků: 2 696,52 Kč/m2 * 221,00 m2 = 595 930,92 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 6 794,86 Kč/m2 Výsledná cena pozemku: 2 052 049,10 Kč = 2 052 049,10 Kč Úprava ceny: spoluvl.podíl 2738/49627 * 0,055 Pozemek č. 1763 - výsledná cena

=

21

113 214,79 Kč


=

113 210,- Kč


113 210,- Kč

Indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemek č. 1763 Výchozí cena:

=

2 250,- Kč/m2

* * * * * *

1,20 1,50 1,30 1,30 1,10 1,10

Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce: D - typ polohy: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:

Výchozí cena upravená = Jednotková cena stavebního pozemku: 8 281,85 Kč/m2

8 281,85 Kč/m2

Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha p.č. 1763

302 m2

Výměra stavebních pozemků: 302 m2 2 2 302,00 m á 8 281,85 Kč/m = 2 501 118,70 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem

= =

Úprava ceny: spoluvl.podíl 2738/49627

*

Pozemek č. 1763 - výsledná cena

= 22

2 501 118,70 Kč 2 501 118,70 Kč 0,055 137 990,67 Kč


=

137 990,- Kč


137 990,- Kč

Metoda cenových map a) Pozemky a1) Pozemek č. 1763 Pozemek oceněný dle cenových map

zastavěná plocha p.č. 1763

302 m2 á 8 690,- Kč/m2

Pozemek oceněný dle cenových map - celkem

=

2 624 380,- Kč

=

2 624 380,- Kč

=

2 624 380,- Kč


*

0,055


=

144 791,19 Kč

=

144 790,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 1763 Cena pozemků činí celkem

144 790,- Kč

23

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek č. 1763 Seznam porovnávaných pozemků:

Název Reál

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 9 000,1 9 000,00

Kp

Váha

1,00

1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 9 000,00 9 000,- / 1,000

Oceňovaný pozemek:

zastavěná plocha p.č. 1763

302 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 302 m2 2 2 302,00 m á 9 000,- Kč/m = 2 718 000,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem

=

2 718 000,- Kč

=

2 718 000,- Kč


*

0,055


=

149 956,35 Kč

=

149 960,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků

a) Pozemek č. 1763 Cena pozemků činí celkem

149 960,- Kč

24

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

736 750,- Kč 144 790,- Kč 881540,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota:

736 750,- Kč 622 900,- Kč 708 130,- Kč 754 950,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

715 687,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Administrativní cena pozemků: Cena indexovou metodou: Porovnávací cena pozemků: Cena určená z cenových map:

113 210,- Kč 144 790,- Kč 137 990,- Kč 149 960,- Kč 144 790,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

140 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

855 687,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

708 130,- Kč 149 960,- Kč 858 090,- Kč

Obvyklá cena: 850 000,- Kč

slovy: osmsetpadesáttisíc Kč 25

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1381-16-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 30.5. 2013

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

26

Znalecký posudek. č

Recommend Documents