Znalecký posudek č.3837 ke stanovení obvyklé (tržní) ceny spoluvlastnického podílu id. 1/5 pozemků vč. jejich příslušenství, zapsaných v KN na LV č. 97, 100 a 103 pro kat.úz. Ostré, obec Úštěk, okres Litoměřice, kraj Ústecký – včetně ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Objednatel posudku:
Účel posudku:
Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor, U Tržiště 9 690 02 Břeclav Č.j. 160 EX 7730/12-89
Výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí
Podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle obecných metodik tržního oceňování a podle stavu ke dni 4. 9. 2014 posudek vypracoval: Roman Čech soudní znalec Pokratická 448/50 412 01 Litoměřice 602960098, 416741946 Posudek obsahuje 17 stran textu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Litoměřicích, 10. 9. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Právní věc Exekutorského úřadu Břeclav 160 EX 7730/12-89 Oprávněný: PROFI CREDIT Czech, a.s. Praha Povinný: Alena Paluchníková, bytem Nová Ves 154, PSČ 277 52 Na základě usnesení Exekutorského úřadu Břeclav o ustanovení znalce v předmětné ze dne 4. 8. 2014 “Úkolem znalce je jedním znaleckým posudkem: - stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 160 EX 7730/12-31 ze dne 26.2.2013, to je ocenit zvlášť: 1) spoluvl. podíl id. 1/5 nemovitostí zapsaných na LV 97, kat.území Ostré, 2) spoluvl. podíl id. 1/5 nemovitostí zapsaných na LV 100, kat.území Ostré, 3) spoluvl. podíl id. 1/5 nemovitostí zapsaných na LV 103, kat.území Ostré. - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo)”. Nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitosti, nechť předmětné nemovitosti ocení podle dostupných písemných dokladů, které mu byly zaslány a pomoc podkladů, které získá sám“. -o-o-o-o-oPředmětné usnesení Exekutorského úřadu Břeclav bylo mně doručeno dne 27. 8. 2014. Samotnému vypracování znaleckého posudku předcházelo místní šetření v terénu vykonané dne 4.9.2014. Povinná osoba má trvalé bydliště na Obecním úřadu v Nové Vsi čp.154, PSČ 277 52. Podle informací OÚ však nejméně 5 roků tam nejsou o skutečném pobytu resp. možnosti s ní jakkoliv komunikovat - známy žádné informace; poštu nepřebírá. Proto nebylo možno dosáhnout od ni žádné informace ani v zadané věci.
Úvodem Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. 9. 2014
3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení č.j. 160 EX 7730/12-89 o ustanovení znalce ze dne 4.8.2014 - exekuční příkaz č.j.EX 7730/12-31 ze dne 26.2.2013 - informace Obecního úřadu Nová Ves PSČ 277 52 o neznámém pobytu p. Aleny Paluchníkové, přihlášené k trvalému pobytu na tomto OÚ. - výpisy z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu Litoměřice, LV č.97, 100 a 103 ze dne 21.7.2014 (doloženo ve zmenšeninách) - kopie katastrálních map ze dne 14.8.2014 - výsledky místního šetření ze dne 4.9.2014 - skutečnosti zjištěné na místě - metodika k oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s. vypracovaná Vysokým učením technickým v Brně - Ústavem soudního inženýrství - Prof. ing. Albert Bradáč, Dr.Sc. - vlastní databáze z realizovaných nabídkových i zrealizovaných cen zemědělských pozemků v okrese Litoměřice - konzultace aktuálních cenových relací obvyklých cen a obvyklého nájmu (pachtu) u zemědělských pozemků vč.chmelnic v k.úz. Ostré i v oblasti Úštěcka se firmou ZD Úštěk, obhospodařující většinu tamních zemědělských pozemků - aktuální nabídkové ceny nemovitostí od osvědčených realitních kanceláří a ze sítě Internet - podpůrně vyhláška č.441/2013 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška).
4. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti jsou zapsány v KN u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice se sídlem v Litoměřicích na třech listech vlastnictví pro kat.úz. Ostré, obec Úštěk - a sice na: LV č. 97 pro: Bártová Ladislava, Hráského 1929/23, Chodov, 14800 Praha - podíl id. 3/12 SJM Brabec Jan Ing. a Brabcová Věra, Rooseveltova 1001/16, Předměstí, 41201 Litoměřice podíl id. 1/2 Paluchníková Alena, č.p. 154, 27752 Nová Ves - podíl id. 1/5 Prokeš Bohumil, Štrossova 357, Bílé Předměstí, 53003 Pardubice - podíl id. 1/20 LV č.100 pro: Bártová Ladislava, Hráského 1929/23, Chodov, 14800 Praha - podíl id. 3/12 Paluchníková Alena, č.p. 154, 27752 Nová Ves - podíl id. 1/5 Prokeš Bohumil, Štrossova 357, Bílé Předměstí, 53003 Pardubice - podíl. id. 1/20 Vodňanský Erich Mag.iur., č.p. 34, 47104 Blíževedly- podíl id. 1/2
–4–
LV č.103 pro: Bártová Ladislava, Hráského 1929/23, Chodov, 14800 Praha - podíl id. 3/12 SJM Glonek Ján a Gloneková Jiřina, Doubravská 865/36, Trnovany, 41501 Teplice - podíl id. 1/2 Paluchníková Alena, č.p. 154, 27752 Nová Ves - podíl id. 1/5 Prokeš Bohumil, Štrossova 357, Bílé Předměstí, 53003 Pardubice - podíl id. 1/20
5. Dokumentace a skutečnost Oceňované zemědělské pozemky jsou zdokumentovány doloženým exekučním příkazem, zadáním znaleckého úkolu, informacemi pořízenými v místě, příslušnými výpisy z KN a katastrální mapou. Skutečný průběh majetkových hranic předmětných ani okolních parcel není v terénu zřetelný, pozemky jsou vesměs součástmi větších územních celků - pozemkových lánů - polohou východně od souvisle zastavěné části kat.úz. Ostré oboustranně podél silnice č.260 z Úštěku do Tuháně, v blízkosti hranic okresů Litoměřice a Česká Lípa a současně i hranic krajů Ústeckého a Libereckého Oceňovaný stavební pozemek při východní hranici zastavěné části k.ú. Ostré je údajně dlouhá desstiletí zbořeništěm s neodklizenou a neúplnou částí pův. kamenného zdiva. Zdokumentován vlastním zaměřením, podklady z KÚ a informacemi z místa. Ani zde není zřejmý průběh skutečných majetkových hranic. Poloha mimo oblast rizika povodní a záplav, bez zjištěného rozporu se zájmy Územního plánu. Ocenění se provádí podle skutečného stavu.
6. Obsah posudku Oddíl 1 - Pozemky z LV č. 97 k.úz. Ostré 1) Trvalé porosty - podíl id.1/5 2) Pozemky z LV č.97 - podíl id.1/5 Oddíl 2 - Pozemky z LV č. 100 k.úz. Ostré 1) Trvalé porosty - podíl id.1/5 2) Pozemky z LV č.100 - podíl id.1/5 Oddíl 3 - Pozemky z LV č. 103 k.úz. Ostré 1) Neodstraněné zbytky kamenného zdiva - podíl id.1/5 2) Trvalé porosty - podíl id.1/5 3) Pozemky z LV č.103 - podíl id.1/5 Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených Závěr - odhad obvyklé (tržní) ceny
–5–
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Spoluvlastnictví 4 právních subjektů na nemovitostech velmi výrazně omezuje resp. problematizuje obchodovatelnost oceňovaného spoluvlastnického podílu id.1/5 (stejně jako i dalších) , viz závěr posudku. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka –0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 4
Index trhu:IT = P5 × (1 + Pi) = 0,900 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které obec má v obci 3 Dopravní dostupnost I. Špatná – přístup po nezpevněné komunikaci 4 Parkovací možnosti I. Omezené parkovací možnosti 5 Výhodnost polohy pozemku z III. Bez vlivu na komerční využití hlediska komerční využitelnosti 6 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,30 0,00 –0,01 –0,02 0,00 0,00
6
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,291 i=2
Oddíl 1 - Pozemky z LV č. 97 k.úz. Ostré
1) Trvalé porosty - podíl id.1/5 – § 40 - § 47 Na pozemku parc.č. 313/5 se nacházejí následující trvalé porosty jako doprovodná zeleň místní komunikace č. 260, tyto porosty svou polohou na neobhospodařované části pozemku (sráz pod silnicí) jsou prakticky bez vlivu na obvyklou cenu oceňovaného pozemku. Na pozemcích parc.č. 246/2 a 260/24 (část) se nachází chmelnice, podle informací z místa ve stáří asi 30 roků.
–6– Protože ale skutečný průběh majetkových hranic jednotlivých oceňovaných pozemků není v terénu zřejmý, lze pro určení obvyklé tržní ceny pozemků jejich polohu resp. příslušnost jednotlivých porostů k jednotlivým pozemkům spíše jen předpokládat. Chmelnice – příloha č. 38 Výměra Typ rostlin 2 229 m2 neozdravené 2 700 m2 neozdravené
Parc. č. 246/2 260/24 (část)
Stáří 30 r. 30 r.
Chmelnice – celkem: Okrasné rostliny – příloha č. 39 Polohový koeficient K5: 1,000 Množství Název Parc. č. 4 ks jasan 313/5 Okrasné dřeviny – celkem:
Jedn. cena Úprava 2,82 Kč 2,82 Kč =
Stáří Jedn. cena Úprava Kz 15 r. 11 280,– –30 % 0,25 Kč =
Součet cen všech typů porostů: Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Trvalé porosty - podíl id.1/5 – určená cena:
= × =
Celková cena 6 285,78 Kč 7 614,– Kč 13 899,78 Kč
Celková cena 7 896,– Kč 7 896,– Kč 21 795,78 Kč
1/5 4 359,16 Kč 4 359,16 Kč
2) Pozemky z LV č.97 - podíl id.1/5 – § 4, 6 Město s celkovým počtem 2811 obyvatel, se značným turistickým ruchem v rekreační oblasti s rekreačním jezerem Chmelař v krajinářsky hodnotné a navštěvované chráněné krajinné oblasti České středohoří, s rozvinutým rekreačním změřením vč.sezónní ubytovací kapacity. V místě je standardně rozvinutá infrastruktura a služby, vč. hotelu a zastávka ČD i bus. rozvodné sítě vodovod, kanalizace, plynovod a el. rozvody. Místní část Ostré (dříve s tradiční zemědělskou výrobou) se nachází cca 2km JV od města Úštěku při silnici č.260 ve směru ke Skalce (a dále do Tuháně) v kopcovitém prostředí , zastavěné území je obklopeno poli a lesy. Podle zadání a podle výpisu z Katastru nemovitostí - LV č. 97 jsou předmětem ocenění následující pozemky, které se oceňují podle skutečného užití podle jednotlivých ustanovení cenového předpisu a jeho příloh. Přitom se zohledňují i předpisem uváděné územní vlivy v daném místě. Kromě pozemku parc č.898/3, který je bývalou účelovou nezpevněnou cestou se jedná o pozemky zemědělské, nachází se východně od okraje souvislé zástavby místní části Ostré, jsou různě rozptýleny ve volné krajině ve vzdálenosti cca do 800m od hranice zástavby, v prostoru pod i nad silnicí č.260, kde se staly součástmi větších územních celků - pozemkových společně obhospodařovaných lánů. na pozemku parc.č. 246/2 a na části pozemku parc.č.260/24 je chmelnice, jinak jsou pozemky užíván v běžných zemědělských kulturách. Jsou nezastavěné, bez
–7– zjištěného střetu se zájmy Územního plánu, bez připojení na rozvodné sítě a vesměs i bez přímého připojení na veřejné komunikace. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Úštěk Název okresu: Litoměřice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení
Oi 0,85 0,85 0,80 1,00 0,90 0,98
Základní cena výchozí: ZCv = 1 280,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 652,54 Kč/m2 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Kategorie a charakter pozemní III. Účelové komunikace 0,50 komunikace 2 Charakter a zastavěnost území II. V kat. úz. mimo sídelní části obce v 0,90 zastavěném území obce 3 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 1,00 4 Povrch komunikace II. S nezpevněným povrchem 0,85 § 4 odst. 3 – Stavební pozemky drah, dálnic a silnic Základní cena upravená: ZCU = ZC × P1 × P2 × P3 × P4 = 261,0160 Kč/m2 ZCU podle § 4 odst. 3. je omezena minimální hodnotou ZC × 0,40 Parc. č. Název Výměra [m2] Cena [Kč] 898/3 ost.pl. komunikace 41 10 701,66 § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – vlastní území + 40 % Úprava celkem: + 40 % × Parc. č. 246/1 246/2 249 250/14 250/22 část 250/22 část 250/29
1,400
Název chmelnice chmelnice orná půda orná půda orná půda
Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 53001 371 8,45 11,8300 53001 2 229 8,45 11,8300 53011 108 7,38 10,3320 53011 3 986 7,38 10,3320 53011 410 7,38 10,3320
orná půda
53111
391
5,52
7,7280
3 021,65
orná půda
53111
983
5,52
7,7280
7 596,62
2
Cena [Kč] 4 388,93 26 369,07 1 115,86 41 183,35 4 236,12
–8–
Parc. č. část 250/29 část 252 260/7 část 260/7 část 260/8 260/23 část 260/23 část 260/24 část 260/24 část 287/2 289/7 289/9 313/5 část 313/5 část 313/7 313/8 Součet:
Název
Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená
Cena [Kč]
orná půda
53111
5 034
5,52
7,7280
38 902,75
orná půda chmelnice chmelnice chmelnice chmelnice
53111 53001 53111 53001 53001
2 744 270 34 38 736
5,52 8,45 5,52 8,45 8,45
7,7280 11,8300 7,7280 11,8300 11,8300
21 205,63 3 194,10 262,75 449,54 8 706,88
chmelnice
53011
294
7,38
10,3320
3 037,61
chmelnice
53001
5 371
8,45
11,8300
63 538,93
chmelnice
53011
2 951
7,38
10,3320
30 489,73
orná půda orná půda orná půda chmelnice chmelnice chmelnice chmelnice
53111 53001 53001 53001 53111 53001 53001
59 3 829 4 799 1 639 144 244 33 667
5,52 8,45 8,45 8,45 5,52 8,45 8,45
7,7280 11,8300 11,8300 11,8300 7,7280 11,8300 11,8300
455,95 35,49 9 807,07 56 772,17 12 666,19 1 703,52 2 886,52 342 026,43
2
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky z LV č.97 - podíl id.1/5 – určená cena:
× =
1/5 70 545,62 Kč 70 545,62 Kč
Oddíl 2 - Pozemky z LV č. 100 k.úz. Ostré
1) Trvalé porosty - podíl id.1/5 – § 40 - § 47 Na pozemcích v posudku oceněných, se nacházejí následující trvalé porosty u nichž se rovněž přihlíží k jejich celkovému aktuálnímu pěstebnímu stavu. Vyskytují se zde ve volné krajině, evidentně vznikly spontánně přirozeným způsobem t.zv. náletem, způsobující zaplevelení zejména okrajů oceňovaných pozemků. Na svých rozptýlených stanovištích vesměs při okrajích lesa jsou kromě funkce úkrytu ptactva zcela bez užitku, nefunkční, neperspektivní a prakticky omezují možnost řádného užívání částí okrajů zemědělských pozemků, především orné půdy. Protože ale skutečný průběh majetkových hranic jednotlivých oceňovaných pozemků není v terénu zřejmý, lze pro určení obyvklé tržní ceny pozemků jejich polohu resp. příslušnost jednotlivých porostů k jednotlivým pozemkům až na výjimky spíše jen předpokládat. Okrasné rostliny – příloha č. 39 Polohový koeficient K5: 1,000
–9– Množství Název 3 ks bez 4 ks bez
Parc. č. 644/34 644/25 a 644/19
Okrasné dřeviny – celkem:
Stáří Jedn. cena Úprava Kz 30 r. 1 660,– –60 % 0,15 Kč 30 r. 1 660,– –60 % 0,15 Kč =
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
Celková cena 298,80 Kč
× =
398,40 Kč 697,20 Kč
1/5 139,44 Kč
Trvalé porosty - podíl id.1/5 – určená cena:
139,44 Kč
2) Pozemky z LV č.100 - podíl id.1/5 – § 6 Podle zadání a podle výpisu z Katastru nemovitostí - LV č.100 jsou předmětem ocenění následující pozemky, které se oceňují podle skutečného užití podle jednotlivých ustanovení cenového předpisu a jeho příloh. Přitom se zohledňují i předpisem uváděné územní vlivy v daném místě. Pozemky jsou nezastavěné, neoplocené, bez připojení na veřejné rozvodné sítě, bez venkovních úprav, bez přímého přístupu z veřejných komunikací. Jsou bez zjištěného střetu se zájmy Územního plánu, ve volné krajině se nacházejí ve dvou větších seskupeních, rozptýleny mimo souvislou zástavbu v obci, východně ve vzdálenosti od 1,5 do 2km ve směru ke Skalce, na úbočí v lokalitě nad Krásnou Studánkou; vesměs jsou součástí větších pozemkových celků, obhospodařovány v běžných zemědělských kulturách, jsou bez připojení na veřejné rozvodné sítě. Jejich majetkové hranice nejsou v terénu zřejmé, jejich polohu a rozsah event. příslušenství v terénu je proto možno jen předpokládat, povrch pozemků je rovinatý až mírně svažitý k jihovýchodu. § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – vlastní území + 40 % Úprava celkem: + 40 % ×
1,400
2
Parc. č. 644/13 644/19 644/25 644/34 část 644/34 část 644/35 část 644/35 část 645 691 Součet:
Název orná půda orná půda orná půda orná půda
Zákl. cena [Kč/m ] BPEJ Výměra [m2] základní upravená 53111 4 278 5,52 7,7280 53111 5 257 5,52 7,7280 53111 1 990 5,52 7,7280 53011 2 902 7,38 10,3320
Cena [Kč] 33 060,38 40 626,10 15 378,72 29 983,46
orná půda
53111
3 256
5,52
7,7280
25 162,37
orná půda
53011
3 544
7,38
10,3320
36 616,61
orná půda
53111
56
5,52
7,7280
432,77
orná půda orná půda
53011 53011
17 570 5 780 44 633
7,38 7,38
10,3320 10,3320
181 533,24 59 718,96 422 512,61
– 10 – Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Pozemky z LV č.100 - podíl id.1/5 – určená cena:
1/5 84 502,52 Kč 84 502,52 Kč
Oddíl 3 - Pozemky z LV č. 103 k.úz. Ostré
1) Neodstraněné zbytky kamenného zdiva - podíl id.1/5 – § 18 Neodstraněný zbytek původního zdiva v tl.do 80cm z neopracovaného kamene, zhlaví v rozpadu, stav dezolátní, bez výplní otvorů, zjištěny mnohačetné významné konstrukční trhliny, probíhá postupný rozpad zdiva, který představuje ohrožení bezpečnosti osob. Pozemek není zabezpečen proti vnikání nepovolaných. Cena je stanovena jako zbytková hodnota použitelného kamene po odečtení nákladů na dokončení odstranění tohoto zbytku zdiva; popsaný stav na pozemku snižuje jeho obvyklou cenu.
Zatřídění pro potřeby ocenění 35.2. Jiné - výměra: (61,80×0,80×2,90) = 143,38 m3
Ocenění Základní cena: 143,38 m3 × 350,– Kč/m3 Cena stavby:
=
50 183,– Kč 50 183,– Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 150 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků 100 × 150 / (150 + 20) = 88,235 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 50 183,– Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
42 655,55 Kč 7 527,45 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,900 Index polohy: IP = 0,291 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
7 527,45 Kč 0,262 1 972,19 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/5 394,44 Kč
Neodstraněné zbytky kamenného zdiva - podíl id.1/5 – určená cena:
394,44 Kč
– 11 –
2) Trvalé porosty - podíl id.1/5 – § 40 - § 47 Na pozemcích v posudku oceněných, se nacházejí na zbořeništi a v jeho blízkosti následující trvalé porosty u nichž se rovněž přihlíží k jejich celkovému aktuálnímu pěstebnímu stavu. Protože ale skutečný průběh majetkových hranic jednotlivých oceňovaných pozemků není v terénu zřejmý, lze pro určení obvyklé tržní ceny pozemků jejich polohu resp. příslušnost jednotlivých porostů k jednotlivým pozemkům spíše jen předpokládat. Porosty svým stanovištěm a polohou jsou prakticky bez vlivu na obvyklou cenu oceňovaného pozemku. Okrasné rostliny – příloha č. 39 Polohový koeficient K5: 1,000 Množství Název Parc. č. 1 ks jasan st.40/3 3 ks bez
st. 40/3
4 ks bez
183/2
Stáří Jedn. cena 70 r. 48 280,– Kč 40 r. 1 660,– Kč 40 r. 1 660,– Kč
Okrasné dřeviny – celkem: Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
Úprava Kz –80 % 0,75
Celková cena 7 242,– Kč
–70 %
0,75
1 120,50 Kč
–70 %
0,75
1 494,– Kč
= × =
Trvalé porosty - podíl id.1/5 – určená cena:
9 856,50 Kč
1/5 1 971,30 Kč 1 971,30 Kč
3) Pozemky z LV č.103 - podíl id.1/5 – § 4 Podle zadání a podle výpisu z Katastru nemovitostí - LV č. 103 jsou předmětem ocenění následující pozemky, které se oceňují podle skutečného užití podle jednotlivých ustanovení cenového předpisu a jeho příloh. Přitom se zohledňují i předpisem uváděné územní vlivy v daném místě. Pozemky jsou situovány při východní hranici souvislé zástavby místní části Ostré poblíže místní chmelnice. Jsou nezastavěné, bez vlastního oplocení volně (ale obtížně) přístupné; jsou bez připojení na veřejné rozvodné sítě i bez přímého přístupu z veřejné komunikace. Situovány Stavební parcela č.40/3 je podle místních informací dlouhá desetiletí zbořeništěm, nachází se zde neúplná část původního cca 150 roků starého kamenného, trhlinami protkaného poškozeného zdiva (zřejmě původní stodoly). Pozemek se posuzuje jako nezastavěný, zbořeniště postupně prorostlo bujnou náletovou vegetací. Sousedící pozemek parc.č.183/2 - zahrada, je v podobném stavu; podle ust. §9 odst.1 písm.a/1 oba pozemky spolu netvoří jednotný funkční celek (na stavební parcele se nenachází žádná stavba). Skutečný průběh majetkových hranic obou pozemků není v terénu zřejmý a lze jej pouze předpokládat; povrch pozemků je rovinný, střet s Územním plánem nebyl zjištěn. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Úštěk
– 12 – Název okresu: Litoměřice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení
Oi 0,85 0,85 0,80 1,00 0,90 0,98
Základní cena výchozí: ZCv = 1 280,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 652,54 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,900 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,291 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,262 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 170,9655 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st.40/3 zast.pl. a nádvoří, zbořeniště 908 Index trhu: IT = 0,900
Cena [Kč] 155 236,67
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
– 13 – Index polohy: IP = 0,291 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,262 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 170,9655 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 183/2 zahrada 329 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky z LV č.103 - podíl id.1/5 – určená cena:
× =
Cena [Kč] 56 247,65
1/5 42 296,86 Kč 42 296,86 Kč
C. Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí: Podle ust.§ 336 a násl. os.ř. se spolu s nemovitostí oceňují též jednotlivá práva a závady, spojené s nemovitostí, která prodejem v dražbě nemohou zaniknout. Jedná se o takové závady, kde zájem na jejich zachování je dán nejen právem osob z nich oprávněných, ale i zájem společenský nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech; závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo. Podle výsledku místního šetření se konstatuje: l) K vypracování posudku nebylo objednatelem ani účastníky doloženo, že by oceňované nemovitost byla předmětem pronájmu. 2) Podle doložených výpisů z KN - LV č.97, 100 a 103 ze dne 21.7.2014 není k nemovitosti zapsáno ani jinak zjištěno žádné věcné břemeno 3) Podle stejných LV jsou s nemovitostí spojena tato zapsaná omezení vlastnických práv: - nařízení exekuce - exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - zástavní práva exekutorská i z rozhodnutí správních orgánů - rozhodnutí o úpadku a - prohlášení konkurzu podle insolvenčního zákona.
Práva a závady ve smyslu ust.§336 a násl. o.s.ř. nejsou podle výsledku místního šetření s oceňovanými nemovitými věcmi spojena. Ostatní zapsaná či zjištěná omezení vlastnických práv k předmětným nemovitým věcem se neoceňují a v tomto posudku cenově nezohledňují.
– 14 –
D. Rekapitulace
Oddíl 1 - Pozemky z LV č. 97 k.úz. Ostré
Výsledné ceny: 1) Trvalé porosty - podíl id.1/5 2) Pozemky z LV č.97 - podíl id.1/5 Oddíl 1 - Pozemky z LV č. 97 k.úz. Ostré – výsledná cena činí celkem:
4 359,16 Kč 70 545,62 Kč 74 904,78 Kč
Oddíl 2 - Pozemky z LV č. 100 k.úz. Ostré
Výsledné ceny: 1) Trvalé porosty - podíl id.1/5 2) Pozemky z LV č.100 - podíl id.1/5 Oddíl 2 - Pozemky z LV č. 100 k.úz. Ostré – výsledná cena činí celkem:
139,44 Kč 84 502,52 Kč 84 641,96 Kč
Oddíl 3 - Pozemky z LV č. 103 k.úz. Ostré
Výsledné ceny: 1) Neodstraněné zbytky kamenného zdiva - podíl id.1/5 2) Trvalé porosty - podíl id.1/5 3) Pozemky z LV č.103 - podíl id.1/5 Oddíl 3 - Pozemky z LV č. 103 k.úz. Ostré – výsledná cena činí celkem:
394,44 Kč 1 971,30 Kč 42 296,86 Kč 44 662,60 Kč
Součet cen nemovitosti z oddílů 1, 2, 3 Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
204 209,34 Kč 204 210,– Kč
Určená cena: 204 210,– Kč Cena slovy: dvěstěčtyřitisícedvěstědeset Kč
E. Závěr - odhad obvyklé (tržní ) ceny Při stanovení obvyklé ceny předmětného zemědělského pozemku vycházím jak z výsledků ocenění cenou zjištěnou podle cenového předpisu (administrativní cena) tak z porovnání známých realizovaných cen anebo upravených nabídkových cen srovnatelných nemovitostí v místě a okolí, z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, z vyhodnocení údajů z denního i
– 15 – odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, ze sledování nabídky a poptávky, ze sítě Internet, z aukcí a dražeb i z konzultací s osvědčenými realitními kancelářemi v regionu. Pronajímání resp. pachtovné v této lokalitě (pokud se realizuje), tak obvyklá výše souměřitelných zemědělských pozemků zde i v okolí činí max. cca 400 Kč/ha/rok. Ohledně pronájmu pozemku nebyla podle objednatele posudku na vyžádání doložena žádná smlouva, pozemk se výnosově neoceňuje. Protože z místa nejsou k dispozici žádné použitelné údaje o poptávce, ani o nabídkách, byl proveden průzkum širšího segmentu trhu obdobných zemědělských pozemků. Zhodnotil jsem také všechna vpředu posudku uvedená zjištění i možné praktické rozdíly v poptávce po obdobných pozemků s ohledem na jejich polohu, kvalitu a využitelnost pozemků, ale i vybavenost srovnávaných sídel, vč. dopravní obslužnosti, možnosti zaměstnání a pod. Pro danou lokalitu vycházím z dostupných aktuálních nabídkových cen (září 2014) obdobných zemědělských pozemků: 1) Úštěk-Habřina, nabídková cena zemědělského pozemku s výměrou 10500m2 za cenu 15 Kč/m2 2) Drahobuz, nabídková cena zemědělského pozemku s výměrou 26072m2 za cenu 10 Kč/m2 3) býčkovice, nabídková cena zemědělského pozemku s výměrou 7166m2 za cenu 28 Kč/m2 4) Žitenicee, nabídková cena zemědělského pozemku s výměrou 24116m2 za cenu 15 Kč/m2 5) Štětí-Počeplice, nabídková cena zemědělského pozemku s výměrou 502270m2 za cenu 13 Kč/m2 6) Třebenice-Mrsklesy, nabídková cena zemědělského pozemku s výměrou 81100m2 za cenu 11,0 Kč/m2 7) Lovečkovice, nabídková cena zemědělského pozemku s výměrou 14932m2 za cenu 17 Kč/m2 8) Verneřice-Loučky, nabídková cena zemědělského pozemku s výměrou 130669m2 za cenu 18 Kč/m2
Závěr - odhad obvyklé ceny Výhody: • prakticky nebyly zjištěny Nevýhody: • zbořeniště obsahuje neodklizené zbytky kamenných zdí - prorostlo bujnou vegetací. • z hlediska současné zjištěné nabídky a poptávky hodnotím podíl id. 1/5 na oceňovaných nemovitostech jako prakticky jen velmi obtížně obchodovatelný, leda jen v okruhu současných podílových spoluvlastníků. Důvodem k tomu jsou v praxi často citelná omezení vlastnických práv, způsobovaná ze vzájemných vztahů jednotlivých podílových spoluvlastníků při hospodaření se společnou věcí. Podle mých zkušeností spory vznikají totiž nejčastěji kupř. právě při prodeji podílu (ve vazbě na předkupní právo), dále pak při využívání resp. propachtování pozemků a pod. Samotným spoluvlastnickým podílem na nemovitosti se také obvykle nedá ručit v úvěrových řízeních u peněžních ústavů. Výsledkem odhadu je objektivní zhodnocení obvyklé ceny pozemku, tj. ceny, jakou je možno s největší pravděpodobností dosáhnout i v současných podmínkách trhu se zemědělskými pozemky obdobné kvality a uvedeného rozsahu v daném místě a čase i za současné tíživé ekonomické situace, resp. dopadu probíhajícího hospodářského útlumu na trh nemovitostí. Po provedené celkové analýze odhaduji obvyklou (tržní) cenu nemovitostí jednotlivě po oddílech tohoto posudku takto:
– 16 –
Oddíl 1 pozemky z LV č. 97 k.úz. Ostré - odhad obvyklé (tržní) ceny zemědělské pozemky (kromě chmelnice) vč. trv.porostů: 28 738m2 x 8 Kč/m2 - podíl id.1/5 = 45 981 Kč chmelnice (na cizí konstrukci) 4929m2 x 25 Kč/m2 - podíl id.1/5 = 24 645 Kč neupravená nezpevněná cesta 2 41m x 20 Kč/m2 - podíl id.1/5 = 164 Kč obvyklá cena podílu id. 1/5 činí 71 000 Kč slovy: sedmdesátjednatisíc Kč
Oddíl 2 pozemky z LV č. 100 k.úz. Ostré - odhad obvyklé (tržní) ceny zemědělské pozemky vč. trv.porostů: 44 633m2 x 8 Kč/m2 - podíl. id.1/5 = 71 413 Kč obvyklá (tržní) cena podílu id.1/5 činí 71 500 Kč slovy: sedmdesátjedentisícpětset Kč
Oddíl 3 pozemky z LV č. 103 k.úz. Ostré - odhad obvyklé (tržní) ceny stavební pozemek - zbořeniště (vč.venk. úprav a trv.porostů): 908m2 x 50 Kč/m2 - podíl. id.1/5 = 9 080 Kč zemědělský pozemek (zahrada) vč.trv.porostů: 329m2 x 30 Kč/m2 - podíl. id.1/5 = 1 974 Kč obvyklá (tržní) cena činí 11 000 Kč slovy: jedenácttisíc Kč
Obvyklá cena byla stanovena za předpokladu, že na pozemcích nevyskytují žádné ekologické zátěže nebo jiná enviromentální omezení, dále pak žádné omezení vlastnických práv či majetkové vady nebo jiná omezení bránící jeho řádné užívání. Je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Je zpracována v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).
– 17 –
V Litoměřicích 10. 9. 2014 Roman Čech soudní znalec Pokratická 448/50 412 01 Litoměřice 602960098, 416741946
F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem pod č.j. Spr. 4135/72 ze dne 6. listopadu 1972 pro základní obor - stavebnictví a ekonomiku, odvětví stavby obytné a zemědělské a stavební odvětví různá - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3837 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3837 podle připojené likvidace.
G. Seznam příloh - výpis z katastru nemovitostí, LV č.97 (3 listy) - výpis z katastru nemovitostí, LV č.100 (2 listy) - výpis z katastru nemovitostí, LV č.103 (2 listy) - kopie katastrální mapy (6 listů) - mapa širších vztahů (1 list) - aktuální fotografie (3 listy)
