ZNALECKÝ POSUDEK. č

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1422-58-2013

Předmětem ocenění jsou: stavební pozemky č. 2884 a 2885, které se nacházejí v katastrálním území Újezd nad Lesy, obec Praha, Hlavní město Praha.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad, Praha 4, JUDr. Monika Elfmarková K Beránku 3 140 00 Praha 4

Účel znaleckého posudku:

Exekuční příkaz č.j. 115 EX 369/10 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 26.12. 2013 znalecký posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Znalecký posudek obsahuje vyhotoveních.

26

stran textu včetně titulního listu . Objednateli se předává ve 2

V Praze dne 30.12. 2013

1

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Újezd nad Lesy. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Újezd nad Lesy, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu.

2

Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Stavební pozemky dle L.V. č. 1600 Velimská 190 16 Praha 21 Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Újezd nad Lesy 1 241 664

Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.12. 2013 za přítomnosti majitele.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 1600 ze dne 19.12. 2013 Kopie katastrální mapy Exekuční příkaz č.j. 115 Ex 369/10,

Cenová mapa stavebních pozemků pro rok 2013 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné z katastru nemovitostí

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Ing. Pavel Lauko, Ivančická 580, 199 00 Praha 9, Letńany, vlastnictví: výhradní Ing. Pavel Lauko, Ivančická 580, 199 00 Praha 9, Letńany, vlastnictví: výhradní

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 1600, ze dne 19.12. 2013 Vlastník: Lauko Pavel Ing., Ivančická 580, Letňany, 199 00 Praha

7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou dva stavební pozemky č. 2884 a 2885, které se nacházejí v katastrálním území Újezd nad Lesy, obec Praha, Hlavní město Praha. Pozemky jsou vedeny u katastrálního úřadu pro Hlavní město Praha, katastrální pracoviště Praha 8 , na listu vlastnictví 1600. Pozemek č. 2884 je vedený jako ostatní plocha ve výměře 19,0 m2, pozemek č. 2885 zahrada o výměře 1197 m2. Jedná se o rovinaté parcely, které se nacházejí v zástavbě lokality rodinných domů, na nároží ulic Velimská a Kynická. Celý pozemek je oplocený, oplocení je již v dosti havarijním stavu, na hranici pozemků jsou přivedeny všechny sítě t.j. kanalizace, plyn, vodovod a el. přípojka zemním kabelem. Na pozemku se také nachází dřevěná kolna, která svým stářím je již značně opotřebená a bez vybavení. Tento objekt je spíš k odstranění než k užívání. Oceňované pozemky se nacházejí v atraktivní oblasti, jsou určeny pro objekt bydlení a jsou kompletně zasíťované. 4

8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.2. Příslušenství a.21) Dřevěná kolna a.22) Přípojka vody DN 40 mm a.23) Přípojka kanalizace DN 150 mm a.24) Přípojky elektro 3fázové, v zemi a.25) Pilíř zděný z obyčejných cihel a.26) Plynová přípojka do DN 40 a.27) Podezdívka z bet. tvárnic a.28) Plot z ocel. plotových rámů na bet, sloupky a.29) Vrátka ocelová vč. sloupků a.210) Vrata ocelová vč. sloupků b) Ocenění pozemků b1) Stavební pozemky dle L.V. 1600 c) Ocenění trvalých porostů c1) Trvalé porosty

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Ocenění staveb

1.2. Příslušenství

a.21) Dřevěná kolna

Zatřídění pro potřeby ocenění

Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. Konstr. výška plocha 19,00 m2 2,00 m 2 19,00 m 0,30 m

Název I. Nadzemní podlaží Zastřešení Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I. Nadzemní podlaží (19,0)*(2,00) Zastřešení (19,0)*(0,30)

= =

6

[m3] 38,00 m3 5,70 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

I. Nadzemní podlaží Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 38,00 m3 5,70 m3 43,70 m3

Popis a hodnocení standardu

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P P S C S C C X S C S C

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 3,27 14,63 19,80 0,00 8,10 0,00 0,00 0,00 3,00 0,00 8,20 0,00 57,00 0,5700

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,0,5700 1,2000 2,0930 1,4460

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 43,70 m3 * 2 587,64 Kč/m3

= =

2 587,64 113 079,87 Kč

=

92 519,69 Kč 20 560,18 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 55 = 81,818 % Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Dřevěná kolna - zjištěná cena

=

1/1 20 560,18 Kč

a.22) Přípojka vody DN 40 mm


Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm 2,00 m 2222

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 360,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,000 %

8

= * * * =

720,- Kč 1,2000 2,3130 1,4460 2 889,73 Kč

=

577,95 Kč 2 311,78 Kč

Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Přípojka vody DN 40 mm - zjištěná cena

=

1/1 2 311,78 Kč

a.23) Přípojka kanalizace DN 150 mm



2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm 2,00 m 2223

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 1 240,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 80 = 25,000 %

= * * * =

2 480,- Kč 1,2000 2,3140 1,4460 9 957,83 Kč

=

2 489,46 Kč 7 468,37 Kč


*

Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena

=

a.24) Přípojky elektro 3fázové, v zemi Zatřídění pro potřeby ocenění

1/1 7 468,37 Kč


3.1.1. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 2,00 m 2224

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 140,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

280,- Kč 1,2000 2,2340 1,4460 1 085,40 Kč

Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,000 %

-

217,08 Kč

Přípojky elektro 3fázové, v zemi - zjištěná cena

=

868,32 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

a.25) Pilíř zděný z obyčejných cihel


Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.3.1. Pilíř zděný z obyčejných cihel 1,35*0,5*0,95 = 0,64 m3 obestavěného prostoru 2224

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): 0,64 m3 * 2 810,- Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

10

= * * * =

1 798,40 Kč 1,2000 2,2340 1,4460 6 971,38 Kč


Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,667 %

=


*

Pilíř zděný z obyčejných cihel - zjištěná cena

=

1 161,92 Kč 5 809,46 Kč

1/1 5 809,46 Kč

a.26) Plynová přípojka do DN 40



4.1. Plynová přípojka do DN 40 2,00 m 2221

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 305,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 35 = 28,571 %

= * * * =

610,- Kč 1,2000 2,2950 1,4460 2 429,19 Kč

=

694,04 Kč 1 735,15 Kč

Výpočet vlastnického podílu

Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Plynová přípojka do DN 40 - zjištěná cena

=

1/1 1 735,15 Kč

a.27) Podezdívka z bet. tvárnic



13.16. Podezdívka cihelná tl. do 30 cm, výška do 60 cm, omítka nebo spárování 54,60 m 2222

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 54,60 m * 1 300,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

70 980,- Kč 1,2000 2,3130 1,4460 284 879,48 Kč

=

242 147,56 Kč 42 731,92 Kč


Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 45 = 88,889 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Podezdívka z bet. tvárnic - zjištěná cena

=

12

1/1 42 731,92 Kč

a.28) Plot z ocel. plotových rámů na bet, sloupky



13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel. sloupky do betonových patek 2,10*26*1,04 = 56,78 m2 pohledové plochy 2222

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 56,78 m2 * 450,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

25 551,- Kč 1,2000 2,3130 1,4460 102 549,39 Kč

=

87 166,98 Kč 15 382,41 Kč



*

Plot z ocel. plotových rámů na bet, sloupky – zjištěná cena

=

1/1 15 382,41 Kč

a.29) Vrátka ocelová vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 1,00 ks 2222

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 450,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

1 450,- Kč 1,2000 2,3130 1,4460 5 819,60 Kč

=

4 946,66 Kč 872,94 Kč



*

Vrátka ocelová vč. sloupků - zjištěná cena

=

1/1 872,94 Kč

a.210) Vrata ocelová vč. sloupků



14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 1,00 ks 2222

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 420,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): 14

= *

3 420,- Kč 1,2000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

* * =

2,3130 1,4460 13 726,23 Kč

=

11 667,30 Kč 2 058,93 Kč



*

Vrata ocelová vč. sloupků - zjištěná cena

=

1/1 2 058,93 Kč

b) Ocenění pozemků

b1) Stavební pozemky dle L.V. 1600

Ocenění Ostatní stavební pozemky Parcelní číslo 2884 2885

Výměra [m2] 19,00 1 197,00

=

Cena [Kč] 85 500,5 386 500,5 472 000,5 472 000,- Kč


*

1/1

Stavební pozemky dle L.V. 1600 - zjištěná cena

=

5 472 000,- Kč

Typ

Název

§ 27 cenová mapa ostatní plocha § 27 cenová mapa zahrada Ostatní stavební pozemky – celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 4 500,00 4 500,00

c) Ocenění trvalých porostů

c1) Trvalé porosty

Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč m2 m2 Kč * =

Trvalé porosty - celkem: = Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Trvalé porosty - zjištěná cena

5 386 500,00 1 197 220 990 000,00 0,065 64 350,00 64 350,- Kč 64 350,- Kč

1/1 64 350,- Kč

REKAPITULACE – administrativní cena a) Ocenění staveb 1.2. Příslušenství a.21) Dřevěná kolna a.22) Přípojka vody DN 40 mm a.23) Přípojka kanalizace DN 150 mm a.24) Přípojky elektro 3fázové, v zemi a.25) Pilíř zděný z obyčejných cihel a.26) Plynová přípojka do DN 40 a.27) Podezdívka z bet. Tvárnic a.28) Plot z ocel. plotových rámů na bet, sloupky a.29) Vrátka ocelová vč. Sloupků a.210) Vrata ocelová vč. Sloupků a) Ocenění staveb celkem

20 560,20 Kč 2 311,80 Kč 7 468,40 Kč 868,30 Kč 5 809,50 Kč 1 735,20 Kč 42 731,90 Kč 15 382,40 Kč 872,90 Kč 2 058,90 Kč 99 799,50 Kč

16

b) Ocenění pozemků b1) Stavební pozemky dle L.V. 1600

5 472 000,- Kč

b) Ocenění pozemků celkem

5 472 000,- Kč

c) Ocenění trvalých porostů c1) Trvalé porosty

64 350,- Kč

c) Ocenění trvalých porostů celkem

64 350,- Kč 5 636 149,50 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

5 636 149,50 Kč

Metoda tříd polohy a) Pozemky a1) Stavební pozemky dle LV 1600 Pozemky oceněné metodou tříd polohy.

Název: ostatní plocha Název: zahrada

parcelní číslo: 2884 parcelní číslo: 2885

Výměra pozemků celkem Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 7 500 000,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 200 m2

19 m2 1197 m2

výměra: výměra: =

1216 m2

Tabulka tříd polohy:

Název znaku Všeobecná situace: Intenzita využití pozemku: Dopravní relace k velkoměstu: Obytný sektor: Řemesla, průmysl, administrativa, obchod:

Třída polohy Třída 7 Třída 8 Třída 7 Třída 7 Třída 7

Průměrná třída polohy: 7,20 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 7,20 Podíl ceny stavebního pozemku: 33,60 %

Výpočet ceny:

Základní cena pozemku: (7 500 000,- Kč * 33,60 %) / (100,0 - 33,60 %) = 3 795 180,72 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 3 795 180,72 Kč / (3 * 200 m2) = 6 325,30 Kč/m2 Cena stavební části pozemku: 6 325,30 Kč/m2 * 600 m2 = 3 795 180,72 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 6 325,30 Kč/m2 * 0,15 = 948,80 Kč/m2 Cena ostatních pozemků: 948,80 Kč/m2 * 616,00 m2 = 584 460,80 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 3 601,68 Kč/m2 Výsledná cena pozemku: 4 379 641,52 Kč Stavební pozemky dle LV 1600 - výsledná cena

=

4 379 641,52 Kč

=

4 379 640,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků

a) Stavební pozemky dle LV 1600 Cena pozemků činí celkem

4 379 640,- Kč

18

Indexová metoda a) Pozemky a1) Stavební pozemky dle LV 1600 Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce: D - typ polohy: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:

=

2 250,- Kč/m2

* * * * * *

0,80 1,00 1,00 1,95 1,05 1,10

Výchozí cena upravená = 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 4 054,05 Kč/m

4 054,05 Kč/m2

Oceňované stavební pozemky:

ostatní plocha zahrada

p.č. 2884 p.č. 2885

19 m2 1197 m2

Výměra stavebních pozemků: 1216 m2 2 2 1 216,00 m á 4 054,05 Kč/m = 4 929 724,80 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Stavební pozemky dle LV 1600 - výsledná cena

=

4 929 724,80 Kč

=

4 929 724,80 Kč

=

4 929 720,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky dle LV 1600 Cena pozemků činí celkem

4 929 720,- Kč

Metoda cenových map a) Pozemky a1) Stavební pozemky dle LV 1600 Pozemky oceněné dle cenových map ostatní plocha p.č. 2884 zahrada p.č. 2885

19 m2 á 4 500,- Kč/m2 1197 m2 á 4 500,- Kč/m2

Pozemky oceněné dle cenových map - celkem Stavební pozemky dle LV 1600 - výsledná cena

= =

85 500,- Kč 5 386 500,- Kč

=

5 472 000,- Kč

=

5 472 000,- Kč

=

5 472 000,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky dle LV 1600 Cena pozemků činí celkem

5 472 000,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Stavební pozemky dle LV 1600

Prodej, pozemek pro bydlení, 1 358 m² Celková cena: 4 500 000 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m²: 3 314 Kč za m² Adresa: Újezd nad Lesy 20

Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: B007053 Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 1 358 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD Komunikace: Asfaltová

Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout rovinatý pozemek k bydlení o celkové ploše 1358m2 (rozměry stavební části pozemku cca 22 x 60m), v žádané lokalitě Prahy 9 - Újezd nad Lesy. Pozemek disponující veškerými IS se nachází uvnitř vilové zástavby, na jeho jihozápadním konci je lemován lesíkem a vede k němu soukromá příjezdová cesta. Újezd nad Lesy poskytuje veškerou občanskou vybavenost (obchody, školy, školky, restaurace, pošta, zdravotnická zařízení), Klánovický lesopark v sousedství nabízí sportovní vyžití pro děti i dospělé (cyklostezky, procházky, houbaření, golf). Skvělá je i dopravní dostupnost - zastávka busu 2 minuty chůze s přímým spojením 15 min. jízdy do centra Prahy (10 km napojení na Pražský okruh, autobusový spoj na Černý Most, odtud vlakem na Masarykovo nádraží). Bezplatná pomoc se zajištěním hypotéky samozřejmostí. Cena nezahrnuje provizi RK.

Prodej, pozemek pro bydlení, 868 m² Zlevněno: 3 490 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 4 021 Kč za m² Původní cena: za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb Adresa: Hrádková, Újezd nad Lesy Datum aktualizace: 03.01.2014

ID zakázky: 218-N00290 Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha zastavěná: 80 m2 Plocha pozemku: 868 m2 Exkluzivní nabídka krásného rovinatého pozemku se vzrostlou zelení, o celkové výměře 868 m2. Všechny inženýrské sítě. Velmi hezké a žádané místo v blízkosti Klánovického lesa. Bližší info u makléře!

Prodej, pozemek pro bydlení, 1 066 m²

Celková cena: 3 547 300 Kč za nemovitost Cena za m²: 3 328 Kč za m² Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb, provize a DPH Adresa: Starokolínská, Újezd nad Lesy Datum aktualizace: 10.12.2013 ID zakázky: 059-N01701 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha zastavěná: 24 m2 Plocha pozemku: 1 066 m2 Popis: Dovolujeme si nabídnout pozemek – zahradu o velikosti 1 066 m2 v Újezdě nad Lesy. Pozemek se nachází ve staré zástavbě, mezi ulicemi Budčická a Starokolínská, z této ulice jsou k dispozici veškeré IS (voda, kanalizace, elektrická energie a plyn) a je zajištěn přístup po cca 50 m dlouhém a 3 m širokém pozemku. Na pozemku sousedícím z jihu probíhá výstavba nového RD, který tuto parcelu odcloní od ruchu z hlavní dopravní tepny, po jeho vybudování vznikne klidný prostor se 22

zaručeným soukromím. Vlastní pozemek má nepravidelný tvar o délce 68 m a šířce 20,8 m, zužující se k severu na cca 11,5 m. Přístup na pozemek je z jihu, pozemek se ze severu na jih mírně svažuje. K dispozici studna s užitkovou vodou, na pozemku malá chata k demolici, různé vzrostlé ovocné stromy, převážně jabloně. Neobvyklé umístění mimo kontakt s veřejnou ulicí zaručuje klid a zároveň zachovává dobrou dostupnost jak zastávky MHD, relaxačního objektu v sousedství, tak nákupních center v blízkosti. Lokalita Újezda nad Lesy nabízí klidné bydlení s veškerou občanskou vybaveností a dobrou dostupností do centra MHD - zastávka Blatov vzdálená cca 120 m, na metro Černý Most za 15 minut nebo vlakem (z Klánovic nebo z Běchovic). Dostatek zeleně a blízký Klánovický les je zárukou kontaktu s přírodou i různých možností sportovního vyžití. Pro bližší informace i prohlídku kontaktujte makléřku.

Prodej, pozemek pro bydlení, 925 m²

Celková cena: 3 825 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 4 135 Kč za m² Adresa: Lomecká, Újezd nad Lesy Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 4762 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 925 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej stavebního , plně zasíťovaného pozemku o rozloze 925 m² v atraktivní lokalitě Prahy 9 – Újezd nad Lesy.Pozemek se nachází v zástavbě rodinných domů a vede k němu příjezdová komunikace .Na pozemku je postavena zděná chatka do které jsou

přivedeny všechny sítě , pozemek je rovinný a je oplocen.V docházkové vzdálenosti nalezneme zastávky MHD a občanská vybavenost je na velmi vysoké úrovni , pramení tak z historie této lokality , která nám dává možnost bydlení ve velmi klidné lokalitě , obklopené přírodou a přitom možnost během pár minut dostupnosti na Černý Most , potažmo do centra hlavního města.Vzhledem k těmto atributům a i velmi příznivé ceny doporučujeme tento jeden z posledních pozemků v této lokalitě ke koupi. Ev. číslo: 4762.

Seznam porovnávaných pozemků:

Název

Realiz. cena Výměra [Kč] [m2] 4 500 000,1358 3 490 000,868 3 547 300,1066 3 825 000,925

1 2 3 4

Jedn.cena [Kč/m2] 3 313,70 4 020,74 3 327,67 4 135,14

Kp

Váha

1,20 1,00 1,20 1,00

1,00 3,00 1,00 3,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 3 976,44 4 020,74 3 993,21 4 135,14 32 437,26 / 8,000 4 054,66 Kč/m2 3 976,44 Kč/m2 4 135,14 Kč/m2

Oceňované pozemky:

ostatní plocha zahrada

p.č. 2884 p.č. 2885

19 m2 1197 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 1216 m2 1 216,00 m2 á 4 054,66 Kč/m2 = 4 930 466,56 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Stavební pozemky dle LV 1600 - výsledná cena

=

4 930 466,56 Kč

=

4 930 466,56 Kč

=

4 930 470,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků

a) Stavební pozemky dle LV 1600 Cena pozemků činí celkem

4 930 470,- Kč

24

C. Rekapitulace

Administrativní cena: Administrativní cena staveb: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

164 150,- Kč 5 472 000,- Kč 5 636 150,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Cena indexovou metodou: Cena určená z cenových map:

4 379 640,- Kč 4 929 720,- Kč 5 472 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

4 900 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

4 900 000,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

4 930 470,- Kč 4 930 470,- Kč

Obvyklá cena: 4 900 000,- Kč

slovy: čtyřimilionydevětsettisíc Kč

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1422-58-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 30.12. 2013

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Mobil: +420 737 256 762 E-mail: [email protected]

26

ZNALECKÝ POSUDEK. č

Recommend Documents