Znalecký posudek č. 746 - 19 - 2015 o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 85 včetně pozemku a příslušenství v k.ú. Babina, obec Plasy, okres Plzeň sever
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5/sm 33901 Ústí nad Labem IČ: 28741552 č. obj.: 47/015 ze dne: 27.4.2015
Účel posudku:
podklad pro veřejnou dražbu
V souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku a zákonem č. 26/2000 Sb. O veřejných dražbách v platném znění, podle stavu ke dni 5.5.2015 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy Posudek obsahuje 15 stran a 10 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Klatovy, 9.5.2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - rodinného domu č.p. 85 včetně pozemku a příslušenství v k.ú. Babina, obec Plasy, okres Plzeň sever. Podle objednávky je nemovitost ve vlastnictví pí. Lucie Maxové, Osek 217, 338 21 Osek.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost je ve vesničce Babina, situované cca. 2 km východně od Plas. Plasy jsou městečko při silnici č. 27 na trase Plzeň - Most. Jedná se o domek ve stáří cca. 40 let, situovaný v zastavěné části obce.
3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla stanovena na den 5.5.2015 v 9:45 hod.. Ve stanovenou dobu se nikdo nedostavil. Znalec však měl od objednatele k dispozici klíče a tak bylo možné provést prohlídku nemovitosti. Při prohlídce bylo provedeno zaměření rozměrů a pořízena fotodokumentace.
4. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka - výpis z KN Od znalce: - skutečnosti zjištěné na místě - informace z ústního sdělení sousedů - fotodokumentace - snímek katastrální mapy a informace získané ze stránek ČÚZK - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce
5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána na LV č. 1514, na kterém jsou evidovány: - stavba č.p. 85, rodinný dům, na st.p.č. 209 - st.parc. č. 209, zastavěná plocha a nádvoří, 122 m2 - parc. č. 421/19, orná půda, 719 m2 Jako vlastník je veden:
Maxová Lucie
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Objekt i pozemek jsou zakresleny v katastrální mapě. V části C je na LV zapsána řada exekutorských práv.
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Pozemková parcela č. 421/19 kolem domu je užívána jako zahrada, nejedná se tedy o ornou půdu. Jinak nebyly zjištěny věcné rozpory mezi evidencí KN a skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je situována v malé obci Babina, východně od Plas. Nemovitost je v zastavěné části obce na téměř rovinném terénu, v sousedství jsou rodinné domy a menší bytové domy. Přístup je z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. Jedná se o samostatně stojící dům s pozemkem. Podle sdělení sousedů byl naposledy užíván před cca. 5-ti lety. Dům má půdorys obdélníka s podélnou osou ve směru S - J, obsahuje jedno nadzemní podlaží, částečné podsklepení a nevyužitý půdní prostor pod sedlovou střechou. Na severní straně je přístavek zádveří s pultovou střechou. Pozemek je oplocený, venkovní úpravy jsou v minimálním rozsahu - vlastně jen zpevněné plochy. Trvalé porosty nejsou.. Dům má připojku el. energie a vody, kanalizace do jímky s přepadem do veřejné kanalizace, plynovod v obci není. Občanská vybavenost v místě není, vše pouze v Plasích. Dopravní spojení autobusovou dopravou. V místě není významná možnost zaměstnání. Fotografie nemovitosti jsou na titulní straně a v příloze Posudku.
8. Obsah posudku a) Objekty 1)RD č.p. 85 b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 1514 c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Babina je velmi malá obec ve vzdálenosti cca. 2 km od Plas, inženýrské sítě a vybavenost jsou výrazně nižší, zohledňuje se jako vliv snižující cenu.
1 2
3 4
5
6
Popis znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi Vlastnické vztahy
Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) Povodňové riziko
Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce
Pi 0,00
V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu
0,00
I. Vlivy snižující cenu
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
0,00 0,00 –0,15
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,850 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Na S straně nezastavěná neudržovaná parcela, na J straně vesnické bytové domy. Okolí není příliš atraktivní - celkově se hodnotí jako vliv snižující cenu.
1 2 3 4
5 6 7
Popis znaku Druh a účel užití stavby Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku Osobní hromadná doprava
Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba
Pi 1,00 0,04
III. Okrajové části obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
–0,05 0,00
III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku IV. MHD – centrum obce
–0,02 0,01 0,03
–5– 8
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost I. Vlivy snižující cenu
0,00 0,00 0,00 –0,15
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,860 i=2
Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 85 Jednoduchá zděná stavba, přízemní s částečným podsklepením. Střecha sedlová, nízká, podkroví bez účelového využití. Na severní straně přístavek zádveří s pultovou střechou, která navazuje na sedlovou střechu vlastního domu. Stáří lze pouze odhadovat, za pravděpodobné považuji vzhledem ke konstrukčnímu a materiálovému řešení cca. 40 let. Vstup na pozemek je ze západní strany, kde jsou v oplocení vrátka a vrata, na které navazuje asfaltová plocha sahající až k zádveří. Konstrukční řešení: Obvodové stěny 1. NP pravděpodobně ze zdiva o tl. 45 cm, není známo zda se jedná o zdivo z plných cihel nebo tvárnic. Půdorysné rozměry jsou cca. 12,6 * 9,79 m. Stěny přístavku jsou z plných cihel o tl. 30 cm, s částečným použitím pórobetonových tvárnic. Zdivo půdních nadezdívek a štítů je z pórobetonových tvárnic o tl. 30 cm. Vnější obvodové stěny sklepa betonové, vnitřní obvodové stěny jsou zděné z betonových tvárnic. U schodů do sklepa je na rozhraní zdiva sklepa a 1. NP vidět vodorovná hydroizolace z asfaltového pásu; lze tedy předpokládat že dům má vodorovnou hydroizolaci proti vlhkosti. V interiéru sklepa rovněž nejsou patrné známky vlhkosti či vlhkostního poškození. Střešní krytina z osinkocementových vlnovek. Krov dřevěný vázaný. Dešťové žlaby a z pozinkovaného plechu bez nátěru, svody nejsou, voda stéká volně na terén. Stropy s rovným podhledem, povrch z tenkých polystyrenových šablon, nad nimi jsou vidět prkna. Vnější i vnitřní omítky štukové. Podlahy v obytných místnostech betonové s položenými sololitovými deskami a textilní krytinou. V ostatních místnostech keramická dlažba, v zádveří je pouze betonová mazanina. V 1. PP podlahy z betonu. Okna dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a částečně prosklené, vstupní plastové. Schody do sklepa ocelové, na půdu dřevěné strmé. Rozvod elektro v hliníku, zaveden světelný a motorový proud, přípojková skříň ve sloupku oplocení na jižní straně. Voda z obecního řadu, vodoměrná šachta u jižní štítové stěny domu. Kanalizace do jímky umístěné u jižní štítové stěny domu (podle sdělení souseda se jedná o ocelovou nádrž), s napojením na obecní kanalizaci. Vytápění ústřední s ocelovými deskovými radiátory a velkoprůměrovými ocelovými rozvody. Kotel ÚT byl umístěn v kotelně ve sklepě, nezachoval se. Vedle kotelny uhelna, která částečně přesahuje před dům a umožňuje sklápění uhlí přímo z nákladního automobilu poklopem ve stropě.
–6– Ohřev TUV byl řešen bojlerem v koupelně, rovněž se nezachoval. Samostatné WC, v koupelně vana a malé umyvadlo, kuchyně bez vybavení.
Dispozice: Bytová jednotka 4 + 1, s velmi malou kuchyní a průchozími obytnými místnostmi. Zádveří 13,7 m2 Předsíň a chodba 10,4 m2 WC 1,3 m2 Koupelna 5,7 m2 Kuchyně 8,4 m2 Obytná místnost 24,9 m2 Další obyt. místnosti 16 m2, 10,10 m2, 10,5 m2 Užitná plocha 101 m2
Stav a opotřebení: Výrazně zanedbaná údržba (okapové žlaby a okna na konci životnosti), poškození stropních podhledů (odlepující se šablony) a v některých místnostech i omítek od prováděných úprav (průrazy otvorů pro rozvody ÚT). Zařizovací předměty v koupelně a WC jsou nepoužitelné. Rozvody ÚT jsou poškozené (spadlé některé radiátory), je nutno předpokládat že celý systém je nefunkční. Rozvody elektro s hliníkovými kabely, je nutno předpokládat že na konci životnosti. bylo by nutné ji vyměnit. Krytina plní svou hlavní funkci, jedinou vidtelnou netěsností je neuzavřený malý otvor v hřebeni po stožáru TV antény. Dřevěný krov je v dobrém stavu. U pozednic není půdní prostor uzavřený vůči venkovnímu prostředí, což umožňuje pronikání ptáků, hmyzu a hlodavců na půdu. Vnější omítky v poměrně dobrém stavu. Na objektu nejsou patrné známky vlhkosti či vlhkostního poškození, a to ani ve sklepě. Nejsou patrné žádné známky poškození nosných konstrukcí. Dům je v současném stavu neobyvatelný, ve stavu který vyžaduje rekonstrukci.
b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1514 Vlastní zastavěná plocha a navazující zahrada. Pozemek má tvar kosého lichoběžníka, s dostatečnou velikostí a vhodnou orientací ke světovým stranám.
–7–
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. a.1.1) RD č.p. 85 – § 35 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha: Podlažnost:
12,6×9,79+3,92×4,45 140,80 / 140,80
=
2,60 m 140,80 m2
= =
366,07 m3 89,84 m3
=
178,86 m3
=
25,86 m3 660,63 m3
= 1,00
Obestavěný prostor (OP): 1. NP 2,60 × (12,6×9,79+3,92×4,45) sklep 12,6×3,1×2,3 zastřešení (12,6×9,79)×(0,5+0,5×(2,4–0,5)) sedlová zastřešení (3,92×4,55)×(0,5+0,5×(2,4–0,5)) pultová Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Plasy Počet obyvatel: 2 617 Základní cena (ZC): 2 694,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Jednoduchý dům bez vedlejších staveb. Stáří není známo, na základě stavebnětechnického provedení se uvažuje 40 let. Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,08 –0,05 0,00 –0,03 0,00
–8– 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
III. Nad 800 m2 celkem
0,01
III. Bez vlivu na cenu IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 1975 40 0,800
0,00 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,442
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU = 660,63 × 1 190,75 RD č.p. 85 – určená cena:
1 190,75 Kč/m3 =
786 645,17 Kč
786 645,17 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 1514 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Plasy Název okresu: Plzeň-sever Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 770,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 257,24 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,960 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Oi 0,85 0,85 0,80 0,85 0,80 0,85
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–9– 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,780 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,749 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 192,6728 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 209 zastavěná plocha a nádvoří 122 421/19 zahrada (ev. jako orná půda) 719 Součet: 841 Pozemky na LV číslo 1514 – určená cena:
Cena [Kč] 23 506,08 138 531,74 162 037,82 162 037,82 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity podobné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou nemovitosti z co nejbližšího okolí, v téže nebo ve velmi podobných obcích. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 10%, protože inzerovaná cena je u nemovitostí tohoto typu podle zkušeností z praxe v naprosté většině výrazně vyšší než skutečná cena prodejní. Množství jednotek oceňované nemovitosti: Zastavěná plocha domu 140,80 m2 (bez zádveří 123,35 m2) 2 Užitná plocha 101 m Pozemek celkem 841 m2 Z toho zahradacca. 700 m2
Popis porovnávacích nemovitostí: 1) Rodinný dům, Hadačka RD o dispozici 3+1 s garáží, hospodářskými stavbami, stodolou a skleníkem na stavebním pozemku o výměře 1500 m2, situovaný v klidné části obce, vzdálené cca 2 km od Kralovic, města s veškerou občanskou vybaveností. Zahrada se vzrostlými ovocnými stromy 867 m2, druhá zahrada 463 m2. Vytápění Wawky, veřejný vodovod i vlastní roubená studna. Zastavěná plocha 180 m2 Užitná plocha 120 m2 Podlahová plocha 96 m2 Pozemek celkem 2830 m2 Cena: 1 180 000,- Kč Pramen: server Sreality.cz, M+M reality, datum aktualizace 3.5.2015
– 10 –
2) Rodinný dům, Žebnice Dům z roku 1919, v původním ale zachovalém stavu. Je napojen na elektřinu, obecní kanalizaci, voda je rozvedena ze studny. Vytápění lokální na TP. Stavební materiály: kámen, cihla, střecha betonové tašky, krov též původní, ale slušný stav, vhodný pro vestavbu. Dispozičně řešen jako 3+1+obytná kuchyně+místnost na potraviny, u verandy WC, koupelna v domě není. Dále je zde předzahrádka, na rozlehlém dvorku stojí bývalé hospodářské budovy včetně velké prostorné stodoly, na ní navazuje zahrada, která vybíhá do polí Užitná plocha 100 m2 Zastavěná plocha neuvedena Pozemek 988 m2 Cena: 850 000,- Kč Pramen: server Sreality.cz, aktualizace 1.5.2015
3) Rodinný dům, Babina Vesnický rodinný dům s navazujícími hospodářskými budovami a pozemky o celkové výměře 2846 m2. Stavební pozemek má výměru 2128 m2, ostatní pozemky jsou vedeny jako zahrada. Na hlavní stavbu rodinného domu navazuje hospodářská budova, ve které je nyní dílna a část pro chov domácího zvířectva. Dalšími stavbami jsou velká dřevěná kůlna kombinovaná s cihlovými sloupky a velká stodola, skrze kterou lze projít na zahradu, na které je umístněna dětská chatka. Hlavním stavebním prvkem je pálená cihla, dřevo a u hospodářských budov potom lomový kámen spojený na maltu. Střešní krytinu na domě tvoří eternitová šablona, na hospodářské budově pálená taška a na stodole cementová taška. Vnitřní uspořádání domu odpovídá dvěma bytovým jednotkám se samostatným příslušenstvím o velikosti 2+1 cca 76 m2 a 3+1 cca 80 m2, vše doplněné dalšími menšími komorami pro uskladnění věcí či potravin. Velikost prostor u této nemovitosti je skutečně velkorysá. Podsklepení je částečné, kotelna s uhelnou, prostory pro uskladnění plodin. Okna v domě dvojitá špaletová. Impozantní rozlohu skýtá půdní prostor s masivní konstrukcí krovu skýtající široké možnosti dalšího využití. Hlavní stavba má čtyři komínová tělesa a topení je řešeno pomocí kotle na pevná paliva s rozvodem ústředního topení. Přípojka vody z obecního řadu. Přípojka el. 220/380 V. Odpad do žumpy. Internet, televize, telefon – pevná linka . Stav nemovitosti a vybavení lze hodnotit jako podstandardní s nutností rekonstrukce interiérů a oprav některých stavebních prvků - zejména střešní krytiny stodoly a štítového zdiva hospodářské stavby. Užitná plocha 160 m2 Zastavěná plocha neuvedena Pozemek celkem 2 846 m2 Cena: 1 195 000,- Kč Pramen: server Sreality.cz, Reality Trubač, datum aktualizace 4.5.2015 Jako výchozí hodnota pro porovnání se použije užitná plocha.
– 11 – Seznam porovnávaných objektů: 1) Hadačka Výchozí cena (VC): 1 062 000,– Kč Množství (M): 96,00 m2 Kmísta: 0,95 Kčasový: 0,95 Kvybav.: 0,95 Kvedl. stavby: 0,90 Kpozemek: 0,90 Knázor znalce: 0,90 Jednotková cena (JC): 6 914,35 Kč Váha (V): 1,0 2) Žebnice Výchozí cena (VC): 765 000,– Kč Množství (M): 100,00 m2 Kmísta: 1,01 Kčasový: 0,98 Kvybav.: 1,00 Kvedl. stavby: 0,90 Kpozemek: 0,98 Knázor znalce: 0,95 Jednotková cena (JC): 6 344,55 Kč Váha (V): 2,0 3) Babina Výchozí cena (VC): 1 075 000,– Kč Množství (M): 160,00 m2 Kmísta: 1,00 Kčasový: 0,95 Kvybav.: 0,92 Kvedl. stavby: 0,90 Kpozemek: 0,90 Knázor znalce: 1,00 Jednotková cena (JC): 4 756,47 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kvedl. stavby × Kpozemek × Knázor znalce) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
4 756,47 Kč 6 089,98 Kč 6 914,35 Kč
× =
6 089,98 Kč 101,00 m2 615 087,98 Kč 615 090,– Kč
– 12 –
C. Rekapitulace Věcná hodnota stavby a pozemků: Věcná hodnota staveb podle cenového předpisu:
787 000,- Kč
Cena pozemků podle cenového předpisu:
162 000,- Kč
Celková věcná hodnota je tedy vyčíslena na 949 000,- Kč. Tento údaj má pouze pomocný charakter, protože hodnota stavby je odvozena od nákladových cen.
Stanovení obvyklé ceny: Odhad obvyklé ceny nemovitosti se odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky co nejpodobnější oceňované nemovitosti, v co nejbližším okolí. Z hlediska prodejnosti se jedná o podprůměrnou nemovitost - dům se zanedbanou údržbou, prakticky bez vybavení, ve stavu který vyžaduje zásadní rekonstrukci. Silné stránky: - potenciál lokality pro rekreační využití - téměř rovinný pozemek s vhodným tvarem a velikostí - napojení na základní inženýrské sítě Slabé stránky: - obec bez občanské vybavenosti - okna, elektroinstalace a rozvody topení na konci životnosti - chybí kotel ÚT, nepoužitelné zařizovací předměty v koupelně a WC - velmi malá kuchyně a celkově nepříznivé dispoziční řešení (všechny obytné místnosti jsou průchozí) - zanedbaná údržba - potenciálně riziková střešní krytina (možná přítomnost azbestu)
Cena zjištěná porovnávacím způsobem:
615 090,- Kč
Cena v místě a čase obvyklá se stanovuje na úrovni ceny zjištěné porovnávacím způsobem, po zaokrouhlení : 615 000,- Kč
– 13 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem
162 040,– Kč 786 650,– Kč 615 090,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 615 000,– Kč Cena slovy: šestsetpatnácttisíc Kč
Klatovy, 9.5. 2015
Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622, 339 01 Klatovy
– 14 –
D. Znalecká doložka Tento posudek jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.11.1994 pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 746 - 19 - 2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou.
Klatovy, 9.5.2015
Ing. Tomáš Hoskovec
– 15 –
E. Seznam příloh internetový výpis a situace výpis z KN - 1 strana Porovnávací nemovitost 1 Porovnávací nemovitost 2 Porovnávací nemovitost 3 fotopříloha - 5 stran
