Znalecký posudek. č

Znalecký posudek č. 1308-32-2011

Předmětem ocenění je: bytová jednotka č. 536/2, která se nachází v bytovém domě č. 536, v katastrálním území Střešovice, obec Praha, Hlavní město Praha.

Objednatel posudku:

JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 1131/10/ P 02-9 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 25.8.2011 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, 30.8.2011

A. Nález

1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Střešovice. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů, se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí, na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Střešovice, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů.

Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová 2

úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 364/2010 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 536/2 Parléřova 536/19 169 00 Praha 6 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 6 Katastrální území: Střešovice

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.8.2011 bez přítomnosti majitele nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Střešovice, L.V. č. 1470, ze dne 12.7.2011 Usnesení sp. zn. 095 Ex 1131/10/ U 01-74, ze dne 1.7.2011, o ustanovení znalce Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 1131/10/ P02-9, ze dne 1.7.2010 Kopie katastrální mapy, katastrální území Střešovice, mapový list č. 8-1/24, ze dne 12.7.2011

3

Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti.

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Střešovice, L.V. č. 1470, ze dne 12.7.2011 Vlastník: SJM Nosek Zdeněk a Nosková Iveta Ing., Na Drahách 19, Červený Újezd, 273 51 Unhošť, Parléřova 536/19, Praha 6, Střešovice, 169 00 Praha 69

6. Celkový popis nemovitosti:

Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 536/2, která se nachází v bytovém domě č.p. 536 v prvním nadzemním podlaží, v katastrálním území Střešovice, obec Praha 6, Hlavní město Praha. Bytový dům byl postavený v roce 1935 jako objekt o čtyřech nadzemních podlažích a obytném podkroví. Dům byl částečně rekonstruován v průběhu roku 2008. Jedná se o cihelnou stavbu, při rekonstrukci byla vyměněna střešní krytina, klempířské konstrukce, okna, rozvod plynu, vchodové dveře a fasáda. Bytová jednotka je byt o velikosti 2+kk s dispozičním řešením: Pokoj 28,8 m2 Předsíň 9,7 m2 Kuchyň 14,6 m2 Spíž 1,0 m2 Koupelna 3,6 m2 WC 1,0 m2 Balkon 0,8 m2 ______________________ CELKEM

59,5 m2

4

Vlastní bytová jednotka byla také rekonstruována, a to především: Výměna dveří, obklady, dlažby a plovoucí podlahy, ústřední vytápění s kotlem na plyn značka JUNKERS, ocelové radiátory, malby stěn, koupelna vana rohová, el. boiler. Kuchyňský kout je osazený kuchyňskou linkou, povrch lamino, osazený sklokeramický sporák značka AMICA, stejné značky je i digestoř. Prodejní hodnota linky přibližně do 12 000,- Kč. Součástí ocenění je i poměrný podíl ke společným částem domu a pozemkům o velikosti 387/5000.

7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 536/2 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 536/2 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemky

B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem

a1) Pozemky - § 27 - § 32

5

Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 261,00 5 510,00 362,00 5 510,00

Zastavěná plocha 668 Zastavěná plocha 669 Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

Cena [Kč] 1 438 110,1 994 620,3 432 730,3 432 730,- Kč 387 / 5 000

*

Pozemky - zjištěná cena

=

265 693,30 Kč

Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku

a) Pozemky

=

265 693,30 Kč

Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem

265 693,30 Kč

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 536/2 - § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

K. domy vícebytové (netypové) I. N.P. zděná 1122

Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Bytová jednotka č. 536/2: 9,7+14,6+1,0+28,8+3,6+1,0

=

58,70 m2

Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:

=

58,70 m2

6

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: Balkon:

=

0,80 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:

=

0,80 m2

Započítaná podlahová plocha jednotky:

=

58,70 m2

Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 0,80 m2 * 0,17

=

0,14 m2

Podlahové plochy - celkem:

=

58,84 m2

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: S 25. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,00 1,00 18,80 1,00 8,20 1,00 5,30 1,00 2,40 1,00 0,70 1,00 6,90 1,00 3,10 1,00 2,10 1,00 3,00 1,00 3,20 1,00 5,40 1,00 3,10 1,00 4,70 1,00 5,20 1,00 0,40 1,00 3,30 1,00 3,20 1,00 0,40 1,00 2,10 1,00 1,80 1,00 3,80 1,00 1,30 1,00 5,60 100,00 1,0000

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu 7

UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP [%] 1. Základy: S 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 3. Stropy: S 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 10. Schody: S 3,00 11. Dveře: S 3,20 12. Vrata: X 0,00 13. Okna: S 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 15. Vytápění: S 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 21. Ohřev vody: S 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,80 24. Výtahy: S 1,30 25. Ostatní: S 5,60 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 Součet upravených objemových podílů:

Část [%] 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 6,00 6,00 76 150 50,67 3,0402 18,80 18,80 76 110 69,09 12,9889 8,20 8,20 76 110 69,09 5,6654 5,30 5,30 20 70 28,57 1,5142 2,40 2,40 10 40 25,00 0,6000 0,70 0,70 10 35 28,57 0,2000 6,90 6,90 50 80 62,50 4,3125 3,10 3,10 10 40 25,00 0,7750 2,10 2,10 76 75,00 1,5750 3,00 3,00 76 100 76,00 2,2800 3,20 3,20 50 75 66,67 2,1334 0,00 0,00 0,00 0,0000 5,40 5,40 6 15,00 0,8100 3,10 3,10 76 85,00 2,6350 4,70 4,70 3 25 12,00 0,5640 5,20 5,20 20 50 40,00 2,0800 0,40 0,40 76 80,00 0,3200 3,30 3,30 40 55,00 1,8150 3,20 3,20 40 55,00 1,7600 0,40 0,40 15 35 42,86 0,1714 2,10 2,10 10 25 40,00 0,8400 1,80 1,80 5 30 16,67 0,3001 3,80 3,80 5 50 10,00 0,3800 1,30 1,30 5 30 16,67 0,2167 5,60 5,60 5 40 12,50 0,7000 0,00 0,00 0,00 0,0000 100,00Opotřebení: 47,6768

Ocenění: 7 654,- Kč/m2

Základní cena (dle příl. č. 2):

=

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* * * * *

0,9390 1,0000 1,2000 2,1540 3,5730

Základní cena upravená

=

66 376,45 Kč/m2

Plná cena:

58,84 m2 * 66 376,45 Kč/m2

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 47,6768 % 8

=

3 905 590,32 Kč

Úprava ceny za opotřebení

-

1 862 060,49 Kč

Bytová jednotka č. 536/2 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

2 043 529,83 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemků: Zjištěná cena pozemků: 265 693,30 Kč Hodnota spoluvlast. podílu: 265 693,30 Kč * 1 / 1 =

+

265 693,30 Kč

Bytová jednotka č. 536/2 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství

=

2 309 223,13 Kč

Bytová jednotka č. 536/2 zaokr.

=

2 309 220,00 Kč

Ocenění bytů porovnávacím způsobem

a) Porovnávací hodnota a1) Bytová jednotka č. 536/2 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu:

Bytový prostor

Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 76 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 58 706,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 536/2: 9,7+14,6+1,0+28,8+3,6+1,0

=

58,70 m2

Podlahová plocha bytu:

=

58,70 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: Balkon:

=

0,80 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:

=

0,80 m2

Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 0,80 m2 * 0,17

= =

58,70 m2 0,14 m2

9

Podlahové plochy - celkem:

58,84 m2

=

Výpočet indexu cenového porovnání:

Index vybavení: č.

Vi

IV I II II I

0,10 -0,01 0,00 0,00 -0,01

III I

0,00 -0,03

II III II

-0,02 0,00 1,05

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

Koeficient pro stáří 76 let: 0,70 9

Index vybavení IV = (1 + ĺ Vi ) * V10 * 0,70 = 0,757 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

III II IV III

0,00 0,00 0,03 0,20

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy IP = (1 + ĺ Pi ) = 1,230 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku

č.

1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka

10

II

Ti

-0,05

2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 + ĺ Ti ) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,757 * 1,230 * 0,950 = 0,885

Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 58 706,- Kč/m2 * 0,885 = 51 954,81 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 51 954,81 Kč/m2 * 58,84 m2 = 3 057 021,02 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

3 057 021,02 Kč 3 057 021,02 Kč 1/1

Bytová jednotka č. 536/2 - zjištěná cena

=

3 057 021,02 Kč

b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32

Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 261,00 5 510,00 362,00 5 510,00


Cena [Kč] 1 438 110,1 994 620,3 432 730,3 432 730,- Kč 387 / 5 000

*


=

11

265 693,30 Kč

Rekapitulace cen nemovitosti – porovnávací metoda a) Bytová jednotka č. 536/2

=

3 057 020,- Kč

b) Pozemky

=

265 690,- Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

3 322 710,- Kč

Věcná hodnota dle THU a1) Bytová jednotka č. 536/2 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem:

=

59,50 m2

Jednotkové množství – celkem:

=

59,50 m2

Ocenění: Základní cena: 52 000,- Kč/m2 59,50 m2 * 52 000,- Kč/m2

=

3 094 000,- Kč

Bytová jednotka č. 536/2 - výsledná cena

=

3 094 000,- Kč

Porovnávací metoda

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 536/2 12

Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00

byt 3+kk, 61 m² Cena: 4 250 000,- Kč Poznámka k ceně: včetně právního servisu a provize RK Adresa: Na Petynce, Břevnov Datum vložení: 01.02.2011 Datum aktualizace: 18.07.2011 ID zakázky: AS282 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 61 m2 Plocha podlahová: 61 m2 Datum nastěhování: 01.02.2011 Rok rekonstrukce: 2011 Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Kabelové rozvody

13

Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout prodej nového bytu 3+kk 61m2. Byt se nachází v kompletně zrekonstruovaném domě s šesti bytovými jednotkami ve staré zástavbě Břevnova v ulici Na Petynce. K bytu je potřeba dokoupit 30 m2 (40 tis. m2) podílu na 180 m2 velké společné terase. Je vybaven novou kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči, koupelnou se sprchovým koutem společně s WC. V bytě je klimatizace, na podlaze dlažba, okna plastová. Velmi klidná a příjemná lokalita v blízkosti Břevnovského kláštera, veškerá občanská vybavenost - školy, školky, zdravotnické zařízení, koupaliště Petynka.

Prodej, byt 2+1, 63 m² Cena: 3 499 000,- Kč Adresa: Na Malovance, Střešovice Datum vložení: 14.07.2011 ID zakázky: 005708 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 63 m2 Plocha podlahová: 63 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Rok kolaudace: 1935 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové

14

Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Vybavení bytu: Ne Popis: Prodej bytu 2+1, P 6-Střešovice, Na Malovance, byt po rekonstrukci, nová koupelna, nová dlažba v předsíni a kuchyni, orientace JZ, kuchyňská linka, plovoucí podlahy a dlažba, dům po rekonstrukci, nové stoupačky, odpady, fasáda, sklepy - kovové klece, dojde k úpravě schodiště, možnost užívání dvora a půdy (např. sušení prádla), spojení: 4 st. tram od Hradčanské.

Prodej, byt 2+kk, 62 m² Cena: 3 441 350,- Kč Adresa: Nad Panenskou, Střešovice Datum vložení: 03.05.2011 Datum aktualizace: 04.08.2011 ID zakázky: 5713 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Družstevní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 7. podlaží Plocha užitná: 62 m2 Plocha podlahová: 62 m2 Topení: Jiné 15

Popis: Prodej nového půdního bytu 2+kk 59,07 m2 + sklep 3,5 m2, celkem 62,57 m2, dokončení 12/2011. V domě bude nový výtah, střecha, fasády, výměna oken, elektrostoupaček, opravy chodeb a vstupních dveří. V ceně je zahrnuto kompletní vybavení bytu s výjimkou kuchyňské linky. Bezpečnostní dveře NEXT, plovoucí podlahy, keramická dlažba (WC, koupelna, chodba), keramické obklady (WC, koupelna), topná tělesa, termostat s týdenním programem, střešní okna Velux a svislá okna - typ Eurookna. Klient má možnost ovlivnit konečnou podobu bytu včetně vybavení. Družstevní vlastnictví - převod do osobního vlastnictví je možný. Doplňující informace Výtah: osobní, Parkování: před domem.

Seznam porovnávaných objektů: Název 1 2 3 Součet:

Realizovaná cena 4 250 000,- Kč 3 499 000,- Kč 3 441 350,- Kč

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 3 190 228,87 Kč 1,00 á 3 190 228,87 Kč/jedn.

Km Kc

Kv K1

K2

K3

Množství [jedn.]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

0,90 0,95 0,92 1,00 1,00 1,00 1,03 3 260 843,85 1,00 0,94 1,00 1,00 1,00 1,00 1,06 3 106 334,44 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 1,00 1,04 3 203 508,31 9 570 686,61 Kč/jedn. /3 3 190 228,87 Kč/jedn. 3 106 334,44 Kč/jedn. 3 260 843,85 Kč/jedn. =

3 190 228,87 Kč


=

3 190 228,87 Kč

Bytová jednotka č. 536/2 - cena po zaokrouhlení

=

3 190 230,- Kč

Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 536/2

=

Cena bytů a nebytových prostor činí celkem

3 190 230,- Kč 3 190 230,- Kč

16

Srovnávací hodnota a1) Bytová jednotka č. 536/2 Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem:

=

59,50 jedn.

Jednotkové množství - celkem:

=

59,50 jedn.

Ocenění:

Základní cena: 52 000,- Kč/jedn. 59,50 m2 á 52 000,- Kč/m2

=

3 094 000,- Kč

Věcná hodnota nemovitosti:

=

3 094 000,- Kč

Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 2 950 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 3 450 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,953 CB = 0,994 CC = 1,034 CD = 1,075 CE = 1,115

Hodnocení situování nemovitosti Název znaku

znak

vk

ci * vk

Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu:

B C E

5 5 3

4,970 5,170 3,345

17

Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě: Příslušenství nemovitosti: Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

D E C D D D D D D D D C C C C A D C

5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5

5,375 5,575 5,170 5,375 5,375 5,375 5,375 5,375 2,150 5,375 5,375 5,170 5,170 1,034 5,170 0,953 5,375 5,170

92

97,422

Koeficient k = 97,422 / 92 = 1,0589 Korekce ceny

*


=

3 276 236,60 Kč

Bytová jednotka č. 536/2 - cena po zaokrouhlení

=

3 276 240,- Kč

1,0589

Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 536/2

=

Cena bytů a nebytových prostor činí celkem

3 276 240,- Kč 3 276 240,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

Výměra 18

Jedn. cena

Cena

[m2] 261,00 362,00


[Kč/m2] 5 510,00 5 510,00

[Kč] 1 438 110,1 994 620,3 432 730,3 432 730,- Kč 387 / 5 000

*


=

265 693,30 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky

=

265 690,- Kč

Cena pozemků činí celkem

265 690,- Kč

Indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemky Výchozí cena:

=

2 250,- Kč/m2

* * * * *

1,20 1,50 1,30 1,05 1,00

Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - typ polohy: D - územní připravenost, infrastruktura: E - speciální charakteristiky:

Výchozí cena upravená = Jednotková cena stavebního pozemku: 5 528,25 Kč/m2

Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha parc.č. 668 zastavěná plocha parc.č. 669

261 m2 362 m2

Výměra stavebních pozemků:

623 m2 19

5 528,25 Kč/m2

623,00 m2 á 5 528,25 Kč/m2 = 3 444 099,75 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem

= =

3 444 099,75 Kč 3 444 099,75 Kč

Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 387/5000

*

Pozemky - výsledná cena

=

266 573,32 Kč

=

266 570,- Kč

0,077

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem

266 570,- Kč

Metoda cenových map a) Pozemky a1) Pozemky Pozemky oceněné dle cenových map zastavěná plocha parc.č. 668 zastavěná plocha parc.č. 669

261 m2 á 5 510,- Kč/m2 362 m2 á 5 510,- Kč/m2

Pozemky oceněné dle cenových map - celkem

= =

1 438 110,- Kč 1 994 620,- Kč

=

3 432 730,- Kč

=

3 432 730,- Kč


*

0,077


=

265 693,30 Kč

=

265 690,- Kč


265 690,- Kč 20

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] reálná obchodovatelná 5 500,1 5 500,00 hodnota již zastavěného pozemku

Kp

Váha

1,00

1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 5 500,00 5 500,- / 1,000 5 500,00 Kč/m2 5 500,00 Kč/m2 5 500,00 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Oceňované pozemky: zastavěná plocha parc.č. 668 zastavěná plocha parc.č. 669

261 m2 362 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 623,00 m2 á 5 500,- Kč/m2 = 3 426 500,- Kč

623 m2

Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem

=

3 426 500,- Kč

=

3 426 500,- Kč


*

0,077


=

265 211,10 Kč

=

265 210,- Kč


265 210,- Kč

21

C. Rekapitulace

Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

3 057 020,- Kč 265 690,- Kč 3 322 710,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota:

3 094 000,- Kč 3 190 230,- Kč 3 322 710,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

3 128 975,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Cena indexovou metodou: Porovnávací cena pozemků: Cena určená z cenových map:

266 570,- Kč 265 210,- Kč 265 690,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

265 600,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

3 394 575,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

3 190 230,- Kč 265 210,- Kč 3 455 440,- Kč

Obvyklá cena: 3 400 000,- Kč slovy: třimilionyčtyřistatisíc Kč

22

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2, ze dne 3.1.1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1308-32-2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 30.8.2011

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

23

Znalecký posudek. č

Recommend Documents